阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[201: 匿名]

＞１９８さん
＞・・・50坪でじゅうぶんなどといった詭弁は通用しないんですよ。

詭弁でも何でもないです。
過去の経緯はどうであれ不必要な大きな宅地ばかりでグロスが高くなり
私たちのような一般サラリーマン家庭が買えなくて排除されることのほうが
無駄な自然破壊だと思います。

[202: 住まいに詳しい人]

×　平均50坪台じゃないとお客さんが買えないんですよ
○　平均50坪台にしないと割高な坪単価で売り切る事ができないからなｗ

×　だんだん小さめの土地にしているのはお客さんのニーズです
○　街並みや景観を考えてゆとりある敷地のまともな開発にしたらワシらの儲けが減るからなｗ

[203: 匿名さん]

>>201
3秒で論破されるような低レベルな事を書かないほうがいいですよ。
山手台の小さいかつかつの170㎡の土地で、既存のバス便エリアの60坪以上の土地が買えます。
つまり山削って、新たに庭無し50坪分譲地つくる為に森林破壊する必要は全く無いです。

また、平均65坪以上にしても、グロスは高くなりません。
顧客層は決まっており、その層が出せるグロスは決まっているので、大きめの土地にしたら
50坪で区割りした場合と値段は大差無く、美しい街並みと緑豊かな環境がもたらされるだけです。

小さい土地ばかりにしてといっているのは、約束を反故にし街並みを悪化させてでも利益を
最大化したい業者と、悲惨な街並みにして嫌がらせしたい荒らしの価値観以外にはありえないのです。

[204: 匿名さん]

そもそも170～180㎡ぐらいの小さい土地にしてと以前から言い続けている人物は、本来なら書き込む理由などありません。

なぜならご所望の170～180㎡の小さい土地が、西4丁目でもビューノでも選び放題だったのだから、既に希望は実現しており、わざわざ書き込む必要など全くないのです。

にも関わらず書き続けている理由は、山手台北部が開発理念を遵守した『緑豊かで山並みと調和した潤いとゆとりのある美しい街並み』になることを絶対に阻止したいからであり、その目的のみで書き込んでいる荒らしだという事が完全にばれてしまっているのです。

ようするに、今後の山手台の開発路線が「景観や街並みの美しさに配慮したまともな開発」に修正される事を妨害して、まともな開発や開発行政を望む既存住民や宝塚市民に嫌がらせしたいだけです。

[205: 匿名]

どうして？
同じ人が何年間も継続して書き込んでるなんてあり得ないでしょう？

[206: 匿名さん]

このスレのテーマはPart1から

山手台開発の理念として阪急が長年掲げてきた

日本中（や宝塚市内の斜面地開発）のお手本となる事を目指した

「美しい街づくりのために」です。

つまり、○○でじゅうぶんとか、そこそこでいいといった内容は、スレ違いです。

[207: 匿名さん]

山手台の開発理念は、平均以上の美しさと、平均以上の緑豊かでゆとりある街並み。

宝塚の山手（阪急より山側の一種低層エリア）の平均＝７０坪台、擁壁は石積み

つまり平均７０坪の区割りでも「平均」だからな。５０坪台でコンクリむきだしなんてとんでもない。

[209: 匿名さん]

もう家が余っているのだから、山林を破壊して新規にニュータウン開発する事（市街化区域を拡大する事）じたいが、今後はありえないです。
今後は、欧州のように住宅街を潰して森に戻していく政策（減築や市街地面積の縮小、逆線引き）が必要になります。
既に開発の手を入れてしまった場所は、せめて緑豊かで景観豊かな美しい持続可能な（再利用される）街にする必要があります。山の上を森林破壊して庭無し50坪で景観に手を抜いたような街では、中古になればオールドニュータウン以下の全く需要の無い一代限りの使い捨てタウンになってしまい、膨大な社会的損失と将来世代の負担増につながります。

[210: 匿名さん]

積水ハウス　未来への責任
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

阪急と違い、まともな開発、理想のまちづくりを実践しています。

どこよりも美しい緑豊かな街並みを実現する為に貴重な山林を削らせていただくといいながら、

「やっぱ山削って平均５０坪じゃないと無理」

などという論外の開発をするのは、まともなデベロッパーではなく建売屋レベルです。

[211: 匿名]

rokko island 売りっぱなし逃げっぱなし

山手台から率先して森に戻そう

[212: 匿名さん]

そもそも山並みと調和した緑豊かな街並みの基準である緑被率25～30%は、平均170～190㎡の区割りでは不可能です。
220㎡程度の区割りと比較して、街の成熟後の緑や樹木の量は1/3程度にすぎない水準となります。

一時的に山林を大規模破壊しても、どこよりも緑豊かな街をつくる事で景観を回復するといって、開発禁止区域を政治的折衝で開発可能な区域に変更させて開発の手を入れたのが山手台ですから、後になって復元される緑が激減するような平均50坪台の区割りの一世代使い捨ての売り逃げ乱開発に変更するような行為は、詐欺同然の暴挙なのです。

[213: 匿名さん]

子育てサラリーマン世代が、平地で５０坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに５０坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。

つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。

それが社会のコンセンサスです。

【一部テキストを削除しました　管理担当】

[214: 匿名さん]

どうしても既存の山の斜面を森林を破壊するなら、開発後にじゅうぶんに
緑の景観が回復する区割り面積（最低でも平均65～70坪）にしなければいけない。
これがこれからの開発に求められる社会的責任であり、最低限のモラルです。

[215: 匿名さん]

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になります。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において致命的な差になるのです。

55坪は70坪の約80%の面積ですが、開発後の緑の回復量ではそうはならないのです。

[216: 匿名]

阪急は東1丁目や東3丁目までは、利益の追求だけには走らず、社会的責任を考えて
開発理念に反しないまともな開発（景観配慮や敷地規模）をしていた。
なんでこうなってしまったんだろう。

[217: 匿名さん]

私も同感です。

せめて東3丁目ぐらいの水準を今後の北部開発の平均にしてほしいです。

企業として社会的責任や約束を重んじ、儲けだけに走らず、50年後、100年後に評価される開発をしてほしいものです。

阪急は、山手台開発で、どこよりも美しく緑豊かで景観に配慮した、日本中のお手本となる街づくりをすると20年間いっているのですから。

[218: 匿名]

彩都のPR広告スペースに「阪急100年の想いがここ彩都で花開く」って書いてあるので阪急の軸足が彩都にいっちゃったのでしょうかね、
日本中がお手本にとか100年の想いとかどこの分譲地でも美麗をならべて客集めて中途半端にやる会社なんでしょう、

[219: 匿名さん]

そんな美辞麗句をマジで受け止めてる人いとるんですか？

[220: 匿名さん]

誇張した宣伝文句はともかく、開発経緯を無視した乱開発は論外だと思いますよ。
積水ハウスや近鉄が出来ているまともな開発が、阪急が今できないという理由はありませんから。

名塩で裏切って、山手台で裏切って、十数年後、彩都でまた裏切るんですか？

少なくとも小林一三が生きていた時代や昭和40年代までの阪急は、100年後に価値が残る
素晴らしい開発をしていましたよ。

[221: 匿名]

阪急の責任、行政の責任もあると思いますが、業者、行政まかせにして自分達の街の景観を守る活動、監視をしてこなかった住民にも少なからず責任はあるのではないでしょうか。
誤った開発を許さない景観条例や協定を作る働き掛けを怠っていたのではないですか？
街創りに関して自治会等を通じ阪急や行政と対話、時には対決する事はあったのでしょうか？
今もこの掲示板以外目立った活動もないようですし。。
業者、行政まかせにして、業者、行政のせいばかりにするのではなく、もう少し自分達が自ら動いて、わが町を守る事も必要なのではないでしょうか。

[222: 匿名]

確かに。

[223: 匿名]

仁川や雲雀丘は、戦前は日本でも有数の邸宅街だったが、宝塚市の開発行政があまりにも終わっているせいで、建売屋にミニ開発されまくって、悲惨な事になってしまった。

阪急もひどいけど、それ以前に宝塚市の開発行政が酷すぎる。

[224: 匿名さん]

