プレミスト琴似スカイクロスタワー【旧称：(仮称)琴似タワーマンションプロジェクト】

[主婦さん]

物件名称 プレミスト琴似スカイクロスタワー
物件の所在地 北海道札幌市西区琴似4条2丁目610番の内
総戸数 263戸
総戸数追記 別途、防災センター1戸、集会室2戸、展望室1戸

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/hokkaido/kotoni40
売主：大和ハウス工業株式会社、株式会社豊多
施工会社：株式会社奥村組　札幌支店
管理会社：株式会社ダイワサービス

旧称：(仮称)琴似タワーマンションプロジェクト

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.12　管理担当】

[143: 匿名さん]

確かに
もっといいところありそうなのに

[144: マンション投資家さん]

１３４さん
他の方も詳しく説明してくださっていましたが、
６年目と書いたのは固定資産税の事や管理費、修繕費等のアップに関してです。

http://suumo.jp/edit/kyotsu/tw_seido2012/120530/index.html
↑スーモの「2012年度版　税制＆優遇制度のすべて」で税金の事とか載ってます


マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書) [新書]
沖有人 (著)
↑この本もオススメします。

新しいマンションに住むのはとても気持ちが良いものですが、
新しいカーテン、家電、照明、家具、引越し代金等々結構掛かります。
先に建っているマンションよりも駅から遠く、
それでいてランニングコストの嵩むマンションをローンで購入する場合は、
少なくとも抽選になる様なお部屋をチョイスするのが大事だと思います。

札幌に於いてはどんな物件を買っても大抵の場合、
買った時からマンションの価値が落ちていきます。
価値が下がるうえにランニングコストも増えていきます。設備も古臭く感じてきます。
なので皆さんも管理費が最初からちょっと高いのでは？
という話題になっているのだと思います。


夢の無い話をしてしまいましたが、
札幌駅北口のダイワさんのマンションだけは例外中の例外で、
もう飽きたから、設備が古くなってきたから、
違う場所に住みたいなと思った時に買った時よりも高くすぐに売れる物件です。
転勤などがあった場合で、
賃貸に出す時でも高い賃料を得られて、すぐに借り手がつきます。
なかなか難しい事ですが、
札幌駅北口のダイワさんのマンションみたいな物件にめぐり合いたいですよね。


毎日の生活が充実出来て、
家族構成、ライフスタイルの変化に伴う買い替え住み替え、
ピンチ時でも事がスムーズに進む様な素晴らしい物件を購入出来るといいですね。

[145: 匿名さん]

管理費、80平米で1.7万で最高級で3万なら、
タワーとしては全然高くないですね。
これが高いって感覚の人にタワーは向いてないと思いますよ。

それとダイワのタワーが高くすぐ売れるって事はありません。
ずっと中古が出てますし実際にはかなり値引きしての売買となってます。

本当に人気のある某円山の物件等は空き待ちがあるようですが、
札駅のダイワのタワーはそんな事は無いようです。

[146: マンション投資家さん]

ライオンズタワー札幌山鼻 110.34m2 1万120円 完成時期(築年月)2003年1月 　総戸数110戸

８・３スクエアディーグラフォート札幌 92.35m2 1万4310円 完成時期(築年月)2006年12月 総戸数336戸

シティタワー札幌大通 93.54m2 1万3470円 完成時期(築年月) 2007年4月 総戸数182戸

ザ・タワー中島公園ラピス・ライオンズスクエア　89.7m2　9000円　完成時期(築年月)2002年2月 総戸数130戸

ザ・サッポロタワー山の手　92m2　　6720円　完成時期(築年月)2009年2月 　総戸数171戸
　
ザ・サッポロタワー山の手　80.05m2　5850円　完成時期(築年月)2009年2月　総戸数171戸

[147: マンション投資家さん]

ダイワのタワーのかなり値引きしての売買の事例を示してみてください

[148: 匿名さん]

ダイワのタワーは中古物件が何ヶ月も売れ残ってますよ。
本当にマンション投資家さんならすぐ現況が分かると思いますが…。

[149: 匿名さん]

物件価格が値引きされても意味なし。もともと高くないし。

管理費の問題が解決しない限り見送る人多いだろうね。

[150: 匿名さん]

そもそもタワーを買うようなレベルじゃ無い人が多いのでしょう。
他のタワーと比べても管理費に差はあまり無いようですが…。

[151: 匿名さん]

