パンテオン常盤・北浦和公園

[匿名さん]

北浦和駅徒歩3分の北浦和公園隣接地に小規模マンションが建設中。
間もなく現地モデルルームで販売開始する様ですが、売主(パンテオン地所)は全く知りません。
興味はあるものの、売主のことが不安に思っているのですが、どなたか知っている方いませんか?

[2: 不動産購入勉強中さん]

廊下が無い回遊空間で都内では結構出してる会社ですよ。億ションとか。知り合いも買ってます。実際遊びに行ってますが、間取りいいですよ。友達に自慢されましたもん。

[3: ｂｙ毎週末北浦和公園]

毎週末北浦和公園に行きます。先々週だったかな木々の合間からマンション広告を発見。家族いるしで家探し中。かなり興味有り。公園側にバルコニーあるし、もしかして全部の部屋から公園見えそう？！もと損保ビルだったよね。高そうだけどどれくらいかな？

[6: 購入検討中さん]

このデベのＨＰ見たらパンテオン久我山って物件が長期期間売れ残りで塩漬けになっています。何か理由があるんですかね？単に価格が高いから？
もしそうだとしたらデベはこの物件についても強気で割高な価格を設定してくる可能性は高いと思います。
ただし、マイナー業者だけにあまりに高い価格設定だと売れ残りリスクをそれなりに認識しておく必要がありそうです。
都内一等地ならいざ知らずさいたま市内では大手分譲の駅近物件ですら完売が至難の業となっており、既に買い手市場に突入していますね。最近、実際に浦和駅徒歩○分の物件で５％レベルの割引提示を受け、いよいよ叩き売りが始まったと感じています（某週刊誌では千葉、埼玉がこの傾向にあると書いていました。納得。）。
実際にク○アシティや藤○シティホームズあたりの周辺物件も売れ残りはあるようですし、近隣で地所の分譲物件なども着工しておりますのでそれなりに比較できる環境です。個人的には新都心方面と武蔵浦和周辺物件を含めて幅広に考えています。
このような環境を認識すれば拙速に交渉する必要は無く、周辺物件と比較の上、買い手のペースで交渉した方が有利ではないですかね。
物件に関しては南向きバルコニーが無いのが残念。メインバルコニーは国道１７号向きの東向きと北浦和公園向きの西向きですね。しかし、Ｒの美学とか言ってバルコニーをわざわざ狭くする必要があんですかね？

[7: 購入経験者さん]

17号、結構交通量が多くて上層階だと車道の音がうるさそうですよね。
公園側ならいいかなぁ。

確かに駅に近いのはいいですね。
大学や高校が多いので、あんまりいかがわしすぎる店もないし。
但し、学生がうるさいかもしれませんが・・・。

間取りはいいなぁ、と思いました。
閉じこもれない感じで。

バルコニーに関しては06さんに同意です。
広い方が気持ちいいに決まってるのに・・・。
あと、スロップシンクないんですかね。

[8: 物件比較中さん]

周辺環境を考えて与野のアトレを購入希望していましたが、売主がいろいろ騒がれているみたいなので申込直前でキャンセルしました。
現在この物件も一応視野にいれて再考中ですが、やっぱり売主に対する信頼感はすっごく大切だな〜って痛感しています。
一概に知名度だけでは判断できないのが難しいところですが、考えてみたら新車買うときは知らないメーカーの車って絶対買わないですもんね。
一生に一度の買い物なので後悔しない様にしなくては・・・って慎重に考える様になってしまいました。これってビビり過ぎなのかな〜。
ここら辺の考え方って人それぞれ大きく違うものなのかしら？
やっぱりこの業者に関する情報は不足していますね。誰か教えていただけると助かります。

[9: 匿名さん]

場所はいいですよね。
緑が多いし。
ただ、小規模すぎて管理費や修繕積立金が心配です。
特に修繕積立金は長期修繕計画に基づいて金額を設定するので、小規模だと5年後10年後の値上がり幅が大きそう。
場所はいいんだけどな〜
おしいな〜
せめて80戸〜120戸くらいの規模だったらな〜

