阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[386: 匿名さん]

損させられ続け、騙され続けているのが宝塚市民。

[387: 匿名さん]

http://nishinomiya.areablog.jp/upload/100148/blog/post/1200501hanshins...
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10763200c.html
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10762955c.html

50年前のこの市議会決定が実行されていれば、宝塚の悲惨な現在の凋落は無かったでしょうね。

山岳部の開発や住環境も質が高いものとなり、公園や道路はまともに整備され、無謀な駅前再開発や
汚職優先の浪費事業には走らず、今よりも遥かに良い街になっていたでしょう、現在の宝塚市域は。

宝塚駅周辺の賑わいやファミリーランドも残っていたかもしれません。

[388: 匿名さん]

地道に住環境を整備せず、派手な駅前再開発ばかりやって総崩れ

人口少ない芦屋や川西や池田のほうが遥かに中心市街地が充実しているという皮肉

[389: 匿名さん]

川西や池田の商業集積は背景の商圏人口が相当程度ある。　バス便エリアは勿論、宝塚東部も含まれる。
芦屋は特異なケース。　新快速停車以前から大丸があるなど通常では考えられない。　

宝塚西部は宝塚駅、南口駅が車歩導線含め今一つ。　逆瀬川と一駅ごとに分断されている影響も大きい。
唯一ＪＲ中山周辺だけが物販飲食とも潜在力があり現に発展もしてきたが、中心部の道路混雑は不可避。


宝塚はマイノリティが力を持ちすぎ。上位層が大人し過ぎた。芦屋のようにがめつくなければならない。

[390: 匿名さん]

宝塚のまちづくりの失敗と、乱開発推進行政によるブランド凋落は、後に最悪の失敗例として語られる事でしょうね。

[391: 匿名さん]

>>385
宝塚は、凋落が止まりブランドが回復する兆候や希望が一切見られないのが悲しいですね。

[392: 匿名さん]

まぁ愚かな利権汚職行政によって関西で最もブランド力が低下した街なのは事実でしょうな。

[394: 匿名さん]

西宮市さんか伊丹市さん、宝塚を吸収してください。

[395: 匿名]

市の名前は宝塚市でね。

[396: 匿名さん]

合併して他市に経営してもらうってのが
「これ以上の凋落をとめる」最良の方法かもしれませんね。
歴代の行政や市長や議会がせめて「普通」レベルなら、宝塚は
こんな事にはならなかったのですから。

[397: 匿名さん]

当初謳っていた開発の大義名分である、景観重視の自然と調和した開発ができなくなったというのなら、開発じたいをやめるべきだし、実際やめたらいいのにね。

当初謳っていた内容では、このような自然に溶け込みどこよりも緑が回復する住宅街という事だった。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...

現実の今の山手台の開発。
http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58196_2_532464.jpg

[398: 匿名さん]

特に緑地回復や環境・景観への配慮が求められる山の上で５０坪とか
コンクリ打ちっぱなし４ｍ擁壁とか、平地で敷地を分割して３０坪で
分譲する悪徳業者（建売屋、ミニ開発屋）と変わらないですからね。

[399: 匿名]

まぁ平均７０坪以上の区割りが、約束（どこよりも緑豊かで日本中がお手本とする美しい街づくり）に反しないぎりぎりの最低水準でしょうな。

[400: 匿名さん]

宝塚市ならでは。他市ではありえない開発ですね。
六甲山系や長尾山系の山の中腹で、標高２００ｍの森林域をごっそり削り取って５０坪コンクリ１０００区画超の住宅街なんて他所には一箇所も存在しませんよ。
日本中の『悪徳業者が』お手本とする街づくり、宣伝文句という意味だったのでしょう。

[402: ご近所の奥さま]

デベ云々というより、管理する側の宝塚の開発行政やモラルが終わっている事が根本的な原因なんでしょうね。。。

乱開発しやすいから味をしめた業者に荒らされ放題で、街並みや景観もブランドも取り返しがつかない状況にまで悪化しちゃいましたね。

[404: 匿名さん]