〉そもそもタワーを買うようなレベルじゃ無い人が多いのでしょう。

素人でよくわからないので、的外れだったらすいません。
タワーを買うレベルの裕福な人が札駅近辺ではなくあえて琴似を買うものなんでしょうか。
投資目的ならなおさらだと思いますが。
琴似のタワー＝札駅より格下＝庶民にも手が出しやすい
みたいなイメージを持っていたんですが、そういうものではないんでしょうか…

管理費は、すぐ近くのタワーではコンシェルジュもいてパンも売っていて、クリーニングの取り次ぎもしてくれての管理費なのに、こっちはそれもなくてこの金額、ということで割高に思えます。

[152: 匿名さん]

裕福というのが適切かは分かりませんが、
それらの人達の中では琴似のタワーも札駅同様に検討範囲内ですよ。

他のタワーに比べてサービス等の質が低いのに
同じような金額では割高だという指摘はもっともだとは思います。

[153: 匿名さん]

>>148
私も興味あるので教えて貰いたいのですが
売れ残ってる物件の元の値段はおいくらだったのですか？
そんなにお詳しいなら過去の売却事例も是非教えてください。

[154: 匿名さん]

１３４です。

まず、マンション投資家さん、詳しく教えていただいて
ありがとうございます。マンション事情に詳しい方の
ご意見なので、参考になります。

それで、その他のみなさんの書き込みを見る限り、
この物件はあまり評価・評判が良くないように
思い、真剣に検討しているので、不安が大きく
なっています。

私が検討している部屋も管理費は２万円を切っていたので
「この位でいいだぁ。」と安心したのが本音でした。
でも、多くの方がこれから先の値上がりのことや
サービスの質について疑問視していることで心配になり、
「本当にここで大丈夫か？」
というのが今の率直な気持ちです。

もう少し落ち着いて、家族会議します。

[155: 匿名]

物件価格だけなら断然琴似は安いよ。
固定資産税もたいしたことないと思うから購入自体はしやすいんじゃないかな。
タワーとしての眺望も札幌中心を見るってことでは郊外ってのも有りでしょう。近くのタワーが邪魔くさいけど…

こういった理由で琴似に建ったんだと思います。
琴似で３つのタワー売れた実績あるしね。

[156: いつか買いたいさん]

１４６さんの書き込みをみて、管理費に差がないという書き込みはどうなんでしょう。
同㎡数だとかなり差があるように感じました。
２回営業さんから説明きき、特に補足なかったのですが、管理費が高い（私はそう感じました）のは、他マンションとの差のサービスがなんかあるんでしょうか？

[157: 匿名さん]

サービスといっても展望室・キッズルームくらいですよね？
ヘリポートだって263戸で割ればたいしたことないし。

隣の複合施設・コルテナ・駐車場が何らかの悪さして管理費アップに繋がってるのかな？

[158: 匿名さん]

他にも集会室とかありましたよね。
入居者の数で仕方ないのでしょうが、
エレベーター３基の管理もありますよね。
隣の複合施設に駐車場あるから、何か影響している
可能性も考えられますね。

今さらですが展望室って利用される方
どの位いるんでしょうね。

[159: 匿名さん]

>>156
ここは管理費が高いと言われてますが、単に㎡数だけで比べても駄目。
ここは２４時間有人管理ですか？
大京はタワーマンションでも、巡回管理でコンシェルジュの勤務時間も短い
住友のタワーマンションは２４時間有人管理
少々管理費が高くても、タワーマンションなら２４時間有人管理が安心かと。

[160: 匿名]

24時間ではないという説明を受けたような気がします。

[161: 匿名さん]

管理費の内訳等がはっきりしないから
第一期見送る人多いかも。

モデルルーム以外の部屋は想像するしか
ないので、１日もはやく設備・環境の写真・
説明資料作って欲しい。
モデルルームの写真もらってもね・・・

[162: 匿名さん]

スーモにちょっぴり情報載りましたね。
管理費１万２１０円～３万７６０円って書いてます。

[163: 匿名さん]

最多価格帯2600万円台（7戸）って、
間取りどんな感じなのかな？
意外とお手頃価格では？

[164: 匿名さん]

１Lで一万って(笑)

[165: 匿名さん]

