プレミスト琴似スカイクロスタワー【旧称：(仮称)琴似タワーマンションプロジェクト】

[主婦さん]

物件名称 プレミスト琴似スカイクロスタワー
物件の所在地 北海道札幌市西区琴似4条2丁目610番の内
総戸数 263戸
総戸数追記 別途、防災センター1戸、集会室2戸、展望室1戸

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/kotoni40
売主：大和ハウス工業株式会社、株式会社豊多
施工会社：株式会社奥村組　札幌支店
管理会社：株式会社ダイワサービス

旧称：(仮称)琴似タワーマンションプロジェクト

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.12　管理担当】

[181: 購入検討中さん]

今日きてた案内に、住宅棟管理費(10210-30760円)というのと別に、団地管理費(920-2780円)という表記も。
これは見積もりもらったときに入ってなかったんだけど、修繕も、住宅棟と団地修繕が別に表記されてました。
見積もりは合計の金額だったのかぬけてたのか…？

[182: 購入検討中さん]

尚、駐車場は複合棟駐車場所有者との個別契約となります、とかかれてます。

[183: 匿名さん]

どう考えても管理費が引っかかる。
200戸以上もあるのに、共用施設がすごいわけでもないのになー。
この事を気にする私は気が小さすぎるのでしょうか？
じゃあここ買うな！といわれればそれまでなんですがどうしても管理費が気になる。

[184: サラリーマンさん]

間取りがよい２ＬＤＫの低層階８～11Ｆを購入しようと考えています。

将来的に、転勤となれば売却することになってしまうのですが、
資産価値としてみたときに、下落率はどうですか？

琴似の３つのタワーマンションの中で、最も駅から遠いし。
その分、琴似発寒川や農試公園も近いですけど。

[185: 匿名]

２ＬＤＫは中高層だったと思いますよ。
方角良くないですが、20階くらいまでいけば暗く感じない気がするなぁ。
個人的には買って損しない間取りだと思う。いいなぁ絶対覗かれない窓ある高層のお風呂

[186: サラリーマンさん]

第一期の価格が公表されましたね。
当初、提示された予定価格より、若干安い設定になっています。

2800万円台（予定）　→　　2750万円っていうふうに

やっぱり購入希望者が少なく、完売しそうもないのでしょうか。

値引きを匂わすような話ってあるのでしょうか。

[187: 匿名さん]

大和って値引きありますか？
桑園1分の大和のマンションは値引き無し。
幌平橋1分の住友は、モデルルーム使用の部屋は除き、値引きは無しでしたよ。

最初に契約して、後で値引き有りなんて聞いたら、契約のタイミングを考えてしまいます。
タイミング、難しい〜。

[188: 匿名さん]

大和、大幅値引きありましたよ
前、売れない物件の値引きを公表してました(^^;

[189: 住まいに詳しい人]

値引きするかは、需要と供給のバランス次第ですね。

完売が見込めるときは、値引きなんて絶対しません。

定価で買った人が、あとから実は値引きしていたと知ったら
問題になりますからね。

家具付きやオプションサービスはしても、値引きはしたくありません。

ただ、売れないままですと資金回収や管理上問題なので、目立たないよう
個別に値引きに応じます。

[190: 匿名さん]

>駐車場は複合棟駐車場所有者との個別契約

ということは駐車場代は修繕積み立ての一部にはならないということなのだろうか・

[191: 物件比較中さん]

>190さん

そのようです。
駐車場の収益は、複合棟の所有者（組合）になります。

皆さんが指摘している管理費の高さもそのため。

[192: 匿名さん]

当面値引きはないでしょう。あっても夏以降じゃないかな。
ただ値引き可能になったらダイワは値引き率が高いらしいよ。目指せ２割引！

[193: 検討中の奥さま]

管理費も高いけど、
ダイワ作成の修繕計画（40年間）では、
修繕積立金が20年後に２万円／月、30年後に３万円／月に
なるらしい。

本当かしら？

[194: 匿名さん]

それはどの位の広さの金額ですか？

[195: 検討中の奥さま]

85平米の部屋でした。
最初の５年間は、5000円台、
その後、徐々にアップして30年後には３万近かったです。

管理組合の考え方にもよるのでしょうけど、管理費も
高いのに、修積金がそれでは、ちょっと手が出ないわ。

[196: 匿名さん]

これはタワーなんで想定内の予算でした。

結論として、あんまり買う価値なさそうだね。
これならランキングコストが普なマンションをプラス１千万円して買ったほうがいいな。

[197: 匿名]

地震ゆれましたね。
高層階だいぶ揺れるんだろうなぁ

[198: 匿名さん]

10階から13階までの買いたいんですけれど、どれくらい揺れるんでしょう？

[199: 周辺住民さん]

９Fに住んでいます、確かに１Fよりも揺れますが、それほどでもないです。
最近は、免震技術が進歩しており、地震対策は強化されているようです。

[200: 匿名さん]

