阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[201: 匿名]

＞１９８さん
＞・・・50坪でじゅうぶんなどといった詭弁は通用しないんですよ。

詭弁でも何でもないです。
過去の経緯はどうであれ不必要な大きな宅地ばかりでグロスが高くなり
私たちのような一般サラリーマン家庭が買えなくて排除されることのほうが
無駄な自然破壊だと思います。

[202: 住まいに詳しい人]

×　平均50坪台じゃないとお客さんが買えないんですよ
○　平均50坪台にしないと割高な坪単価で売り切る事ができないからなｗ

×　だんだん小さめの土地にしているのはお客さんのニーズです
○　街並みや景観を考えてゆとりある敷地のまともな開発にしたらワシらの儲けが減るからなｗ

[203: 匿名さん]

>>201
3秒で論破されるような低レベルな事を書かないほうがいいですよ。
山手台の小さいかつかつの170㎡の土地で、既存のバス便エリアの60坪以上の土地が買えます。
つまり山削って、新たに庭無し50坪分譲地つくる為に森林破壊する必要は全く無いです。

また、平均65坪以上にしても、グロスは高くなりません。
顧客層は決まっており、その層が出せるグロスは決まっているので、大きめの土地にしたら
50坪で区割りした場合と値段は大差無く、美しい街並みと緑豊かな環境がもたらされるだけです。

小さい土地ばかりにしてといっているのは、約束を反故にし街並みを悪化させてでも利益を
最大化したい業者と、悲惨な街並みにして嫌がらせしたい荒らしの価値観以外にはありえないのです。

[204: 匿名さん]

そもそも170～180㎡ぐらいの小さい土地にしてと以前から言い続けている人物は、本来なら書き込む理由などありません。

なぜならご所望の170～180㎡の小さい土地が、西4丁目でもビューノでも選び放題だったのだから、既に希望は実現しており、わざわざ書き込む必要など全くないのです。

にも関わらず書き続けている理由は、山手台北部が開発理念を遵守した『緑豊かで山並みと調和した潤いとゆとりのある美しい街並み』になることを絶対に阻止したいからであり、その目的のみで書き込んでいる荒らしだという事が完全にばれてしまっているのです。

ようするに、今後の山手台の開発路線が「景観や街並みの美しさに配慮したまともな開発」に修正される事を妨害して、まともな開発や開発行政を望む既存住民や宝塚市民に嫌がらせしたいだけです。

[205: 匿名]

どうして？
同じ人が何年間も継続して書き込んでるなんてあり得ないでしょう？

[206: 匿名さん]

このスレのテーマはPart1から

山手台開発の理念として阪急が長年掲げてきた

日本中（や宝塚市内の斜面地開発）のお手本となる事を目指した

「美しい街づくりのために」です。

つまり、○○でじゅうぶんとか、そこそこでいいといった内容は、スレ違いです。

[207: 匿名さん]

山手台の開発理念は、平均以上の美しさと、平均以上の緑豊かでゆとりある街並み。

宝塚の山手（阪急より山側の一種低層エリア）の平均＝７０坪台、擁壁は石積み

つまり平均７０坪の区割りでも「平均」だからな。５０坪台でコンクリむきだしなんてとんでもない。

[209: 匿名さん]

もう家が余っているのだから、山林を破壊して新規にニュータウン開発する事（市街化区域を拡大する事）じたいが、今後はありえないです。
今後は、欧州のように住宅街を潰して森に戻していく政策（減築や市街地面積の縮小、逆線引き）が必要になります。
既に開発の手を入れてしまった場所は、せめて緑豊かで景観豊かな美しい持続可能な（再利用される）街にする必要があります。山の上を森林破壊して庭無し50坪で景観に手を抜いたような街では、中古になればオールドニュータウン以下の全く需要の無い一代限りの使い捨てタウンになってしまい、膨大な社会的損失と将来世代の負担増につながります。

[210: 匿名さん]

積水ハウス　未来への責任
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

阪急と違い、まともな開発、理想のまちづくりを実践しています。

どこよりも美しい緑豊かな街並みを実現する為に貴重な山林を削らせていただくといいながら、

「やっぱ山削って平均５０坪じゃないと無理」

などという論外の開発をするのは、まともなデベロッパーではなく建売屋レベルです。

[211: 匿名]

rokko island 売りっぱなし逃げっぱなし

山手台から率先して森に戻そう

[212: 匿名さん]

そもそも山並みと調和した緑豊かな街並みの基準である緑被率25～30%は、平均170～190㎡の区割りでは不可能です。
220㎡程度の区割りと比較して、街の成熟後の緑や樹木の量は1/3程度にすぎない水準となります。

