パンテオン常盤・北浦和公園

[匿名さん]

北浦和駅徒歩3分の北浦和公園隣接地に小規模マンションが建設中。
間もなく現地モデルルームで販売開始する様ですが、売主(パンテオン地所)は全く知りません。
興味はあるものの、売主のことが不安に思っているのですが、どなたか知っている方いませんか?

[2: 不動産購入勉強中さん]

廊下が無い回遊空間で都内では結構出してる会社ですよ。億ションとか。知り合いも買ってます。実際遊びに行ってますが、間取りいいですよ。友達に自慢されましたもん。

[3: ｂｙ毎週末北浦和公園]

毎週末北浦和公園に行きます。先々週だったかな木々の合間からマンション広告を発見。家族いるしで家探し中。かなり興味有り。公園側にバルコニーあるし、もしかして全部の部屋から公園見えそう？！もと損保ビルだったよね。高そうだけどどれくらいかな？

[6: 購入検討中さん]

このデベのＨＰ見たらパンテオン久我山って物件が長期期間売れ残りで塩漬けになっています。何か理由があるんですかね？単に価格が高いから？
もしそうだとしたらデベはこの物件についても強気で割高な価格を設定してくる可能性は高いと思います。
ただし、マイナー業者だけにあまりに高い価格設定だと売れ残りリスクをそれなりに認識しておく必要がありそうです。
都内一等地ならいざ知らずさいたま市内では大手分譲の駅近物件ですら完売が至難の業となっており、既に買い手市場に突入していますね。最近、実際に浦和駅徒歩○分の物件で５％レベルの割引提示を受け、いよいよ叩き売りが始まったと感じています（某週刊誌では千葉、埼玉がこの傾向にあると書いていました。納得。）。
実際にク○アシティや藤○シティホームズあたりの周辺物件も売れ残りはあるようですし、近隣で地所の分譲物件なども着工しておりますのでそれなりに比較できる環境です。個人的には新都心方面と武蔵浦和周辺物件を含めて幅広に考えています。
このような環境を認識すれば拙速に交渉する必要は無く、周辺物件と比較の上、買い手のペースで交渉した方が有利ではないですかね。
物件に関しては南向きバルコニーが無いのが残念。メインバルコニーは国道１７号向きの東向きと北浦和公園向きの西向きですね。しかし、Ｒの美学とか言ってバルコニーをわざわざ狭くする必要があんですかね？

[7: 購入経験者さん]

17号、結構交通量が多くて上層階だと車道の音がうるさそうですよね。
公園側ならいいかなぁ。

確かに駅に近いのはいいですね。
大学や高校が多いので、あんまりいかがわしすぎる店もないし。
但し、学生がうるさいかもしれませんが・・・。

間取りはいいなぁ、と思いました。
閉じこもれない感じで。

バルコニーに関しては06さんに同意です。
広い方が気持ちいいに決まってるのに・・・。
あと、スロップシンクないんですかね。

[8: 物件比較中さん]

周辺環境を考えて与野のアトレを購入希望していましたが、売主がいろいろ騒がれているみたいなので申込直前でキャンセルしました。
現在この物件も一応視野にいれて再考中ですが、やっぱり売主に対する信頼感はすっごく大切だな〜って痛感しています。
一概に知名度だけでは判断できないのが難しいところですが、考えてみたら新車買うときは知らないメーカーの車って絶対買わないですもんね。
一生に一度の買い物なので後悔しない様にしなくては・・・って慎重に考える様になってしまいました。これってビビり過ぎなのかな〜。
ここら辺の考え方って人それぞれ大きく違うものなのかしら？
やっぱりこの業者に関する情報は不足していますね。誰か教えていただけると助かります。

[9: 匿名さん]

場所はいいですよね。
緑が多いし。
ただ、小規模すぎて管理費や修繕積立金が心配です。
特に修繕積立金は長期修繕計画に基づいて金額を設定するので、小規模だと5年後10年後の値上がり幅が大きそう。
場所はいいんだけどな〜
おしいな〜
せめて80戸〜120戸くらいの規模だったらな〜

[11: 匿名さん]

現地をよくしらないので教えてください。

・地図や航空写真で見ると南側に広い駐車場があるようですが、同じような、もしくは、それ以上の建物が建つリスクは高いでしょうか？

・駐車場価格が未定で、16台分しか確保できないようなのですが、周りで借りることはできるのでしょうか？借りるとしたらいくら位ですか？

電話した時、怪しい感じがしたし、デベの情報が少ないので心配ですが、南が空いていれば現地に行ってもようと思います。

[12: 周辺住民さん]

南側はヘレナ研究所っていう会社ですが、古い建物なので立替も考えられます。商業地域ですから周辺がどの様に変わっていくかは不明・・・。

しかし、このマンションはピンク外壁でまるで駅近のラブホテルみたいって思っちゃいます。駅近だから冒険したのかも知れませんが、常盤地区の落ち着いたイメージとはかけ離れたデザインです。もう少し周辺との調和を考えてもらいたいものです。

[13: 購入検討中さん]

そうは見えませんが・・・考えすぎじゃないですか？

[14: 物件比較中さん]

ずっと前から、浦和、北浦和周辺の物件を探しているものです。

ここの書きこみ読まさせて頂きました。
以下つらつら書かせて頂きます。

・色は私は、そんなに派手とは思いませんでした。ただ老夫婦だとちょっと厳しいかも。

・特に商業地域のマンションにおいて、となりに更地等がある場合は、リスクは覚悟すべきと思います。

・やはり一生一度に近い高価な買い物なので、デベの規模は気になります。

・某週刊誌、たぶん同じもの、私も読みましたが、ただ浦和地域はかなり昔から突出して高価な地域であり、埼玉県のひとくくりの中に入れるのは、妥当ではないと私は思います。
　また某週刊誌の表現は、正確には千葉は厳しいということがずっと書いてあって、終わりの方に、ほんのちらっと神奈川、埼玉も在庫増との記載です。
（別の週刊誌だったら、すみません。私が読んだのは、週刊ダイ○○ンドです。）　
　また、金利は上昇してるし、消費税率が上がる可能性もあり、待てば良いというものではないと思いますが。

