ザ・ライオンズ大宮ウェリスレジデンス

[近所をよく知る人]

所在 埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目４７番２　他(地番)
埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目４７番２－(室番号)号(住居表示)

交通 京浜東北・根岸線「大宮」駅下車徒歩9分
東北本線「大宮」駅下車徒歩9分
高崎線「大宮」駅下車徒歩9分
規模・構造 鉄筋コンクリート造、地上15階建て、陸屋根、共同住宅
総戸数 280戸（住居279戸、ゲストルーム1戸）

竣工日 平成22年8月24日（予定）
入居開始日 平成22年8月27日（予定）
販売予定時期 平成21年7月上旬

[22: ふとし]

隣のダイワタワーの駐車場は二万からですよ。あまりに高いので参道の向こうに一万＋αで青空駐車場を借りる人もいるとききました。といいながら、もうタワー内駐車場はほぼ満杯。

[23: 購入検討中さん]

そうですか・・・

知人が西口のコスモさんの大型マンション（駅から徒歩７分）
に住んでいて、駐車場代が５００円だそうです。

お隣のツインタワーさんの駐車場代がその程度だったら
そっちの方が良いかなぁ･･って

ローンとは別に管理費・修繕積み立て費・駐車場代を含め
４万円くらいかかってしまうので

スーパーもそれ程、近くには無いので、やはり車は必須だと思います。

立地的に仕方ないんでしょかね（TT）

[24: 物件比較中さん]

私も駐車場の２００００円がネックですね。
なにせローンが終わっても続きますからね。
因みに車庫のサイズを見てたんですがさすがに長さ４７００ミリだと
軽対応になるのでそれをのぞくとあたる確率2分の１ですね。

敷地の外だと３６０００円と言われドン引きしました。
うちの場合子供がいるので車なしの生活は考えられません。
少なくともコスモスは自走式で５００円からだそうで・・・

それより、耳寄りなのは南側の公園についてですが、実は
手前の部分だけが公園で、真ん中の道路はさんで向かいは公園ではなく県公社の駐車場だそうです。県に問い合わせたら、現在はかなり低利用の状態になっているが、県財政によっては将来売却もありうるとのことでした。
その場合は、商業地域ゆえ高層ビルをはじめなんでも建てられることになるようです。その職員さんは売り主さんから説明なかったですかとのことでした。因みにいまの建物は昭和５６年の建築でいわゆる旧耐震の建物だそうです。
さすがに、見送りですね。

[25: ふとし]

ダイワタワーは駐車場抜きで管理費などで三万円くらいかかります。山丸公園は空き地と言ったほうが正確。県の施設が売却されたら南側の眺望と日差しはかなり影響受けますね。

[26: サラリーマンさん]

はじめまして。
私もモデルルームを見てきました
細かいところまで【省エネ 】【ローコスト】をうたっていて
非常に気に入ったのですが、駐車場があの価格でしかも機械式・・・
２００００円の駐車場で３０年借りた場合、どれだけになるのか考えたら
ちょっと手が出せません（ざんねーん）

[27: 物件比較中さん]

あと商業地域なので、固定資産税も年２５万ですね！？
駐車場あたっても２万とあわせるととてもうちは無理です
もっと安くなりませんかね。
モデルルームの印象は良かったのですが
実際、確認してみるとほとんどオプションの演出で
なんか騙されたいたかんじかします。
月々のローン以外の支払額も他社より高いし
やはり、どっか無理して建ててるのではないでしょうか？

[28: ご近所さん]

山丸公園のS字道路の南側は県の駐車場です。つながっているので誤解されています。

[29: 賃貸住まいさん]

昨日から第二期モデルルームプレオープンでしたよね？
どうしても都合が合わずこの週末は動けなかったのですが、
実際に行かれた方、価格の話など聞かれましたか？
特にC棟の東側角部屋が気になってます。
皆さん書いていらっしゃる駐車場代も含め、
月々のことを考えたら憧れで終わるかも知れませんが・・・
あと
>商業地域ゆえ高層ビルをはじめなんでも建てられることになるようです
これは初めて知りました。
どの程度可能性があるのか・・・大きな懸念材料ですね。