免震なの？ここ

[201: 匿名さん]

タワーマンションの修繕積立金は
どこもその位上がるわ
札幌に免震タワーマンションあったかな？

[202: マンション投資家さん]

札幌に免震は少ないですね。（５つ６位しか知りません）
地盤や構造にも拠りますが、
制震耐震だと震度６位でクロス剥がれたり、食器割れたり、乾式壁にヒビ入ったりしますから面倒です。
直下型だともっと悲惨です。
非常用発電機無いと高層階に住んでてエレベーター止まったらシンドイですし、
これからは造る側も色々と考えて欲しいですね。
ここは東芝のエレベーターみたいですが、
下記の様な物なら良いですね。

http://www.toshiba-elevator.co.jp/elv/pressrelease/2012/20120208_1853....

[203: 匿名さん]

免震マンション
三井不動産「パークシティ大谷地Ｅコート」、
住友不動産「シティハウス福住公園通」、
三菱地所「パークハウス幌西南１０条」、
アイビーハイム札幌ツインタワー　など。

[204: 匿名さん]

>>202
ザ付きシリーズが終わってからで残念。

[205: 匿名さん]

眺望絶対価値のタワーマンションなのに
管理費が10F建てマンションレベルじゃないと高いとか言ってる人って何なの
どうも低層階希望の人達が中心の話題になってて
一般マンションと同レベルの比較してるのが可笑しい。

燃費を気にする人は最初から軽自動車乗っとけよ。
タワーマンションの絶対価値は眺望。
40F建てなら15F以上の7割がその恩恵に与れるわけだから
15F以下希望の3割の方々の意見なんかはここではあまり参考にならない。
まして10F建てマンションの5F位を検討している人の意見なんてのはここでは論外。

[206: 匿名さん]

へ〜、じゃあそこまでいうからには205番さんはここの高層階を購入するんですよね？
うらやましいな〜。

[207: 購入検討中さん]

確かに、タワーマンション最大のセールスポイントは眺望でしょう。
よって、低層階は魅力ないかも。
完売させるために、低層階は値引きせざるを得ないタワーが多いし。

[208: 匿名さん]

一般的なタワーなら価格が安い低層はお得あるでしょう。
金銭的なスケールメリットがないここは低層買う意味ないよ。
低層選ぶならこの近辺の中古の広さとこ選ぶのが賢いと思う。
それかブランズ待ちでしょう。

[209: 匿名さん]

管理費高いって私も思いました。
先日担当者に聞いたら、住宅棟だけの
管理費のようで、主だった内訳はエレベーターと
管理人の人件費みたいですよ。
２４時間ではないですが朝から晩まで管理人が
いるそうなので、人件費に大半かかるのでしょうね。
他のマンションって、管理人午前のみとか、いる時間
短いんじゃないんですかね。

我が家は２５階以上の部屋を検討しているので、
№２０５さんの意見も納得できます。
将来的に他の建物で日陰になる危険性少ないですからね。

低層階なら確かにブランズは絶対比較対象ですね。
価格帯同じ位なら、管理費の高いプレミストは
不利ですよね。

[210: 匿名さん]

エレベーターと人件費が管理費の大半？
仮に１件あたり５千円を管理人さんの人件費だとして263×5千円で約130万か。
ここは朝から晩までなんですよね？

ここの管理人として働きたいわ(笑)

[211: 匿名さん]

私も管理費でかかる部分は人件費って
聞きました。

どれだけ素晴らしい管理をしてくれるのか。

[212: 匿名さん]

トランクルームとは別にタイヤ置き場があるのですが、
ここは全戸分どころか、５０戸ちょっと分しか空きが
ないようです。
トランクルームにタイヤ入れる人が多いとは思いますが
収納の少ない部屋選んじゃうと必然的にタイヤ置き場も
必要になってきますよ。
管理費＋修繕費＋駐車場＋タイヤ置き場＋インターネット使用料
でほぼ５万円。将来の値上がり考えたら・・・

[213: 物件比較中さん]

それでも管理費自体はタワーとして高くはないと思うけど…。
ただ大した共用部やサービスでも無いのに割高とは感じますね。
24時間のコンシェルジュに各フロアーごとのゴミ回収とかあれば良いのに。

[214: 匿名さん]

タワーマンションに住むなら、これ位の
管理費は割高感はありながらも、妥当な
ところなんですね。
でも以前、東京並みに高いって意見もありましたし、
やっぱりもうちょっと下げて欲しいです。

[215: 匿名さん]

低階層希望の意見は参考にならないとありますが、低階層に魅力ないマンションなのは確かだと思う。
でも低階層が入らないと、たいして高階層には高くないと思われているかもしれない、管理費、修繕などに
影響でてくるのは確か。
この管理費なら、もうちょっと上のサービスを要求してもいいと思います。
「琴似」のタワーなのに高いな、とやっぱり思う。

