ザ・ライオンズ大宮ウェリスレジデンス

[近所をよく知る人]

所在 埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目４７番２　他(地番)
埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目４７番２－(室番号)号(住居表示)

交通 京浜東北・根岸線「大宮」駅下車徒歩9分
東北本線「大宮」駅下車徒歩9分
高崎線「大宮」駅下車徒歩9分
規模・構造 鉄筋コンクリート造、地上15階建て、陸屋根、共同住宅
総戸数 280戸（住居279戸、ゲストルーム1戸）

竣工日 平成22年8月24日（予定）
入居開始日 平成22年8月27日（予定）
販売予定時期 平成21年7月上旬

[204: 匿名]

大宮小までの通学路は確か区役所側の通りを指定されてるような…
ご近所の方､どなたかご存知ありませんか？

[205: 匿名さん]

区役所通りは、氷川参道西通り線という名称でH23年までに2車線化されるとどこかで聞いたような？
イニシアタワーのスレだったか？
だったらそのときに歩道も整備されるのでは？

[206: 匿名さん]

確認しました。H23→H26の間違いでした。

[207: 匿名さん]

氷川神社までちょっと距離があるように思いますが、休日のお散歩にはちょうどいいかもしれませんね。
私は氷川参道にあるおだんごやさんが好きで、たいていそこでおだんごを買うんですよ～。
たしか図書館もあのあたりにありますよね。
大宮公園には遊具がたくさんある広場もありますし、遠出しなくても家族でのんびりできる空間がすぐ近くにあるってとても魅力的だなぁと思います。

[208: 匿名さん]

住宅版エコポイントについてのニュースを見ていたのですが、大京からも
「2009年12月8日以降に着工した同社販売の新築分譲マンションを、
すべて「住宅版エコポイント」の対象住宅基準（共同住宅等）を満たす仕様にする」
という発表があったみたいですね。
このマンションもオール電化だったりエコキュートだったりして
エコに配慮されているマンションですが、対象外になるんですよね？
エコポイントっていまいちわかりにくいです・・・。

[209: 匿名]

確かにポイントは着きませんが
仕様はマンションバブル時の豪華仕様に近いのではないかと思っています。


これから着工の物件はどこのデベも仕様をかなり落とした物になりそうな。

[210: 匿名さん]

ホームページ見てきました。いろいろと更新されていて
見てて楽しかったです。氷川参道の眺望も見てきました。素敵ですよね～。ドラマに出てきそうなところですね。
こんなところでのんびり犬の散歩がしたいです。
ここはペットも可でしたよね。
そういえば、ここのリビングには床暖房って入ってました
よね？
たしか電気式でしたよね？電気代がかなり高くつきそう…。
現在住んでいるところは床暖房が入っているのですが、ガスなので…。

[211: 匿名さん]

床暖房、電気式ですね。
でも、ガス温水式の床暖房よりランニングコストは、お安いようですよ。
微妙な差ですが。
超薄型ヒーターパネルで、すばやく暖まって快適に過ごせるようですね。
今現在、床暖房がないので、電気式、ガス式のメリット、デメリットは良く分かりませんが、床暖房があるってことだけで、うれしいです。
友人宅が床暖房で、ちょっと憧れてたもので。

[212: 匿名さん]

ちょっとですが氷川参道が使われている映画がありましたよ～
蒼井優ちゃんと森山未来くんが出てました。
東口の商店街もちらっと出てました

[213: 物件比較中さん]

Ｄ棟の低層階を検討していますが、隣の市民会館とどれくらい離れていますか？
日当たりは大丈夫でしょうか？

[214: 匿名さん]

HP、更新されていて楽しかったです。
氷川参道、綺麗ですよね〜。ここを家族で散歩できたら気分が良いだろうな〜って思いました。
間取りもキッチンがバルコニーに接しているものがあって面白いかも。
3LDKの部屋が希望ですが、価格的にはギリギリかな、と思っています。

[215: 匿名さん]

大宮駅より徒歩9分。実際にはもう少し時間がかかりそうですけど、
都心に出るまでに30分から40分程度。私にとっては魅力的な場所です。
駅ビルはルミネ、近くにそごうにハンズ、高島屋などのデパートもあって
新幹線が止まるし、路線の数も申し分ないです。
休日にはのんびりお散歩もできそうですし。
住宅版エコポイントなんてあるんですね。ググってみました。
http://www.mlit.go.jp/common/000055705.pdf
でも、確かエコポイントって申請が面倒くさいんですよね。

[216: 匿名さん]

ホームページには、床暖房のランニングコストがガスよりも安いとありますが、ずっとガスの方が安いと思っていたので驚きました。こちらのマンションで導入する床暖房は、新しいタイプのものなのでしょうか？また、床暖房って故障した時の修理やメンテナンスが大変なんじゃないかなと思うのですが、一度設置すればそうそう壊れたりすることはないのでしょうか？