宝塚市職員の大半は、宝塚市外に家を持っていると聞く。
住んでもいない人達が、街の景観や住環境を守るために本気で動くとは思えない。
>221の指摘通り、市民が率先して動かなかった結果が今の宝塚であり、これから先も積極的に行動を起こさない限り環境は悪化する一方。
ここでいくら敷地面積の大切さを語ったところで、最低面積が170㎡で変更されることなく、その広さの土地の需要がなくならない限り何も変わることはない。

[225: 匿名さん]

正確には違いますよ。
過去の市長や議員が銭欲しさ（汚職）に業者と癒着し、将来に渡って続く価値よりも、
無秩序な開発によるブランド換金を選択したのです。

数十年後、宝塚は目先の利権を選んで僅か数十年で悪政によりブランドを全て失った
まちづくりの失敗例、反面教師として語られているでしょう。

[226: 匿名]

そんなことないよ。

[227: 匿名さん]

行政がブランドや環境にあぐらをかいて乱開発する気まんまんなら、市民がなにやっても無駄ですからね（笑）

過去の市長がことごとく業者と癒着した金の問題や逮捕で失脚しているのはたまたまじゃないよ。

[228: 匿名さん]

何やっても無駄、ですか。
それでは無駄と解ってここに延々書き込み続けている訳ですな。
問題を起こす人物が何代も続けて市長を務める背景には、やっぱり市民の行政に関する無関心(他人任せ、諦め)があるのかと。

[229: 匿名]

228さんのおっしゃる通りだと思います。
その市長や議員を選挙で選んでいるのは他ならぬ市民ですからね。
そういう市長や議員が当選する背景には市民の無関心があるのでしょう。
宝塚ってブランドに安心しきっていたのではないでしょうか？

[230: 匿名さん]

行政と市民は表裏一体。
市民のチェックが機能すれば、市長、議員、職員も緊張感を持って職務を行ってくれる。
汚職で市長が何代も続けて逮捕されることなく(そもそも、そういう資質を持った人物が市長に選ばれることはない)、醜態を全国に晒すこともない。
悪徳業者につけ込まれることもない。

[231: 匿名さん]

教科書的には、宝塚は小林一三による沿線開発（付加価値）の成功例として名高く日本の沿線開発のルーツとも言える場所だった。
まぁもともと風光明媚な場所で、良好な住宅街の素地がありましたからね。

しかし今は正反対の有様。
ここ数十年で最もまちづくりや開発行政に失敗して、大阪圏で最も価値を落とした都市といっても過言ではない。

行政や首長・議会が無能だったり私利私欲に走ると、たった数十年でブランドは崩壊してしまうのだから恐ろしいもんです。

[232: 匿名さん]

>>230
市長が連続逮捕された時代に宝塚は悪くなったんじゃないですよ。
それより前の時代に、欠陥レベルのまちづくりをしたのが今致命傷になっています。
もっと根深いです。

[233: 匿名]

232
いつからおかしくなったにしろ、市民ももう少し自分達の街で行われている事に興味を持ち、政治、行政を監視すべきだったのは変わりないですよ。
全て市民が悪いと言っているのではなく、そういう面もある事も認識して、これからどう落ちたブランドイメージを復権して行くか考えないといけないという事を申しているのです。
行政、業者まかせにしているとこういう顛末を迎える事を経験しているのですから、これからは市民がもっと自分達の街をよい街にする為に自ら動かないといけないと思いますよ。
ちなみに動くというのは、ここに不平不満を書き連ねる事じゃないです。

[234: 匿名さん]

生活利便性が低い
中心市街地のまちづくりに失敗
再開発や第三セクターでことごとく破綻させ失敗
上記の浪費等により、道路整備状況が悪い（都市計画道路の整備率は阪神7市1町で最低）
街中の公共の緑は阪神7市1町で最も少ない（公園面積ワースト1位）
唯一の売りだった住環境や景観は、保養所跡地などの無秩序な乱開発やミニ開発により大幅に悪化
殆どの高級住宅街は建売業者のミニ開発に荒らされ放題で街並みが崩れまくり

利便性が悪いのに環境もたいして良くなく街も綺麗じゃないし自然はどんどん破壊されて緑も減っている。

これが今の等身大の宝塚。

[235: 匿名さん]

宝塚から伊丹や西宮に入ったら急に道が綺麗になって緑も多くなりますもんね。
買物や生活、医療は不便で、交通やアクセス等が貧弱で、住環境まで悪いって、、、
いいとこなし

[236: ビギナーさん]

http://image.homes.co.jp/data/0119458/sale/image/0000003-3-3.jpg

たった数年で結構汚くなりますね　あと10年たったら･･･

家と家も標高200m近い山の上とは思えないほど接近していますね
（法定の1mしか外壁後退していない）

50坪台の区割りでは、65坪前後の区割りより景観や街並みや緑の回復率が

大幅に悪化するという点以前に

通風や採光や冬季の1階日当たりといった居住環境の基本要素すら犠牲になります。

[237: 匿名さん]

せやね。
50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいにおさまるようにせなあかん。
霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

[238: 匿名]

阪急うんねんは別として、業者は法令、条例等の範疇の中で一番利益の上がる売り方を模索するのは当然の事です。
その上でよりよい住環境、景観を守って行こうとすれば、景観条例等により行政が指導、誘導する必要があります。
但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。
だから、行政に対しては市民、住民が厳しい目で監視する必要があります。
行政が誤った方向を向いてしまった時は市民が声をあげるしかないです。

[239: 匿名さん]

＞但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。

現れる事がありますどころの話じゃなくて、許認可権限を武器にその利権の限りをつくして、
行政・政治家（首長・議員）が業者と癒着して、街が悲惨に荒らされ放題で凋落した典型例が
宝塚市だという事です。

[240: 匿名さん]

違法でない範囲ならば、以前の約束を破ろうが、経緯を無視しようが、何をやっても
かまわないし利益追求のみに走るのが当然というのは悪徳業者の論理。
大企業の場合は、自己利益の追求だけには走らず持続可能な社会づくりの為に、CSRとは別に
業務を通しても社会的貢献を果たす事が求められる（エクセレントカンパニーの条件）のが
先進国の常識ですし、実際に積水ハウスや近鉄は利益の最大化には走っていない、まっとうな
開発を実践しています。

[241: 匿名]

要は阪急は悪徳業者と言いたいのですね。

[242: 匿名]

確かに阪急はエクセレントカンパニーではないからな～

積水ハウスもエクセレントカンパニーなら悪徳業者の

分譲地に家を建てるのやめたら良いのに、駅前でも300

平米以下の宅地には建てませんとか、エクセレントカンパニー

らしい商売をして貰いたいものですね。

儲かれば、美観を損ねても構わないという姿勢に疑問を感じます。

[243: 匿名さん]

デベロッパーの中には立派な事を掲げている立派な会社もありますね

http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022

原点は電鉄グループの使命と責任
“期待を超える”ものづくりを目指して

「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わりにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特色であり、長所である。

“そう、品と質。”をスローガンに、後世に名を残す住まいづくり

北摂・彩都、宝塚の山の手に、豊かな緑と美しいまち並みのニュータウンを建設

大阪モノレール彩都線「彩都西」駅から徒歩10分の緑あふれる丘陵地(茨木市域)に開発された『阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき』。
格調ある御影石調のカラー擁壁が、品格を醸し出している。

[244: 匿名]

いくらなんでも、そのようなスローガン『だけ』を真に受けて購入する人いないと思いますよ。どうか、ご安心下さい。

[245: 匿名さん]

敷地面積も外壁後退も、地区計画に沿っての結果ですからね。
おかしいと認識しているのなら、まずは地区計画を変更することからじゃないですか？何か取り組んでいるんですか？

そして、小さな区画は100%業者の儲け優先の論理に基づくものなのでしょうか？
70坪や100坪のニーズがその区域にあるのなら、それに応えた販売をした方が速やかな完売が見込め、コスト(広告費、人件費、未売却区画の固定資産税負担)低減になると思います。そのコストは、区画を小さくすることによって得られる儲けより大きいものではないでしょうか。