長尾山はもともと保全対象の山林で、開発が規制されていた場所。
他市だったら宅地開発はせいぜい標高100～150mぐらいまでで（それでも70坪以上にするのが普通）
それ以上標高のあるエリアはそもそも開発を許可しなかったでしょう。

宝塚は、平均を遥かに超える緑豊かな住宅街にする事でグリーンベルトを復元するという名目で、開発規制を解除して許可を出した。まぁ当時の行政や市長が、地権者や開発業者と癒着して主導したのでしょう。

[405: 匿名さん]

逆瀬台のアヴェルデあたりも、本来は開発できない山林で市街化調整区域だったが、阪急が行政と折衝して、開発可能区域に変更させている。

[406: 匿名さん]

数十年ブランドにあぐらをかいて許認可に絡む開発利権あさり過ぎた結果、

恵まれた環境そのものが悪化してブランドじたいを失ってしまったのが宝塚。

[407: 匿名さん]

その話はもういいって。
いくらしつこく書いたところで、次の一手(具体的行動)を何もできないのであれば意味ないから。
一市民ではどうしようもない、でも街のブランド価値下落が気に入らない。だったら家を売って、より魅力があるよそに引っ越せばいいだけ。

[408: 匿名さん]

どれだけ実効性があるか知らんが、平成24年10月15日に宝塚市景観計画が策定されたな。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...

これによると、高さ2.0m以上の仕上げ無しコンクリ擁壁は、景観上の悪影響から禁止になるみたい。
本当に守られなければ何の意味も無いが。


＞ 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

＞ 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。

＞ 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの
＞後退や高さを抑える。


山麓部市街地地域（いわゆる阪急より山側　宝塚線以北、今津線以西）の景観形成指針

表B.1.1 景観形成の指針【自然景観の保全、都市との共生・調和】
１ 六甲山地・長尾山地の山並みを背景とし、緑と調和する建築物デザイン（形態、色彩、材料）とする。
２ 道路、河川、公園などの公共施設等からの山並みへの眺望を確保するため、建築物の最上部の形態に変化をつけることや高さに配慮する。
３ 横幅の広い建築物の場合は、緑や河川の見通しを確保するため、スリットの設置や建物を分節化する。
４ 現存する屋敷林などを保全し、やむを得ず伐採する場合は必要最小限として、敷地内での移植をする。移植が困難な場合は、既存の植生に配慮した樹種を選定して、敷地内の緑化をする。
５ 法面や擁壁前面には、樹木等を植栽し緑化する。
６ 風の通り道やクールスポットを確保するため、まとまった緑地を確保する。

表B.1.2 景観形成の指針【個性的で魅力あるまちなみ景観の保全・育成】
１ 平野部からの見上げ景観や上部からの見下げ景観を検討した建築物デザイン（形態、色彩、材料）とする。
２ 建築物の形態は、地域との調和を図るとともに、リズム感や陰影など変化をつけることや色彩及び材料の工夫をする。
３ 建築物や擁壁等は、前面道路等に圧迫感を与えないようにするため、敷地境界からの後退や高さを抑える。
４ 擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面にリズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。
５ 道路沿いは、歩行者空間を演出するため、身近な緑を感じる植栽スペースやオープンスペースを確保し、樹木等を植栽し緑化する。緑の開放性を高めるため、垣や柵は透過性のあるフェンス等を用いる。
６ まちなみの統一を図るため、垣や柵の高さ、材料や生垣等を揃える。
７ 駐車場等は道路から後退して設置する。やむを得ず近接する場合は、駐車場、路面を緑化することや道路境界沿いに生垣や樹木を植栽する。
表B.1.3 景観形成の指針【まちづくり活動の推進と芸術文化の創造・育成】
１ まちづくりルール検討委員会の設立やまちづくり活動を支援し、協働のまちづくりを継続して進める。
２ 共用の空間をつくることによりコミュニティガーデンやポケットパークなど市民主体の活動を生み出し、緑豊かな景観作りの仕組みをつくる。
３ 広告物は必要最小限で、落ち着いた色彩とし、まちなみに調和したものとする。