[30: 買い換え検討中]

ほんと、駐車場２００００円って高いですね。　　でも、車は手放せないので、やっぱり駐車場も必要！！
現在住んでいるマンションも、駐車場代が大規模修繕の費用にまわっていましたが、駐車場を使っている人と使ってない人で、不公平感があるということが管理組合で議題になり、最近、駐車場代を下げて、修繕積立金を値上げしました。
案外、ここも、そのうち駐車場代が下がったりして。。。その時は修繕積立金が上がるかもしれませんが。
でも、機械式の駐車場は、メンテナンスに結構お金かかるみたいですね。

[31: 匿名さん]

周辺の賃貸駐車場の賃料とのバランスもあるでしょう。
ここは279戸に対し188台分しか駐車場がない。
利用希望者が188戸以上いれば、当然外の駐車場を借りなきゃならない。
全体の75％くらいしか敷地内に停められないのだから、もし周辺の駐車場の価格と同等か
それより安く駐車場代金を設定したら、不公平感が強くなる。
毎年とか2年ごととかで抽選、ってことにもなる可能性もあるね。

[32: ご近所さん]

駐車場料金は、2万円よりも大宮駅近辺で500円の方に驚きました。
1日の臨時借料金の間違いではないでしょうか？

今のマンション（東口徒歩10分程度）は、機械式駐車場1万8千円～2万2千円です。
機械式は不便なので、近くの月極を借りていますが、そちらは2万5千円です。
大宮の東口に住む以上、駐車料金はそのくらいが当たり前なので、高いとは感じません。

なお、今のマンションでの臨時借の場合、1日500円で借りられます。
友人が来るときなどは、安いので利用しています。

ちなみに、西口の「大宮ファーストプレイスタワー」は、こちらの物件情報を見ると賃貸料月額1万7000円-2万3000円、「THE OMIYA TOWER」は、使用料月額2万円-2万8000円となっています。
ここが高いのではなく、これが大宮駅周辺での「普通」だと思います。

もっとも、一駅外れれば5000円の月極もありますので、値段が下がれば嬉しいですけど。

[33: 匿名さん]

大宮駅近に住むということはそういうことなのね。

ひと駅外せば、駐車場代の差額も１５０００円近くなるんですね。

１５０００円×１２カ月＝１８万円。
１０年住んだら、１８０万円。３０年住んだら、５４０万円。

駐車場だけでなく、他の事項もいろいろと差が出るでしょうね。
長い目で見て、それくらい払う余裕あるよという人と、そんなにかかるならその分を老後の貯蓄に回すよと言う人と別れるんでしょうね。

余裕ある人がうらやましいです。

[34: 不動産購入勉強中さん]

>毎年とか2年ごととかで抽選、ってことにもなる可能性もあるね。

初年で外れてしまった場合は逆に希望が持てるのかもしれないけれど・・・
逆に運良くマンション内に駐車場確保できたのに次の抽選で外れたりしたらかなり嫌ですねぇ。
自分が知らないだけかも知れないんですが、
駐車場100％じゃないマンションでそういう方式のところって結構あるんですか？

とりあえずここだとローン以外の出費が予定以上に嵩みそうで悩みます。

[35: 匿名さん]

>34
実際問題としては、駐車場は100％無くてもぜんぜん大丈夫です。
ここは駅が遠い訳じゃないし、100％あってもぜったい埋まらないですよ。
駐車場がたくさんあって埋まらない方がむしろ問題で、管理費の計画が狂ってしまうために
外部に駐車場を貸し出すかという議論が起こっているマンションまであるくらいです。
無論、外に貸すということはセキュリティが甘くなるということですから、やっぱり問題なんです。
まあ、ここは８割に満たないですから、少し少ない気はしますが。

[36: いつか買いたいさん]

