阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について Part2

[匿名さん]

Part2を立てました。
引き続き情報交換の場にしましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/235157/

[143: 匿名さん]

阪急は彩都では山手台ほどコストダウンしていないし使い捨て開発に走っていない。
彩都では一定レベルの敷地水準と景観配慮を堅持している。

[145: 住まいに詳しい人]

×山並みと調和した美しい街並みの為に10坪程度土地を大きくしたら高くなってお客さんが買えなくなる

○土地を大きめにしたら、今の坪単価で販売できなくなって業者の儲けが減る
○土地を大きめにしたら、区画数が減って業者の儲けが減る


×きちんと景観に配慮した開発をしたら、高くなってお客さんが買えなくなる

○きちんと景観に配慮した開発をしたら、業者の儲けが減る

[146: 匿名さん]

所詮、最低敷地割が１５０の街。
西二丁目とやらでもそうでしょう。
まともな高級住宅地は２００あるよ。
悔しければ２００に上げたら如何ですか。

[147: 匿名さん]

従来の山手台（西1～2丁目、東2～3丁目）の敷地割りは平均230㎡ですね。
100坪以上の整形地も少なくないです。
オアシス北側の西4丁目南部の街区から、目に見えて以前より
小さくなりましたが（平均200㎡程度）、今回の新街区は露骨です。
200㎡以上の土地が殆どありません。
最低敷地面積は170㎡ですが、基準ぎりぎりの170～180㎡台が殆どです。
言うまでも無く、景観や緑の潤いや将来の街並みを犠牲にして、
割高な坪単価で販売する為、区画数を増やして利益を増大する為です。

[148: 匿名]

少々割高になってもグロスで安いほう希望。
買えなければ意味ないからね。
170㎡くらいがお手頃です。

[149: 匿名]

平均敷地割の話などしていない

条例、地区協定、街づくりルールで

西二丁目も所詮１５０の庶民の街

[150: 匿名さん]

あんまり広いと税金や維持費も高くつくから、結局敬遠されて空き地が虫食い状態で残ることになりかねないかと。
ラインナップとして70坪前後もあっていいとは思いますが、割合として総区画の1割から多くて2割じゃないでしょうか(今回の街区はそのレベルにも届いていないようですが)。

平地で170㎡前後の無条件宅地なんて普通ないですし、それ位の広さの宅地が駅からバス10分以内の立地で売り出されれば、買いたい人は多いと思います。

[151: 匿名さん]

駅前でも安易なコストダウン乱開発（最も儲かる 基準ぎりぎりの狭敷地×区画数最大化 ）に走らず、将来の景観と街並みと100年の街づくりを見据えて平均80坪超（70坪～130坪）の開発をする近鉄＆奈良市。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3474016.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120615.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120413.pdf
http://www.ayameike.com/pdf/20120113.pdf
http://www.ayameike.com/gallery/townarea/index.html

開発する際には別荘地と同等の景観配慮や環境保全が求められる市街化調整区域の山麓グリーンベルト部を、政治的に線引き変更させて大規模森林破壊してコンクリむきだし平均55坪の乱開発に走る阪急。ファミリーランドの跡地でもグダグダの安易な開発をする阪急＆宝塚市。

[154: 匿名さん]

家が既に余り、人口が減少する時代に、貴重な山を削って、普通のニュータウンの平均水準以下の開発。

まともな企業がやる事じゃあないね。

社会基盤の維持費用が将来世代に重くのしかかる家余りを目前にした今、山を削った場所に一代限りの使い捨ての分譲地にする事に正当性はありません。

[155: 住まいに詳しい人]

