阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[110: ご近所の奥さま]

そもそもこちらスレは、山手台開発で20年近く謳われてきた（今も謳われている）

「全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛される街」

の言葉に偽りの無い美しい街をつくる為にはどうしたらいいかという話題を扱う為に
本スレから分離されたスレです。

初代スレの冒頭より

＞“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

よって、景観なんてどうでもいい、庭なんていらない、安ければなんでもいいという人は
本スレをご利用下さいね。

[111: 匿名さん]

緑地協定を無視して、グリーンベルトや庭に木を植えていない
一部の西4丁目の方々は、どういう理由で山手台を選んだんでしょうね。
庭や緑や街並みに興味無いのに、山の上のニュータウンに住みたがる
という矛盾した行動ですよね。

[112: 匿名さん]

人それぞれ、大きなお世話です。

[113: 匿名さん]

>111

予算とか希望条件と合ったからでしょう。
それ以上でもそれ以下でもないと思います。

[114: 匿名さん]

購入時に合意・締結した協定を無視（ルール違反）して、人それぞれや余計なお世話も糞も無いでしょう。
はなから住環境を維持する為に定められたルールを守るつもりがない人間は、周囲の住民に迷惑をかけるだけなので住むべきではありません。

[115: 匿名]

そんなに憤慨されているなら、ルールを守っていないと思われるお宅のインターホンを一軒づつ鳴らして直接抗議されていったらいかがですか？

[116: サラリーマンさん]

コンクリむきだしではなく石張りで分譲された東１丁目や東３丁目は、ほぼ100%のお宅が

緑地協定を遵守し、グリーンベルトに植樹しお庭も緑化して奇麗にしていますね。

やはり景観に無配慮で街並みを悪化させるコンクリむきだしで分譲することが、街並みへの

美化意識が低くルールを守らない方を招き入れる要因のようです。

景観に配慮したまちづくりの下地をあらかじめつくった上で分譲すると、意識レベルの

高い層が街に入居するのでしょうね。

[117: 匿名さん]

故意にルール違反しているのではなく、入居して少し生活が落ち着いて余裕ができてから
庭づくりと一緒にやろうと考えている住民もいるかもしれませんよ。

[118: 匿名さん]

１１７さん。

そうですね！

[119: 匿名さん]

東1丁目や東3丁目の住民のほうが西4丁目より平均的に裕福だから、ちゃんと植樹、手入れしているという可能性は無いでしょうか？

いずれにせよ、景観に無頓着な方を呼び寄せるコンクリうちっぱなし擁壁は今後はやめていただきたいですね。

[132: 匿名さん]

バス道から見えるところだけ石貼りしたって事は、阪急も高いコンクリートが
将来、景観に甚大な悪影響を与える事を認めているって証左だよな。

にも関わらず一般宅地は、バス道通りより大幅に高さがあるコンクリートでも
仕上げせずにコストけちってむきだしで販売。

ようするに現在の阪急は、今まで謳っていたような将来山手台を美しい街並みに
したいなんて事はもはや全く考えておらず、できるだけ手をかけず売り切って
逃げるつもりなんだろう。

全く同じ事業者である阪急不動産が、彩都では打ちっぱなしではなくちゃん
全区画仕上げ擁壁と電線地中化で販売している事からも、明らか。

[133: 主婦さん]

ゆとりある区割りやグリーンベルトや庭の緑地協定や自然石を使って仕上げた外構によってもたらされる美しい街並みを、山手台の売り・開発理念に掲げて20年近く顧客に販売してきたのは、阪急自身ですからね。

手抜きやコストダウンや売り逃げに走らず、約束を守り、沿線開発企業として沿線価値の向上、持続可能な街づくりという社会的責任を果たして欲しいものですね。

[134: 匿名]

個人的にはゴツゴツした岩石もどきを張った宅地は好きでありません。
建物に調和したスッキリしたタイルで仕上げたいと思っていますので阪急さんには何にも張らないでと言いたいです。
せめて施主がオプションで選べるように出来ないものでしょうか。

[135: 入居済み住民さん]

多少の誇張はあるにせよ、山手台では日本中がお手本とするほど美しい街づくりを
やり遂げるとコミットしてきたのは阪急だからね。

それとは掛け離れた手抜きになってきているのは言い訳できない。

まぁ変更を認めている宝塚市も宝塚市だが。

[136: 匿名さん]

今後は宝塚市全域で、コンクリートのままの景観配慮の無い擁壁は全面禁止になる方向のようです。

先月パブリックコメントが募集された都市景観条例案に記述があります。

[137: 匿名]

山手台東1丁目も、ビューノの東5丁目のバス通りの石貼りも誰が見てもすっきりとした綺麗な石を貼っているだけで、全くごつごつなんてしてませんけどね。アンチが自演で必死に中傷している（今後の山手台が醜い汚い街並みになるように工作活動）のがバレバレ。

[138: 匿名さん]

>>107
平均10坪程度のアップ（劇的に環境が良くなるわりに価格は200万ぐらいしかアップしない）
で買えなくなるほど予算がぎりぎりなら、西宮名塩にされたほうがいいですよ。
あなたはどうして山手台にこだわっているの？
名塩のほうが通勤は便利で、駅にも歩けますよ。

[139: 匿名]

高くなって買えなくなったら元も子もないので阪急さんにはコストも考慮した宅地開発を是非ともお願いします。

[140: 匿名さん]

タイル貼るから石貼りではなく打ちっぱなしにしてほしいなどと書いている人は、タイルなんて貼りませんよ。
単に打ちっぱなしの手抜き分譲を擁護して、山手台を将来悲惨な街並みにしたいだけのアンチの自演活動。
検討中の顧客ですらない。
ビューノのバス道の石貼りは厚さといい平面的な仕上げといい色といい、タイル貼りそのものじゃんｗ