[11: 匿名さん]

現地をよくしらないので教えてください。

・地図や航空写真で見ると南側に広い駐車場があるようですが、同じような、もしくは、それ以上の建物が建つリスクは高いでしょうか？

・駐車場価格が未定で、16台分しか確保できないようなのですが、周りで借りることはできるのでしょうか？借りるとしたらいくら位ですか？

電話した時、怪しい感じがしたし、デベの情報が少ないので心配ですが、南が空いていれば現地に行ってもようと思います。

[12: 周辺住民さん]

南側はヘレナ研究所っていう会社ですが、古い建物なので立替も考えられます。商業地域ですから周辺がどの様に変わっていくかは不明・・・。

しかし、このマンションはピンク外壁でまるで駅近のラブホテルみたいって思っちゃいます。駅近だから冒険したのかも知れませんが、常盤地区の落ち着いたイメージとはかけ離れたデザインです。もう少し周辺との調和を考えてもらいたいものです。

[13: 購入検討中さん]

そうは見えませんが・・・考えすぎじゃないですか？

[14: 物件比較中さん]

ずっと前から、浦和、北浦和周辺の物件を探しているものです。

ここの書きこみ読まさせて頂きました。
以下つらつら書かせて頂きます。

・色は私は、そんなに派手とは思いませんでした。ただ老夫婦だとちょっと厳しいかも。

・特に商業地域のマンションにおいて、となりに更地等がある場合は、リスクは覚悟すべきと思います。

・やはり一生一度に近い高価な買い物なので、デベの規模は気になります。

・某週刊誌、たぶん同じもの、私も読みましたが、ただ浦和地域はかなり昔から突出して高価な地域であり、埼玉県のひとくくりの中に入れるのは、妥当ではないと私は思います。
　また某週刊誌の表現は、正確には千葉は厳しいということがずっと書いてあって、終わりの方に、ほんのちらっと神奈川、埼玉も在庫増との記載です。
（別の週刊誌だったら、すみません。私が読んだのは、週刊ダイ○○ンドです。）　
　また、金利は上昇してるし、消費税率が上がる可能性もあり、待てば良いというものではないと思いますが。

[15: 物件比較中さん]

安部内閣が消費税の増税に向けて意欲的というウワサですのでマンション購入には大きな影響が出ちゃうんですよね〜。
地価は上がるわ、建築資材もあがるわ、金利も上がるわの状況ですので税金まで上げられたら庶民にはマンションは高値の華になってしまいます。
かと言ってやみくもに買えば良いわけでもありません。
駅近が希望で南向きで無くてもＯＫって人はどうぞって感じです。
まぁ価格の発表が楽しみです。

[16: 住まいに詳しい人]

マンションは南向きという購入者さん多いですね。このマンションについては、良く考えられているプランだと思いますよ。南に将来的に建つ懸念があるからこそ、公園側に全部屋向けているんですよ。この土地について言えば、南に向けたらポイント減、この配棟はよく考え抜いてますよ。公園から見えるベランダに透明ガラス手すりも景色見えるように考えてるんだろね。

[17: 購入検討中さん]

みなさん、どちらでローン組まれますか？金利の安い銀行を教えてください。

[18: 周辺住民さん]

上層階から南側に建設中の１８階建ては影響するんですかね？
南側にバルコニーがないようなので、これかな〜とおもいました。

[19: 匿名さん]

今日現地に行けそうにありません。価格情報、写真など提供お願いします。

[20: 物件比較中さん]

4130万円〜6750万円予定だそうです。地元を良く知らないのですが、コメントさせて頂きますと、

Pros　駅近3分(17号交差点+1〜2分?）公園隣接　奇抜な構造？

Cons　南向無　デベ　小規模　国道沿(一部）　駐車場？　Rバルコニー　価格　2LDK多

公園で子供を遊ばせるには絶好の立地ですが、2LDKが多いのは子供部屋がなくてもよいと考えているファミリーをターゲットとしたからでしょうか。また、西側の公園が望めるように造られているので、夕日を見ながら黄昏るのにはよいですね。価格的には物件選択の幅を広げられる価格帯です。ご当地ブランド力、すごいですね。

