阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[No.101 by 匿名さん 2012-09-28 19:01:29]

それは割高な坪単価で売りつけたい＆全体区画数を増やしたい、業者の都合です。
10坪ほど大きくしても、消費者が出せる価格は限られているので、殆ど高くはなりません（分譲坪単価が下がり、消費者はより良い土地を割安で買えます）。それでいて魅力が永続可能な良好な住環境がもたらされます。

[No.102 by 匿名さん 2012-09-28 19:53:15]

は、どうして業者の都合なの？
小さめの土地（坪単価が少々割高になっても）でいいから総額を抑えたいというお考えは十分理解できますよ。

[No.103 by 匿名さん 2012-09-29 01:18:47]

確かに山のてっぺんで５０坪なんて異常なふざけた事やってるのは近隣で宝塚だけだね。

[No.104 by 周辺住民さん 2012-09-29 01:40:14]

東5丁目、バス通りに面した所だけ石貼りして残りむきだしのままにしたのは

コストけちって儲けて、後はどうなろうが知らんと売り逃げする為かな？

数年前の東3丁目や東1丁目では、街並み考えてちゃんとやっていたのにね。

どんどん手抜きでいい加減になっていくね。

[No.105 by 匿名さん 2012-09-29 10:52:03]

宝塚ガーデンフィールズが年内で閉園だそうで。
旧ファミリーランドの面影を辛うじて残している場所だけに、残念な話です。
赤字が理由ということですが、歌劇場に隣接しているだけに、イメージ的な点を考えても存続させた方がプラスだと思うのですが。
見方を変えれば、Xデー(歌劇撤退)へ向けての伏線とも取れるわけで。
山手台の開発も含め、阪急グループにとって宝塚は既に特別な場所でも何でもなく、保有する資産の価値が暴落する前に処分して手を引きたいのだろう。

[No.106 by 匿名さん 2012-09-29 11:30:08]

私も新聞のカラー折込広告を見て新街区（東5丁目）の60坪以上の土地のあまりの少なさに驚きました。
5～10%も無いんじゃないでしょうか？
西4丁目でも前半の街区と合わせれば平均200㎡ぐらいはあったのでますます小さくなっている感じです。
同じく山を削って開発された彩都や西宮名塩ですら平均で210㎡ぐらいあります。山を削って平均55坪前後では
阪急が今まで、謳い続けてきた世代を越えて愛される美しい街づくりにはまずなりえません。
住宅街において、街並みや景観の美しさは、街路樹や公園の配置や造成の仕上げ（道路や擁壁など）などが
大きく影響を及ぼすのは事実ですが、家と家の間にゆとりある空間があり、そこに緑の潤いがある事が重要です。
55坪と65～70坪では15坪しか違わないようで、建物間のゆとりが全く違い緑の量も数倍にもなります。
1階部分が10m×8mの建物を建てて2台のガレージスペースを確保する場合、家のまわりの1mの通路スペースも含めて
約150㎡必要になります。つまり210㎡と180㎡では植樹が可能なスペース（いわゆる庭）は2倍もの差になります。
平均50坪と平均70坪では街を歩いた時に、空間的なゆとりや緑の潤いが全く違って感じられるのはこの為です。

[No.107 by 匿名 2012-09-29 13:42:12]

駐車スペース二台分確保できたら、庭はそこそこでいいです。
総額高くなると買えなくなるので、55坪くらいがちょうどいいです。

[No.108 by 匿名さん 2012-09-29 14:19:50]

狭くてもいいし庭もいらないわという方は、緑の保全や景観配慮が社会的に求めらて当然の
山腹部に住むべきではありませんね。市街地に住んでくださいね。

前回の山手台西4丁目を見ましても、小さめの土地で景観を軽視した打ちっぱなしで分譲したら
販売時に提示された緑化のルール（緑化協定）すら守らずに、協定を無視して全く木を植えない
民.度のお宅がかなり出現するという事が証明されましたし。

[No.109 by 匿名 2012-09-29 14:35:35]

同じ山手台住民を批判するのはやめましょうね…

[No.110 by ご近所の奥さま 2012-09-29 14:53:46]

そもそもこちらスレは、山手台開発で20年近く謳われてきた（今も謳われている）

「全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛される街」

の言葉に偽りの無い美しい街をつくる為にはどうしたらいいかという話題を扱う為に
本スレから分離されたスレです。

初代スレの冒頭より

＞“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

よって、景観なんてどうでもいい、庭なんていらない、安ければなんでもいいという人は
本スレをご利用下さいね。

[No.111 by 匿名さん 2012-09-29 17:28:20]

