プレミスト琴似スカイクロスタワー【旧称：(仮称)琴似タワーマンションプロジェクト】

[主婦さん]

物件名称 プレミスト琴似スカイクロスタワー
物件の所在地 北海道札幌市西区琴似4条2丁目610番の内
総戸数 263戸
総戸数追記 別途、防災センター1戸、集会室2戸、展望室1戸

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/kotoni40
売主：大和ハウス工業株式会社、株式会社豊多
施工会社：株式会社奥村組　札幌支店
管理会社：株式会社ダイワサービス

旧称：(仮称)琴似タワーマンションプロジェクト

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.12　管理担当】

[No.151 by 匿名さん 2013-01-30 09:36:05]

〉そもそもタワーを買うようなレベルじゃ無い人が多いのでしょう。

素人でよくわからないので、的外れだったらすいません。
タワーを買うレベルの裕福な人が札駅近辺ではなくあえて琴似を買うものなんでしょうか。
投資目的ならなおさらだと思いますが。
琴似のタワー＝札駅より格下＝庶民にも手が出しやすい
みたいなイメージを持っていたんですが、そういうものではないんでしょうか…

管理費は、すぐ近くのタワーではコンシェルジュもいてパンも売っていて、クリーニングの取り次ぎもしてくれての管理費なのに、こっちはそれもなくてこの金額、ということで割高に思えます。

[No.152 by 匿名さん 2013-01-30 09:46:59]

裕福というのが適切かは分かりませんが、
それらの人達の中では琴似のタワーも札駅同様に検討範囲内ですよ。

他のタワーに比べてサービス等の質が低いのに
同じような金額では割高だという指摘はもっともだとは思います。

[No.153 by 匿名さん 2013-01-30 09:55:47]

>>148
私も興味あるので教えて貰いたいのですが
売れ残ってる物件の元の値段はおいくらだったのですか？
そんなにお詳しいなら過去の売却事例も是非教えてください。

[No.154 by 匿名さん 2013-01-30 10:19:34]

１３４です。

まず、マンション投資家さん、詳しく教えていただいて
ありがとうございます。マンション事情に詳しい方の
ご意見なので、参考になります。

それで、その他のみなさんの書き込みを見る限り、
この物件はあまり評価・評判が良くないように
思い、真剣に検討しているので、不安が大きく
なっています。

私が検討している部屋も管理費は２万円を切っていたので
「この位でいいだぁ。」と安心したのが本音でした。
でも、多くの方がこれから先の値上がりのことや
サービスの質について疑問視していることで心配になり、
「本当にここで大丈夫か？」
というのが今の率直な気持ちです。

もう少し落ち着いて、家族会議します。

[No.155 by 匿名 2013-01-30 10:28:13]

物件価格だけなら断然琴似は安いよ。
固定資産税もたいしたことないと思うから購入自体はしやすいんじゃないかな。
タワーとしての眺望も札幌中心を見るってことでは郊外ってのも有りでしょう。近くのタワーが邪魔くさいけど…

こういった理由で琴似に建ったんだと思います。
琴似で３つのタワー売れた実績あるしね。

[No.156 by いつか買いたいさん 2013-01-30 11:44:19]

１４６さんの書き込みをみて、管理費に差がないという書き込みはどうなんでしょう。
同㎡数だとかなり差があるように感じました。
２回営業さんから説明きき、特に補足なかったのですが、管理費が高い（私はそう感じました）のは、他マンションとの差のサービスがなんかあるんでしょうか？

[No.157 by 匿名さん 2013-01-30 12:21:47]

サービスといっても展望室・キッズルームくらいですよね？
ヘリポートだって263戸で割ればたいしたことないし。

隣の複合施設・コルテナ・駐車場が何らかの悪さして管理費アップに繋がってるのかな？

[No.158 by 匿名さん 2013-01-30 13:08:50]

他にも集会室とかありましたよね。
入居者の数で仕方ないのでしょうが、
エレベーター３基の管理もありますよね。
隣の複合施設に駐車場あるから、何か影響している
可能性も考えられますね。

今さらですが展望室って利用される方
どの位いるんでしょうね。

[No.159 by 匿名さん 2013-01-30 13:32:03]