[21: いつか買いたいさん]

３ＬＤＫも多かったですよ。

[22: 物件比較中さん]

昨日モデルルームオープン、現地へ行きました。雨なのに皆さんいらしてましたね。賑やかでした。ＮＯ１８さん、１８階建ての建物はは気になりませんでしたよ。

[23: 物件比較中さん]

南側のリスクは、隣の駐車場ではないでしょうか？
マンション立てられる面積は十分ありますよね。
ただ、このマンションは、その南向きにしてないので、
仮に建ったとしても、損害は少ないと思います。
南向きにしようと思えばできないことはなかったのに、
あえてしないのは、このデベの英断だと思います。

ただ、いかにせんデベの規模が小さすぎる・・・。

[24: 購入検討中さん]

今週末から先着順受付です。みなさんどうしますか？

[25: 匿名さん]

うちは転勤族なので、貸すにも売るにも駅近、公園目前は良いとのことで受付に行こうと思っています。夏休みに引越ししたいですし…。
学区内の他のマンションもみましたが、同じ面積で比べると広々と自由に暮らせそうで気に入っています。

先着だそうですが、朝１０時に行けるか心配です…。先着順受付ってどんな様子なのですか？

[26: 物件比較中さん]

先着順は、出来レースと思います。第一期の販売と同じで、９戸販売予定と考えればよいのではないでしょうか？ただ、気に入った住戸は販売済みで、他のはいかが？と勧められるかもしれませんね。

私的には、この物件は、部屋のイメージ色が階数毎に決まっているのが−です。他は、既に書込みがあったので省略します。

[27: 不動産購入勉強中さん]

私が知っている限り、出来レースというのは抽選であって、先着順は順番でしかないと思いますが・・・・。大手さんの抽選は個人の格で決めることが多いといいます。

[28: 物件比較中さん]

なぜ、全戸を先着順にしないのでしょうか？

[29: 購入検討中さん]

今日の先着順の状況はどうだったのでしょうか？

[30: 物件比較中さん]

売れ残った場合は、賃貸になるのでしょうか？そうだとするとちょっと・・・

[31: 物件比較中さん]

北浦和徒歩３分かつ北浦和公園隣接の好ロケーションですので、まず売れ残りは考えられないと思います。
価格的にも若年層の購入はあまりないでしょう。永住目的で買う方が多い様な気がしますがどうなんでしょうか？

[32: 購入検討中さん]

同感です。

[33: 物件比較中さん]

先日撮ったものです。

[34: 物件比較中さん]

公園側の５〜７階は売れてしまいましたか？
ご存知の方教えてください。

[35: 購入検討中さん]

優先案内会ということで現地に行ってきましたが、販売開始１週間にして第１期残戸数は既に僅かです。中でも最上階の６，７５０万円があっさりと販売済だったのにはびっくりしました（クレアの最上階が最後まで売れなかったのとは対照的ですね）。
人気の常盤アドレスでこれだけリゾートっぽい前立てにゆとりのある物件は皆無で、物件属性としてかなりの希少性・プレミアム性を感じました（もちろん回遊空間の間取りも素敵！）。
駅至近かつ北浦和公園の緑がたっぷりと楽しめる本当に贅沢なロケーションですから、０６さんが言う様に他物件と比較しながら悠長に交渉するのはちょっと無理かなというのが正直な感想です。

３４さん、公園側住戸は確か５、６階＝販売済、７階は次期販売予定（価格未定）だったと思いますよ。
見たところ他のタイプの部屋も広さがやや狭いものの、価格的にはこちらの方が求めやすいので、うちはこちらで検討です（公園側にもサブバルコニーが設けられており、ラッキーって感じでした！）
ただし、冒頭の状況だけに早めの決断が必要かも知れません。