一時的に山林を大規模破壊しても、どこよりも緑豊かな街をつくる事で景観を回復するといって、開発禁止区域を政治的折衝で開発可能な区域に変更させて開発の手を入れたのが山手台ですから、後になって復元される緑が激減するような平均50坪台の区割りの一世代使い捨ての売り逃げ乱開発に変更するような行為は、詐欺同然の暴挙なのです。

[213: 匿名さん]

子育てサラリーマン世代が、平地で５０坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに５０坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。

つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。

それが社会のコンセンサスです。

【一部テキストを削除しました　管理担当】

[214: 匿名さん]

どうしても既存の山の斜面を森林を破壊するなら、開発後にじゅうぶんに
緑の景観が回復する区割り面積（最低でも平均65～70坪）にしなければいけない。
これがこれからの開発に求められる社会的責任であり、最低限のモラルです。

[215: 匿名さん]

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になります。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において致命的な差になるのです。

55坪は70坪の約80%の面積ですが、開発後の緑の回復量ではそうはならないのです。

[216: 匿名]

阪急は東1丁目や東3丁目までは、利益の追求だけには走らず、社会的責任を考えて
開発理念に反しないまともな開発（景観配慮や敷地規模）をしていた。
なんでこうなってしまったんだろう。

[217: 匿名さん]

私も同感です。

せめて東3丁目ぐらいの水準を今後の北部開発の平均にしてほしいです。

企業として社会的責任や約束を重んじ、儲けだけに走らず、50年後、100年後に評価される開発をしてほしいものです。

阪急は、山手台開発で、どこよりも美しく緑豊かで景観に配慮した、日本中のお手本となる街づくりをすると20年間いっているのですから。

[218: 匿名]

彩都のPR広告スペースに「阪急100年の想いがここ彩都で花開く」って書いてあるので阪急の軸足が彩都にいっちゃったのでしょうかね、
日本中がお手本にとか100年の想いとかどこの分譲地でも美麗をならべて客集めて中途半端にやる会社なんでしょう、

[219: 匿名さん]

そんな美辞麗句をマジで受け止めてる人いとるんですか？

[220: 匿名さん]

誇張した宣伝文句はともかく、開発経緯を無視した乱開発は論外だと思いますよ。
積水ハウスや近鉄が出来ているまともな開発が、阪急が今できないという理由はありませんから。

名塩で裏切って、山手台で裏切って、十数年後、彩都でまた裏切るんですか？

少なくとも小林一三が生きていた時代や昭和40年代までの阪急は、100年後に価値が残る
素晴らしい開発をしていましたよ。

[221: 匿名]

阪急の責任、行政の責任もあると思いますが、業者、行政まかせにして自分達の街の景観を守る活動、監視をしてこなかった住民にも少なからず責任はあるのではないでしょうか。
誤った開発を許さない景観条例や協定を作る働き掛けを怠っていたのではないですか？
街創りに関して自治会等を通じ阪急や行政と対話、時には対決する事はあったのでしょうか？
今もこの掲示板以外目立った活動もないようですし。。
業者、行政まかせにして、業者、行政のせいばかりにするのではなく、もう少し自分達が自ら動いて、わが町を守る事も必要なのではないでしょうか。

[222: 匿名]

確かに。

[223: 匿名]

仁川や雲雀丘は、戦前は日本でも有数の邸宅街だったが、宝塚市の開発行政があまりにも終わっているせいで、建売屋にミニ開発されまくって、悲惨な事になってしまった。

阪急もひどいけど、それ以前に宝塚市の開発行政が酷すぎる。

[224: 匿名さん]

宝塚市職員の大半は、宝塚市外に家を持っていると聞く。
住んでもいない人達が、街の景観や住環境を守るために本気で動くとは思えない。
>221の指摘通り、市民が率先して動かなかった結果が今の宝塚であり、これから先も積極的に行動を起こさない限り環境は悪化する一方。
ここでいくら敷地面積の大切さを語ったところで、最低面積が170㎡で変更されることなく、その広さの土地の需要がなくならない限り何も変わることはない。

[225: 匿名さん]

正確には違いますよ。
過去の市長や議員が銭欲しさ（汚職）に業者と癒着し、将来に渡って続く価値よりも、
無秩序な開発によるブランド換金を選択したのです。

数十年後、宝塚は目先の利権を選んで僅か数十年で悪政によりブランドを全て失った
まちづくりの失敗例、反面教師として語られているでしょう。

[226: 匿名]

そんなことないよ。

[227: 匿名さん]