[15: 物件比較中さん]

安部内閣が消費税の増税に向けて意欲的というウワサですのでマンション購入には大きな影響が出ちゃうんですよね〜。
地価は上がるわ、建築資材もあがるわ、金利も上がるわの状況ですので税金まで上げられたら庶民にはマンションは高値の華になってしまいます。
かと言ってやみくもに買えば良いわけでもありません。
駅近が希望で南向きで無くてもＯＫって人はどうぞって感じです。
まぁ価格の発表が楽しみです。

[16: 住まいに詳しい人]

マンションは南向きという購入者さん多いですね。このマンションについては、良く考えられているプランだと思いますよ。南に将来的に建つ懸念があるからこそ、公園側に全部屋向けているんですよ。この土地について言えば、南に向けたらポイント減、この配棟はよく考え抜いてますよ。公園から見えるベランダに透明ガラス手すりも景色見えるように考えてるんだろね。

[17: 購入検討中さん]

みなさん、どちらでローン組まれますか？金利の安い銀行を教えてください。

[18: 周辺住民さん]

上層階から南側に建設中の１８階建ては影響するんですかね？
南側にバルコニーがないようなので、これかな〜とおもいました。

[19: 匿名さん]

今日現地に行けそうにありません。価格情報、写真など提供お願いします。

[20: 物件比較中さん]

4130万円〜6750万円予定だそうです。地元を良く知らないのですが、コメントさせて頂きますと、

Pros　駅近3分(17号交差点+1〜2分?）公園隣接　奇抜な構造？

Cons　南向無　デベ　小規模　国道沿(一部）　駐車場？　Rバルコニー　価格　2LDK多

公園で子供を遊ばせるには絶好の立地ですが、2LDKが多いのは子供部屋がなくてもよいと考えているファミリーをターゲットとしたからでしょうか。また、西側の公園が望めるように造られているので、夕日を見ながら黄昏るのにはよいですね。価格的には物件選択の幅を広げられる価格帯です。ご当地ブランド力、すごいですね。

[21: いつか買いたいさん]

３ＬＤＫも多かったですよ。

[22: 物件比較中さん]

昨日モデルルームオープン、現地へ行きました。雨なのに皆さんいらしてましたね。賑やかでした。ＮＯ１８さん、１８階建ての建物はは気になりませんでしたよ。

[23: 物件比較中さん]

南側のリスクは、隣の駐車場ではないでしょうか？
マンション立てられる面積は十分ありますよね。
ただ、このマンションは、その南向きにしてないので、
仮に建ったとしても、損害は少ないと思います。
南向きにしようと思えばできないことはなかったのに、
あえてしないのは、このデベの英断だと思います。

ただ、いかにせんデベの規模が小さすぎる・・・。

[24: 購入検討中さん]

今週末から先着順受付です。みなさんどうしますか？

[25: 匿名さん]

うちは転勤族なので、貸すにも売るにも駅近、公園目前は良いとのことで受付に行こうと思っています。夏休みに引越ししたいですし…。
学区内の他のマンションもみましたが、同じ面積で比べると広々と自由に暮らせそうで気に入っています。

先着だそうですが、朝１０時に行けるか心配です…。先着順受付ってどんな様子なのですか？

[26: 物件比較中さん]

先着順は、出来レースと思います。第一期の販売と同じで、９戸販売予定と考えればよいのではないでしょうか？ただ、気に入った住戸は販売済みで、他のはいかが？と勧められるかもしれませんね。

私的には、この物件は、部屋のイメージ色が階数毎に決まっているのが−です。他は、既に書込みがあったので省略します。

[27: 不動産購入勉強中さん]

私が知っている限り、出来レースというのは抽選であって、先着順は順番でしかないと思いますが・・・・。大手さんの抽選は個人の格で決めることが多いといいます。

[28: 物件比較中さん]

なぜ、全戸を先着順にしないのでしょうか？

[29: 購入検討中さん]

今日の先着順の状況はどうだったのでしょうか？

[30: 物件比較中さん]

売れ残った場合は、賃貸になるのでしょうか？そうだとするとちょっと・・・

[31: 物件比較中さん]

北浦和徒歩３分かつ北浦和公園隣接の好ロケーションですので、まず売れ残りは考えられないと思います。
価格的にも若年層の購入はあまりないでしょう。永住目的で買う方が多い様な気がしますがどうなんでしょうか？

[32: 購入検討中さん]

同感です。

[33: 物件比較中さん]

先日撮ったものです。

[34: 物件比較中さん]

公園側の５〜７階は売れてしまいましたか？
ご存知の方教えてください。

[35: 購入検討中さん]

優先案内会ということで現地に行ってきましたが、販売開始１週間にして第１期残戸数は既に僅かです。中でも最上階の６，７５０万円があっさりと販売済だったのにはびっくりしました（クレアの最上階が最後まで売れなかったのとは対照的ですね）。
人気の常盤アドレスでこれだけリゾートっぽい前立てにゆとりのある物件は皆無で、物件属性としてかなりの希少性・プレミアム性を感じました（もちろん回遊空間の間取りも素敵！）。
駅至近かつ北浦和公園の緑がたっぷりと楽しめる本当に贅沢なロケーションですから、０６さんが言う様に他物件と比較しながら悠長に交渉するのはちょっと無理かなというのが正直な感想です。

３４さん、公園側住戸は確か５、６階＝販売済、７階は次期販売予定（価格未定）だったと思いますよ。
見たところ他のタイプの部屋も広さがやや狭いものの、価格的にはこちらの方が求めやすいので、うちはこちらで検討です（公園側にもサブバルコニーが設けられており、ラッキーって感じでした！）
ただし、冒頭の状況だけに早めの決断が必要かも知れません。