やや業者っぽくなりましたが、純粋に物件を気に入ったって感じです。

[36: 購入検討中さん]

ここは完成売り物件なので周りの環境も確認できるので安心感がありますが、買替希望の私にはすごく不利です。
夏場のこの時期だとなかなか買い手を見つけるのも難しいから、そんなにスピーディーに事が運ぶと結局置き去りになってしまいそうで・・・。
でも物件は気に入っているので頑張ってトライしたいです。

[37: 物件比較中さん]

３６さんの買替が不利って抽選の話？先着順なら別にそんなこと無いと思うけど・・・。でも停止条件にひっかかると苦しいかな？

しかし、皆さんずいぶんのぼせている様ですね。この暑さじゃ体のために良くありません。よく頭を冷やして考えたらどうかな？
無理したって結局自分が苦労するだけなんじゃないの？多少背伸びぐらいにしといた方が無難かもよ。

[38: 物件比較中さん]

業者っぽい書き込みが見られるのですが、物件を絶賛される事は
個人の感性なので仕方ないとしても他の物件名を出してコメントされるのはいかがなものでしょう。

　他物件を比較中の方も、既に他物件を購入された方が見て余り良い気持ちがしないのではないでしょうか？業者の方の書き込みであれば論外ですが、一般の方がかかれているとしたらもう少し配慮いただきたいです。

　また個人的には余り絶賛される書き込みに少し冷めてしまいました。立地などで興味を持った物件だったのですが・・・。３７さんの言うように冷静になって、改めて他の物件とも比較して考えたいと思いました。

[39: 入居予定さん]

38さんに賛成です。　35さんのコメントは販売社そのもものと疑われても仕方無い様な内容ですね。パンテオンの問題である「価格設定が強気＝高い」ってとこを上手く収めたいって感じがします。本当に最上階売れたのかな？

[40: 物件比較中さん]

久々に書き込みます。書き込みなど気にせず、自分の意思で自分の判断で決めたほうがよいのでは？一生もんの買い物ですから。

[41: 物件比較中さん]

最終的には自分の判断で決めることは４０さんの書かれた通りかとおもいます。ただし、スレを見ている方は情報交換や他の方の感想を見たいと思っているのですから、書き込む側に配慮があっても良いと思います。

　書き込みの内容をまったく気にしない、もしくは書き込みの情報を必要としない方はそもそも掲示板を見ることもないのでは・・・？

[42: 物件比較中さん]

先日現地で確認したけどやっぱり最上階は売れてましたね。うらやましい・・・。なかなかのステイタスですよね。
現地では顔見知りにもあったりしたので、周辺の方が注目して来るケースも多いみたい。
室内は高級感があって、大手と比べても遜色無くむしろこちらが優れていると思いました。でも室内の色使いが個性的で好き嫌いは出ると思います。自分のお気に入りを選ぼうと思えば早めの行動が必要かも。

うちは夫婦＋子供の３人家族で、間取りの選択で迷ってます。価格的にはＣタイプ（東西バルコニー＋北窓）だけど、方角的にＡタイプ（東西バルコニー＋南窓）かなって。
Ａタイプはオープンキッチンだから炊事が楽しめるしいいな〜。でも南側の浦和織物会館さんのところにマンションなんかが建ったらＡタイプのメリットも無くなるのかな？
家具とか少ないほうなんで何とか２ＬＤＫでもやれる様な気がしてるんですが、これは無理でしょうか？同じように考えている方はいませんか？

[43: 匿名さん]

大手のデベに勝るため、むしろ大手より優れている（個性的な）物件であると私は思います。

ただどんなに良い物件でも、従業員１７名の会社から、数千万円のものを買うことは、私にはできないです。

何が不安？と聞かれても、具体的にはないのですが、でもやっばり無理です。

人それぞれでしょうが。

[44: 購入検討中さん]