最多価格帯って…
低層３L・中層の２L・高層の１Lってとこ？

[166: 匿名さん]

>>159
その２４時間管理の住友のマンションよりもずいぶん狭い部屋が管理費高いですよね…

>>163
広めの２ＬＤＫでなかったかと。
子供のいない夫婦むけという印象をうけました。
３ＬＤＫの価格をみてしぶったら、そんな価格だったそっちを提案されたので。
でも３ＬＤＫ求めていたので、ぴんとこなかったのですが（子供がいるとありえない提案かと…）、間取りは普通でひろくはなかったはず。

[167: 匿名さん]

価格
近くの中古より安い、この価格だと高層から契約進むよ。
高層の１Lは何階にあるんだろう？

[168: 匿名さん]

１Lは確か３０階前後の南向きだったように
記憶しています。
２Lも同じ階層だったんじゃないかな？
１L、２Lの購入需要ってどの程度あるでしょうね。
やっぱり賃貸が多くなるんですかね。

[169: 匿名さん]

第一期は慎重にやっているようで全体の１／３くらいだけ（低、中、高、超高それぞれ上の方中心）販売。
ということで大体の部屋が複数の希望（小さい赤丸が二つ以上）になっていました。
第二期はいつ頃なんだろう？

[170: 匿名さん]

ブランズが出てくるから、第二期はそんなに遅くないような
気がしますが、どうなんでしょうね。

第一期でほとんどの部屋が重複しているなら、
一応人気がある物件なんですね。

管理費は他の新築物件と比較して、どう見ても高いので
納得のいく内訳・説明を営業マンに聞いてみたいです。

[171: 匿名さん]

第一期は少なく売って人気物件と見せるため・それと高い価格から売るのは当然の戦略だと思います。
仮に重複してなくても重複してるようにするかもしれません。（やってるかは不明）

焦らなくても欲しい部屋は必ず残っています（二期以降）ので、焦らず慎重に検討して納得してからの購入お勧めします。

[172: 匿名さん]

元不動産関係者です。

物件が売れてるように見せるのは販売戦略としては普通のことですよ。赤丸や花丸をつけて購買意欲を高める、よい方法ですね。

しかし管理費が高いな〜。札幌でここまで高いのはなぜだろう？東京並に高い！

[173: 匿名さん]

ここは数年後に売る（貸す）としたら、買う人（借りる）はどんな人たちになりますか？

通勤に不便でも送り迎えのある大企業の支店長さんは対象にならないかな？
北海道出身の芸能人、日ハムの選手？
通勤に便利なサラリーマン？

それぞれ、購入（家賃）の相場が変わってくると思いますが、
いくらで売れ（貸せ）そうですか？

[174: 匿名さん]

琴似の他２つのタワーよりは値崩れの幅が大きそうなイメージですがどうなんでしょう。
１Ｌ、２Ｌなら道外の単身赴任者に貸しやすそうですかね。
ファミリー層なら円山のほうが人気ありそうだし。

[175: 匿名さん]

>173
自分の周りの大企業の支店長クラスだったら、札幌駅、大通、円山、中島公園らへんに住んでる事が多いです。
送迎も、北海道レベルだとコストカットやらでないところのほうが多いですし。
そういった仕事バリバリの人が（笑）、雪でＪＲがこれだけ遅れることを考えれば、地下鉄沿線にするのは当たり前といえば当たり前でないかと。
芸能人、ｽﾎﾟｰﾂ選手が現在琴似に家を持っているって話あるんでしょうか…？
琴似って一度住んで、その利便性を知ってるファミリー層以外は、賃貸としてはなかなか目をつけない場所かもしれません。
場所も考えて、お向かいの同じ大和ハウスのマンションなんかが、賃貸としての価値は参考になるんでないでしょうか。

[176: 匿名さん]

管理費、住宅棟だけじゃなくて、隣の複合棟や
空中歩廊の維持管理も入ってるのかな？
何故、新築マンションで、ここだけこんなに
管理費高いのか謎ですね。

間取りで悩み、管理費で悩み・・・
すっきりした気持ちで「買うぞ！」ってならないです。

ただ、思っていたよりは販売価格は高くないかも。

[177: 匿名さん]