やや業者っぽくなりましたが、純粋に物件を気に入ったって感じです。

[36: 購入検討中さん]

ここは完成売り物件なので周りの環境も確認できるので安心感がありますが、買替希望の私にはすごく不利です。
夏場のこの時期だとなかなか買い手を見つけるのも難しいから、そんなにスピーディーに事が運ぶと結局置き去りになってしまいそうで・・・。
でも物件は気に入っているので頑張ってトライしたいです。

[37: 物件比較中さん]

３６さんの買替が不利って抽選の話？先着順なら別にそんなこと無いと思うけど・・・。でも停止条件にひっかかると苦しいかな？

しかし、皆さんずいぶんのぼせている様ですね。この暑さじゃ体のために良くありません。よく頭を冷やして考えたらどうかな？
無理したって結局自分が苦労するだけなんじゃないの？多少背伸びぐらいにしといた方が無難かもよ。

[38: 物件比較中さん]

業者っぽい書き込みが見られるのですが、物件を絶賛される事は
個人の感性なので仕方ないとしても他の物件名を出してコメントされるのはいかがなものでしょう。

　他物件を比較中の方も、既に他物件を購入された方が見て余り良い気持ちがしないのではないでしょうか？業者の方の書き込みであれば論外ですが、一般の方がかかれているとしたらもう少し配慮いただきたいです。

　また個人的には余り絶賛される書き込みに少し冷めてしまいました。立地などで興味を持った物件だったのですが・・・。３７さんの言うように冷静になって、改めて他の物件とも比較して考えたいと思いました。

[39: 入居予定さん]

38さんに賛成です。　35さんのコメントは販売社そのもものと疑われても仕方無い様な内容ですね。パンテオンの問題である「価格設定が強気＝高い」ってとこを上手く収めたいって感じがします。本当に最上階売れたのかな？

[40: 物件比較中さん]

久々に書き込みます。書き込みなど気にせず、自分の意思で自分の判断で決めたほうがよいのでは？一生もんの買い物ですから。

[41: 物件比較中さん]

最終的には自分の判断で決めることは４０さんの書かれた通りかとおもいます。ただし、スレを見ている方は情報交換や他の方の感想を見たいと思っているのですから、書き込む側に配慮があっても良いと思います。

　書き込みの内容をまったく気にしない、もしくは書き込みの情報を必要としない方はそもそも掲示板を見ることもないのでは・・・？

[42: 物件比較中さん]

先日現地で確認したけどやっぱり最上階は売れてましたね。うらやましい・・・。なかなかのステイタスですよね。
現地では顔見知りにもあったりしたので、周辺の方が注目して来るケースも多いみたい。
室内は高級感があって、大手と比べても遜色無くむしろこちらが優れていると思いました。でも室内の色使いが個性的で好き嫌いは出ると思います。自分のお気に入りを選ぼうと思えば早めの行動が必要かも。

うちは夫婦＋子供の３人家族で、間取りの選択で迷ってます。価格的にはＣタイプ（東西バルコニー＋北窓）だけど、方角的にＡタイプ（東西バルコニー＋南窓）かなって。
Ａタイプはオープンキッチンだから炊事が楽しめるしいいな〜。でも南側の浦和織物会館さんのところにマンションなんかが建ったらＡタイプのメリットも無くなるのかな？
家具とか少ないほうなんで何とか２ＬＤＫでもやれる様な気がしてるんですが、これは無理でしょうか？同じように考えている方はいませんか？

[43: 匿名さん]

大手のデベに勝るため、むしろ大手より優れている（個性的な）物件であると私は思います。

ただどんなに良い物件でも、従業員１７名の会社から、数千万円のものを買うことは、私にはできないです。

何が不安？と聞かれても、具体的にはないのですが、でもやっばり無理です。

人それぞれでしょうが。

[44: 購入検討中さん]

不動産デベロッパーってこの規模でもできちゃうビジネスなんですね。
デベは土地の仕入れが命っていいますけど、パンテオンの戦略は駅近好立地にターゲットを絞って確実に収益を挙げる手堅いやり方の様です。
また、間取り等でも大手デベには無いコンセプト（＝回遊空間）でユーザーニーズを的確に捉えており、結構実力派だと見ています。
質量兼備がベストであることは論を待ちませんが、小規模でも質（投資コストが確実に回収できるモデル）に軸足を置いたマネジメントでリスクは極小化されていると思います。
むしろ不人気立地の大規模物件ばかり扱っている大手デベの方が売れ残り在庫を抱えるリスクが大きく、こちらの方がヤバいと思います。
いづれにしても資金回転が滞るのがデベの命とりです。倒産時には瑕疵担保保証責任（１０年）不履行になりますので、業者選定は慎重に行ないたいですね。

[45: 物件比較中さん]

業者さんが購入者を装った書き込み、もしくは業者さんと疑われるような書き込みをされるのはいかがなものでしょう。
　物件の良い面も悪い面（不安な点）も含め、普通の意見交換のあるスレになることを望みます。

[46: 周辺住民さん]

従業員17名のデベさんなんですか。まあ大小では決められませんが、不安はありますね。そうすると、NO.35さんやNO.44さん（同一？）の様な書き込みをして必死になっているわけですね。かえって、印象を悪くして逆効果だと思うのですが。業者さんの書き込みって独特の文体や内容になるから、すぐわかりますよね。今度出会ったら、削除を依頼します。No.45さんの言う様に、一般購入者の公平な情報交換の場にしたいですからね。

[47: マンコミュファンさん]

社員数や規模で非難するのはいかがなものでしょう。スレで会社の規模を書き込むのは確かいけないことじゃなかったでしやっけ？大企業だって大きくなるまでのプロセスがあるんじゃないですかね。初めから大きなところないですからね。

[48: 物件比較中さん]