まともな経営感覚を持つデベロッパーなら、「需要」を完全に無視した開発活動はしないと思います。
もし阪急不動産にその感覚が欠落しているのなら、そう遠くない将来行き詰まって、市場から淘汰されることでしょう。
しばらく見守っていきたいと思います。

[246: 匿名さん]

同じ価格帯（グロス）で６５～７０坪の区割りと５０～５５坪の区割りエリアがあるなら全員が６５～７０坪のエリアを買います。需要は大有りです。

土地を最低敷地面積ぎりぎりまで小さくして区画数を最大化しているのは、坪単価を最大化、利益を最大化したいという、ゲリラ的なミニ開発を繰り返す建売屋と全く同じ理屈でしかありません。それ以外の理由は何一つ無いです。

そもそも山手台開発の理念は、もともと開発が禁止されていた山林に大規模に手を入れるからには、平均以上の緑豊かでゆとりある街づくりをすることで、景観と緑を回復させるという内容でしたから、それを後からあからさまに反故にして乱開発に走るのは、明確に恥ずべき行為です。

50坪台の区割りでは、70坪の区割りの3割程度の緑しか回復しません。

[247: 匿名]

細切れのミニ開発を防止するために170㎡以上と決められてるのですよね？
守られてるわけですよね？

[248: 匿名さん]

>同じ価格帯（グロス）で６５～７０坪の区割りと>５０～５５坪の区割りエリアがあるなら

同じ街区で、50~55坪と65~70坪の分譲価格が同じなら・・・という意味で仰っているなら、前提条件としておかしいです。
50㎡も広さが違うのにそんな値段の付け方するところどこにあるのですか？あったら教えてください。

[249: 匿名さん]

隣の中山台では、60~70坪の物件(大抵古家付きだと思うが)の取引は活発なのかな？
ビューノの50坪と同じくらいの価格帯が多かったはずだし、山手台で同じ広さで売れるかどうかの指標になると思う。

[250: 匿名]

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

[251: 匿名]

正に正論

[252: 匿名さん]

まさにぐうの音も出ない正論だな。

[253: 匿名]

地区計画や最低限度の基準は、東3丁目もビューノも全く同じですよ。
しかし東3丁目では、きわめてまともな、街並みにも景観にも豊かな緑地環境の復元にも配慮された開発が行われています。
業者は利益の最大化のみに走るのは当たり前だ、基準をぎりぎりパスする開発で何が悪いという言い分は、悪徳業者のそれです。

積水ハウスなどは、宝塚市内で、ミニ開発すれば一瞬で売れる（利益を最大化できる）駅徒歩圏ですら、最低基準である150㎡にはせずに平均220㎡程度の景観や将来の街並みや緑にじゅうぶん配慮したまともな開発をここ10年の間に3箇所ほどでしています。積水ハウスにできて阪急にできない理由はありません。
やらないのは儲けだけに走っているからです。

[254: 匿名さん]

いちばん重要なポイントは、山手台開発の正当性、倫理観、大義名分は、

平野に面した自然環境保全上きわめて重要な山肌（グリーンベルト）を大規模森林破壊するかわりに

じゅうぶんにゆとりある区画の理想の開発をすることで、平均を遥かに上回る緑地回復と、景観を約束するとしていた点です。

[255: マンコミュファンさん]

郊外のニュータウンやバス便エリアは、利便性を妥協しても住環境を重視したいという価値観で成立しています。
ですから駐車場2台分とったら庭が殆ど無く、隣の建物との空間もカツカツになる50坪台の区割りをわざわざ望むという事はありえません。
郊外のニュータウンを許容する層は、広めの敷地や緑豊かさが担保される区画割（最低でも210㎡～220㎡以上）を本音で求めているのは紛れもない事実です。

デベロッパーは、ゆったりとした敷地のニーズが無いから、区画割りを小さくしているのではないのです。
土地を大きめ（平均65～70坪）にすれば、50坪台とは比較にならない美しい街並みと景観がもたらされる事をデベロッパーは、良く理解しています。

であるにも関わらず、土地を小さくする理由は、売りたい坪単価で分譲するには、景観や街並みや自然環境保全（回復）を犠牲にしてでも、儲けたいからです。

緑地保全の為に最低でも緑被率25%以上が求められる山の標高200m以上のエリアで、殆ど庭無しのガレージ2台&50坪台の分譲など緑地環境を考慮すると狂気の沙汰なのですが、悪魔に魂を売ったデベロッパーはモラルが崩壊しているので、理念や約束を破ってでも強行するようです。

[256: マンコミュファンさん]

○　大きめの区割り（平均65坪～）はニーズが無し

×　大きめの区割り（平均65坪～）にすると明らかに美しい街並みやゆとりある環境や緑地回復が実現するけれども、うちが想定する割高坪単価では分譲できないので儲けが減る

本来、行政が、標高100m以上は山並み保全の為に平均65坪以上の区割りしか認めないなどの対策が必要でした。

[257: 匿名さん]

悪徳ではなく、まともな倫理観とモラルをもったデベロッパーであれば、山のてっぺんで

売却坪単価をあげるために小さく区割りにするなどの暴走乱開発には走らず、

坪単価が30万円台後半になる事を許容して70坪クラスの開発したでしょう、阪急とは違って。

[258: 匿名さん]

景観を守る為に、標高100m以上の山肌を開発する際には、風致地区と厳しい建蔽率と厳格な開発指導で、大きい区画での開発しか認めなかったのが西宮市。

ブランドにあぐらをかいて利権欲しさと業者と癒着して、さんざん山肌を破壊しまくって乱開発を誘導して凋落したのが宝塚市。

[259: 匿名]

正論相手に連投しても無意味

動き方を間違えている

資産価値的にも逆効果

[260: 匿名]

ネットで愚痴ってる暇あったら足で動け


by 匿名　2012-10-05 18:33:37

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。

[261: 匿名]

阪急は儲けだけになど走ってないよ


失敗頓挫プロジェクトの足抜けを早くしたいだけ

[262: 匿名さん]

50坪の開発計画を通した(環境面の悪化を軽視した)市の失態ではありますね。
しかし、朝起きたら、一夜のうちに50坪の宅地が出来上がっていた訳ではなく、開発計画の閲覧などで事前に市民が計画を把握して、自治会等を通じて計画変更の圧力を掛ける機会はあったはずです。
東3丁目まではきちんと景観配慮されていたから、以降も配慮が当然で、まさかこんな結果になるとは思わなかった、というのは自らを正当化する言い訳にしか聞こえないです。
デベロッパーは営利企業ですから、利益確保や需要変化に沿って(ルールの範囲内で)計画変更することに何の躊躇いもないですよ。並べられた美辞麗句を頭から信じないことこそ、財産を守るために必要であると思います。

[263: 匿名]

十分配慮してくれてるってことさ阪急さんは。

普通なら見切って即終わりだろ。

悪魔に魂を売ったとかさぁ、、、

頓挫プロジェクトを大昔買った人間が何言ってんのって感じ。

[264: 匿名さん]

いくら珍論を正論ですねと自演で擁護した所で、本当の正論がどこにあるかなんて誰も理解していますよ。

山手台は、必要の無い時代に大規模自然破壊をする変わりに、「金儲け第一」ではなく平均以上の理想の開発をして、じゅうぶんな緑を回復させ景観にも環境するとして、開発の手を入れた場所であり、その理念を掲げ続けてきて今も掲げている分譲地です。

開発禁止の保全対象の山林を開発する為に、家が不足しておらず、住宅開発の必然性が全く無い時代に山を破壊するからには、安易な開発はしない事をコミットしていたのです。

これが全てです。

最低敷地面積は、分譲地の区割りがその面積ぎりぎりになる事を想定して設定されているものではなく、あくまで「最低」です。
最低敷地面積を逆手にとって悪用し、基準ぎりぎりの水準で区画数を最大化する事で利益の極大化（割高坪単価での販売）のみを追及する行為は、ミニ開発業者や建売業者と全く同じです。

