阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[231: 匿名さん]

教科書的には、宝塚は小林一三による沿線開発（付加価値）の成功例として名高く日本の沿線開発のルーツとも言える場所だった。
まぁもともと風光明媚な場所で、良好な住宅街の素地がありましたからね。

しかし今は正反対の有様。
ここ数十年で最もまちづくりや開発行政に失敗して、大阪圏で最も価値を落とした都市といっても過言ではない。

行政や首長・議会が無能だったり私利私欲に走ると、たった数十年でブランドは崩壊してしまうのだから恐ろしいもんです。

[232: 匿名さん]

>>230
市長が連続逮捕された時代に宝塚は悪くなったんじゃないですよ。
それより前の時代に、欠陥レベルのまちづくりをしたのが今致命傷になっています。
もっと根深いです。

[233: 匿名]

232
いつからおかしくなったにしろ、市民ももう少し自分達の街で行われている事に興味を持ち、政治、行政を監視すべきだったのは変わりないですよ。
全て市民が悪いと言っているのではなく、そういう面もある事も認識して、これからどう落ちたブランドイメージを復権して行くか考えないといけないという事を申しているのです。
行政、業者まかせにしているとこういう顛末を迎える事を経験しているのですから、これからは市民がもっと自分達の街をよい街にする為に自ら動かないといけないと思いますよ。
ちなみに動くというのは、ここに不平不満を書き連ねる事じゃないです。

[234: 匿名さん]

生活利便性が低い
中心市街地のまちづくりに失敗
再開発や第三セクターでことごとく破綻させ失敗
上記の浪費等により、道路整備状況が悪い（都市計画道路の整備率は阪神7市1町で最低）
街中の公共の緑は阪神7市1町で最も少ない（公園面積ワースト1位）
唯一の売りだった住環境や景観は、保養所跡地などの無秩序な乱開発やミニ開発により大幅に悪化
殆どの高級住宅街は建売業者のミニ開発に荒らされ放題で街並みが崩れまくり

利便性が悪いのに環境もたいして良くなく街も綺麗じゃないし自然はどんどん破壊されて緑も減っている。

これが今の等身大の宝塚。

[235: 匿名さん]

宝塚から伊丹や西宮に入ったら急に道が綺麗になって緑も多くなりますもんね。
買物や生活、医療は不便で、交通やアクセス等が貧弱で、住環境まで悪いって、、、
いいとこなし

[236: ビギナーさん]

http://image.homes.co.jp/data/0119458/sale/image/0000003-3-3.jpg

たった数年で結構汚くなりますね　あと10年たったら･･･

家と家も標高200m近い山の上とは思えないほど接近していますね
（法定の1mしか外壁後退していない）

50坪台の区割りでは、65坪前後の区割りより景観や街並みや緑の回復率が

大幅に悪化するという点以前に

通風や採光や冬季の1階日当たりといった居住環境の基本要素すら犠牲になります。

[237: 匿名さん]

せやね。
50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいにおさまるようにせなあかん。
霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

[238: 匿名]

阪急うんねんは別として、業者は法令、条例等の範疇の中で一番利益の上がる売り方を模索するのは当然の事です。
その上でよりよい住環境、景観を守って行こうとすれば、景観条例等により行政が指導、誘導する必要があります。
但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。
だから、行政に対しては市民、住民が厳しい目で監視する必要があります。
行政が誤った方向を向いてしまった時は市民が声をあげるしかないです。

[239: 匿名さん]

＞但し、行政を行う人間の中にも私利私欲を貪ろうとする人間が現れる事があります。

現れる事がありますどころの話じゃなくて、許認可権限を武器にその利権の限りをつくして、
行政・政治家（首長・議員）が業者と癒着して、街が悲惨に荒らされ放題で凋落した典型例が
宝塚市だという事です。

[240: 匿名さん]

違法でない範囲ならば、以前の約束を破ろうが、経緯を無視しようが、何をやっても
かまわないし利益追求のみに走るのが当然というのは悪徳業者の論理。
大企業の場合は、自己利益の追求だけには走らず持続可能な社会づくりの為に、CSRとは別に
業務を通しても社会的貢献を果たす事が求められる（エクセレントカンパニーの条件）のが
先進国の常識ですし、実際に積水ハウスや近鉄は利益の最大化には走っていない、まっとうな
開発を実践しています。

[241: 匿名]

要は阪急は悪徳業者と言いたいのですね。

[242: 匿名]