何回か読んで見ましたが「非難」はどこにも無い様に思いました。個人的な感想なら綴られていましたが。この程度であれば、大いに意見交換すべきと思います。もしかしてNO.47さんは、販売員さん？

[49: 物件比較中さん]

お盆休みに物件検索していたら、この物件に目が止まりました。この物件には公園前立地や駅近などで、個人的には魅力的に感じました。
大手デベのマンションブランドにもパークハウスとかパークホームズなんて公園を意識したネーミングがあるのは、それだけパークフロントのマンションライフがうるおいがあって素敵だってことだと思います。
共有部分の植栽計画が優れたマンションも素敵ですけど結局管理費に跳ね返ってコストがかかるので公共の公園施設をうまく取り入れて生活できればそれだけお得でもありますね。
このマンションは小規模で共有施設は最低限ですけど、やっぱり北浦和公園前の立地希少性は見逃せません。その辺に着目している人が先行して契約しているのではないでしょうか。

この物件に限らずマンション購入は高い買い物ですから、他の物件には無い優れた特色があれば住んでるうちは優越感もあるし、資産性が保たれるので売却もしやすいでしょう。
なお、この物件は専門家の意見による良いマンションの条件にも結構当てはまっている部分が多いと思いますので、参考になるかも。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20050809d3000d3.html

ネックは駐車場が少ないことですね。外借りの人との整合性を保つために駐車場料金も高いです。ローン返済と併せて高額の駐車料金を払うのは結構負担が大きくなりますので、家計のやりくりをうまく考えないと・・・。
こういうマンションこそカーシェアリングとかを取り入れて住民が相互利用できるといいかも知れません。

[50: 匿名さん]

＞大手デベのマンションブランドにもパークハウスとかパークホームズなんて公園を意識したネーミングがあるのは、それだけパークフロントのマンションライフがうるおいがあって素敵だってことだと思います。

それもあるかもしれませんが、大手のネーミングの由来はゆとりあるパークのようなマンションという意味ですよ。
ですから本来はあまり窮屈なマンションには適さないネーミングです。

[51: 物件比較中さん]

NO.50さんに賛成です。NO.49さんのご発言は、確かパンテオンのモデルルームで説明を聞いた際に、販売員の方から同じ様な話を聞いた様な・・・・気のでいかもしれませんが・・・

[52: 契約済みさん]

私はサックっと買っちゃいました。
４９さんの言うように浦和界隈のマンションはドミノの様に林立しており、価格の割にはゆとりが無く窮屈な物件が多いですね。ゆとりを求めるならキララとかサクラディアとか郊外物件になるんですが、リセールバリューが問題になります。

私はマンションに住むなら利便性と資産性を兼ね備えた駅近物件にこだわっていたので、最終的に新都心のシティテラスとの比較になりました。
あちらは北与野２分ですし、新都心の都会的な雰囲気やゆとりのある豪華なエントランス＆植栽などに加えて住友の信用力もあるので魅力的でした。学区も与野東中と問題なかったです。
そんな高ポイントなシティテラスですが、うちは大手デベ特有の羊羹型の田の字の間取りがネックでした。つまり利便性、資産性共に問題ないのですが、家族の生活空間として窮屈だと思ったのです。やっぱり日々の生活で自分が満足しないと意味が無いですからね。もちろんこれは個人的な嗜好ですからシティテラスが問題だといっているわけではありません。

その点パンテオンは家族のコミュニケーションが取りやすい間取りが高ポイントです。あと駅近でありながら公園前でのびのびした感じで暮らせるっていう利点も大きかったですね。常盤中学区も安心感があります。
問題はデベの信用力ですが、将来的に類似物件に巡り会える可能性も低いと思うとその点は目をつぶることにしました（本音は大手デベの方が良かったけど・・・）。
価格面では周辺物件に比べるとやや割高感はありましたが、シティテラスよりはむしろ割安でしたので抵抗は無かったです。
契約した今は、北浦和公園の噴水で癒されながら暮らしたいって思ってます。９月入居予定ですけど、すっごくワクワクしています。

[53: 購入検討中さん]

うちはクレアかパンテオンかで検討中です。内廊下で各フロア３戸ずつの設計など物の造りは何となく似通っています。
外観はクレアの方が気に入っててＬ字バルコニーもいいけど、間取りと公園の眺めはパンテオンがいいし・・・。最終的な決め手は駅距離と価格のバランスになると思いますが、クレアの横のセレモニーも気になる存在です。
パンテオンＭＲに問い合わせしたら、第二期は９月上旬開始予定と言われました。ここは先着順みたいなのですが、駐車場も先着順なんでしょうか？
クレアも現地ＭＲをはじめるみたいなので両方の実物をガチンコで比べてみようと思っています。
うちは常盤アドレス優先なので新都心や武蔵浦和の物件は考えていません。近場で建設中の三菱地所のマンションも中央区大戸なので学区が違うから候補から外しています。

[54: 匿名さん]

パークハウスって大戸になるんですね。このあたりは浦和区と中央区が入り組んでいるんで不思議な感じがします。
５３さんは常盤アドレスっていうけど、そんなに珍重されるものでもないんじゃないかな？でも学区が違うのは影響あるね。
それよりもパンテオンより後の用地取得だし三菱ブランドだから大戸とは言え、更に価格高騰しそうな予感がします。

パンテオンのネックは南面バルコニーじゃ無いところ。いまの季節は西日がきついと思うけど大丈夫なの？

[55: マンコミュさん]

西日のメリデメについては、いろんな意見があるみたいですが、感じ方に個人差が大きいみたいですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3132/