[265: 匿名]

>>262さん
都市計画を審議する委員（議員）などは、開発や景観に興味も無く無知な素人が殆どで、行政が出してきた案に
そのまま賛成するだけですから、チェック機能など働きません。
ようするにデベロッパーは、チェック側ではなく担当課・行政（当局）さえ説得できれば開発内容は自由に
後から変更できるのです。市民はどうしようもありません。
行政（首長、当局）が乱開発に寛容であれば、防ぎようがないという事です。

[266: 匿名さん]

>ブランドにあぐらをかいて

いたのは、行政だけではなかったようです。

[267: 住まいに詳しい人]

売れるなら何をやろうが勝手だの、販売続けているだけでもマシだなどという詭弁は、論理的に破
綻しています。

阪急は山手台事業を一時中断してから再開後も、東1～3丁目など、景観に配慮してまともな開発を
していました。それ以上の景観配慮や緑地回復が求められる、高標高部を、山の緑をじゅうぶんに
回復させるとしていた開発経緯を反故にして、小さい区割りで景観にも配慮の無いコストダウンに
する事に正当性は全くありません。

景観や環境を犠牲にすればミニ開発で簡単に大儲けできる駅徒歩圏ですら、ミニ開発やぎりぎりの
区割りに走らず、平均65坪や70坪の開発をして大企業として社会的責任を果たしている会社（積水
ハウスや近鉄）もあります。

最大限の景観配慮と緑地環境保全が求められている大阪平野に面した標高150m以上の山肌ですら、
50坪台じゃないと事業が成り立たないと変更を押し通すのは、「割高坪単価で販売して利益を最大
化したい」だけが理由です。平地で敷地を法令ぎりぎりに細分化し区画数を最大化して儲けようと
する、ミニ開発業者と全く同じレベルのモラルだという事です。

山手台北部を、東3丁目と同様に平均70坪で擁壁もきちんと仕上げして分譲すれば、じゅうぶんに緑
も回復し環境にも配慮された美しい街並みになりますが、50坪で区割りした場合と比べて、売却可
能坪単価の低下と区画数の減少で、阪急の利益は減ります。阪急は、この住宅地の開発経緯や開発
理念や社会的責任を放棄して、売り逃げ開発、一代限りの使い捨て開発、コストダウン開発（利益
のみの追求）に転じたという事です。

[268: 匿名さん]

もともとは保全対象で開発禁止区域の山林を大規模に削る開発をするが故に阪急が掲げた理念

『日本中がお手本とする美しいまちづくり』

『いつまでも色褪せない、世代を超えて愛される美しい街』

景観や街並み重視の開発をする事、平均以上の開発をする事を明確に謳っています。

山の上で50坪やコンクリ打ちっぱなしは、日本どころか宝塚市内のバス便NTの中でも平均以下どころか単なる自然破壊のワースト開発です。

[269: 匿名]

どこがチン論ですか？

>250　さんは、正論極まりないよ

具体的反論できないじゃん

キミのいつものコピペのような連投自作自演の方が余程チン論だよ

分譲価格同じで坪数増やせとかさｗ　本当に病気なのか？

[270: 匿名さん]

途中から環境犠牲にしたコストタウンの手抜き開発になったのは
市民がチェックしなかった責任って全く理屈が通っていませんよ。
山手台開発は、行政にも地元にも最大限の環境配慮と景観配慮を条件に、
開発禁止区域から開発可能区域に変更させて開発許可を得た場所です。
大前提であり一番重いのはそこです。

開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。

変更になったのは市民や住民が開発に無関心で放置したせいだってのは、
悪質な論点のすり替えであり全くの筋違いです。

[271: 匿名さん]

>>269

頭が悪すぎるね。

同じ価格で坪数増やせなんていってる奴などいない。

坪数が大きければ、需給関係から（顧客層が出せる金額には限りがある）坪単価が下がるから、坪数に比例した価格上昇にはならないという常識があるだけ。

50坪強の土地が坪48万で分譲できる場合、70坪で区割りすれば、大雑把に坪40万ぐらいでないと販売できない。

割高な坪単価で分譲したいが為に敷地を法令で可能な限り小さくするのは悪徳業者の常套手段で、阪急も開発経緯の約束より利益をとり悪徳業者に倣いそれを行ったにすぎない。

近鉄や積水ハウスは、150㎡の区割りにしたら坪70～80万で売れる場所でも、あえて環境に配慮したまともな開発で社会的責任を果たす為に220㎡にして坪50～60万で分譲しているんだよ。乱開発した場合と比較して、大幅に儲けが減るにも関わらずね。

そもそも阪急は、開発当初、南部は平均70坪（これは守った）、より景観配慮がより求められる山の上の北部はそれ以上の区割りにして緑地回復させる事を示して、山林破壊して開発の手を入れたわけだからな。

[272: 匿名さん]

阪急グループは宝塚サングリーン（山手台）開発において、宝塚の住宅文化をリードする
理想を追求した開発をやり遂げる事で、地元や市に貢献すると断言していました。

もともと開発が禁止されている区域で大規模森林破壊を伴う開発が許されるのか否か
という審査の時点で、平均かつかつの開発とは正反対の、環境や景観にじゅうぶんに
配慮した平均を遥かに超える理念ありきの開発をすると確約することで、開発許可を
とりつけ、開発可能な区域に編入させたのです。

ちなみに宝塚の山手の斜面地（第一種低層住居専用地域）は、平均70坪台です。

[273: 匿名]

＞開発許可条件は、じゅうぶんな自然環境への配慮と緑地、景観回復だったわけです。

まさにそこがポイントですな。そこに全てが集約されている。

大規模山林破壊の条件は、平均水準を遥かに超える環境と景観への配慮だった。

法令に違反していなければ何をやろうが勝手だの、開発時の経緯なんて時効だなどと

ぬかして乱開発に走るのは、社会的責任を果たさない社会悪業者のやり口そのもの。

[274: 匿名さん]

どれだけ屁理屈をこねて阪急（利益追求コストダウン乱開発売り逃げ路線）を擁護したところで、山手台は自然環境と景観に最大限に配慮する事を条件に開発許可（開発区域に編入）された場所である事は覆りません。

[275: 匿名]

毎度毎度自演連投ご苦労様。

その約束を破った？事について、何かペナルティなり制裁を受けてるの？
本当に約束を反故にした開発をしてるなら、行政なり、地元自治会からとかクレームが出るんじゃないの？
そういうの実際あるのですか？
多分、そんな、話ないんでしょうね。流石に阪急もそういう動きを受けたらそのまま続行とはいかないでしょうからね。
だから、そもそも約束を破ったてのは勝手なあなた基準の中での話ではないの？

[276: 周辺住民さん]

平均65坪の区割りにして擁壁もちゃんと今までのように仕上げしていたら、事業として

成立しなくなるなどという事は全くありませんからね。

利益は減りますが、じゅうぶんに成立します。

コストダウンしているのも、区割り小さくしているのも、開発経緯や開発理念や将来を

考えた街づくりを破棄して、環境悪化を犠牲に利益だけを追求する路線に転換したからです。

他の理由は全くありません。

[277: 匿名さん]

>>275
約束（地元との合意内容、開発理念）は、宝塚市議会の議事録にも出ていますよ。
幸福銀行が破綻して阪急の単独事業になった時に、阪急に受け継がれている事も確認されています。

[278: 匿名さん]

全体の開発内容を変更する内容をデベロッパーが申請してそれが委員会、議会で可決されているのです。

殆どの住民や市民は裏で何が行われているかなど知らないし行政のチェックなどできるわけがないので、いつのまにか変更されていて反対するタイミングも無いのです。

[279: 匿名さん]

>276
平均６５坪にして擁壁もこれまで通りにして、
坪単価をいくらに設定するつもりですか？
土地取得コストや造成コストを知らない人が、
事業として成立云々言うのは、無責任極まりない。

[280: 匿名]