不動産デベロッパーってこの規模でもできちゃうビジネスなんですね。
デベは土地の仕入れが命っていいますけど、パンテオンの戦略は駅近好立地にターゲットを絞って確実に収益を挙げる手堅いやり方の様です。
また、間取り等でも大手デベには無いコンセプト（＝回遊空間）でユーザーニーズを的確に捉えており、結構実力派だと見ています。
質量兼備がベストであることは論を待ちませんが、小規模でも質（投資コストが確実に回収できるモデル）に軸足を置いたマネジメントでリスクは極小化されていると思います。
むしろ不人気立地の大規模物件ばかり扱っている大手デベの方が売れ残り在庫を抱えるリスクが大きく、こちらの方がヤバいと思います。
いづれにしても資金回転が滞るのがデベの命とりです。倒産時には瑕疵担保保証責任（１０年）不履行になりますので、業者選定は慎重に行ないたいですね。

[45: 物件比較中さん]

業者さんが購入者を装った書き込み、もしくは業者さんと疑われるような書き込みをされるのはいかがなものでしょう。
　物件の良い面も悪い面（不安な点）も含め、普通の意見交換のあるスレになることを望みます。

[46: 周辺住民さん]

従業員17名のデベさんなんですか。まあ大小では決められませんが、不安はありますね。そうすると、NO.35さんやNO.44さん（同一？）の様な書き込みをして必死になっているわけですね。かえって、印象を悪くして逆効果だと思うのですが。業者さんの書き込みって独特の文体や内容になるから、すぐわかりますよね。今度出会ったら、削除を依頼します。No.45さんの言う様に、一般購入者の公平な情報交換の場にしたいですからね。

[47: マンコミュファンさん]

社員数や規模で非難するのはいかがなものでしょう。スレで会社の規模を書き込むのは確かいけないことじゃなかったでしやっけ？大企業だって大きくなるまでのプロセスがあるんじゃないですかね。初めから大きなところないですからね。

[48: 物件比較中さん]

何回か読んで見ましたが「非難」はどこにも無い様に思いました。個人的な感想なら綴られていましたが。この程度であれば、大いに意見交換すべきと思います。もしかしてNO.47さんは、販売員さん？

[49: 物件比較中さん]

お盆休みに物件検索していたら、この物件に目が止まりました。この物件には公園前立地や駅近などで、個人的には魅力的に感じました。
大手デベのマンションブランドにもパークハウスとかパークホームズなんて公園を意識したネーミングがあるのは、それだけパークフロントのマンションライフがうるおいがあって素敵だってことだと思います。
共有部分の植栽計画が優れたマンションも素敵ですけど結局管理費に跳ね返ってコストがかかるので公共の公園施設をうまく取り入れて生活できればそれだけお得でもありますね。
このマンションは小規模で共有施設は最低限ですけど、やっぱり北浦和公園前の立地希少性は見逃せません。その辺に着目している人が先行して契約しているのではないでしょうか。

この物件に限らずマンション購入は高い買い物ですから、他の物件には無い優れた特色があれば住んでるうちは優越感もあるし、資産性が保たれるので売却もしやすいでしょう。
なお、この物件は専門家の意見による良いマンションの条件にも結構当てはまっている部分が多いと思いますので、参考になるかも。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20050809d3000d3.html

ネックは駐車場が少ないことですね。外借りの人との整合性を保つために駐車場料金も高いです。ローン返済と併せて高額の駐車料金を払うのは結構負担が大きくなりますので、家計のやりくりをうまく考えないと・・・。
こういうマンションこそカーシェアリングとかを取り入れて住民が相互利用できるといいかも知れません。

[50: 匿名さん]

＞大手デベのマンションブランドにもパークハウスとかパークホームズなんて公園を意識したネーミングがあるのは、それだけパークフロントのマンションライフがうるおいがあって素敵だってことだと思います。

それもあるかもしれませんが、大手のネーミングの由来はゆとりあるパークのようなマンションという意味ですよ。
ですから本来はあまり窮屈なマンションには適さないネーミングです。