緑地協定を無視して、グリーンベルトや庭に木を植えていない
一部の西4丁目の方々は、どういう理由で山手台を選んだんでしょうね。
庭や緑や街並みに興味無いのに、山の上のニュータウンに住みたがる
という矛盾した行動ですよね。

[No.112 by 匿名さん 2012-09-29 17:51:45]

人それぞれ、大きなお世話です。

[No.113 by 匿名さん 2012-09-29 19:10:52]

>111

予算とか希望条件と合ったからでしょう。
それ以上でもそれ以下でもないと思います。

[No.114 by 匿名さん 2012-09-29 20:14:52]

購入時に合意・締結した協定を無視（ルール違反）して、人それぞれや余計なお世話も糞も無いでしょう。
はなから住環境を維持する為に定められたルールを守るつもりがない人間は、周囲の住民に迷惑をかけるだけなので住むべきではありません。

[No.115 by 匿名 2012-09-29 20:23:57]

そんなに憤慨されているなら、ルールを守っていないと思われるお宅のインターホンを一軒づつ鳴らして直接抗議されていったらいかがですか？

[No.116 by サラリーマンさん 2012-09-29 20:42:12]

コンクリむきだしではなく石張りで分譲された東１丁目や東３丁目は、ほぼ100%のお宅が

緑地協定を遵守し、グリーンベルトに植樹しお庭も緑化して奇麗にしていますね。

やはり景観に無配慮で街並みを悪化させるコンクリむきだしで分譲することが、街並みへの

美化意識が低くルールを守らない方を招き入れる要因のようです。

景観に配慮したまちづくりの下地をあらかじめつくった上で分譲すると、意識レベルの

高い層が街に入居するのでしょうね。

[No.117 by 匿名さん 2012-09-29 21:03:42]

故意にルール違反しているのではなく、入居して少し生活が落ち着いて余裕ができてから
庭づくりと一緒にやろうと考えている住民もいるかもしれませんよ。

[No.118 by 匿名さん 2012-09-29 21:21:40]

１１７さん。

そうですね！

[No.119 by 匿名さん 2012-09-29 23:20:25]

東1丁目や東3丁目の住民のほうが西4丁目より平均的に裕福だから、ちゃんと植樹、手入れしているという可能性は無いでしょうか？

いずれにせよ、景観に無頓着な方を呼び寄せるコンクリうちっぱなし擁壁は今後はやめていただきたいですね。

[No.132 by 匿名さん 2012-09-30 21:51:21]

バス道から見えるところだけ石貼りしたって事は、阪急も高いコンクリートが
将来、景観に甚大な悪影響を与える事を認めているって証左だよな。

にも関わらず一般宅地は、バス道通りより大幅に高さがあるコンクリートでも
仕上げせずにコストけちってむきだしで販売。

ようするに現在の阪急は、今まで謳っていたような将来山手台を美しい街並みに
したいなんて事はもはや全く考えておらず、できるだけ手をかけず売り切って
逃げるつもりなんだろう。

全く同じ事業者である阪急不動産が、彩都では打ちっぱなしではなくちゃん
全区画仕上げ擁壁と電線地中化で販売している事からも、明らか。

[No.133 by 主婦さん 2012-09-30 22:05:03]

ゆとりある区割りやグリーンベルトや庭の緑地協定や自然石を使って仕上げた外構によってもたらされる美しい街並みを、山手台の売り・開発理念に掲げて20年近く顧客に販売してきたのは、阪急自身ですからね。

手抜きやコストダウンや売り逃げに走らず、約束を守り、沿線開発企業として沿線価値の向上、持続可能な街づくりという社会的責任を果たして欲しいものですね。

[No.134 by 匿名 2012-09-30 22:06:34]

個人的にはゴツゴツした岩石もどきを張った宅地は好きでありません。
建物に調和したスッキリしたタイルで仕上げたいと思っていますので阪急さんには何にも張らないでと言いたいです。
せめて施主がオプションで選べるように出来ないものでしょうか。

[No.135 by 入居済み住民さん 2012-09-30 22:23:31]

多少の誇張はあるにせよ、山手台では日本中がお手本とするほど美しい街づくりを
やり遂げるとコミットしてきたのは阪急だからね。

それとは掛け離れた手抜きになってきているのは言い訳できない。

まぁ変更を認めている宝塚市も宝塚市だが。

[No.136 by 匿名さん 2012-09-30 22:24:58]