例外的にジオグランデ開発の際に阪急が約束（開発当初は集合住宅は低層しか建てないと言っていた）
を破った開発をしようとした時には、日当たりや眺望などの影響が大きい事から周辺で反対運動が
起きてたな。
しかし山手台北部開発は、南部と離れた立地である事から、殆どの住民は変更を知りえなかった。
都市計画変更の縦覧があったから、住民が賛成とみなしたってのはいくらなんでも無理がある。
そんなの誰も見てないっての。

[281: 匿名]

>>279
土地取得コストが遥かに高い場所（一般的なミニ開発業者なら、150㎡じゃないと事業が成り立たないと
わめきちらして行政に圧力をかけて開発協定書を結ばせる立地）ですら、積水ハウスが最低区画面積ではなく
65坪平均のまともな開発をしています。

山の上で50坪じゃないと無理などというのは、とんでもない悪徳業者の理屈です。

[282: 匿名さん]

>山手台開発は、行政にも地元にも最大限の環境配慮と景観配慮を条件に、開発禁止区域から開発可能区域に変更させて開発許可を得た場所です。

それでは、 約束を反故にしたとして、開発業者である阪急不動産と、計画変更を認めた宝塚市を相手どって、訴訟を提起されてはいかがでしょうか？
ルールに則っていたとしても、近隣住民として開発計画変更によって金銭的、精神的に被害を被ったと認定されれば、少しはお金が取れるかもしれません。
何より、ネット上で愚痴愚痴言っているより、はるかに実質的な『行動』であり、裁判の結果に関わらず市民の意識と、宅地開発に対する行政のスタンスに変化が生じる可能性があります。

>市民はどうしようもありません。
>行政（首長、当局）が乱開発に寛容であれば、防ぎようがないという事です。

これでは、いつまで経っても何も変わらないですね。
高い金を払ったのだから、あとは何もせずとも良好な環境がいつまでも続いて当たり前、ということもないと思います。

[283: 匿名]

駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、
将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。

このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。

[284: 匿名]

>>279
六甲山系や長尾山系の標高が高い山の中腹分譲地で、平均50坪台（平均的な130㎡ほどの
注文住宅建てて、駐車場2台とったら、猫の額ほどの庭も無しなので殆ど緑地が回復しない）
の異常な区割りなんて山手台北部だけなんだから、それが当たり前などと抜かすのは無責任きわまりない。

[285: 匿名]

昭和40～50年代に開発された宝塚市の既存の標高200m前後の大手分譲地（桜台、逆瀬台、光ガ丘、青葉台、ゆずり葉台etc）は、平均65～100坪以上あります。

そして山手台は『平均』以上に環境と緑地回復と景観に配慮して開発するとされた場所です。

[286: 匿名さん]

>>282
土壌汚染や公害などよほど深刻な実害が発生した場合を除いて、住民が面倒な訴訟をするなど現実的には起こりえないという事を逆手にとって、金儲けコストダウン売り逃げ乱開発路線に変更しているのです。

[287: 匿名さん]

平均182㎡（55坪）では事業として成立するけれども、平均214㎡（65坪）では
事業として成立しなくなるなどという詭弁は、現実的にはありえません。

なぜなら65坪は55坪の1.18倍ですが、造成コスト、土地原価は1.18倍にはならず
（ガスや電気や排水設備などのインフラは面積あたりではなく区画あたりに
かかってくるので大きい区割りほど土地原価に占めるインフラコストの負担は
軽くなる）、せいぜい1.1倍ぐらいです。擁壁工事も面積に比して1.18倍にはならず
せいぜい5%未満のアップです。

そして区画割が大きめになる事により、街区全体に対する道路割合が少なくなり
宅地面積割合が大きくなるので、宅地効率が良くなり、この点でもコストは
下がります。

また、擁壁の仕上げや電線地中化などは、原価以上に売価に転嫁できる事が
過去の実例で証明されているので、事業の採算性とは関係ありません。

つまり土地が大きくするなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を
コスト減少で相殺できる部分が大きく、区画あたりの利益はあまり変わらないのです。

それでも業者が土地を小さくしたがるのは、分譲地全体の総区画数を増やせるからです。

[288: 匿名さん]

訂正

つまり区画割りが大きくなる事により、売却可能坪単価が数パーセント下がった部分を

[289: 匿名さん]

たいして儲からなかったか知らんが、東3丁目がちゃんと平均70坪で擁壁もちゃんとして分譲が成立してたから、55坪の区割りじゃないと事業が成り立たないからやむをえない説は、この時点で完全に破綻しているわな。

そもそも当初の約束や理念を真正面から破って乱開発しないと事業が成り立たないと主張するのなら、事業じたいをやめて山に戻すのが筋。

[290: 匿名さん]

大阪平野に面した貴重な山並みを大規模破壊するからには、じゅうぶんに緑地回復に配慮して広めの区画にして、街路や擁壁等も景観に配慮して分譲するといって、もともと開発禁止の場所で開発許可を得る

↓

採算とれないから（嘘）、土地は極力小さくして、無仕上げ（コンクリむきだし）に変更します


こんなアホな話はないやろ。採算とれんなら（嘘だが）、約束を守り開発じたいをやめればいいだけ。

[291: 匿名さん]

当初の約束と違う「乱開発」と声高に叫びつつも、実際には何一つ行動しない(できない)。
近鉄だの積水だのと今ここで引き合いを出すことに、どれ程の意味があるのか(大体、積水は山手台でも分譲してるし)。
おかしいと認識していて何もしないということは、ある意味、「乱開発」に手を貸しているのと同じ。

[292: 匿名]

こういうのをイチャモンと言うのだな

庶民が大損こくと狼狽ぶりが見苦しい

[293: 匿名]

美しい街並みと緑地回復の為に土地を大きめにしたら、売りたい坪単価でさばけなくなるから
標高２００ｍの山の上で５０坪の区割りに変更しますなんてのは、

高級住宅街の５００㎡の土地を銀行借入れで仕入れて、容赦なく３分割して売りさばく
シロアリ悪徳ミニ開発業者（街並み破壊者）となんら変わらない。

[294: 匿名さん]

大前提として、山手台開発の目的としてデベロッパーが掲げていたのは金儲けありきではない。

一時的に大規模に自然を破壊する変わりに、素晴らしい街並みと景観と緑豊かな環境の理想の住宅街を開発することで、日本中がベンチマークとするほどの街づくりをして、地域価値を従前以上に高める事で社会貢献するという話だった。

[295: 匿名さん]

>>291
積水は宝塚で駅徒歩圏でも、自前で開発している場所では乱開発に走らず65坪クラスのまともな開発をしています。
山手台の積水分譲分は既に阪急が開発した造成済みの区画を押し付けられただけで、自社で開発したわけではありませんよ。

[296: 匿名さん]

客観的な事実として

長尾山系、六甲山系の標高１００ｍ以上の山の中腹エリアで

平均５０坪の区割りでコンクリむきだしで１０００区画以上の分譲地は

他に一例も存在しない

山の上では緑地回復や自然環境に配慮して大きめの土地（平均７０～１００坪）にするというのは常識ですからね



まともな開発のガイドライン

標高５０～１００ｍ　平均２１０㎡～（緑被率２０％以上）

標高１００～２００ｍ　平均２３０㎡～（緑被率２５％以上）

標高２００ｍ以上　平均２５０㎡～（緑被率３０％以上）

だいたい昭和４０年代までの開発はこれを満たしています。


もし山手台北部が標高２００ｍ前後で平均５０坪の１０００区画以上分譲をやらかしたら過去に例が無い前代未聞の乱開発になるという事です。

[297: 匿名さん]

宝塚市民はおとなしい方が多いから、行政が酷くても、ありえない事業で何十億もドブに捨てても、市長が汚職で逮捕されても文句言わない。

[298: 匿名さん]

「この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。」

阪急自身が２０年言い続けてきた事です。

平均５０坪台のコンクリでは、日本中がお手本とするどころか、宝塚市内の山麓ＮＴでもワーストのコストダウン乱開発ですよね・・・

[299: 匿名さん]

近鉄が開発していたら、宝塚は今よりも良い街になったでしょうし、凋落も無かったでしょうね。

別に近鉄が開発しなくても、宝塚市を西宮市役所や伊丹市役所が経営していてたら、今のような凋落は無かったでしょう。

[300: ご近所の奥さま]

http://web.archive.org/web/20081026040610/http://www.yamatedai.net/tk/...