駐車場もそうですが駐輪場も少ないと思いませんか。
子供の自転車もとめたいのに1世帯あたり1.5台は辛い

[37: 匿名さん]

こちらの高いと言われている駐車場料金も、
大宮駅周辺では妥当な価格なのですね。
うちは、ローンだけで手一杯なのでレンタカーになっちゃうかな。

駐輪場は一世帯につき2台は欲しいですよね！
子供がいるので、本当は3台分欲しいくらいです。

今週末からいよいよ第二期の登録受付ですね。
私もモデルルームに足を運ぶ予定です。
天気が良いみたいなので、山丸公園や
氷川参道をぶらぶら歩いてみたいと思います。

[39: 匿名さん]

ＭＲに行かれた方々、いかがでしたか？
わたしは、まだ現地を訪れる機会に恵まれていません。　早く行ってみたいのですが・・・
ＨＰを見ながら、いいな～とつぶやいています。
うちも今、自転車を３台所有しています。　この自転車をどうするか。
車も我が家にとっては、必要なので、駐車場も必要です。
駐車場の料金が高いようですが、このあたりだと、そのくらいが相場なんですね。
車の維持費が結構跳ね上がっちゃいます。。。
レンタカーも一つの選択肢ですが、なんか、面倒くさそうな感じがして、車は手放せないかなぁ。

[40: 匿名さん]

こういう物件は、カーシェアリングを導入するといいなぁ…と思います。
そうそう頻繁に使わないんだけど、ちょっと使いたいとなると。
で、旅行とかそういう長時間（複数日）の利用にはレンタカー。
自転車も貸自転車（？）みたいなのがあってもいいのに。

そうしたら、駐輪場不足も駐車場不足もちょっとは緩和される？

[41: 匿名さん]

物件によっては、駐輪場はサイクルポート形式（区画を割り当てる形式）になっていることもあって、今後のファミリーマンションのトレンドになりそうな気もしますが
駅近だと場所の確保がなかなか難しいのでしょうね

[42: 匿名さん]

「第２期全戸即日完売」だそうで、ここはとても好調ですね。
B棟寄りのC棟は、時間帯によってB棟が日差しを遮ってしまう部屋があるとか、
市民会館の影響でほぼ終日日があたらない部屋があるとか聞きましたが、
実際どうなのでしょうか。
室内が焼けなくて良いなんて方もいらっしゃるでしょうし、好みもあるでしょうが。
そういった部屋だと、価格的にかなりお買い得な設定だったりするのでしょうか。
何を取って何を諦めるか…

[43: 物件比較中さん]

物件が近所なので日当たり具合を見に朝昼と行きましたが
市民会館の日陰になっているようには見えませんでした。
公園の木の陰になっている部屋はちらほらありましたね。

即日完売とは。意外ですね。
これから低い階が厳しいのでは･･･

[44: 契約済みさん]

こちらは下町にありますから町内会は下町に入ることになりますかね。
夏祭りには下町や高鼻町などから伝統ある雰囲気の結構立派なお神輿が出ます。
昔からの方が担ぐのでしょうが
ちょっとお手伝いとかで参加できたりするのかな・・・と淡い期待。

[45: 土地勘無しさん]

↑逆にそういうのに参加すんのって面倒じゃね？外から見てる程度がちょうどいい

[46: 匿名さん]

カーシェアリング、このマンションにあればいいですねぇ！
駐車場の空きスペースを利用して導入してくれないかな。
以前テレビで紹介されているのを見ましたが、予約も
PCで受け付けているので簡単そうでした。
以前利用して便利だったオリックスのぷちレンタを探してみましたが、
残念ながら埼玉にはステーションがないんですよね。

駐輪場はサイクルポートが設けられていれば最高ですね。
子育て環境最適と謳っているマンションは、外観や
エントランスの豪華さに力を注ぐよりも
こういうところに目を向けて欲しいものです。

[47: 匿名]

なぜか騒音について心配が残ります。
こちら様の戸境壁とスラブ厚はいかがなもんでしょう？

一般的レベルかな？

[48: 匿名さん]