今後は宝塚市全域で、コンクリートのままの景観配慮の無い擁壁は全面禁止になる方向のようです。

先月パブリックコメントが募集された都市景観条例案に記述があります。

[No.137 by 匿名 2012-09-30 22:29:08]

山手台東1丁目も、ビューノの東5丁目のバス通りの石貼りも誰が見てもすっきりとした綺麗な石を貼っているだけで、全くごつごつなんてしてませんけどね。アンチが自演で必死に中傷している（今後の山手台が醜い汚い街並みになるように工作活動）のがバレバレ。

[No.138 by 匿名さん 2012-09-30 22:38:22]

>>107
平均10坪程度のアップ（劇的に環境が良くなるわりに価格は200万ぐらいしかアップしない）
で買えなくなるほど予算がぎりぎりなら、西宮名塩にされたほうがいいですよ。
あなたはどうして山手台にこだわっているの？
名塩のほうが通勤は便利で、駅にも歩けますよ。

[No.139 by 匿名 2012-09-30 22:40:13]

高くなって買えなくなったら元も子もないので阪急さんにはコストも考慮した宅地開発を是非ともお願いします。

[No.140 by 匿名さん 2012-09-30 22:52:21]

タイル貼るから石貼りではなく打ちっぱなしにしてほしいなどと書いている人は、タイルなんて貼りませんよ。
単に打ちっぱなしの手抜き分譲を擁護して、山手台を将来悲惨な街並みにしたいだけのアンチの自演活動。
検討中の顧客ですらない。
ビューノのバス道の石貼りは厚さといい平面的な仕上げといい色といい、タイル貼りそのものじゃんｗ

[No.142 by 匿名 2012-09-30 23:05:15]

土地を少し大きくしても、たいして高くはなりません。
むしろお客さんにとってはメリットのほうが遥かに大きいです。

買い手（顧客層）が出せる平均上限金額は自ずと決まっているので、ゆとりある環境が担保できる程度に
区割りを大きくしたところで、価格はアップしないのです。
坪単価が下がってお買い得になるのです。

例えば55坪のかつかつ区割りにした場合で2475万（坪45万）で販売可能な場所で、65坪の区割り
にしても販売価格は2925万（坪45万）にはなりません。せいぜい2600～2700万ぐらいです。

つまり小さい区割りにしてほしいと客のふりをして書いているのは、景観や街並みを犠牲にして
区画数を最大化する事と割高での販売（売り逃げ開発）を今後も続けたい業者です。

[No.143 by 匿名さん 2012-09-30 23:17:28]

阪急は彩都では山手台ほどコストダウンしていないし使い捨て開発に走っていない。
彩都では一定レベルの敷地水準と景観配慮を堅持している。

[No.145 by 住まいに詳しい人 2012-09-30 23:31:44]

×山並みと調和した美しい街並みの為に10坪程度土地を大きくしたら高くなってお客さんが買えなくなる

○土地を大きめにしたら、今の坪単価で販売できなくなって業者の儲けが減る
○土地を大きめにしたら、区画数が減って業者の儲けが減る


×きちんと景観に配慮した開発をしたら、高くなってお客さんが買えなくなる

○きちんと景観に配慮した開発をしたら、業者の儲けが減る

[No.146 by 匿名さん 2012-10-01 00:25:15]

所詮、最低敷地割が１５０の街。
西二丁目とやらでもそうでしょう。
まともな高級住宅地は２００あるよ。
悔しければ２００に上げたら如何ですか。

[No.147 by 匿名さん 2012-10-01 02:37:23]

従来の山手台（西1～2丁目、東2～3丁目）の敷地割りは平均230㎡ですね。
100坪以上の整形地も少なくないです。
オアシス北側の西4丁目南部の街区から、目に見えて以前より
小さくなりましたが（平均200㎡程度）、今回の新街区は露骨です。
200㎡以上の土地が殆どありません。
最低敷地面積は170㎡ですが、基準ぎりぎりの170～180㎡台が殆どです。
言うまでも無く、景観や緑の潤いや将来の街並みを犠牲にして、
割高な坪単価で販売する為、区画数を増やして利益を増大する為です。

[No.148 by 匿名 2012-10-01 08:03:20]

少々割高になってもグロスで安いほう希望。
買えなければ意味ないからね。
170㎡くらいがお手頃です。

[No.149 by 匿名 2012-10-01 12:24:55]