>管理費、住宅棟だけじゃなくて、隣の複合棟や
空中歩廊の維持管理も入ってるのかな？

複合棟は、複合棟に入っているテナントが管理費を持つので
住宅棟とは別だという説明を受けました。
確か、駐車場も複合棟の管理だと言っていた気がするんですが
どなたか詳しく聞かれた方いらっしゃいますか？

空中歩廊はわかりませんが、敷地内の緑地は
住宅棟と複合棟の共同管理みたいですね。

[178: 匿名さん]

駐車場は複合棟の持ち物ですか。
みんなで駐車場代を複合棟に払ってるということですね…

これが高い管理費の一番の理由だろうね。
仮にテナント潰れても、これで複合棟は食っていけるってことだろう。

[179: 匿名さん]

スーモの物件概要に、
「敷地は団地による所有（住宅棟65％、複合棟35％）
　建物は区分所有（空中歩廊含む）」と書いていたので
単純に住宅棟だけの管理費じゃないのかなと思いました。
実際に担当者に確認しないとダメですね。

[180: 匿名さん]

部屋数の少ないとこなら賃貸の需要ありそうですが、ファミリー向けの部屋の需要は無いのでは？
ファミリー賃貸さんは向かいのダイワ、その横の東急、駅近のタワーに流れるよね…

スカイタワー危うし。
豊多もっと危うし。
ダイワは問題ないだろうけどね。

[181: 購入検討中さん]

今日きてた案内に、住宅棟管理費(10210-30760円)というのと別に、団地管理費(920-2780円)という表記も。
これは見積もりもらったときに入ってなかったんだけど、修繕も、住宅棟と団地修繕が別に表記されてました。
見積もりは合計の金額だったのかぬけてたのか…？

[182: 購入検討中さん]

尚、駐車場は複合棟駐車場所有者との個別契約となります、とかかれてます。

[183: 匿名さん]

どう考えても管理費が引っかかる。
200戸以上もあるのに、共用施設がすごいわけでもないのになー。
この事を気にする私は気が小さすぎるのでしょうか？
じゃあここ買うな！といわれればそれまでなんですがどうしても管理費が気になる。

[184: サラリーマンさん]

間取りがよい２ＬＤＫの低層階８～11Ｆを購入しようと考えています。

将来的に、転勤となれば売却することになってしまうのですが、
資産価値としてみたときに、下落率はどうですか？

琴似の３つのタワーマンションの中で、最も駅から遠いし。
その分、琴似発寒川や農試公園も近いですけど。

[185: 匿名]

２ＬＤＫは中高層だったと思いますよ。
方角良くないですが、20階くらいまでいけば暗く感じない気がするなぁ。
個人的には買って損しない間取りだと思う。いいなぁ絶対覗かれない窓ある高層のお風呂

[186: サラリーマンさん]

第一期の価格が公表されましたね。
当初、提示された予定価格より、若干安い設定になっています。

2800万円台（予定）　→　　2750万円っていうふうに

やっぱり購入希望者が少なく、完売しそうもないのでしょうか。

値引きを匂わすような話ってあるのでしょうか。

[187: 匿名さん]

大和って値引きありますか？
桑園1分の大和のマンションは値引き無し。
幌平橋1分の住友は、モデルルーム使用の部屋は除き、値引きは無しでしたよ。

最初に契約して、後で値引き有りなんて聞いたら、契約のタイミングを考えてしまいます。
タイミング、難しい〜。

[188: 匿名さん]

大和、大幅値引きありましたよ
前、売れない物件の値引きを公表してました(^^;

[189: 住まいに詳しい人]

値引きするかは、需要と供給のバランス次第ですね。

完売が見込めるときは、値引きなんて絶対しません。

定価で買った人が、あとから実は値引きしていたと知ったら
問題になりますからね。

家具付きやオプションサービスはしても、値引きはしたくありません。

ただ、売れないままですと資金回収や管理上問題なので、目立たないよう
個別に値引きに応じます。

[190: 匿名さん]

>駐車場は複合棟駐車場所有者との個別契約

ということは駐車場代は修繕積み立ての一部にはならないということなのだろうか・

[191: 物件比較中さん]

>190さん

そのようです。
駐車場の収益は、複合棟の所有者（組合）になります。

皆さんが指摘している管理費の高さもそのため。

[192: 匿名さん]

当面値引きはないでしょう。あっても夏以降じゃないかな。
ただ値引き可能になったらダイワは値引き率が高いらしいよ。目指せ２割引！