たかだが10坪ほど増えて税金が高くなるとかありえませんよ。
むしろ取引の実勢坪単価下がって路線価に反映されるので税額は殆ど変わりません。
整形地の庭付きの戸建て志向する人が、55坪だと大満足で逆に65～70坪だと
広すぎて困るなどという感性はまずありえない事です。
なぜなら10～15坪増える事で、北側区画は1階部分の冬の日当たりが劇的に改善され、
隣の家屋との間のゆとりも大幅に改善されるので、家全体が明るくなり風通しも良くなります。
プライバシー性も高まり、家のまわりのスペースも余裕が出来て通りやすくなります。
南東角地など選ばなくても、ほぼ全ての区画で、良好な日当たりや建てこまない
ゆとりある空間など、住環境の理想を取り込める水準が65～70坪からの区画割りになるのです。
ですから宝塚でも昭和40年代頃までに分譲された山手のエリアは、殆どの区画が70坪程度はあります（分筆された土地や、後からミニ開発された場所を除いて）。
山手台南部も同様にこの基本を追求したので平均70坪ぐらいになっているのです。

[156: 匿名さん]

そもそも土地50坪の家って平均以下なの？
宝塚の平地で50坪を土地から買って家建てれる人はそんなにいない。
だから買うとすればバス便エリアになる。需要があるのは自然だと思うが。

[157: 匿名]

たしかに、そうですね。

[158: 匿名さん]

近鉄が今でも駅徒歩圏ですら平均65～70坪のまともな開発をしている最大の理由は、

奈良市や生駒市が開発業者と癒着せずに将来を見据えたまともな開発行政をしているから。

奈良市や生駒市は大規模開発のエリアの殆どで、建蔽率40%容積率60%に決定しているので

40坪の平均的な注文住宅（全国平均値）を建てるには、最低215㎡ほど必要になり、これが

安易な区割りをガードし良好な開発をせざるをえない状況になっている。

一方で宝塚は、山の五～六合目でも容積率100%。だから醜い開発ができてしまう。

地権者、業者との癒着。

[159: 匿名]

宝塚のほうが地価水準が高いから仕方がないでしょ。

[160: 匿名さん]

>>156
ええ、第一種低層住居専用地域（以下、一種低層）の平均以下ですよ＞50坪
宝塚市では阪急宝塚線以北及び今津線以西の殆どを占めるエリアが一種低層ですが
その一種低層の平均宅地面積は平均70坪台です。
http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org3475824.jpg
これを見れば一目瞭然ですが、多くの地域で240㎡～300㎡の宅地と300㎡以上の
宅地の合計で40%～50%（区画数ベース　面積ベースだと60%以上に増えます）あります。

平地（市街地）は、大部分が中高層エリアなので、平地と敷地面積を比較するのは誤りです。
平地で50坪買える人が少ないから、山を破壊して殆ど緑が復元されない50坪の乱開発をしていいという論理は本末転等です。

[161: 匿名さん]

>>159
全くの誤りです。奈良・生駒の近鉄沿線の駅徒歩圏の主要住宅街の地価（公示地価、実勢地価、路線価）は、宝塚の山麓部のバス便エリアと変わらないか若干高いぐらいの水準です。

ですから、奈良の近鉄沿線が駅徒歩圏ですら良好な住宅開発できているのに、宝塚の山麓部バス便エリアは、山を破壊しても殆ど緑が回復しない50坪乱開発しかできないし仕方無いというのは、乱開発で儲けを最大化したい業者や業者と癒着している行政の詭弁だという事です。

[162: 匿名]

西宮も山麓部（六甲、甲山）では、建蔽率40%（容積率80%）だな。
西宮市は宝塚の醜い開発行政と違って、環境影響を考えて海抜150m以上の
景観への影響が大きい山間部エリアでは、100坪以上の区割りでしか開発させなかった。
しかも戸建て低層エリアの大部分が風致地区に指定されていて、敷地の20～30%緑化しないと
いけないとなっているから、大手開発業者はそれを守る為に平均70坪以上で開発せざるをえなかった。

西宮は建蔽40%と、風致地区の二段ガードで、昭和期に乱開発から景観を守ったという事。

[163: 匿名]

たしかに芦屋や西宮では100坪超の需要ある。

でも山手台で、そんな需要ありません。

[164: 匿名さん]

だから、最低敷地面積を条例か地区協定か街づくりルールなりで

１５０から２００に変えなさいな。

所詮１５０の街が、２００（６０坪）は必要だとか、発言自体に何の意味もないでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[165: 匿名]

164さん

最低敷地面積は、

１５０㎡ではなく１７０㎡だと思いますよ。

１７０の街です。