平均敷地割の話などしていない

条例、地区協定、街づくりルールで

西二丁目も所詮１５０の庶民の街

[No.150 by 匿名さん 2012-10-01 13:24:47]

あんまり広いと税金や維持費も高くつくから、結局敬遠されて空き地が虫食い状態で残ることになりかねないかと。
ラインナップとして70坪前後もあっていいとは思いますが、割合として総区画の1割から多くて2割じゃないでしょうか(今回の街区はそのレベルにも届いていないようですが)。

平地で170㎡前後の無条件宅地なんて普通ないですし、それ位の広さの宅地が駅からバス10分以内の立地で売り出されれば、買いたい人は多いと思います。

[No.151 by 匿名さん 2012-10-01 19:23:33]

駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

[No.154 by 匿名さん 2012-10-01 22:05:45]

家が既に余り、人口が減少する時代に、貴重な山を削って、普通のニュータウンの平均水準以下の開発。

まともな企業がやる事じゃあないね。

社会基盤の維持費用が将来世代に重くのしかかる家余りを目前にした今、山を削った場所に一代限りの使い捨ての分譲地にする事に正当性はありません。

[No.155 by 住まいに詳しい人 2012-10-01 22:34:18]

たかだが10坪ほど増えて税金が高くなるとかありえませんよ。
むしろ取引の実勢坪単価下がって路線価に反映されるので税額は殆ど変わりません。
整形地の庭付きの戸建て志向する人が、55坪だと大満足で逆に65～70坪だと
広すぎて困るなどという感性はまずありえない事です。
なぜなら10～15坪増える事で、北側区画は1階部分の冬の日当たりが劇的に改善され、
隣の家屋との間のゆとりも大幅に改善されるので、家全体が明るくなり風通しも良くなります。
プライバシー性も高まり、家のまわりのスペースも余裕が出来て通りやすくなります。
南東角地など選ばなくても、ほぼ全ての区画で、良好な日当たりや建てこまない
ゆとりある空間など、住環境の理想を取り込める水準が65～70坪からの区画割りになるのです。
ですから宝塚でも昭和40年代頃までに分譲された山手のエリアは、殆どの区画が70坪程度はあります（分筆された土地や、後からミニ開発された場所を除いて）。
山手台南部も同様にこの基本を追求したので平均70坪ぐらいになっているのです。

[No.156 by 匿名さん 2012-10-01 22:37:51]

そもそも土地50坪の家って平均以下なの？
宝塚の平地で50坪を土地から買って家建てれる人はそんなにいない。
だから買うとすればバス便エリアになる。需要があるのは自然だと思うが。

[No.157 by 匿名 2012-10-01 23:05:34]

たしかに、そうですね。

[No.158 by 匿名さん 2012-10-01 23:20:53]

近鉄が今でも駅徒歩圏ですら平均65～70坪のまともな開発をしている最大の理由は、

奈良市や生駒市が開発業者と癒着せずに将来を見据えたまともな開発行政をしているから。

奈良市や生駒市は大規模開発のエリアの殆どで、建蔽率40%容積率60%に決定しているので

40坪の平均的な注文住宅（全国平均値）を建てるには、最低215㎡ほど必要になり、これが

安易な区割りをガードし良好な開発をせざるをえない状況になっている。

一方で宝塚は、山の五～六合目でも容積率100%。だから醜い開発ができてしまう。

地権者、業者との癒着。

[No.159 by 匿名 2012-10-01 23:23:40]

宝塚のほうが地価水準が高いから仕方がないでしょ。

[No.160 by 匿名さん 2012-10-01 23:45:48]

>>156
ええ、第一種低層住居専用地域（以下、一種低層）の平均以下ですよ＞50坪
宝塚市では阪急宝塚線以北及び今津線以西の殆どを占めるエリアが一種低層ですが
その一種低層の平均宅地面積は平均70坪台です。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3475824.jpg
これを見れば一目瞭然ですが、多くの地域で240㎡～300㎡の宅地と300㎡以上の
宅地の合計で40%～50%（区画数ベース　面積ベースだと60%以上に増えます）あります。

平地（市街地）は、大部分が中高層エリアなので、平地と敷地面積を比較するのは誤りです。
平地で50坪買える人が少ないから、山を破壊して殆ど緑が復元されない50坪の乱開発をしていいという論理は本末転等です。

[No.161 by 匿名さん 2012-10-01 23:51:12]