ここは現地確認できるのでどの程度影響があるのかを直接確認したらいいと思います。
ちなみに夕方に見に行ったら部屋の中まで日差しが入っていましたが、とりわけ暑くは無いと感じました。むしろ部屋の中が明るくていいなっていうぐらいです。
ここは北浦和公園の木立が目の前にあるので低層階ほど西日の影響は少ないと思います。また、緑地によるクールダウン効果で１〜２℃ぐらい気温が低くなるかも知れません。
まあ影響あるのは夏場の２〜３ヶ月ですけど、気になる人はＵＶカットのカーテンや「よしず」などででしのぐ手もありますけどね。

[56: マンコミュファンさん]

よきアドバイスありがとうございます。

[57: 購入検討中さん]

ＭＲに行ってきました。
エントランスとかはイマイチピンとこなかったけど、部屋の内装とかはグレード感があってリッチな感じがしました。３面採光なのでとても明るく、小梁とかも無くてスッキリした印象です。
設備関係は二重床はもちろんですが、玄関クローゼットなど収納もタップリで実用面でも優れています（なぜかトイレがとても広いです）。
ただし、ディスポーザーやペアガラスでは無いところなんかはマイナスポイントだけど、いい意味でメリハリがついているのかも（結露対策でペアガラスは欲しかった・・・）。

問題は価格です。第二期の販売住戸とか価格は未定の様ですが、販売済の価格を見るととてもお高い・・・。やっぱり立地なんでしょうか？満足度に見合った価格なんでしょうが、こればかりは夫と相談です。

[58: 契約済みさん]

盛夏の北浦和公園。緑に映えるパンテオンのフォルムを見つけました。
うるおいのある素敵な暮らしができますように・・・。

[59: 契約済みさん]

夏のパンテオン。

[60: 契約済みさん]

夏のパンテオン。

[61: 契約済みさん]

夏の北浦和公園。

[62: 物件比較中さん]

＞５８さん

とてもさわやかな写真ですね。フレッシュなパステルピンクの外観が所帯じみてなくていい感じですよ（横断幕は余分ですけど・・・）。
北浦和公園は自然に恵まれた憩いの場ですから、四季折々の表情が楽しめると思います。ここなら小さなペット飼ってみたいな〜って気になってきます。
環境としてはとても贅沢な感じですから我が家も前向きに検討中です。

[63: マンション投資家さん]

この辺の立地はすばらいです。家庭教師のフクロウ博士の自宅も
あるくらいですのでまさに文教地区です。
このMSについてですが、17号に面しているのでそこがマイナスですね。
駅に近いとしてもあのあたりは渋滞が慢性化していて排気ガスによる
健康被害が懸念されるのです。もっとも窓をしめておけば回避できます。
外壁にカラーは悪くはないです。個人的にはちょっと価格が高いなぁと
思います。でもそう思わない人は買いですね。

[64: 近所をよく知る人]

家庭教師のフクロウ博士の邸宅は、常磐小学校の近くですが、住所は
中央区大戸四丁目だと思います。

大戸四丁目・五丁目地域は、戦前から耕地整理がされて土地分譲・宅地
化が進んでいたので、比較的広い敷地の戸建て住宅が多いです。

現在では浦和区の常盤・高砂・仲町・岸町・本太・前地・元町・領家と
並んで、埼玉県屈指の人気住宅街となっています。

余談ですが、フクロウ博士の邸宅前にフクロウの立派な像があり、それ
が何度も盗まれお家の方が困っていました。今もフクロウの像はあるの
かな？

[65: マンコミュさん]

北浦和公園の園内には県立近代美術館、音楽噴水、彫刻広場、テニスコートなどがあり、潤いある環境を身近に感じながら生活をエンジョイできますね。
北浦和公園は３．５ヘクタールもあるそうですが、そもそもこれだけ広大な公園が首都圏県庁所在地のＪＲ駅前にあること自体がありえないことだと思います。北浦和公園は旧制浦和高校（現埼玉大学）を跡地利用してできた公園ですが、どうやらＪＲ（旧国鉄）がこの旧制浦和高校近くに開設したのが北浦和駅の始まりだということです。教育機関の近くに駅を作ったという歴史的経緯が県下屈指の文教地区形成に繋がり、トータルな生活利便性の高いエリアとして発展してきた要因です。最近の駅近ＭＳは駅前再開発でできる物件も多いですが、常盤エリアは歴史と潤いのある成熟性が大きな魅力だと思います。

[66: 購入検討中さん]

常盤にはゆとりある戸建と並んで一流企業の社宅が多く点在し、子女教育に関心の高い住民層が多いと感じます。さいたま市所在の浦和高校（県立、市立）、浦和一女高校や大宮高校など公立高校の教育レベルが高いのがその証拠でしょう。わざわざ私学受験させなくてもいいのは生活コストの面でも助かりますね（笑）。
それにしても北浦和公園を庭代わりにしたゆとりの生活がイメージできるのがこの物件の最大のメリットで有力候補物件です。ただし、正直予算オーバーなので妥協して別の物件にするか考え中。やっぱり周辺の丸紅さん物件も短期間完売したのでここも値引きなど無しで粛々と完売するのでしょうか？ブランドＭＳじゃないのでもっと安くしてくれれば文句無く「買い」なんですけど。

[67: 匿名さん]

同じような書き込みばっかりですね。
最初に周辺地域を褒めて、マンションのいいところを挙げる。それでいて残念なところをあえて１つ２つ指摘する。。。
文章の感じも似ているし、同一人物が必死で書き込んでいるのではないかと疑ってしまいますね。

[68: 物件比較中さん]

埼玉県の平均坪単価が平均で１８５万円ぐらいとの情報があります。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

当然さいたま市ではもう少し上なんでしょうけど、どうでしょうか？２００万円〜２２０万円の幅でしょうか？でも２割アップは行き過ぎの気もするけど。

[69: 物件比較中さん]

No.67さんに賛成です。いっそ「販売員ですが」と書いてくれた方が潔い気がします。本人はバレてないと思っているのですかね？一度でもMRに行った人なら「ああ、あの人か」とわかる筈ですが（説明内容が同じなので）

[70: 周辺住民さん]