この物件のスラブは、ボイドスラブで250mm～275mmです。

ボイドスラブとは、現場でコンクリートを流す前にパイプを入れ、中空部分を作り
床全体を軽くして、且つ中空でない部分が小梁の役割を果たすため強度もきちっと
確保できるというものです。

よく部屋の中には、梁や下り天井が出るものですが、ボイドスラブはそれらが
目立ちにくくなるメリットがあります。

さて本題の遮音性能ですが、一般的には在来工法よりは音が伝わりやすいという意見も
多いようです。個人的に在来が静かでボイドがうるさいと思ったことはないですが
こればかりは感覚の話ですから何ともいえません。

ここからは私の考えで、間違いかも知れないのですが、一般的にボイドスラブは
物件の階高が上がってしまうデメリットがあります。そのため、もしかしたら容積を
最大限に食うためにちょっとスラブ厚を圧縮してるのかも知れません。
250mm～275mmの厚みは、よくあると言えばよくありますが。

普通は、容積率を最大限に食って、延べ床面積を増やす（＝売れる床を増やす）
ことが売主にとっては重要なことですが、15階が建つ場所で14階のものを作って
しまうと、売れる床が減り、総売上が減ってしまいます。
そこで通常、売主が考えることは、多少無理をしてでも階高を下げることを考えます。

余談ですが、いまだに直床・直天井をやっている業者は、こういった理由で階高を
下げようとします。階高が下がると、1階分増やせて総売上が増えるのです。

[49: 匿名さん]

48さんはとても詳しいんですね！
おかげ様で、ボイドスラブ工法について知る事ができ、良い勉強になりました。
48さんの仰るとおり、デメリットは物件の階高が上がってしまい、
コストがかかるため、それがマンションの価格に反映されてしまうと言う事も知りました。
HPの設備・仕様の説明にはごくあっさり書かれているので、
ともすれば流し見してしまうところでしたが、買う側として
工法について知っておく事も大切なんですねぇ。

[50: 物件比較中さん]

戸境壁の厚さも大事ですけど、クロス直貼りか否かも大事ですよね。見た目じゃ区別が付かないから厄介だし。カタログ通りに施工しない悪質な業者もいるから、内覧会の時にはプロのチェックが必須でしょう。

[51: ビギナーさん]

やはり色々と知っておいた方が良いことが多いですね。
ボイドスラブ、クロス直貼りか否かとか。
物件を色々見ながら勉強しないと。

[52: ふとし]

今日また広告入りましたが、ＢＣ棟の東南角十階以上はまだ残っていますか？

[53: 購入検討中さん]

条件がいいので全部即売れでした。
今回はC棟の9階以下からだった思います。

[54: 物件比較中さん]

全然書き込み無いけど、人気ないんでしょうか？
皆さんイニシア待ちなのかな？

[55: 匿名さん]

でしょう。おそらく。

このマンションの南側にある合同庁舎の土地が、NHKの新しい施設の候補地になっているようですから。
眺望が阻害されるリスクがありますからね。

でも本決まりではないですし、大京サイドもそのことについて説明する義務はありませんから。
まず、そんなこと言わないでしょう。

[56: 物件比較中さん]

>>55さん
それはどこからの情報ですか？？

[57: 申込予定さん]

検討の必要がないので書き込みがないのでは。
登録受付からすぐ完売でしょう。

[58: 購入検討中さん]

書き込みがないのは、みんな、狙ってるからなのかも・・・
ここは、大人気らしいですよ。
私は、場所がとっても気に入っていて、すごく魅力的だなと思っています。
11月21日から第二期二次登録受付開始みたいなので本気で検討してみようかなーと。
B棟C棟の最上階は完売らしいです。

>>52さんは、上層部ねらいですね。結構厳しいみたいです。

キャンセルなんかがあるかもしれないので、そちらに期待ですね。

B棟の残りは数戸で、
C棟も4階までの登録が、ほぼ終わるらしいです。

前回は、すごい人気だったらしいので、今回も厳しそうです。
２ＬＤＫで3600万円台からで、氷川参道なんて、本当にあの場所は、良すぎます。

[59: 匿名さん]