>>159
全くの誤りです。奈良・生駒の近鉄沿線の駅徒歩圏の主要住宅街の地価（公示地価、実勢地価、路線価）は、宝塚の山麓部のバス便エリアと変わらないか若干高いぐらいの水準です。

ですから、奈良の近鉄沿線が駅徒歩圏ですら良好な住宅開発できているのに、宝塚の山麓部バス便エリアは、山を破壊しても殆ど緑が回復しない50坪乱開発しかできないし仕方無いというのは、乱開発で儲けを最大化したい業者や業者と癒着している行政の詭弁だという事です。

[No.162 by 匿名 2012-10-01 23:59:07]

西宮も山麓部（六甲、甲山）では、建蔽率40%（容積率80%）だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜150m以上の
景観への影響が大きい山間部エリアでは、100坪以上の区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20～30%緑化しないと
いけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70坪以上で開発せざるをえなかった。

西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、昭和期に乱開発から景観を守ったという事。

[No.163 by 匿名 2012-10-02 08:05:29]

たしかに芦屋や西宮では100坪超の需要ある。

でも山手台で、そんな需要ありません。

[No.164 by 匿名さん 2012-10-02 10:58:50]

だから、最低敷地面積を条例か地区協定か街づくりルールなりで

１５０から２００に変えなさいな。

所詮１５０の街が、２００（６０坪）は必要だとか、発言自体に何の意味もないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[No.165 by 匿名 2012-10-02 11:09:49]

164さん

最低敷地面積は、

１５０㎡ではなく１７０㎡だと思いますよ。

１７０の街です。

[No.166 by 匿名さん 2012-10-02 17:27:57]

山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。
なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。
首長や議員が開発利権で業者から裏金を貰う為に（市長提案の条例案を議会が可決すれば、市街化調整区域を市街化区域に線引き変更できる）、開発しやすい甘い基準のままにして、ブランドを売り飛ばしてきたのです（以前は西宮市よりも宝塚市のほうがブランド力は遥かに高かった）。

もともと宝塚は戦前の古い住宅地は殆ど100～300坪で分譲されています。
昭和40年代までの山手の住宅地も概ね平均70坪以上です。
その頃までは開発業者自身のモラルが崩壊しておらず、山並みに調和する景観や良好な環境を考えてまともな開発をしていたのです。

しかし行政の思惑により、甘い規制のまま据え置かれた為、昭和50年代以降、宝塚の山麓部では環境配慮や景観を考えない無秩序な乱開発が増加したのです。今日の景観を破壊するゲリラ的な建売屋やミニ開発屋による無秩序な開発が一向に減らないのも、行政がまともに景観や山並み環境を守る意思が無いからです。

[No.167 by 匿名さん 2012-10-02 17:42:29]

昭和50年代以降乱開発が増えたといっても当時開発された大規模デベロッパーによる開発では、一定の景観配慮がなされています。

阪急が開発した逆瀬台やクラレ・大林組が開発した中山台は平均65坪ほどありますし、中山や逆瀬川で最も標高が高い山に面した場所（中山桜台7、ゆずり葉台）は、特に緑地率が高くなるように平均150坪以上あります。

そして宝塚の今までのどこよりも開発後の緑地回復や良好な景観に配慮してするからと確約して、本来開発できない山林の開発許可や地元合意を得て昭和60年代に工事が開始されたのが、いわゆる山手台です。

このような経緯がありますから山手台では「宝塚の山麓部の普通や平均レベルの敷地水準や平均レベルの景観配慮」では倫理的に許される事ではないのです。明確に、平均以上の開発をして（曰く日本中がお手本とする美しいまちづくり）、長尾山系の住宅街のベンチマークとなる山並みに溶け込む美しい街をつくると説明していたわけですからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均ですら70坪台なのですから、平均50坪台のほとんど庭が無く緑が復元されない街区設定などは論外です。

[No.168 by 匿名さん 2012-10-02 17:49:14]

重要なポイント

・山手台はもともと景観保全、環境保全対象の山麓グリーンベルトで開発禁止区域（別荘地同様の市街化調整区域）だった

・じゅうぶんに景観に配慮して、特に環境影響が大きい標高の高いエリアは敷地面積を通常のニュータウン（平均65坪）より大きめにすることで完成後に緑を回復させて山並みグリーンベルトを復元する計画で、開発許可を得た

[No.169 by 匿名 2012-10-02 18:20:57]