[409: 匿名]

＞４０８
この景観計画って山手台の今後の１０００区画近い開発にも適用されるんのかな？
それとも山手台はもう開発が（変更も含めて）決まっているから適用外なのかな。
適用されるなら、今後は擁壁も仕上げが必須になるから一定の効果はありそうだが。

[410: 匿名さん]

行政は阪急のやる事には甘そうだからなぁ・・・

歌劇撤退をちらつかせたら、どんな変更や要求だって通りそうだし。

[411: 匿名さん]

山手台北部の開発はナシオン（国土交通省の都市景観大賞受賞）以下。

山手台、東3丁目までは宝塚を荒らしまくる他の業者に対して、一定の模範となる程度には、景観や緑地回復に配慮したまともな開発、区割りしてたのにね。

[412: 匿名]

>>407
えらそうに上から目線ですが、貴方は何か具体的にやってるの？
貴方は、誤った開発行政も大きく影響している宝塚のブランド悪化や凋落をなんとも思ってないの？

[413: 匿名]

阪急ですらまともな開発をやめて宝塚を見限ったら、他の建売屋や分譲業者や地場ビルダーがまともな開発なんてするわけがないわな。

そういう意味では、山手台開発が今後どうなるかは、単にこのエリアだけの話ではなく宝塚全体の今後の運命を左右する問題。

[414: 宝塚市民]

山手台だけの問題です

[415: 匿名さん]

行政が乱開発に甘すぎるのをいいことに、宝塚全域がシロアリ建売業者の虫食い状のミニ開発に
荒らされまくって街並みが崩れまくって景観が悪化しまくって陳腐化しまくっているね。

もう宝塚はブランド的には瀕死の状況。

[416: 匿名]

市民がもっと怒らないとね。その行政の甘い体質を見過ごしてきたのは市民ですからね。

[417: 匿名さん]

そう。それを棚に上げて執拗に行政批判しているから白けてしまう。
汚職で逮捕された過去の市長(逮捕されていないが限りなくクロの者含め)、そして納税者のために街の価値を高める投資をせず、市職員の厚遇を優先する現市長を当選させたのは他ならぬ市民だからね。

[418: 匿名さん]

どうぞ山手台だけ独立してくださいな

優秀な施政者でも募って

暴落の憂さ晴らしに市民や行政を巻き込まずに

[419: 匿名]

宝塚の施政者はぼんくらどもだったが、山手台を暴落させたのが奴らの責任とまでいえまい。当時わざわざ高値であんなところ買うからとしか言いようが無い。

[420: 匿名さん]

暴落暴落とかいている馬鹿は一人だけだからねぇ。
山手台の下落率は、宝塚の平均やニュータウン以下なわけで。

そもそも下落率と、開発の理念や経緯を反故にして、いい加減なコストダウン乱開発に転じていいというという話は何の関係も無い。

アホのアンチが主張する、山手台だからどうでもいい、山手台だから乱開発していいという、アホ丸出しの理論は全く論理として成立していない。

[421: 匿名]

あほなのは君だよ。日がな一日ネットで暴落の憂さばらし。

[422: 匿名]

・宝塚の施政者は愚かなやつが多かった
・宝塚市民は意識が足りない








・山手台の中古暴落は高値掴みの購入者の責任

[423: 匿名さん]

実勢地価のピーク時に対する都心の平均下落率　75%以上

実勢地価のピーク時に対する郊外NTの平均下落率　70%以上

山手台がこれらを超えて暴落したという事実は全く無い。
つまり自宅の土地・不動産を当時売却して、山手台に住み替えた住民（多い）は別に損などしていない。
92～93年頃の不動産のピーク時に売り抜けているからな。

一方でラビスタのラメゾンなど20年ほど前に宝塚で億ションを買った市民は、いまや2000万弱でなければ売れないので、まさに暴落で悲惨な目にあっている。まさに行政の無秩序な開発行政や乱開発等も影響した宝塚のブランド凋落の被害者と言える。

[425: 匿名さん]