ここは高層階以外はそもそもそんなに人気があるとは思えないが。

ちなみに契約キャンセルは、たいがいデベ側が隠していた部屋を出すときに
口実にする場合が多い。本当にキャンセルって、意外とでないもんだよ。
手付けもったいないしねえ。
従って現時点ではキャンセルを待つことは微妙だし、万一出たところで
それが上層階だとは限らない。自分の要求に合う可能性は極めて低い。

あとここをちゃんと検討するなら他の人も言ってるようにイニシアを待った
方が良いだろう。晴海などでも有名だが、あのデベはとにかく仕込みを入れた
物件を掃かないと、会社の存続自体に影響するため死にもの狂いだ。

何も急いで買う必要はない。
悪いことは言わん。もう少し待て。

[60: 物件比較中さん]

もう少し待つとどうなるんですか？
イニシアがものすごく安く売り始めるとか？

[61: 契約済みさん]

私はツインタワーを待っていたのでは、条件のいい部屋はなくなってしまうのでここにしました。
当然、ツインタワーと比較はしましたし、その上で決めていますね。

あと、他の掲示板とかでも書かれていますようにツインタワーが再度延期になったのは、
市況の回復を待っている・ウェリストとの競合を避けるためとか色々言われています。
土地もプチバブルの時に仕入れたとのことなので、ツインタワーはそうそう安くなるとは思えないですね。

[62: 購入検討中さん]

私もイニシアを待ちたい気持ちが高いのですが、
＞＞６１さんがおっしゃってるような理由で、
４月まで、販売を見送るとか聞きました。

春には、本当に販売するんですかね？何回か延期してるんですよね？
イニシアが売りに出される頃には、ここが完売なんてなったらなー。と思ったり。
イニシアは、確かに高いみたいです。最上階は億ションになるなんて話もあるみたいです。
それは、私には、ちょっと無理です・・・

ここは、イニシアが販売されたら、値引きになったりしますかね？
安い買い物ではないので、慎重にならにとですよね・・・

[63: 申込予定さん]

もし後々値下げしたときは不平等感をなくすため
全戸価格改定すると営業さんは言っていましたから
よほどのことがない限り値下げはしないのでは。

たくさんの共用施設や広い敷地、タワー物件であることなど
イニシアの豪華さにはかなり惹かれていました。
しかし身の丈に合った物件がいいと思うようになり
質実剛健な印象のウェリスに傾いてます。
共用施設もゲストルームのみで潔い（笑）

[64: 匿名さん]

イニシアの最上階が億ションになるという話は、170m2の間取りが用意されているからであって（おそらく最上階に）
平均の坪単価がべらぼうに高くなるという話ではありませんよ
それにタワーだと選ぶ階によってもかなり変わりますから、下層階は…
維持管理にかかるお金はイニシアの方が高くなりそうでしょうか

それにしても、営業の話を鵜呑みするのはやめましょう
不動産屋は昔から千に三つしか本当のことを言わない「千三屋」と呼ばれています

[65: 59]

>60,61

イニシアの販売時期がずれてる理由は違うと思うよ。
コスモスイニシアの状況は皆さん知ってるだろうけど
普通に考えられる理由としては

・単に準備が遅れているだけ
・リストラしたので営業マンが足りない（他の売れ残り処理に必死）
・資金繰りに問題がある

のどれかじゃないかと。
3つめは可能性低いが、現に他の物件ではゼネコンに工事を
止められたりしてるのであながち無い話でもない。

こことの競合を避けるために、販売時期をずらすというのは
絶対にないと思う。
なぜなら、競合がいるなら1週間でも早くモデルルームを開けて客を囲い込むべきで、
自分のところが遅くなってしまうと、それは機会損失以外の何ものでもないから。