行政がブランドや環境にあぐらをかいて乱開発する気まんまんなら、市民がなにやっても無駄ですからね（笑）

過去の市長がことごとく業者と癒着した金の問題や逮捕で失脚しているのはたまたまじゃないよ。

[228: 匿名さん]

何やっても無駄、ですか。
それでは無駄と解ってここに延々書き込み続けている訳ですな。
問題を起こす人物が何代も続けて市長を務める背景には、やっぱり市民の行政に関する無関心(他人任せ、諦め)があるのかと。

[229: 匿名]

228さんのおっしゃる通りだと思います。
その市長や議員を選挙で選んでいるのは他ならぬ市民ですからね。
そういう市長や議員が当選する背景には市民の無関心があるのでしょう。
宝塚ってブランドに安心しきっていたのではないでしょうか？

[230: 匿名さん]

行政と市民は表裏一体。
市民のチェックが機能すれば、市長、議員、職員も緊張感を持って職務を行ってくれる。
汚職で市長が何代も続けて逮捕されることなく(そもそも、そういう資質を持った人物が市長に選ばれることはない)、醜態を全国に晒すこともない。
悪徳業者につけ込まれることもない。

[231: 匿名さん]

教科書的には、宝塚は小林一三による沿線開発（付加価値）の成功例として名高く日本の沿線開発のルーツとも言える場所だった。
まぁもともと風光明媚な場所で、良好な住宅街の素地がありましたからね。

しかし今は正反対の有様。
ここ数十年で最もまちづくりや開発行政に失敗して、大阪圏で最も価値を落とした都市といっても過言ではない。

行政や首長・議会が無能だったり私利私欲に走ると、たった数十年でブランドは崩壊してしまうのだから恐ろしいもんです。

[232: 匿名さん]

>>230
市長が連続逮捕された時代に宝塚は悪くなったんじゃないですよ。
それより前の時代に、欠陥レベルのまちづくりをしたのが今致命傷になっています。
もっと根深いです。

[233: 匿名]

232
いつからおかしくなったにしろ、市民ももう少し自分達の街で行われている事に興味を持ち、政治、行政を監視すべきだったのは変わりないですよ。
全て市民が悪いと言っているのではなく、そういう面もある事も認識して、これからどう落ちたブランドイメージを復権して行くか考えないといけないという事を申しているのです。
行政、業者まかせにしているとこういう顛末を迎える事を経験しているのですから、これからは市民がもっと自分達の街をよい街にする為に自ら動かないといけないと思いますよ。
ちなみに動くというのは、ここに不平不満を書き連ねる事じゃないです。

[234: 匿名さん]

生活利便性が低い
中心市街地のまちづくりに失敗
再開発や第三セクターでことごとく破綻させ失敗
上記の浪費等により、道路整備状況が悪い（都市計画道路の整備率は阪神7市1町で最低）
街中の公共の緑は阪神7市1町で最も少ない（公園面積ワースト1位）
唯一の売りだった住環境や景観は、保養所跡地などの無秩序な乱開発やミニ開発により大幅に悪化
殆どの高級住宅街は建売業者のミニ開発に荒らされ放題で街並みが崩れまくり

利便性が悪いのに環境もたいして良くなく街も綺麗じゃないし自然はどんどん破壊されて緑も減っている。

これが今の等身大の宝塚。

[235: 匿名さん]

宝塚から伊丹や西宮に入ったら急に道が綺麗になって緑も多くなりますもんね。
買物や生活、医療は不便で、交通やアクセス等が貧弱で、住環境まで悪いって、、、
いいとこなし

[236: ビギナーさん]

http://image.homes.co.jp/data/0119458/sale/image/0000003-3-3.jpg

たった数年で結構汚くなりますね　あと10年たったら･･･

家と家も標高200m近い山の上とは思えないほど接近していますね
（法定の1mしか外壁後退していない）

50坪台の区割りでは、65坪前後の区割りより景観や街並みや緑の回復率が

大幅に悪化するという点以前に

通風や採光や冬季の1階日当たりといった居住環境の基本要素すら犠牲になります。

[237: 匿名さん]

せやね。
50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいにおさまるようにせなあかん。
霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

[238: 匿名]

阪急うんねんは別として、業者は法令、条例等の範疇の中で一番利益の上がる売り方を模索するのは当然の事です。
その上でよりよい住環境、景観を守って行こうとすれば、景観条例等により行政が指導、誘導する必要があります。
但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。
だから、行政に対しては市民、住民が厳しい目で監視する必要があります。
行政が誤った方向を向いてしまった時は市民が声をあげるしかないです。

[239: 匿名さん]