[216: 匿名さん]

ネットで調べたら、首都圏の場合ですが、40階以上のタワーマンションの管理費は1平方メートルあたり平均300〜340円みたいです。
これは24時間警備とか充実した共用施設(プール、レストハウス、ジムなど)が含まれて上がる傾向みたいです。

参考程度に。

[217: ビギナーさん]

眺望と環境はよさそうだけど、駅から遠すぎだし、ラーニングコストは高いねぇ。
建物は古くなるけど、毎月の修繕積立金はバンバン上がる。
この反比例に耐えられるかな。

それと、高層階・中層階・低層階と住民の考えが分離していて管理組合も
まとまらなそうだ。

検討は打ち切りました。

[218: 検討中の奥さま]

>仮に１件あたり５千円を管理人さんの人件費だとして263×5千円で約130万か

管理の方一人ということはないのではないでしょうか？
私の職場では勤務時間二人につき一人は休みひとりは夜勤という感じですが．．．

[219: 購入検討中さん]

管理人さんは、９:00～21:00体制なので、１人ということは無いですね。

複合棟所有者（再開発組合？）が駐車場を所有しているので、駐車料金も上がるのかな。

[220: 購入検討中さん]

管理費が高いのは駐車場収入が別会計だからと聞きました。

普通だと機械式や自走式駐車場で建設費が250万～300万、地下駐車場だと500万。
今回は価格の総額にそれが含まれていないからその分安いと。
確かにタワーマンションにしては価格はかなり安めです。
30F95平米で4000万以下は安いと思う。
駐車場に関するメンテナンスフィーも別会計とのことで修繕費もかからないと。

月々5000円高いとしても5000x12=6万（年間）
全然妥当じゃないですか。

[221: 購入検討中さん]

管理費が高いとか言ってる時点でタワマンに住む資格なし。

終了。

[222: 匿名さん]

>>No221
私も同感です。
タワーマンションとはそういうものなのでしょう。

[223: 買い換え検討中]

広告に駅から徒歩５分と書いてあったが、それ以上かかる。
屋根付き通路で便利だが、琴似駅からセントラルスポーツまでで５分かかる。
そこから、タワーまで１５０メートルくらいある。
７分かかるだろう。

[224: 購入検討中さん]

80m1分が不動産広告の表示の仕方。

ちなみに女性がパンプスで歩いた時の早さだとか
これ常識よ、それよりかかるのなら歩くのが遅いというだけのこと

[225: 匿名さん]

２１７さんも書いていますが、
多くの方が入居するタワーマンション、
管理組合まとまるんですかね？
それ言うと、タワーマンションに住むなと
怒られそうですが、確かに階層ごとで
考えばらつきそうですよね。
他のタワーはうまくいっているのかな？

入居者みんなが穏やかに生活したいです。

[226: 買い換え検討中]

80ｍ1分の表示は、実際はこれで歩くとなると難しいですよ。

陸上競技場でなら、パンプスでも可能でしょうが、実際は信号待ちがあったり、人とすれ違うために、よけたり、、。

障害物があります。

普通は表示されている時間に数分プラスして考えるのが常識です。決して歩くのが遅いという訳ではありません。

[227: 周辺住民さん]

琴似駅からツタヤまでよく歩きます。
正直、７分でも厳しいんじゃないかと思いますよ。
玄関からホームまでの時間だと、下手したら１５分では？

あそこの空中歩廊は、暖房がないので今の時期だと案外寒いのと、
夜間の人通りが少なくて、女性の一人歩きは心配
という点がマイナスだと思います。
人通りは、マンションが完成すれば少し変わるんでしょうけど。

駅直結に魅力を感じている人は、一度実際に歩いてみてから
検討されたほうが良いと思いますね。

[228: 匿名さん]

「人気物件」だけあって、いろいろな意見がありますね。

>駅直結に魅力を感じている人は、一度実際に歩いてみてから
検討されたほうが良いと思いますね。

そういえば、まだつながってないんですね。

管理費の問題は額自体よりもそれに見合うかどうかが問題なのではないでしょうか。
管理収支予算表をきちんと確認して決めるのが大事ですね。

[229: ご近所さん]

女性ですが、ツタヤから空中歩廊に乗る電車の６分前に入り大体間に合う感じです。
タワーはエレベーター待ちの時間がかなりあると思いますが、参考までに。

また、空中歩廊ですが、電車が動いている間はいつも通れるわけでなく、電車は動いていても隣接ビルの営業がおわると、改札からそのままタワーに向かう方向は閉じられてしまうので、夜遅くなるといったん外に出て歩かなくてはいけません。
人通りは少ない分、ツタヤが１時までやってるのがかなり安心といった感じです。

[230: 申込予定さん]

非常に参考になりました！tnks。