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

[301: 匿名さん]

この病気だけはどうしようもねぇな

連投したって何にも変わらないよ

古ボケた街はより古ボケるだけだし

北だって思い通りになるわけでもない

[302: 主婦さん]

“日本中がお手本とする美しいまちづくり”

確かに理念として文句の付け所がありませんし素晴らしいですね！
重要なのは最期までそれを守るかどうかですが、、、

[303: 匿名さん]

アンチがどれだけコストダウン使い捨て分譲を擁護しても、海抜200mの山岳地帯で平均50坪台コンクリ1000区画超が、前例の無い前代未聞の暴走である事は隠せませんね。

[304: 匿名]

だーれもお手本にもしないどころか中古で売れない街だけど

[305: 匿名]

小林一三があの世から今の宝塚の惨状（凋落）や無秩序な開発を見たら、嘆くと同時に社員や行政を叱りつけるだろうな。

[306: 匿名さん]

山並みグリーンベルトを破壊した標高２００ｍ山岳地帯で

まともな緑地回復が見込めない平均５０坪台コンクリの区割り

美しいまちづくりどころかごく普通のニュータウン以下の無秩序な開発

阪急が昭和４０年代頃に宝塚市内で開発した仁川高丸は、平均１００坪以上で

擁壁も石を使っているので、緑豊かでゆとりある環境に育っていますね

昔の阪急は、利益よりも環境や景観に配慮したまともな開発をしていました

[309: 匿名]

小林一三翁が言い残したのは

ブレーブスは売るな、名を残せ、だけ

それすらも守られてないのに

山手台なんて、冗談やめてくれたまえ

[310: 匿名さん]

ここではやたら積水を持ち上げているけど、積水も山手台で商売している以上阪急と同類だよね。
阪急が自社で捌けない分を安く仕入れて、上物とセットでしっかり利益を得ているわけだから。50坪の宅地でね。

[313: 匿名]

バス通りだけ石張りでごまかして、山岳地帯なのに内部は50坪のコンクリむきだし。

酷すぎる。

[314: 匿名さん]

http://nishitaninomori.jp/shisetsu.html

いい公園あるよ宝塚。
西谷だけど。西谷。

市街地だと川沿いにあるんだなこれが。
末広中央公園ってデカイのが。
渋滞の橋の脇で微妙だけどな。

まあ、山本のあいあいパーク前がましか。
いっそ山手台つぶして全部公園にするか。

[317: 匿名さん]

だから微妙だと書いただろうｗ>末広公園

だから「山本の裏山」を公園にしよう全て。

こんな恨み節ばかり開発しなきゃ良かったね。

[326: 匿名さん]

庭師が多いんだよｗ

山手台の元地主もそうだったろう

里山もあるしな

宝塚は市街地と外周部と差が激しすぎる

まるで篠山みたいなところもあるわけだから

西宮や伊丹にはありえない

[327: 匿名]

宝塚は、個人宅や山の緑があるからと、あぐらをかいて、自然破壊し放題で、公園や街路樹はまともに整備してこなかった。
しかし緑に寄与していた屋敷や保養所はミニ開発され放題で緑が激減し、山肌も剥がされ放題で、緑豊かでもなんでもない街になった。

西宮や芦屋や神戸は、六甲山があるから公園はいらないなどと馬鹿げた事を言わず、市街地にちゃんとまともな規模の緑地や公園を整備、保全してきた。

これが大きな差になってきている。

西宮のブランド価値を底上げしている夙川公園も、もともとあった緑地ではなく、昔の市長が都市格の向上に街中の大規模な緑は絶対に必要として整備したもの。

[328: 匿名さん]

まあ夙川公園たってただの河川敷だけどな。桜生えてるだけで。
ただ末広公園よりははるかにましだなｗ
末広の方が面積広そうなのに。逆に夙川公園でサッカーや野球はできんだろう。
あそこだけでも何とかしたほうがよいと思うが、まず道路対策だな。

[329: 匿名さん]

餓鬼や幼児の遊び場としての公園なんてできたって、なんの意味も無いし都市価値には影響与えない。

重要なのは質の高い緑地部分、森。夙川公園のブランドは春だけの桜並木よりも、通年の松林と護岸が生み出す景観だろう。

[330: 匿名さん]

美化しすぎじゃない。ただの河川敷に松と桜があるだけ。川幅が狭いからそう思うんだよきっと。

[331: 匿名さん]

美化もなにも宝塚にあのクラス（規模、面積）の景観整備保全された河川敷や都市緑地は無い。

[332: 匿名]

まあ、都市機能を言うなら防災公園としては末広の方が上だろうけどね。夙川公園じゃホタルの墓再びだろう。

[333: 匿名さん]

大規模な緑地公園は有るに越したことないですが、小学生くらいの子を持つ親にとっては、小さくていいので目の届く近い所に公園はほしいですね。
街は年寄りだけのものではないですし。
昆陽池なら行こうと思えばすぐ行けますから。
宝塚市に昆陽池のような都市公園を整備しようという気概を感じないのは残念ですが。
ガーデンフィールズを阪急から買い取って市民に解放するくらいのことはやってほしい。

[334: 匿名さん]

開発事に業者に提供させた、小さい幼児・子供向けの身近な公園（街区公園）はいっぱいあるでしょ。

問題なのは、高度成長期に、土地が大量にまだ余っていて税収も増えていたのに、行政主体でまともな大型緑地・公園（都市の顔となる緑）を整備しなかったこと。

だから宝塚は、郊外なのに市街地の緑が少ないし、1人あたり公園緑地面積も最低という恥ずかしい状態になっている。
尼崎や伊丹の平地部よりよっぽど緑少ないんだから。

[335: 匿名さん]

>>334

>餓鬼や幼児の遊び場としての公園なんてできたって、なんの意味も無い

こんなこと書いてあったので、そんなことはないでしょ、という意味で書きました。
市街地に緑地がろくに整備されていない問題点は認識しています。

[336: 匿名さん]

>>334
再開発とか関係者の汚職や利権が目当ての事業にばかり浪費していましたからね。
その頃のつけが今、社会基盤整備の遅れや見劣りする住環境となってひびいてきている。

[337: 匿名さん]

末広公園はただの広場だろう。災害時の避難場所、仮説住宅用地。公園（公の庭園）じゃない。

公園っていうのはこういうのだよ。
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=35.676529&l...
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=34.611736&l...

これが公園（真ん中の豆粒）とか笑わせる
http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse/index.html?lat=34.800775&l...

[338: 匿名さん]

緑に対する意識レベルの違い（宝塚の異常性）が良く分かる画像

市街地にある芦屋の中央公園
http://goo.gl/maps/QOwMq

宝塚の同種の公園（小浜公園）
http://goo.gl/maps/djaKI

[339: 匿名さん]

神戸の市街地にある公園
http://goo.gl/maps/Ei8IQ

[340: 匿名さん]

最近新しく整備、開設された芦屋総合公園
http://goo.gl/maps/mwgj0

宝塚の自称公園とは比較にならない規模の植樹・緑化がされている事が分かる。
市のブランドと競争力の生命線である緑豊かな市街地と住環境を実現する為の取り組みは惜しまない。

[341: ビギナーさん]

芦屋は鉄道・道路アクセスの良さから宝塚以上に乱開発圧力が高いので、放っておいたら山の緑も削られ放題で40坪のミニ開発建売だらけになってしまう。

しかしこれを防ぐ為に、行政が“芦屋市すみよいまちづくり条例”を制定し、新たな開発は平均250㎡以上の区割りでなければ許可を出さない規制を取り入れた。

もともとあった風致地区（敷地の30%以上を植樹しなければいけない、道路から1.5mセットバック）と、厳しい建蔽率（40%）に加えて、この条例によって、完全に乱開発を阻止した。当然、質の高い住環境と山手の緑を保全できる。