156
山の上のバス便エリアに５０坪以上の空家や空地が腐るほど余っているのに、
既存の場所は買いたくない＆平地で５０坪買えないから新たに山の上を山林削って
ほとんど緑が復元されない乱開発の５０坪分譲地をどんどんつくっていいって
どんな理論だよｗ
そんな身勝手なワガママが許されるなら、山の緑は片っ端から順に全て削られ消え失せるわな。
既存の山腹部の住宅街を空地、空家だらけにしながら。
その時代その時代の家を建てる子育て世代が、新たに山を切り開いての分譲地（焼畑的な
使い捨て新規開発）を求める仕組みなど既に破綻しているのは常識だし、無秩序な市街地拡大は、
持続可能なまちづくりたりえない（人口減少時代に社会基盤が支えられなくなる）。

[No.170 by 匿名 2012-10-02 18:34:06]

だからといって150坪の邸宅用地を山手台なんかに造っても今どき買う人いないからね。

[No.171 by 匿名さん 2012-10-02 19:03:35]

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。

[No.172 by 匿名さん 2012-10-02 19:15:54]

>>170
今現在は誰一人としてそんな無茶な事（山手台北部を最低150坪以上にしろとか。
当初は本当に550㎡以上の予定だったようだが）は言っていない。

一代限りの使い捨てにならないよう環境や山並みの景観復元にも配慮して、緑豊かで
自然と調和する美しい街にする為に「平均65～70坪」ぐらいになるように、180～300㎡
ぐらいの幅広い区割りにすればいいだけ。
小さめの土地も選べるから、小さめの土地が欲しいという層も何も困らない。
小さめの土地のみの区割りにした場合と比べて、比較にならないほど美しく緑豊かで
ゆとりある住環境になるのだから、文句など出ようはずがない。

[No.173 by ご近所の奥さま 2012-10-02 19:25:30]

ほとんど同時期に分譲された東３丁目と西４丁目南部（オアシス北側）でも、緑の量も、空間的なゆとりも（街を歩いた時に感じられる家屋のたてこみ具合）、街並みもぜんぜん違いますもんね。。

平均で３０㎡程度の区割りの差と、自然石の仕上げの有無だけで、別物といえるほど街並みの美しさと緑豊かさに差がついちゃってます。。。

[No.174 by 匿名さん 2012-10-02 19:28:56]

景観重視なら、>162が紹介しているように西宮か芦屋の山手を選べばいいんじゃないの？
条例、地区計画で良好な住環境の保証がされているのだから、宝塚の山手で同じ環境を期待するより将来にわたって「堅い」と思う。
西宮、芦屋は街として勢いもある。
宝塚がよかった時代はとうの昔に去った。今更規制強化しても後の祭り。
100坪、いや70坪の邸宅を求める層にはまったく見向きもされないよ。
結局50坪前後の戸建てを求める層を相手にせざるを得ないということ。

[No.175 by 匿名 2012-10-02 19:31:30]

子育てサラリーマン世帯は同じような世代をニュータウンに求めるからね。
50～60坪の買いやすい宅地で揃えるのが無難だと思いますよ。

[No.176 by 匿名さん 2012-10-02 19:37:14]

宝塚の開発行政が糞なせいでブランド力が悪化したからといって、もっと悪化させて、いくらでも乱開発していというのは全く本末転倒。

[No.177 by 匿名さん 2012-10-02 19:43:51]

山手台より遥かにアクセスも立地もロケーションも地勢も劣る三田市や神戸市北区や奈良市のバス便エリアでも、70坪や100坪の土地がいくらでも需要があるのに（適性価格なら速攻で売れている）、宝塚は50坪じゃないと売れない、大き目の土地は需要無いなどという珍論は全くお話にならない。

少なくとも現在の景観や緑の水準を守れる（今よりは悪化させない、回復させる）基準にするのが筋。

今まで悪化してきたのだから、このまま更に景観や住環境や山麓部の乱開発状況を悪化させてよいなどといっている人物が、住民や検討者や市民であるわけがない。

50坪にしないと売れないなんてちゃんちゃらおかしい。100人中100人が100～200万程度の差なら50坪より65坪を選ぶ。
実際そうなる。消費者が出せる値段から土地の値段は決まるので、65坪にしたからといって50坪の1.3倍の値段にはならない。

単に割高な坪単価で区画数を最大化して儲けたい業者の論理がバレバレ。

[No.178 by 匿名さん 2012-10-02 19:49:51]