＞但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。

現れる事がありますどころの話じゃなくて、許認可権限を武器にその利権の限りをつくして、
行政・政治家（首長・議員）が業者と癒着して、街が悲惨に荒らされ放題で凋落した典型例が
宝塚市だという事です。

[240: 匿名さん]

違法でない範囲ならば、以前の約束を破ろうが、経緯を無視しようが、何をやっても
かまわないし利益追求のみに走るのが当然というのは悪徳業者の論理。
大企業の場合は、自己利益の追求だけには走らず持続可能な社会づくりの為に、CSRとは別に
業務を通しても社会的貢献を果たす事が求められる（エクセレントカンパニーの条件）のが
先進国の常識ですし、実際に積水ハウスや近鉄は利益の最大化には走っていない、まっとうな
開発を実践しています。

[241: 匿名]

要は阪急は悪徳業者と言いたいのですね。

[242: 匿名]

確かに阪急はエクセレントカンパニーではないからな～

積水ハウスもエクセレントカンパニーなら悪徳業者の

分譲地に家を建てるのやめたら良いのに、駅前でも300

平米以下の宅地には建てませんとか、エクセレントカンパニー

らしい商売をして貰いたいものですね。

儲かれば、美観を損ねても構わないという姿勢に疑問を感じます。

[243: 匿名さん]

デベロッパーの中には立派な事を掲げている立派な会社もありますね

http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022

原点は電鉄グループの使命と責任
“期待を超える”ものづくりを目指して

「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わりにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特色であり、長所である。

“そう、品と質。”をスローガンに、後世に名を残す住まいづくり

北摂・彩都、宝塚の山の手に、豊かな緑と美しいまち並みのニュータウンを建設

大阪モノレール彩都線「彩都西」駅から徒歩10分の緑あふれる丘陵地(茨木市域)に開発された『阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき』。
格調ある御影石調のカラー擁壁が、品格を醸し出している。

[244: 匿名]

いくらなんでも、そのようなスローガン『だけ』を真に受けて購入する人いないと思いますよ。どうか、ご安心下さい。

[245: 匿名さん]

敷地面積も外壁後退も、地区計画に沿っての結果ですからね。
おかしいと認識しているのなら、まずは地区計画を変更することからじゃないですか？何か取り組んでいるんですか？

そして、小さな区画は100%業者の儲け優先の論理に基づくものなのでしょうか？
70坪や100坪のニーズがその区域にあるのなら、それに応えた販売をした方が速やかな完売が見込め、コスト(広告費、人件費、未売却区画の固定資産税負担)低減になると思います。そのコストは、区画を小さくすることによって得られる儲けより大きいものではないでしょうか。

まともな経営感覚を持つデベロッパーなら、「需要」を完全に無視した開発活動はしないと思います。
もし阪急不動産にその感覚が欠落しているのなら、そう遠くない将来行き詰まって、市場から淘汰されることでしょう。
しばらく見守っていきたいと思います。

[246: 匿名さん]

同じ価格帯（グロス）で６５～７０坪の区割りと５０～５５坪の区割りエリアがあるなら全員が６５～７０坪のエリアを買います。需要は大有りです。

土地を最低敷地面積ぎりぎりまで小さくして区画数を最大化しているのは、坪単価を最大化、利益を最大化したいという、ゲリラ的なミニ開発を繰り返す建売屋と全く同じ理屈でしかありません。それ以外の理由は何一つ無いです。

そもそも山手台開発の理念は、もともと開発が禁止されていた山林に大規模に手を入れるからには、平均以上の緑豊かでゆとりある街づくりをすることで、景観と緑を回復させるという内容でしたから、それを後からあからさまに反故にして乱開発に走るのは、明確に恥ずべき行為です。

50坪台の区割りでは、70坪の区割りの3割程度の緑しか回復しません。

[247: 匿名]

細切れのミニ開発を防止するために170㎡以上と決められてるのですよね？
守られてるわけですよね？

[248: 匿名さん]

>同じ価格帯（グロス）で６５～７０坪の区割りと>５０～５５坪の区割りエリアがあるなら

同じ街区で、50~55坪と65~70坪の分譲価格が同じなら・・・という意味で仰っているなら、前提条件としておかしいです。
50㎡も広さが違うのにそんな値段の付け方するところどこにあるのですか？あったら教えてください。

[249: 匿名さん]

隣の中山台では、60~70坪の物件(大抵古家付きだと思うが)の取引は活発なのかな？
ビューノの50坪と同じくらいの価格帯が多かったはずだし、山手台で同じ広さで売れるかどうかの指標になると思う。

[250: 匿名]

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。