需要なのは、これは市民の行政への圧力、行動や議会の働きかけによって実現した事ではなく、行政自らが市の価値と住環境とブランドを守る為に制定したという事。

乱開発を推進するために、わざと激甘基準（150㎡、建蔽率50%の庭無し）のまま放置して、山の上を削って殆ど緑が回復しない50坪の乱開発やミニ開発がやりたい放題の状況を据え置いている宝塚とは全く行政の向いている方向が違う。

山手台でコンクリ50坪の乱開発に変更された理由も、行政が開発に甘い事（山の緑や住環境や景観を保全する意思がそもそも無い）が最大の原因なんだよ。

[342: ビギナーさん]

宝塚の行政は、過去から現在に至るまで住環境や緑豊かな景観を守り育てる意思など全く無く、一貫して業者と癒着して乱開発を推進している立場なのだから、たとえ市民が「行動」を起こしたとしても、何も改善されない。

[343: マンコ.ミュファンさん]

それじゃ、これから先も何もせず、ただ荒らされるがまま、指をくわえてただ見ているだけ？
そしてネットで文句垂らすだけ？
それを正当化しようとしているだけにしか聞こえない。

[344: 匿名]

東京から仕事で兵庫に来て宝塚に住んでいますが、兵庫の公園は全体的に貧相ですよ。

そもそも大きな公園と呼べるものは阪神間にひとつもありません。

数少ない広い芝生があるだけ末広公園は良いと思いますけどね。

[345: 匿名さん]

万博公園や服部緑地クラスの公園は、確かに阪神間に無いが、
それでも昆陽池公園や夙川公園は宝塚のどうしようもない公園と比べて
ウン万倍マシ。
http://pds.exblog.jp/pds/1/200911%2F27%2F98%2Fa0141498%5F23462693%2Ejp...
http://www.hyogo-c.ed.jp/~rekihaku-bo/historystation/legend/html/007/l...
http://blog.lifestage.co.jp/DSC04308.JPG

[346: 匿名]

阪神間の公園だったら名塩が最強かな。

[347: 匿名さん]

夙川公園はクロマツ1500本、各種の桜1600本ほど。他の樹木も入れると高木4000本以上あるだろうな。
昆陽池はもっと多いだろうな。

[348: 匿名]

夙川公園は周辺の雰囲気も良いけど昆陽池公園は周りがしょぼすぎ。

[349: 匿名さん]

名塩の公園は立派だし緑地も多く施設（体育館、テニスコート、グラウンド、展望台、多目的広場など）も充実しているが、ああいう山を切り開いてニュータウン整備した時に山とニュータウンの境界部分に既存の山林をベースにつくった公園は、市街地（都市部）の中にある昆陽池みたいな公園（緑地）と価値を同列に比較する事はできないな。

[350: 匿名さん]

まともな公園が無く、山林、山肌は自然と調和しない手抜きのコストダウン乱開発で破壊され放題。
既存の良好な住宅街はミニ開発され放題。道路整備は最低。市街地の緑は異様に少ない。それが宝塚だ。

[351: 匿名さん]

南口、逆瀬川、宝塚と至近距離で無謀な規模の利権絡み駅前再開発乱発で、共倒れとなり商業は衰退し阪神間最低レベル。
人口20万に見合う商業地は無く商業の利便性は阪神間最低クラス。

[352: 匿名]

なんだか昆陽池公園をおしてるやつがいるが、あんな立地で都市部と言えるのか（笑）

[353: 匿名]

モールとチェーン店が増えて街のカラーが無くなった所と比べてもね。

[354: 匿名さん]

都市部＝大阪市内みたいな高層ビルが立ち並ぶ都心部と勘違いしている輩もいるが、都市という単語は市街地（人口密度が高いDID地区、人口集中地区）を指す。

伊丹の市街地の整備状況は宝塚の平野部より遥かにマシ。昆陽池に限らず、他にもまともな公園や自然緑地が多数存在する。
もっと言うと尼崎も宝塚より遥かにマシ。

[355: 匿名さん]

伊丹は寺・神社・酒蔵など由緒ある街並みをいかしたまちづくりなど、宝塚と違って歴史も大事にしている。
既存の自然や緑も大事にしている。破壊し放題の宝塚と大違い。

[356: 匿名さん]

宝塚に街のカラーって何かあるのか？
歌劇町w？

[358: 匿名さん]

宝塚の市街地に
http://www.eonet.ne.jp/~adachiitami/newpage18.html
http://www.city.itami.lg.jp/library/home/TOSHISOZO/TOSHIKIKAKU/0001699...
http://www.city.itami.lg.jp/library/home/TOSHISOZO/TOSHIKIKAKU/0001699...
これだけのものは規模の面でも距離の面でも存在しない。
行政が糞だから何も保全しなかった。

[359: マンコミュファンさん]

ブランドってのは、それを利用して悪さ（便乗、類似品、劣化版、大量供給、大安売り）を働く人間が
あらわれるので、強靭な意思で守る努力をしなければ、あっというまに失われてしまう。

宝塚はまさにその典型例だという事ですな。

利権をむさぼったり、金儲けしようとする人間（業者や役所）にブランド換金しつくされ食い潰されて底をついたのが、今の状況だろう。

[360: 匿名さん]

>>356
もはや何の魅力も取り得も残っていないのが、宝塚のカラーでしょうな。

[361: ご近所の奥さま]

本当に宝塚はあっという間に凋落しちゃいましたね。
もう何も良い所が無いと他市の方から馬鹿にされても仕方がない街なのかもしれません。

[362: 匿名さん]

宝塚って広いぞ。　１００平方キロ。　芦屋は５分の１以下。　伊丹４分の１。　尼崎半分。　西宮が互角。　芦屋にはブランドはあっても（浜手は微妙でも）、夙川とか一部にブランドがあるからと言って西宮市全体に別に何のブランド力があるわけでもないしね。　

[363: 匿名さん]

小林一三の成功にあぐらをかいて、努力をせず、利権でブランドを売り飛ばすだけ売り飛ばして調子こいて凋落したのが宝塚。

[364: 匿名さん]

それは宝塚というより阪急の話だね。宝塚も某山手台のようにＪＲ沿線でないところは結局弱いね。

[365: 匿名さん]

昆陽池は住友グランド側の西側街路や、北側の川沿いなどもちゃんと整備、管理されているよ。
ただでさえしょぼい公園や市街地公共部分をろくに管理せず小汚いまま放置している宝塚とは意識レベルが全然違う。
宝塚から伊丹に入ったら急に街が綺麗になるというのは、宝塚市民の間では常識。

[366: 匿名さん]

訂正　東側道路

[367: 周辺住民さん]

過去の市長や議員や幹部職員が、ブランド利用して地権者や業者と癒着して私腹を肥やす事しか考えてなかったからなぁ

[368: 匿名]

宝塚でまだ邸宅街と呼べるエリアは一部を除き（中洲、武庫山など）市の外周部にある。　仁川、千種、御殿山、雲雀丘。　西宮、伊丹、川西が密接に入り組む地形だから、幹線道から外れた高台でしか良好な住環境は得られにくい。　唯一、利便性が高く街に勢いのあるのはＪＲ中山周辺だけだが、無論邸宅街の体ではない。　山手台は比較的小綺麗なニュータウン。　宝塚で台が付くニュータウンは程度の差はあれ街の傾向としては酷似している。

[369: 匿名さん]

市街地の醜さと道路のお粗末さと公園のしょぼさと山岳の乱開発と、駅前整備の失敗は致命的＞宝塚

[370: 匿名]

だから外周部がましということです。

[371: 匿名さん]

山岳の乱開発なら西宮や東灘も負けてないぞ。建売屋が長いことほっ放り出したり、土壌汚染が見つかったり、地滑りが起きたり、よっぽどろくなもんじゃないな。

[372: 匿名さん]

>>338-340
致命的な差だな　宝塚はもう終わりだわ

[373: 匿名さん]