[217: 契約済みさん]

一般的にはTES式のほうが高級と言われているが、電気式のほうがランニングコストが安いのであれば、電気式と比較していい点てなんなんだろう・・・。
設定温度に達するのが速い？設定変更温度への温度変化も速い？とかですかね？？？

[218: 匿名さん]

ショック！
私も、これまでずっと床暖房はガスの方がお得だと思い込んでました。
その為床暖房が電気式の場合、検討から外していたマンションもありましたよ！
それとも、電気式の熱効率の良さは、ここで導入している新日本石油の
「ゆかいーな」だけが特別なんでしょうか？
耐久年数も、冬の間120日間稼動して、30年もつと書いてありますね。

住宅のエコポイントの概要、興味深く拝読しました。
対象には、共同住宅も含まれるのですね。
で、ここってエコ住宅なんでしょうか？それとも対象外？

[219: ご近所さん]

No148さん小児科は日赤がおすすめです。
空いてるし月曜日・木曜日担当の岡崎先生優しくて一生懸命でいいですよ。
あと歯科は東口から西口にぬけるガード下（すぐ近くです）を潜ってすぐ右に《なみこし歯科》が
あります。子供向きでアンパンマンのテレビとか治療中に席で見れます。
No147さん西口から東口にぬけるのは駅よりもすぐ近く（徒歩可）の地下道（近所ではガード下と言います）が一番です。車道４車線で歩道もかなり広くきれいですよ。

[220: 匿名さん]

>>219さん､ありがとうございます。

子供が小さいのもあって病院情報は私にとってとても助かります！
利便性や周辺環境も気に入ってるので前向きに購入を考えてる次第です。

[221: 匿名さん]

第３期も全戸即日完売でしたね。やはり、人気あるんですね。
大宮ツインタワーも気になり、そちらの方の情報を待っていたんですが、なかなか情報が出ず・・・
このままだと、ウェリスレジデンスにも、乗り遅れそうで、少々あせり気味です。
わたしも、ここの利便性、周辺環境は気に入っています。
人気あるよっていう情報を耳にすると、余計に買い逃したら後悔するんだろうなぁって気持ばかりがあせりますね。

[222: 匿名さん]

ここけっこう頑張ってますね。
契約者スレ立てました。どーぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65586/

[223: 購入検討中さん]

Ｄ棟も第３期１次は即完売です。
これは４～６階と１０階以上が販売対象となった物件です。
次回２期は早くて今月下旬～３月初旬にかけての販売かと思われます。

イニシアのＭＲは出来ていますが、実際の案内開始は今月予定となってます。
本当にオープンするのかが疑問です。

[224: 購入検討中さん]

　　↑
２次の間違いでした。

[225: 物件比較中さん]

＞223さん

ツインタワーは大丈夫ですよ。
今月中旬には情報がでてきます。
値段はここよりかなり高くなりそうですが。

それにしてもB,C,Dまでは順調のようですが、A棟は大丈夫ですかね。
ほとんど日が当らないマンションを誰が買うのでしょうか。
DINKS物件ですかね。

[226: 匿名さん]

全戸即日完売って、やはりすごい人気物件なんですね。
大宮駅までも近いし、駅から主要な各駅へのアクセスは抜群ですもんね。
うちも、ここに住んだら新幹線で実家に帰るのがだいぶラクになります。

219さん
横レスですが、病院情報は本当に助かります。
スタッフの対応や雰囲気に関しては、いくらHPを見てもわかりませんもんね。
いい病院探しは、クチコミが一番の有効な手段だと思います。ありがとうございます！

[227: 匿名さん]

＞＞いい病院探しは、クチコミが一番の有効な手段

ちょ、それはないでしょwww

[228: 匿名]

いいや口コミは大事ですよ〜

子供が小さいうちは引っ越す度に情報収集しなくてはいけないが､幼稚園や小学校に通ってない場合は誰にも聞けませんしね…

非常にありがたい情報です。

[229: 匿名さん]

一般の方の口コミでの評判（特に役職付きセンセ）と、医師の間での評価はかなり乖離していることが多いですよ。

医師の口コミ、それも同じ科の中堅までなら確かですけどね。
中の前線にいないと真実が分からないのはどの業界も同じです。

[230: 匿名さん]

人を信用できないお気の毒な方…

[231: 匿名さん]

まあ、しょせん素人のクチコミだから参考程度？ってところでしょう。
信用しすぎるのもちょっとねぇ・・・

[232: 契約済みさん]