私も賛成!
普通の人ならあんなに長い文章で宣伝めいたことは
書きません。
聞きたいこととか、困ったこととか簡潔に書くものです。

[71: 物件比較中さん]

上記の写真だって、普通の物件比較中の人があんなに撮って掲載しませんよね（苦笑）　所詮、小さいデベなのですが、こういうやり方をするのでは、将来が期待できないですね。

[72: 賃貸住まいさん]

ＨＰ見たら第２期が９月１５日からとなっていました。
販売戸数が４戸と少ないけどなぜでしょう？
１期で予想以上に売れたんでしょうか？
地価、金利上昇など市場動向はデベ有利ですから、チ
ビチビ小出しにして競争心を煽りつつ長期戦で値を吊
り上げる作戦か？

[73: 匿名さん]

北浦和公園の浅い地下にはＪＲ貨物の線路が通っていてすごく揺れるので公園以外あまり使い道のない土地なのでは？

[74: 物件比較中さん]

７３さん

貴重な情報ありがとうございます。
すごく振動がひどいんでしょうか？どの程度の振動なのか教えていただませんか？
でも、地図で見ると貨物線とこのＭＳはある程度離れていますし、本数も少ないので影響は大きくないかも。

しかし、北浦和公園は公園以外の使い道は無いと思うのですが・・・。
まあ、他の使い方をされても困りますけどね（笑）。

[75: 匿名さん]

へんな心配かけてすみません。もちろんマンションは大丈夫ではないですか？良い公園のまま半永久に残るのではという意味です。公園以外でも貨物線付近は地鳴りとも震動ともいえる妙な感覚があるそうです。「北浦和公園　貨物」なんかで検索すると結構情報ありますよ。わたしは以前大戸の戸建てを検討したときにこの件を知り実際に公園にいきました。盛り上がった芝生のところではすごい揺れが体験できました。本数は夜の方が多かったと思います。戸建ては買うのやめました。線路上だったので。

[76: 物件比較中さん]

調べたところ、貨物線は常盤小学校の校庭下を通過し、
仲町小学校の脇も通過していました。
まあ、夜の公共施設なら影響はほとんど無いということ
で考えて作ったのかも知れませんね。

この物件の障害としては貨物線よりも１７号線というと
ころでしょうか?

[77: マンコミュファンさん]

このマンションは公園側に全戸がベランダがあるので、特に心配ない感じです。近隣では１７号にしかベランダが無いマンションも多いので、その点GOODですよね。純粋に思って書いてみても、また販売員さんですか？といわれそうですが・・・。

[78: 購入検討中さん]

どなたか第二期で購入を考えている方はいませんか？私はかなり前向きに考えているのですが、簡単に手が出せる程価格が安いとは思えず、正直、迷っています。 何千万もする買い物だし、すぐに買い替えられるものでもないから慎重になってしまいます。

その一方で他のＭＳを安く買ったとしたら後々になって、「やっぱり少し高くてもこっちＭＳにしとけば良かった！」なんて後悔したくない気持ちもあるんですよ。
生活環境も申し分無く、利便も良いところなので、その満足との引き換えなんで最終的には自分の価値観で決めることなのですが、もうひと押ししていただけるものがあればと思っているところです。

イキそうなんだけど、なかなかイケない優柔不断さ・・・。助けてください。

[79: 近所をよく知る人]

以前北浦和に住んだことのあるものです。
今は南浦和に住んでいます。
北浦和について思い出すことといえば、

１．やたらと美容室が多い。

２．クリーニング屋もやたらと多い。

３．西口駅前にいる浮浪者は元気かな。

[80: 匿名さん]

７８番さん。すみたいところを決めるには、何度もモデルルームへ行くことだと思います。何度も何度も行けば、自分で納得の行く結果になります。営業さんに負けないくらいシツコク行ってみたらどうでしょう。

[81: 匿名さん]

７９番さんは、いま南浦和に住んでいて、なんでこのサイトに訪れているのですか？偶然ですか？不思議です。北浦和を知っているというのであれば、常盤のこととかお伝えするのが親切だと思いますが。

[82: 近所をよく知る人]

北浦和公園隣接ですか、ロケーションとしてはかなり良いですね。

そこで思うのですが、北浦和公園の西隣にＪＲが古い社宅を所有
してます。

近い将来、その場所も分譲マンションになる可能性があると思い
ます。

[83: 近所をよく知る人]

79番です。常盤のことですか？残念ながら常盤ってあんまり知らないんです。百歩ラーメンより浦和方面は正直行くことがなかったですし。
私は北浦和4丁目に住んでいました。社会保険病院の裏です。
ですから活動範囲は商店街とSATYくらいですね。
でも、北浦和は住み心地とてもよかったですよ。
このスレを読むと久しぶりに北浦和公園の噴水を見たくなりました。
夜はとっても綺麗なんですよね。

[84: 周辺住民さん]

７９さんの美容室、クリーニング屋がやたら多いってそう言えば確かにそうですね。鋭いご指摘に思わず笑ってしまいました。

いま常盤中学校前のマンションに住んでいますけど、クリーニング屋はこの１ブロックだけで３件もあります。ちなみに社会保険病院脇の牛乳屋さんが最近クリーニング屋に変わっていましたよ。
このあたりはホワイトカラー層、専業主婦が多いからスーツ、Ｙシャツ、おしゃれ着などをクリーニングに出す人が多いのかも。
まあ、美容室やクリーニング屋が多いってそれなりにおしゃれに気を使う余裕のある人が多いからなんでしょう。

個人的には焼きたてパン屋さんの多い町だなって思っています。東口やサティの中も入れると北浦和駅周辺に５〜６件はあったと思います。
休日の朝は散歩を兼ねて気の向くままに何軒かハシゴしたりします。ちなみに最近は北浦和図書館近くのポッシュにハマっています。