宝塚や川西は背景に豊かな里山があるけどね　芦屋西宮伊丹尼崎には望むべくもない部分　所詮公園に住むわけではないから結局住環境は各個人で異なる話

[374: 匿名さん]

伊丹市や西宮市や芦屋市が、宝塚を経営していたら、海抜２００ｍ山の上で緑地が殆ど回復しない平均５０坪台区割りコンクリ乱開発などありえなかった。

山手は建蔽率４０％以下、そして風致地区にして乱開発を抑制していただろうな。

議論の余地が無い事実として、伊丹は市域の価値ある緑地を守っているし、西宮市や芦屋市は乱開発時代に業者と癒着せずに、標高３桁の山腹では今までの累積で平均１００坪以上の開発を貫いている。そして市街地の緑をまともに整備してブランド維持に努めている。

[375: 匿名さん]

ちなみに山手台北部は、南部より緑豊かで景観に配慮した環境を復元する為、区割りも大きくする予定（山の上らしく１００坪以上）で開発許可を得て、建蔽率も４０％だったのを、市民が知らないうちに行政に働きかけて、５０％に変えさせたのは知ってる人なら知っています。

それが現在の５０坪手抜き売り逃げコストダウン乱開発につながっています。

[376: 匿名さん]

西宮は山麓部（六甲、甲山）では、ほぼ全域が建蔽率40%（容積率80%）だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜3桁以上の景観への影響が大きい山間部エリアでは、まともな区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20～30%緑化しないといけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70～100坪以上で開発せざるをえなかった。
西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、開発圧力が強まった昭和の後半に乱開発から景観を守ったという事。
業者と癒着していれば、山岳地帯は40～50坪台の緑貧しい密集ミニ戸建て街になっていたが、それを断固として防いだ。

[377: 匿名さん]

>>373
里山？　西谷の事？
南部市街地に住んでいる住民にとって、山を越えた西谷地区は全く違う場所であり
西谷があるから公園を整備しないでもいいとか馬鹿げた話ですが・・・

西宮にも里山はありますよ（船坂や山口地区）。

[378: 匿名さん]

里山とは違いますが、中筋～山本の平地には植木畑を中心としたのどかな風景がまだ残っているので、無秩序なミニ宅地開発を規制するなりしてもっと大切にしてほしいです。
多額の費用を掛けて都市公園を整備することも必要とは思いますが、これ以上街の魅力を落とさないためにも先ず取り組んでほしいです。

[379: 匿名さん]

幹線道路、高速道路で渋滞も酷いようなエリアを里山と呼ぶのはかなり抵抗がある。

[380: 匿名さん]

>>378

そこは確かに重要ですけど、植木屋の地主さんが売ったら歯止めが利かなくなるでしょうね。裏山もそうなったわけだし。

[381: 匿名]

３７７
船坂に人なんか殆ど住んでないだろう。逆に西宮山口は到底里山とは呼べまい。

[382: 匿名]

確かに山本、中山辺りの規制をしっかりやって欲しい美観や
景観を損ねまくるマンション建設や40坪を切るような戸建てをバンバン
規制して欲しいですね。

[383: 匿名さん]

西宮市や伊丹市が宝塚市を経営していたら、宝塚はこんな事にはならんかったでしょうね。

今津線の1駅ごとの馬鹿げた駅前再開発乱発や汚職事業（温泉や新霊園など）はなく、まともな中心商業地が形成され、道路は今より遥かに整備が進み、まともな公園は小河川や池などを利用して整備され、まとまった緑地は保全され、山麓部は無秩序に開発されず（ラビスタみたいな山の上の高層マンションは建たなかったでしょう　せいぜい5～7階建てぐらいになっていたはず）、山手台は開発されたとしても北部の区画は平均70坪以上になり（特に標高150m以上のエリアは100坪以上）、雲雀丘などの価値ある住宅街は悪徳業者のミニ開発から守られ・・・

[384: 匿名さん]

関西でも有数の恵まれた環境とブランドを、守らず育てず、利権汚職複合体（歴代の市長議員＆行政＆地権者＆業者）がたった数十年で食い潰したのが宝塚。

[385: 匿名]

これ以上の宝塚の凋落を防ぐ為には市民が立ち上がるしかないな！
でも、宝塚の人は草の根的な市民運動はプライドが邪魔をしてしないかな？

[386: 匿名さん]

損させられ続け、騙され続けているのが宝塚市民。

[387: 匿名さん]

http://nishinomiya.areablog.jp/upload/100148/blog/post/1200501hanshins...
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10763200c.html
http://nishinomiya.areablog.jp/blog/1000061422/p10762955c.html

50年前のこの市議会決定が実行されていれば、宝塚の悲惨な現在の凋落は無かったでしょうね。

山岳部の開発や住環境も質が高いものとなり、公園や道路はまともに整備され、無謀な駅前再開発や
汚職優先の浪費事業には走らず、今よりも遥かに良い街になっていたでしょう、現在の宝塚市域は。

宝塚駅周辺の賑わいやファミリーランドも残っていたかもしれません。

[388: 匿名さん]

地道に住環境を整備せず、派手な駅前再開発ばかりやって総崩れ

人口少ない芦屋や川西や池田のほうが遥かに中心市街地が充実しているという皮肉

[389: 匿名さん]

川西や池田の商業集積は背景の商圏人口が相当程度ある。　バス便エリアは勿論、宝塚東部も含まれる。
芦屋は特異なケース。　新快速停車以前から大丸があるなど通常では考えられない。　

宝塚西部は宝塚駅、南口駅が車歩導線含め今一つ。　逆瀬川と一駅ごとに分断されている影響も大きい。
唯一ＪＲ中山周辺だけが物販飲食とも潜在力があり現に発展もしてきたが、中心部の道路混雑は不可避。


宝塚はマイノリティが力を持ちすぎ。上位層が大人し過ぎた。芦屋のようにがめつくなければならない。

[390: 匿名さん]

宝塚のまちづくりの失敗と、乱開発推進行政によるブランド凋落は、後に最悪の失敗例として語られる事でしょうね。

[391: 匿名さん]

>>385
宝塚は、凋落が止まりブランドが回復する兆候や希望が一切見られないのが悲しいですね。

[392: 匿名さん]

まぁ愚かな利権汚職行政によって関西で最もブランド力が低下した街なのは事実でしょうな。

[394: 匿名さん]

西宮市さんか伊丹市さん、宝塚を吸収してください。

[395: 匿名]

市の名前は宝塚市でね。

[396: 匿名さん]

合併して他市に経営してもらうってのが
「これ以上の凋落をとめる」最良の方法かもしれませんね。
歴代の行政や市長や議会がせめて「普通」レベルなら、宝塚は
こんな事にはならなかったのですから。

[397: 匿名さん]

当初謳っていた開発の大義名分である、景観重視の自然と調和した開発ができなくなったというのなら、開発じたいをやめるべきだし、実際やめたらいいのにね。

当初謳っていた内容では、このような自然に溶け込みどこよりも緑が回復する住宅街という事だった。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/image/01070102000000-tikuhibari.jp...

現実の今の山手台の開発。
http://www.c21-hyogo.net/photo/100000/21/039002-58196_2_532464.jpg

[398: 匿名さん]

特に緑地回復や環境・景観への配慮が求められる山の上で５０坪とか
コンクリ打ちっぱなし４ｍ擁壁とか、平地で敷地を分割して３０坪で
分譲する悪徳業者（建売屋、ミニ開発屋）と変わらないですからね。

[399: 匿名]

まぁ平均７０坪以上の区割りが、約束（どこよりも緑豊かで日本中がお手本とする美しい街づくり）に反しないぎりぎりの最低水準でしょうな。

[400: 匿名さん]

宝塚市ならでは。他市ではありえない開発ですね。
六甲山系や長尾山系の山の中腹で、標高２００ｍの森林域をごっそり削り取って５０坪コンクリ１０００区画超の住宅街なんて他所には一箇所も存在しませんよ。
日本中の『悪徳業者が』お手本とする街づくり、宣伝文句という意味だったのでしょう。