宝塚の築10年マンション下落率（リセールバリュー）は、阪神間で最悪なのは有名。
伊丹や川西や尼崎より下落率高い。
これも無能な行政によるもの。

[426: 匿名さん]

震災後に某市長がカ●欲しさにアホみたいに中心部でマンション許可しまくって、景観、風情、環境台無しにしたからね。

>>417
正確には、どうしようもない歴代市長や現市長を選んできたのは、一般市民の投票行動の選択ミスによるものでないね。
一般市民の投票率の低さから、地縁血縁票や固定票や利権票の影響が大きかった事と、まともな候補が出てこなかった事（これはどうしようもない）の影響が大きい。

[427: 匿名]

１億越えの物件が３０００万台でも売れない

下落率は７割超

下落幅は文句無くＮＴ最大

[428: 匿名さん]

訳あり物件や割高物件が売れないのを、暴落した、需要が無い、買い手がいないと都合良く解釈する低脳。

山手台で5000万以上で制約した中古物件などいくらでもあるのに無視。アタマが悪すぎる。

例の3000万台後半物件は、上物価値がなくなった例外的に小さい土地を坪単価70万近くで売ろうとしているのだから売れるわけない。上物は価値がなくなっているから、関係無い。

単純に言うと、5700万で買った土地を解体費用除いて3980万で売ろうとしている。

これがアホアンチ曰く7割の下落らしい。幼稚園児並の知能。

[429: 匿名さん]

約20年弱ほど前の初期山手台に1億1000万（土地70坪7000万、建築費用4000万）で家を建てたとして、今3300万で売れても、それは7割の下落とは言わない。53%の下落。上物の不動産価値はなくなっているのだから。

郊外ニュータウン平均の7割超の下落というのは、物件価値の下落ではなく土地価値の7割下落だ。
ようは20年近く前に60坪4800万で買った土地に3300万の建築費用をかけて8100万で買った家が、上物価値なくなって今売り出したら土地価値が60坪1440万でしか売れない。これが7割の下落であり、郊外ニュータウンの平均。

[430: 匿名さん]

４２８、４２９

5000万以上で成約した物件の成約時点を答えよ

２年以上ろくに成約がないのに適当なホラを吹かない



７７００万の下落　ですが

その値段で仮に売れたとして

関西ＮＴで下落幅最大に異論ありますか？

[431: 匿名]

>>429

よくわからないけどニュータウンに多い建売物件はどうなるの？売建なら建売と変わらないし。山手台ハウスメーカーの家が大半でしょう。

[432: 匿名さん]

>どうしようもない歴代市長や現市長を選んできたのは、一般市民の投票行動の選択ミスによるものでないね。
>一般市民の投票率の低さから、地縁血縁票や固定票や利権票の影響が大きかった事と、まともな候補が出てこなかった事（これはどうしようもない）の影響が大きい。

投票率が低い、つまり市政、行政への無関心が、街の価値低下として市民に跳ね返ってきたということだね。

[433: 匿名さん]

山手台と同年代に阪急が分譲していた池田伏尾台、名塩さくら台、名塩南台、逆瀬川アヴェルデは、山手台どころではない悲惨な暴落に見舞われている。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[434: 匿名さん]

>>430

成約が無いのではなく、住民の居住満足度が高い（行政調べ）から、新規の売り出し物件自体が極端に少ない。
数少ない売り出し物件が、割高で相場を逸脱した値段で回転寿司状態だから、売れないのは当たり前。
上物価値が15～20年でなくなるのは常識。
土地の実勢価格で比べなければ何の意味も無い。
山手台の下落率は、明らかに関西の郊外ニュータウン平均（土地が70%下落）より低い。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[435: 匿名さん]

>>430
上物価値の資産価値（一般的な注文住宅の場合15年でゼロになる　20年では完全にゼロになる）
を考慮していない時点で全く不動産を理解していない。

429の事例では、7000万→3500万（3300万＋仲介手数料＋解体費用）で50%の下落だね。

下落率ワーストどころか真逆で、かなり下落率が少ない部類。