>>156
ここは管理費が高いと言われてますが、単に㎡数だけで比べても駄目。
ここは２４時間有人管理ですか？
大京はタワーマンションでも、巡回管理でコンシェルジュの勤務時間も短い
住友のタワーマンションは２４時間有人管理
少々管理費が高くても、タワーマンションなら２４時間有人管理が安心かと。

[No.160 by 匿名 2013-01-30 13:38:00]

24時間ではないという説明を受けたような気がします。

[No.161 by 匿名さん 2013-01-30 13:51:12]

管理費の内訳等がはっきりしないから
第一期見送る人多いかも。

モデルルーム以外の部屋は想像するしか
ないので、１日もはやく設備・環境の写真・
説明資料作って欲しい。
モデルルームの写真もらってもね・・・

[No.162 by 匿名さん 2013-01-30 16:51:39]

スーモにちょっぴり情報載りましたね。
管理費１万２１０円～３万７６０円って書いてます。

[No.163 by 匿名さん 2013-01-30 16:56:54]

最多価格帯2600万円台（7戸）って、
間取りどんな感じなのかな？
意外とお手頃価格では？

[No.164 by 匿名さん 2013-01-30 17:04:34]

１Lで一万って(笑)

[No.165 by 匿名さん 2013-01-30 17:12:09]

最多価格帯って…
低層３L・中層の２L・高層の１Lってとこ？

[No.166 by 匿名さん 2013-01-30 17:18:17]

>>159
その２４時間管理の住友のマンションよりもずいぶん狭い部屋が管理費高いですよね…

>>163
広めの２ＬＤＫでなかったかと。
子供のいない夫婦むけという印象をうけました。
３ＬＤＫの価格をみてしぶったら、そんな価格だったそっちを提案されたので。
でも３ＬＤＫ求めていたので、ぴんとこなかったのですが（子供がいるとありえない提案かと…）、間取りは普通でひろくはなかったはず。

[No.167 by 匿名さん 2013-01-31 08:32:17]

価格
近くの中古より安い、この価格だと高層から契約進むよ。
高層の１Lは何階にあるんだろう？

[No.168 by 匿名さん 2013-01-31 09:35:56]

１Lは確か３０階前後の南向きだったように
記憶しています。
２Lも同じ階層だったんじゃないかな？
１L、２Lの購入需要ってどの程度あるでしょうね。
やっぱり賃貸が多くなるんですかね。

[No.169 by 匿名さん 2013-01-31 11:28:20]

第一期は慎重にやっているようで全体の１／３くらいだけ（低、中、高、超高それぞれ上の方中心）販売。
ということで大体の部屋が複数の希望（小さい赤丸が二つ以上）になっていました。
第二期はいつ頃なんだろう？

[No.170 by 匿名さん 2013-02-01 08:25:04]

ブランズが出てくるから、第二期はそんなに遅くないような
気がしますが、どうなんでしょうね。

第一期でほとんどの部屋が重複しているなら、
一応人気がある物件なんですね。

管理費は他の新築物件と比較して、どう見ても高いので
納得のいく内訳・説明を営業マンに聞いてみたいです。

[No.171 by 匿名さん 2013-02-01 08:59:31]

第一期は少なく売って人気物件と見せるため・それと高い価格から売るのは当然の戦略だと思います。
仮に重複してなくても重複してるようにするかもしれません。（やってるかは不明）

焦らなくても欲しい部屋は必ず残っています（二期以降）ので、焦らず慎重に検討して納得してからの購入お勧めします。

[No.172 by 匿名さん 2013-02-01 09:15:21]

元不動産関係者です。

物件が売れてるように見せるのは販売戦略としては普通のことですよ。赤丸や花丸をつけて購買意欲を高める、よい方法ですね。

しかし管理費が高いな〜。札幌でここまで高いのはなぜだろう？東京並に高い！

[No.173 by 匿名さん 2013-02-01 13:28:19]

ここは数年後に売る（貸す）としたら、買う人（借りる）はどんな人たちになりますか？

通勤に不便でも送り迎えのある大企業の支店長さんは対象にならないかな？
北海道出身の芸能人、日ハムの選手？
通勤に便利なサラリーマン？

それぞれ、購入（家賃）の相場が変わってくると思いますが、
いくらで売れ（貸せ）そうですか？

[No.174 by 匿名さん 2013-02-01 14:27:16]