経営不安のイニシアが取るべき行動は少しでも早く販売を開始して
少しでも早く売り切る（＝安くなる）ということ。

自分は、大京が嫌いな訳じゃないしイニシアに肩入れしたい
わけでもないけど、ライオンズ大宮を本気で検討しているなら
ツインタワーの価格が出るのを待つべきだと考えてるだけ。

あと、ここでコスモスの話するのはスレ違いだね。
どうもすいません。

[66: 59]

↑コスモスとかイニシアとかばらばらに書いてごめん。同じ会社を指してます。

[67: 契約済みさん]

>>62さん
少なくとも現状では値下げはないと思います。
正式価格発表前に仮価格を見せて、お客さんの反応みてから販売価格を発表してますし、
売れ行きからしても、営業が値下げを判断することはないでしょう。
値下げを要求しても、他に買う人がいればわざわざ下げる必要がないですよね。
ツインタワーも延期になったので、それまでに大部分売れてしまうのではないしょうか。
角部屋は相応の値段ですけど、他はかなりお買い得感のある価格なんですよね。

>>65さん
社員の半分くらいリストラしてるので、確かに人が足りてないのもありますよね。
もともと1000戸近くの販売なので、近鉄や小田急も販売には入ってくるんじゃないでしょうか。
メインは確かにイニシアですけど、戸田の物件のように変わるかもしれませんね。

考え方の違いだと思いますが、イニシアはキャッシュが至急必要な状況からは脱してるので、
急いで安く売りさばく必要性はないと思います。むしろ利益を出さないと存続が危ないでしょう。
土地の仕入も今の状態だとままならないので、在庫で稼がないと後がないと思います。
ツインタワーは在庫のなかでも一番の大型物件ですし、原価も考えるとある程度ここで稼ぐ気がします。

あと、現状だとツインタワーを待とうにもその頃にはここで希望する部屋が多分残ってないでしょう。
ある意味、大京が一人勝ちな気もしなくもないですが・・・
個人的にはツインタワーは大和のタワーよりちょっと高いくらいになるような気がします。
希望も込めてますが・・・（笑）

[68: 匿名さん]

No58さん、“C棟も4階までの登録が、ほぼ終わるらしいです。”

この情報はどこから聞いたのですか？
SUUMOで、4～9Fの間取り・価格が公表されましたよ。
11/21から販売予定で、まだ全然これからですね。

[69: 契約済みさん]

>>58さん

営業さんから聞いたのではないでしょうか。
もしくはMRにいって要望書の出た部屋の花の数でも見たのではないでしょうか。

11/21から販売予定と書いてあっても実際には事前に出した要望書に基づいて最後の詰めをするだけです。
その時に初めてMRに行っても要望書の出てない部屋しか契約できないと思いますよ。
販売開始とあればそろそろ契約をするんだなと思った方がいいですね。
ちなみに価格発表とあれば正式な要望書を出せる＝希望の部屋を予約するという認識の方がいいです。
私が第1期1次の価格発表の期間にMR行ったら、すでに赤い花がかなり付いていました。

あと、価格がなんだか少し高くなってる気がします。
9階が10階より高いような気がしますが、実際にC棟を契約した人からしてSUUMOの価格はどう感じますか？

[70: 匿名さん]

千三屋のいうことなんてあてにならないですよ。
花だってつけてるだけで実際要望が出ているかなんてわからない。
意外と部屋余っているのでは。

私の希望の部屋は全て要望が出ている、その部屋に要望を出している人は皆気持ちが固まっている
と言われて他のタイプにしたのに
いざ契約の日に見てみたら最初に希望していた部屋のお花がなくなっている！
いいように動かされたのかなあなんて思いましたよ。
まあ今のタイプでも納得しましたけど･･･。

[71: 周辺住民さん]

「絶対この部屋がいい」と言えば　抽選になるんじゃない？　１期でも抽選があったみたいなこと営業が言ってたよ。銀行融資ＯＫ出る前にお花付けてたから、ＮＧだったらはずずのかな？