確かに阪急はエクセレントカンパニーではないからな～

積水ハウスもエクセレントカンパニーなら悪徳業者の

分譲地に家を建てるのやめたら良いのに、駅前でも300

平米以下の宅地には建てませんとか、エクセレントカンパニー

らしい商売をして貰いたいものですね。

儲かれば、美観を損ねても構わないという姿勢に疑問を感じます。

[243: 匿名さん]

デベロッパーの中には立派な事を掲げている立派な会社もありますね

http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022

原点は電鉄グループの使命と責任
“期待を超える”ものづくりを目指して

「鉄道を軸に沿線地域の日常生活と密着している以上、不動産を売って終わりにはできない」。これが、電鉄グループの不動産会社が他と最も異なる特色であり、長所である。

“そう、品と質。”をスローガンに、後世に名を残す住まいづくり

北摂・彩都、宝塚の山の手に、豊かな緑と美しいまち並みのニュータウンを建設

大阪モノレール彩都線「彩都西」駅から徒歩10分の緑あふれる丘陵地(茨木市域)に開発された『阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき』。
格調ある御影石調のカラー擁壁が、品格を醸し出している。

[244: 匿名]

いくらなんでも、そのようなスローガン『だけ』を真に受けて購入する人いないと思いますよ。どうか、ご安心下さい。

[245: 匿名さん]

敷地面積も外壁後退も、地区計画に沿っての結果ですからね。
おかしいと認識しているのなら、まずは地区計画を変更することからじゃないですか？何か取り組んでいるんですか？

そして、小さな区画は100%業者の儲け優先の論理に基づくものなのでしょうか？
70坪や100坪のニーズがその区域にあるのなら、それに応えた販売をした方が速やかな完売が見込め、コスト(広告費、人件費、未売却区画の固定資産税負担)低減になると思います。そのコストは、区画を小さくすることによって得られる儲けより大きいものではないでしょうか。

まともな経営感覚を持つデベロッパーなら、「需要」を完全に無視した開発活動はしないと思います。
もし阪急不動産にその感覚が欠落しているのなら、そう遠くない将来行き詰まって、市場から淘汰されることでしょう。
しばらく見守っていきたいと思います。

[246: 匿名さん]

同じ価格帯（グロス）で６５～７０坪の区割りと５０～５５坪の区割りエリアがあるなら全員が６５～７０坪のエリアを買います。需要は大有りです。

土地を最低敷地面積ぎりぎりまで小さくして区画数を最大化しているのは、坪単価を最大化、利益を最大化したいという、ゲリラ的なミニ開発を繰り返す建売屋と全く同じ理屈でしかありません。それ以外の理由は何一つ無いです。

そもそも山手台開発の理念は、もともと開発が禁止されていた山林に大規模に手を入れるからには、平均以上の緑豊かでゆとりある街づくりをすることで、景観と緑を回復させるという内容でしたから、それを後からあからさまに反故にして乱開発に走るのは、明確に恥ずべき行為です。

50坪台の区割りでは、70坪の区割りの3割程度の緑しか回復しません。

[247: 匿名]

細切れのミニ開発を防止するために170㎡以上と決められてるのですよね？
守られてるわけですよね？

[248: 匿名さん]

>同じ価格帯（グロス）で６５～７０坪の区割りと>５０～５５坪の区割りエリアがあるなら

同じ街区で、50~55坪と65~70坪の分譲価格が同じなら・・・という意味で仰っているなら、前提条件としておかしいです。
50㎡も広さが違うのにそんな値段の付け方するところどこにあるのですか？あったら教えてください。

[249: 匿名さん]

隣の中山台では、60~70坪の物件(大抵古家付きだと思うが)の取引は活発なのかな？
ビューノの50坪と同じくらいの価格帯が多かったはずだし、山手台で同じ広さで売れるかどうかの指標になると思う。

[250: 匿名]

約束とか理念とか結局業者まかせなんですよね。
65坪以上じゃないと目的が達せないなら、最初から65坪以上じゃないとダメと条例等で決めておけばいいだけです。
開発当時、色々検討した結果、今の最低ラインが決められたはずですから、それではダメというなら最低ラインを見誤った行政、それを見過ごした住民、市民。みんな連帯責任です。
大企業だから、しっかりやってくれるだろうというのは勝手な希望的観測です。
ちゃんとした開発をさせる為には業者の良心に委ねるのではなく住民、市民が先頭に立って規制、条例、協定等をきちんと整備するよう行政へ働きかけるべきなのです。
そういう、人まかせな体質が今の宝塚の凋落を招いたのではないですか？
業者がとか行政がとか、人任せにしてちゃ何も変わりませんよ。