あと学習塾も多いですね。しかしこればかりは聖地・南浦和にはかないません。

[85: 購入検討中さん]

８２さん

ＪＲ東日本常盤町社宅はかなり老朽化しているので近未来的にデ
ベによる用地買収の可能性はあると思います。
現状居住者もいる様なので、売却はしばらく先の話かも知れません
が、大手デベの垂涎の的に違いはありません。
あれだけしっかりした地歴と環境でまとまった用地もなかなか無い
ですから、実現すれば応札価格は相当な水準でしょう。

一方、ＪＲ常盤８丁目社宅（仲町小学校前）が既に解体工事中で、
こちらが先行してマンションになると思います。
ただし、北浦和駅からの距離を考えると前者が徒歩６〜７分に対し
て、後者は１１〜１２分程度なので利便性が著しく異なります。
両者とも分譲価格はとんでもないことになりそうですが、当座は常
盤８丁目社宅の動向を注視すべきでしょう。
（それにしても、ＪＲの含み資産ってすごいですね！）

具体的な近隣物件では東京海上跡地の三菱地所の物件がありますが、
こちらもかなりのお値段になりそうに思います。
こう考えると常盤エリアのＭＳ販売競争はこれからますますヒート
アップするのでしょうか？

こう見ても駅徒歩３分、公園前のパンテオンの立地は魅力的です。
今はやや高額イメージですが、将来的には割安感が出るかしら？

[86: 近所をよく知る人]

この物件、前評判を含めて近所では噂のマンションですが、内覧するとトーンダウンする部分はあります。
南面バルコニーが無いし、国道17号沿なのでちょっとという人がいるみたい。
その辺を気にされる方は厳しいかもしれませんね。
ただ、間取りはなかなかリビングアクセスがいいし、周辺環境としても非常に優れていますので、周辺住民としてはお奨めといえます。
高いという指摘がありますが、割高と感じるか納得レベルと感じるか・・・。

[87: 契約済みさん]

ＪＲ常盤社宅の売却なんて未定の話、あってもずいぶん先の話でしょ。
三菱にしても３０数戸の小規模だし、ここらへんでの大量供給は有り
得ないんで、過当競争はきっと無いですよ。

だから、良くも悪くも住環境の急激な変化も考えにくい。
だから、周辺の大規模開発地域（浦和、武蔵浦和、さいたま新都心）
より落ち着いた住環境を求める人にはいいところだとは思うよ。

でも文教地区って言う割には、不思議と西口に図書館や有名書店（丸
善、紀伊国屋クラス）が無いんですよね。
図書館は東口まで行くにしても、皆さん地元で本を買ったりしないの？
今度浦和パルコに紀伊国屋が入るみたいだから、そっちに行くしか無
いのかな？

[88: マンコミュファンさん]

確かにサティの本屋さんはイマイチだし、まともな書店が無いですね。
浦和の須原屋、新都心の紀伊國屋、北与野の書楽あたりを適宜利用するしかないでしょう。
ところで、２年ほど前に東口の洋々堂書店さんが焼失しました。それはそれは大変な火災事故でしたが、その後どうしているのでしょう？

[89: 周辺住民さん]

周辺に住む者です。
　ここでお話に挙がっているような大きな本屋はそれほど近く
(自転車でいける範囲）にないと困るのでしょうか？
中途半端な大きさの本屋は人が入らないでしょうし、
大きな本屋は大規模な商業施設か大規模な駐車場が
隣接していないと難しいように思います。

　人がたくさん集まる施設はこのエリアに向いていないように
個人的には思っています。便利になると逆にここのエリアの
良さが失なわれることになるのでは・・・と少し心配になります。

　ちょっとした本は浦和か新都心とかで十分探せますし車や電車で
直ぐなので不便に感じた事は無いんですけど慣れの問題かもしれない
ですね。

それから図書館はもう少し近くにあってもいいかもしれませんが、
足りないとまでは感じませんでした。

　他のエリアから移ってこられる方とは感じ方が少し違うのかも
しれませんね。

[90: 物件比較中さん]

なるほど。セカセカしないのが北浦和流なんですかね?
でもブラっと何気に本屋に立寄るっていうのもいいもんですよね。

クレアの板で１７号沿の安楽亭が９月１７日で閉店したっていう情報が出ていました。ＨＰで確認したらその通りでした。
安楽亭系列の「書楽」なんかが出店したら素敵だなって思ったのですが、
いかがでしょう。

[91: 周辺住民さん]

８９です。
書楽は安楽亭系列なんですね。本屋は作らないと思ったのですが
確かに説得力のある説です。
　
　ただ、車で来る客を見込んでいるとすると集客の面で、場所的に難しい
ように思います。同じ１７号でも、他の商業施設のあるもう少し北か南
だと可能性があると思うのですが・・・。
　
　個人的にはマンションがもう一つできるのでは？と予想してます。
住む場所としては良いエリアだと思いますから。問題は、上昇していると
いわれている土地の価格を販売価格に転嫁できるかという点ですね。

[92: 物件比較中さん]

安楽亭の土地はきれいな形をした角地だから、マンションになる可能性は十分ありそう。

でも、ちょっと南に「コンフォート浦和常盤」ってマンションが建設中。で、その南側隣接のセレモニーホールも建替予定があるみたい（8〜11階建になるって噂です）なんで、かなり影響を受けそう。
それで、さらにその向こうには１５階建のクレアシティがそびえ立っています。

ん〜、南北に長い敷地だから西向きにするかも。でも西側の常盤小〜北浦和公園の眺望も１８階建の地所のマンションでシャットアウトされるしな。１７号挟んで真ん前なんで超圧迫感ある筈だよ、こりゃ。

こんな感じで眺望に難点がある上に１７号沿じゃ販売にはずいぶん苦労しそうだと思いません？。
やっぱり「書楽」にするのが一番いいんだけど。。。☆

[93: マンションズ同好会 埼玉支部]