[142: 匿名]

土地を少し大きくしても、たいして高くはなりません。
むしろお客さんにとってはメリットのほうが遥かに大きいです。

買い手（顧客層）が出せる平均上限金額は自ずと決まっているので、ゆとりある環境が担保できる程度に
区割りを大きくしたところで、価格はアップしないのです。
坪単価が下がってお買い得になるのです。

例えば55坪のかつかつ区割りにした場合で2475万（坪45万）で販売可能な場所で、65坪の区割り
にしても販売価格は2925万（坪45万）にはなりません。せいぜい2600～2700万ぐらいです。

つまり小さい区割りにしてほしいと客のふりをして書いているのは、景観や街並みを犠牲にして
区画数を最大化する事と割高での販売（売り逃げ開発）を今後も続けたい業者です。

[143: 匿名さん]

阪急は彩都では山手台ほどコストダウンしていないし使い捨て開発に走っていない。
彩都では一定レベルの敷地水準と景観配慮を堅持している。

[145: 住まいに詳しい人]

×山並みと調和した美しい街並みの為に10坪程度土地を大きくしたら高くなってお客さんが買えなくなる

○土地を大きめにしたら、今の坪単価で販売できなくなって業者の儲けが減る
○土地を大きめにしたら、区画数が減って業者の儲けが減る


×きちんと景観に配慮した開発をしたら、高くなってお客さんが買えなくなる

○きちんと景観に配慮した開発をしたら、業者の儲けが減る

[146: 匿名さん]

所詮、最低敷地割が１５０の街。
西二丁目とやらでもそうでしょう。
まともな高級住宅地は２００あるよ。
悔しければ２００に上げたら如何ですか。

[147: 匿名さん]

従来の山手台（西1～2丁目、東2～3丁目）の敷地割りは平均230㎡ですね。
100坪以上の整形地も少なくないです。
オアシス北側の西4丁目南部の街区から、目に見えて以前より
小さくなりましたが（平均200㎡程度）、今回の新街区は露骨です。
200㎡以上の土地が殆どありません。
最低敷地面積は170㎡ですが、基準ぎりぎりの170～180㎡台が殆どです。
言うまでも無く、景観や緑の潤いや将来の街並みを犠牲にして、
割高な坪単価で販売する為、区画数を増やして利益を増大する為です。

[148: 匿名]

少々割高になってもグロスで安いほう希望。
買えなければ意味ないからね。
170㎡くらいがお手頃です。

[149: 匿名]

平均敷地割の話などしていない

条例、地区協定、街づくりルールで

西二丁目も所詮１５０の庶民の街

[150: 匿名さん]

あんまり広いと税金や維持費も高くつくから、結局敬遠されて空き地が虫食い状態で残ることになりかねないかと。
ラインナップとして70坪前後もあっていいとは思いますが、割合として総区画の1割から多くて2割じゃないでしょうか(今回の街区はそのレベルにも届いていないようですが)。

平地で170㎡前後の無条件宅地なんて普通ないですし、それ位の広さの宅地が駅からバス10分以内の立地で売り出されれば、買いたい人は多いと思います。

[151: 匿名さん]

駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

[154: 匿名さん]

家が既に余り、人口が減少する時代に、貴重な山を削って、普通のニュータウンの平均水準以下の開発。

まともな企業がやる事じゃあないね。

社会基盤の維持費用が将来世代に重くのしかかる家余りを目前にした今、山を削った場所に一代限りの使い捨ての分譲地にする事に正当性はありません。

[155: 住まいに詳しい人]

たかだが10坪ほど増えて税金が高くなるとかありえませんよ。
むしろ取引の実勢坪単価下がって路線価に反映されるので税額は殆ど変わりません。
整形地の庭付きの戸建て志向する人が、55坪だと大満足で逆に65～70坪だと
広すぎて困るなどという感性はまずありえない事です。
なぜなら10～15坪増える事で、北側区画は1階部分の冬の日当たりが劇的に改善され、
隣の家屋との間のゆとりも大幅に改善されるので、家全体が明るくなり風通しも良くなります。
プライバシー性も高まり、家のまわりのスペースも余裕が出来て通りやすくなります。
南東角地など選ばなくても、ほぼ全ての区画で、良好な日当たりや建てこまない
ゆとりある空間など、住環境の理想を取り込める水準が65～70坪からの区画割りになるのです。
ですから宝塚でも昭和40年代頃までに分譲された山手のエリアは、殆どの区画が70坪程度はあります（分筆された土地や、後からミニ開発された場所を除いて）。
山手台南部も同様にこの基本を追求したので平均70坪ぐらいになっているのです。

[156: 匿名さん]

そもそも土地50坪の家って平均以下なの？
宝塚の平地で50坪を土地から買って家建てれる人はそんなにいない。
だから買うとすればバス便エリアになる。需要があるのは自然だと思うが。

[157: 匿名]

たしかに、そうですね。

[158: 匿名さん]

近鉄が今でも駅徒歩圏ですら平均65～70坪のまともな開発をしている最大の理由は、

奈良市や生駒市が開発業者と癒着せずに将来を見据えたまともな開発行政をしているから。

奈良市や生駒市は大規模開発のエリアの殆どで、建蔽率40%容積率60%に決定しているので

40坪の平均的な注文住宅（全国平均値）を建てるには、最低215㎡ほど必要になり、これが

安易な区割りをガードし良好な開発をせざるをえない状況になっている。

一方で宝塚は、山の五～六合目でも容積率100%。だから醜い開発ができてしまう。

地権者、業者との癒着。

[159: 匿名]

宝塚のほうが地価水準が高いから仕方がないでしょ。