琴似の他２つのタワーよりは値崩れの幅が大きそうなイメージですがどうなんでしょう。
１Ｌ、２Ｌなら道外の単身赴任者に貸しやすそうですかね。
ファミリー層なら円山のほうが人気ありそうだし。

[No.175 by 匿名さん 2013-02-01 14:59:40]

>173
自分の周りの大企業の支店長クラスだったら、札幌駅、大通、円山、中島公園らへんに住んでる事が多いです。
送迎も、北海道レベルだとコストカットやらでないところのほうが多いですし。
そういった仕事バリバリの人が（笑）、雪でＪＲがこれだけ遅れることを考えれば、地下鉄沿線にするのは当たり前といえば当たり前でないかと。
芸能人、ｽﾎﾟｰﾂ選手が現在琴似に家を持っているって話あるんでしょうか…？
琴似って一度住んで、その利便性を知ってるファミリー層以外は、賃貸としてはなかなか目をつけない場所かもしれません。
場所も考えて、お向かいの同じ大和ハウスのマンションなんかが、賃貸としての価値は参考になるんでないでしょうか。

[No.176 by 匿名さん 2013-02-01 16:17:14]

管理費、住宅棟だけじゃなくて、隣の複合棟や
空中歩廊の維持管理も入ってるのかな？
何故、新築マンションで、ここだけこんなに
管理費高いのか謎ですね。

間取りで悩み、管理費で悩み・・・
すっきりした気持ちで「買うぞ！」ってならないです。

ただ、思っていたよりは販売価格は高くないかも。

[No.177 by 匿名さん 2013-02-01 16:29:32]

>管理費、住宅棟だけじゃなくて、隣の複合棟や
空中歩廊の維持管理も入ってるのかな？

複合棟は、複合棟に入っているテナントが管理費を持つので
住宅棟とは別だという説明を受けました。
確か、駐車場も複合棟の管理だと言っていた気がするんですが
どなたか詳しく聞かれた方いらっしゃいますか？

空中歩廊はわかりませんが、敷地内の緑地は
住宅棟と複合棟の共同管理みたいですね。

[No.178 by 匿名さん 2013-02-01 16:41:24]

駐車場は複合棟の持ち物ですか。
みんなで駐車場代を複合棟に払ってるということですね…

これが高い管理費の一番の理由だろうね。
仮にテナント潰れても、これで複合棟は食っていけるってことだろう。

[No.179 by 匿名さん 2013-02-01 16:55:23]

スーモの物件概要に、
「敷地は団地による所有（住宅棟65％、複合棟35％）
　建物は区分所有（空中歩廊含む）」と書いていたので
単純に住宅棟だけの管理費じゃないのかなと思いました。
実際に担当者に確認しないとダメですね。

[No.180 by 匿名さん 2013-02-01 17:10:48]

部屋数の少ないとこなら賃貸の需要ありそうですが、ファミリー向けの部屋の需要は無いのでは？
ファミリー賃貸さんは向かいのダイワ、その横の東急、駅近のタワーに流れるよね…

スカイタワー危うし。
豊多もっと危うし。
ダイワは問題ないだろうけどね。

[No.181 by 購入検討中さん 2013-02-01 22:41:35]

今日きてた案内に、住宅棟管理費(10210-30760円)というのと別に、団地管理費(920-2780円)という表記も。
これは見積もりもらったときに入ってなかったんだけど、修繕も、住宅棟と団地修繕が別に表記されてました。
見積もりは合計の金額だったのかぬけてたのか…？

[No.182 by 購入検討中さん 2013-02-01 22:44:35]

尚、駐車場は複合棟駐車場所有者との個別契約となります、とかかれてます。

[No.183 by 匿名さん 2013-02-01 23:19:38]

どう考えても管理費が引っかかる。
200戸以上もあるのに、共用施設がすごいわけでもないのになー。
この事を気にする私は気が小さすぎるのでしょうか？
じゃあここ買うな！といわれればそれまでなんですがどうしても管理費が気になる。

[No.184 by サラリーマンさん 2013-02-01 23:21:41]