あまり注目しておりませんでしたが、どうやら北浦和１７号はＭＳ建
設花盛りですね。丸紅さんのグランスイートも完成間近の様ですし。
そうするとこの辺はやや人口増加しているんでしょうか？
生活環境が整備される上では地域に活力が生まれることは必要なこと
ですから、安定的に人口増加することは良いことです。

ところでパンテオンさんはマンションズなどにもＰＲしてない様子。
価格が高い分じっくり売っていく方針なんでしょうか？
駅近と北浦和公園の借景価格をざっと合計５００万円ぐらいと見積も
って、これを払える余裕のある人が買う物件でしょう。
このぐらい出せばプラウドタワーぐらい買えてしまうけど、タワー生
活を好まない方や教育環境を優先する方もいるし、この辺は価値観の
相違というところになるのでしょうか？

[94: 匿名さん]

タワーどうこうというよりプラウドは埼京線と武蔵野線が遣い易いと思う人、通勤で使う人が選択する物件で、こちらは京浜東北線が使用主要路線の人の検討物件でしょう。
それと腐っても野村（＝一応大手）の安心感が欲しい人はこちらは絶対選ばないでしょう。

[95: 物件比較中さん]

デベの体力勝負では野村の横綱相撲に決まってるじゃん。都銀と信用金庫の比較論とレベルは同じなんで、わざわざ言及するに及びません。
もちろん、中古市場ではパークホームズ、プラウド等のブランドマンションの方が人気あるんで、リセールバリューも高く付くと思いますよ。
中古物件のチラシにもプラウドォ〜！ってデカデカと露出してるし、やっぱり腐っても野村だね。響きもいいし、憧れます。

一方、埼京線と京浜東北線の比較では、京浜東北線の資産価値が上ですね。
特に浦和区常盤周辺は沿線の中でも古くからブランドエリアとして不動産価値が高く評価されてるよね（所詮さいたまだが、やっぱり腐っても常盤ってか・・・）。
都内アクセスは特に便利ではないんですが、落ち着いた環境は魅力的。妙にお年寄りが小ぎれいにしているイメージがあるかな（気のせい？）。
因みに、プラウドタワー武蔵浦和は沼影なんて低地に立ってるんで、浦和の高台から見ると全然タワーに見えなかったりする。周りも工場が多いな。通勤のためと割り切って住むイメージ。

まあ、ブランドマンションやブランドエリアをどう評価するかは個人の価値観次第だよ。
私？今は武蔵浦和のローカルブランドＭＳ住まいなんでどちらも羨ましいです（泣笑）。

[96: 不動産購入勉強中さん]

落ち着いた雰囲気の場所が好きで、この物件は検討しているんですがね。
小規模マンションでいいのか迷いますが、どこがいいんですか？

[97: マンコミュファンさん]

大規模、小規模で一長一短あります。小規模のメリデメは、

【メリット】
○建物内の移動距離が短くて住む。
○住戸数とエレベータ台数のバランスが良く、スムーズに利用できる。
○駐車場との距離が短く、荷物の運搬が楽。
○管理組合への参加率を高めやすく、纏まり易い。
○入居者と部外者の識別が付きやすく、犯罪抑止力が高まる。

【デメリット】
○共用施設、サービスが乏しい（庭園、植栽、体育館、キッズルーム、プール、耐震構造、２４時間有人管理、コンシェルジュサービス　等）。
○スケールが乏しい分、管理費、修繕積立金が高くなりがち。
○敷地が狭く、駐車場・駐輪場が確保しづらい。
○管理組合の役員が回ってきやすい。

ってところ。
ただ、同じ小規模であっても住民層の違いや立地条件などで個別事情はずいぶん違ってきくるので、こればかりは住んでみないと何とも言えないところです。

大規模は概ねこの逆ですが、「地域内で目立ちやすくステイタスを感じる」といったメリットや「共用施設部分のメンテナンス費用が予想外に高くつく」、というデメリットも考えられるところ。

まあ実際に購入する場合は、これらに加えて周辺環境、利便性なども考え合わせてトータルで判断するので、大小どちらがいいなんて答えはありませんよね。

[98: 匿名さん]

以前、北浦和に住んでいたころは「北浦和公園」と言ったら危険な場所として有名で学校でも危険なので近くを通らないで下校するように言われてたのですが最近は変わったのでしょうか？

でも常盤は好きなので気になります…。
安楽亭の跡地が何になるか早く分かるといいなぁ。

[99: 周辺住民さん]

公園って色んな人が出入りするからたまには変質者情報が流れたりします。緑が多いってことを悪用して子供を茂みの中に連れ込んでイタズラしたりとか。女の子が夕方以降の時間帯にひとりで遊んだりするのはやめた方がいいです。深夜は大人の女性が歩くのもどうかと。
ただこれは他の大型公園にも共通して言えることで、北浦和公園だから特別に気を使う部分ではないと思います。逆に絶対安全な公園って無いですからね。

私は毎朝ウォーキングで公園を利用していますけど、とてもさわやかです。音楽噴水周りでのラジオ体操（まるで中国のような光景！）や犬の散歩など皆さん一日のスタートを思い思いに過ごしています。
昼間はとてものんびりした感じですね。幼稚園児のお散歩なんかも多くてかわいいです。お疲れモードのサラリーマンが昼寝したりとかも。
ここは美術館やテニスコートもあるんでちょっとハイソな気分にさせてくれますね。

実はこのあたりの賃貸に住んでいるのですが、この辺の住環境がいいので「駅近、公園至上主義」の丸紅の物件を購入し、現在入居待ちです。
北浦和公園に愛着があるので、ついつい書き込みしてしまいました。
タイミングでパンテオンさんは比較できなかったけど、同時の検討なら相当迷ったことと思いますが、立地はどちらも満足度の高い物件だと思います。

[100: 匿名さん]

わたしも常盤や北浦和公園は大好きですが。
駅前と公園の治安は…