山手台北部で55坪2500万の区割りにしたら、販売するには営業や広告を駆使して頑張らないと無理だが、
将来の山並みや緑地環境に配慮して70坪2600万や、100坪2800万の区割りで販売したら、殆ど営業努力無しで
30倍のスピードで売れるよ（笑）

こんなの誰でも分かる事。

小さめの土地にしないと売れないなどという詭弁は、大企業としての社会責任を果たさず環境や景観や
山の緑を犠牲にしてでも、より割高な坪単価で売りたいというただそれだけの事でしかない。

[No.179 by 匿名さん 2012-10-02 19:58:41]

もともと、乱開発して金儲けする為ではなく、宝塚でも有数の緑豊かで美しい山並みになじむ良好な
住宅街をつくる為の開発だといって開発許可を得たのが山手台ですからねぇ。

小さめの土地にしたほうが区画数を増やせて割高な坪単価で売れて儲かるから、景観無視して
コストダウン売り逃げ使い捨て乱開発路線に変更するわって、そりゃ無いでしょ。

[No.180 by 匿名さん 2012-10-02 20:03:15]

７０坪は非常識な邸宅用地でもなんでもない。山を破壊して開発する際の緑地回復を考慮するにあたってのマナー水準。

[No.182 by 匿名さん 2012-10-02 20:15:26]

この30～40年の乱開発が異常だったのですよ。
昭和40年代までの宝塚の分譲地は、平均70坪台以上で山の環境や緑との調和に配慮されたものだったので、過去を反省しその水準に習えば良いだけなのです。
これから日本の人口は数十年前のレベルまで減り、大都市近郊の地価水準もその時代の水準（単純金額ではなく現在の物価水準に対して）までまた下がるのですから。

[No.183 by 匿名 2012-10-02 20:26:15]

核家族化で世帯人員が減少しているのですから、昔のように広い宅地なんてもったいないです。
庭や外構にお金かかりますしね。
１７０平米にハウスメーカー建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。
経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。

[No.185 by 匿名さん 2012-10-02 21:56:46]

>山麓部の建蔽率や一種低層の全体の敷地面積などの基準を上げる事などは不可能です。 なぜならあえて甘い基準で乱開発を誘導している（してきた）のは、その基準を制定している宝塚市自身だからです。


芦屋六麓荘は住民サイドの要望で条例を設けているよ。行政の差もあるが、まずは住民の差じゃないかな。ネットで文句垂れてるだけでしょう。

[No.186 by 匿名さん 2012-10-02 22:11:12]

だから、そこまで言うなら住民運動でも、何でもやればいい。
そこまでやる気概もなく、匿名の掲示板でわーわー喚くだけなら誰も共感しない。
それこそ、あなたの好きな本末転倒、詭弁です。
ま、どうせこういうコメントは華麗にスルーするんでしょうが。。

[No.187 by 匿名さん 2012-10-02 22:18:27]

>>178

区画小さくして増える儲けより、広告費や販売スタッフの人件費の方が大きいと思う。
区画拡げて楽に売れるのなら、とっくにやってるって。完売できる見込みがないから小さくしてグロスを下げているだけ。

もし70坪で分譲するとして、坪単価40万としても建物外構含めた総額は6000万超えるだろうから、今山手台を検討している人(予算5000万円台前半)の大半は検討対象から外すだろう。
検討者を繋ぎ止めるにはグロスを現状並みに設定する必要があるが、坪30万前後となり、そうなると近隣の不動産市場への影響は大きいと思う(新規分譲でその価格なら、古家付き宅地は坪20万切るかも)。
20年近く前に坪100万で買った人達はもう十分下がっているから影響は小さいだろうが、直近に買った人達はかわいそうなことになる。

[No.188 by 匿名 2012-10-02 22:29:48]

なるほど！膝を打つ思いです。

[No.189 by 匿名さん 2012-10-02 23:55:06]

阪急はある意味において関西で最もえげつないモラルの無い冷酷なヤ.ク.ザみたいなデベロッパーですからね。
名塩地区でも、最後まで責任をある分譲をせずに投げ出した前科がありますし。

開発における地域との合意や、1億出してくれたお客さんとの約束を裏切るなんて屁とも思っていない会社ですよ。

いい加減なまちづくりや利権目当てで乱開発を見て見ぬふりしてきて、たった数十年でブランを破壊した宝塚市と、モラル無き阪急。
ある意味、最強のコラボです。

[No.190 by 匿名さん 2012-10-02 23:56:45]