間取りがよい２ＬＤＫの低層階８～11Ｆを購入しようと考えています。

将来的に、転勤となれば売却することになってしまうのですが、
資産価値としてみたときに、下落率はどうですか？

琴似の３つのタワーマンションの中で、最も駅から遠いし。
その分、琴似発寒川や農試公園も近いですけど。

[No.185 by 匿名 2013-02-02 07:28:47]

２ＬＤＫは中高層だったと思いますよ。
方角良くないですが、20階くらいまでいけば暗く感じない気がするなぁ。
個人的には買って損しない間取りだと思う。いいなぁ絶対覗かれない窓ある高層のお風呂

[No.186 by サラリーマンさん 2013-02-02 08:03:53]

第一期の価格が公表されましたね。
当初、提示された予定価格より、若干安い設定になっています。

2800万円台（予定）　→　　2750万円っていうふうに

やっぱり購入希望者が少なく、完売しそうもないのでしょうか。

値引きを匂わすような話ってあるのでしょうか。

[No.187 by 匿名さん 2013-02-02 08:14:58]

大和って値引きありますか？
桑園1分の大和のマンションは値引き無し。
幌平橋1分の住友は、モデルルーム使用の部屋は除き、値引きは無しでしたよ。

最初に契約して、後で値引き有りなんて聞いたら、契約のタイミングを考えてしまいます。
タイミング、難しい〜。

[No.188 by 匿名さん 2013-02-02 08:24:07]

大和、大幅値引きありましたよ
前、売れない物件の値引きを公表してました(^^;

[No.189 by 住まいに詳しい人 2013-02-02 08:26:36]

値引きするかは、需要と供給のバランス次第ですね。

完売が見込めるときは、値引きなんて絶対しません。

定価で買った人が、あとから実は値引きしていたと知ったら
問題になりますからね。

家具付きやオプションサービスはしても、値引きはしたくありません。

ただ、売れないままですと資金回収や管理上問題なので、目立たないよう
個別に値引きに応じます。

[No.190 by 匿名さん 2013-02-02 09:20:23]

>駐車場は複合棟駐車場所有者との個別契約

ということは駐車場代は修繕積み立ての一部にはならないということなのだろうか・

[No.191 by 物件比較中さん 2013-02-02 09:26:37]

>190さん

そのようです。
駐車場の収益は、複合棟の所有者（組合）になります。

皆さんが指摘している管理費の高さもそのため。

[No.192 by 匿名さん 2013-02-02 09:51:19]

当面値引きはないでしょう。あっても夏以降じゃないかな。
ただ値引き可能になったらダイワは値引き率が高いらしいよ。目指せ２割引！

[No.193 by 検討中の奥さま 2013-02-02 18:47:09]

管理費も高いけど、
ダイワ作成の修繕計画（40年間）では、
修繕積立金が20年後に２万円／月、30年後に３万円／月に
なるらしい。

本当かしら？

[No.194 by 匿名さん 2013-02-02 18:57:59]

それはどの位の広さの金額ですか？

[No.195 by 検討中の奥さま 2013-02-02 21:57:42]

85平米の部屋でした。
最初の５年間は、5000円台、
その後、徐々にアップして30年後には３万近かったです。

管理組合の考え方にもよるのでしょうけど、管理費も
高いのに、修積金がそれでは、ちょっと手が出ないわ。

[No.196 by 匿名さん 2013-02-02 23:02:50]

これはタワーなんで想定内の予算でした。

結論として、あんまり買う価値なさそうだね。
これならランキングコストが普なマンションをプラス１千万円して買ったほうがいいな。

[No.197 by 匿名 2013-02-02 23:49:28]

地震ゆれましたね。
高層階だいぶ揺れるんだろうなぁ

[No.198 by 匿名さん 2013-02-03 03:06:36]

10階から13階までの買いたいんですけれど、どれくらい揺れるんでしょう？

[No.199 by 周辺住民さん 2013-02-03 10:01:07]

９Fに住んでいます、確かに１Fよりも揺れますが、それほどでもないです。
最近は、免震技術が進歩しており、地震対策は強化されているようです。

[No.200 by 匿名さん 2013-02-03 10:08:27]

免震なの？ここ