訂正　たった数十年でブランドを破壊した（食い潰した）宝塚市と

[No.192 by 匿名さん 2012-10-03 00:12:48]

雲雀丘なんて、戦前～50年前までは六麓荘なんて比じゃない名立たる住民層と格式を誇るお屋敷街だったのに、宝塚市が守らなかったせいでぐちゃぐちゃになっちゃいましたね。

[No.193 by 匿名さん 2012-10-03 00:19:14]

確かに三田市や生駒市や奈良市のバス便エリアですら、ちゃんと街並みや景観を
考えて開発された70坪超の土地が分譲されて売れているのに、宝塚では景観に
配慮したまともな開発は成立しない（需要が無い）などという主張は、完全に
論理破綻していますね。

[No.194 by 匿名 2012-10-03 08:57:09]

ハウスメーカーの住宅が建ち並ぶニュータウンというだけで、

じゅうぶん美しい街並みだと思います。

ですから２００とか２３０とか大きすぎて持て余すだけ。

少子化の時代１７０あればじゅうぶん過ぎます。

固定資産税の心配とかもありますしね。

子育てサラリーマン世代にやさしい開発が望まれます。

[No.195 by 匿名さん 2012-10-03 12:19:03]

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って利益だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

数年前に積水ハウスが、全区画150㎡の最低面積でミニ開発したら確実に大儲けできる山手の駅徒歩3～8分の一等地（大手銀行の保養地の跡地）で、平均65坪以上で約200区画のきわめてまともな開発をしました。
http://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/2007/highlight/high03.html

ミニ開発すれば、利益率も利益の総額も遥かにアップするのが確実であったにも関わらず、企業として責任あるまちづくりをしたのです（近鉄が開発したあやめ池跡地の分譲地のように）。

阪急よりも積水ハウスのほうが、遥かにデベロッパーとして社会的責任を果たしています。
積水ハウスは人口減少時代を見据えたサスティナブルなまちづくりを実践しています。

40坪や50坪じゃないと事業が成り立たないなどといっているのは、単に割高な坪単価で売って環境を犠牲にして売り逃げで利益の追求だけに走りたい、悪徳業者の詭弁でしかないという事です。

そもそも山手台の北部は、山手南部以上にゆとりある区割りにより開発後にじゅうぶんに緑を回復させる事で、山並みグリーンベルトと家々が一帯化した、宝塚市の住宅文化を象徴する素晴らしい美しい街にするといって、本来景観保全対象で開発禁止の場所だった山林の開発許可をとって森林破壊した場所です。

このような場所で、乱開発路線に変更する事は、モラルハザードとしかいいようがありません。

[No.196 by 匿名 2012-10-03 12:22:05]

あんまり広いと税金や維持費も高くつくから、
結局敬遠されて空き地が虫食い状態で残ることになりかねないかと。
ラインナップとして70坪前後もあっていいとは思いますが、
割合として総区画の1割から多くて2割じゃないでしょうか
(今回の街区はそのレベルにも届いていないようですが)。

平地で170㎡前後の無条件宅地なんて普通ないですし、
それ位の広さの宅地が駅からバス10分以内の立地で売り出されれば、
買いたい人は多いと思います。

[No.198 by 匿名 2012-10-03 12:35:08]

そもそも山手台は、景観保全対象で開発禁止の山麓グリーンベルトを

じゅうぶんな敷地面積をとることで、緑を復元させて景観を回復させるとした

開発経緯からして「最低限」や「平均」では許されないから、50坪でじゅうぶん

などといった詭弁は通用しないんですよ。

[No.199 by 匿名 2012-10-03 12:40:55]

名塩や彩都ですら平均210㎡台（170～260㎡程度）はあるのに、世代を越えて愛される日本中がお手本とするほど美しい緑豊かなまちづくりを謳っている山手台北部が、山の上を大量森林破壊して殆ど木が植えられない（緑の量が70坪の区割りの1/3になる）平均180㎡台。

いかに醜い一代限り使い捨て売り逃げ開発路線に走りはじめたか良く分かる。

[No.200 by 匿名さん 2012-10-03 12:47:04]

×　５０坪でじゅうぶん　景観なんてどうでもいいから買いやすい土地にして
×　坪単価が少々割高でも小さい土地のほうが好み

○　掲げてきた開発理念や住民との約束を反故にしてでも、割高な坪単価で販売する為に小さい区割りにしたい
○　掲げてきた開発理念や住民との約束を反故にしてでも、区画数を最大化して利益だけを追求したい