この辺りは大宮公園もですが､鉄道博物館やﾌﾟﾗﾈﾀﾘｳﾑなど自転車で行ける範囲に色々あり親子での休日が楽しめそうですね。

他にも探せば色々ありそうで､今から入居を楽しみにしています。

[233: 大宮区内ライオンズオーナー]

営業社員のレベルが低いのか？それとも販売状況が厳しいのか？
小生はライオンズの買換えで大宮区内のマンションを検討しているのですが、よほど東向きが売れないのか、若い営業からは他社のマンションの悪口しか言っていなかった印象だ。それがかえってマイナスとなり、そこまではったりの営業社員のレベルが下がったとは、ライオンズファンの居住者としては寂しい至りだ。特にＳマンションについては、全く勝ち目がないのか目の敵にしているようだった。そして早速Ｓマンションに行ってみると、逆にライオンズとの土俵が違うのか営業は紳士的な熱心な説明をして頂き、他社のけなしなど言っておらず、安心して購入を検討しようと思っている。大京も何回血をみれば気が済むのだろうか？

[234: 物件比較中さん]

Ｓマンションが住友なら完全に営業さん乙ですなあｗ
すでに中古になったマンション売るの大変そうですね～

[235: 匿名さん]

私も、口コミって大事な情報源だと思います。私も歯医者さんを探したり動物病院を探したりする時には、よく口コミ情報を参考にして行っています。同じところにずっと住んでいたとしても、こういうスタッフの対応がいいとか雰囲気がいいとかっていう情報って意外とわからなかったりするじゃないですか。自分がずっと通っている病院の評判も気になったりしますし。私は便利なのでよく参考に見ています。このマンションコミュニティだって同じじゃないでしょうか。口コミを参考にしたりしますよね。

[236: 匿名さん]

信頼できるクチコミはいいですが、素人やネットのクチコミを信用するのですかぁ？
純粋ですね！！

[237: 匿名]

信頼できるクチコミとは？

[238: 匿名さん]

わたしも、病院のクチコミなどは、結構参考にしてますよ。
やっぱり、初めていくところの情報を手軽に手に入れられるのは、便利です。
どこまで、信用するかはその時々ですけど。
ここのマンションのクチコミもいろいろ参考にしたいなぁと思っています。
自分だけでは、わからない情報がたくさんありそうだから。
ネガもポジも、入り混じっていいんじゃないかな。

[239: 匿名さん]

医療関係の情報はその業界の中の人に聞いてます。
やはり世間一般の評判と実際の水準には相当開きがあるようですよ。

[240: 匿名さん]

所詮、クチコミなんてそんなものですよ。

マンションの話題に戻りましょう。

[241: 匿名さん]

ウェリスレジデンスって、竣工が８月２４日で、入居開始日が８月２７日となってますが、
どちらも予定となっているので、入居日が遅れることも予想されるのでしょうか。
できれば、夏休み中に引っ越しを済ませて、新学期初日から、転入するのが、
子どもにとってはベストかなと思うのですが。
工事のほうは、スムーズに、進んでいる状況にあるのでしょうか？

[242: 匿名さん]

竣工から入居開始日までが3日しかないんですね。
なんか、短すぎるような気がします。
普通、竣工されてから仕上がりに間違いがないかとか
設備の不具合がないかとか調べて、不具合があれば
手直しして、その手直しを確認した後で入居になると
思うのですが。その場合竣工から入居開始日まで1ヶ月
くらいは要するんですよね。手直しの期間をとってない
ということは突貫工事に近い工事がされるのでしょうか。
心配ですね。

[243: 周辺住民さん]

完成は7月末で、その後居住者の内覧会、手直しを経て、竣工のようです。
入居までしっかり一ヶ月とっているようですよ。

[244: 匿名さん]

>243さん
横レス失礼します。
>入居までしっかり一ヶ月とっているようですよ。
それなら安心ですね。
竣工から入居が3日は早すぎますものね。私も焦りました。
それなら、公式サイトに書いてある物件概要の日付は間違いなのですね。
それにしても何故だか、やたらと具体的な日付が設定されていますよね。

それから、ここはオール電化ですが、エコキュートって
冬場の湯切れは起きないんでしょうか？

[245: 匿名さん]

ないですよ。沸き増しできますから。

[246: 匿名さん]

ただし、夜間の電気料金がおとくな時間帯に沸かして保温しておくというシステムなので、昼間にタンク内がお湯切れになると新たにお湯を沸かすのに昼間の電気料金で沸かしますから、お得度は低くなるでしょうね。
そういった意味で、タンク容量はでかいほうがいいといった考え方もあります。

[247: 匿名さん]

わたしも、竣工から入居開始まで、やたら短いんだなと思っていましたが、完成は７月末なのですね。
それなら、十分、日にちがありますね。
夏休み中の引っ越しも大丈夫かな。
順調に工事は進んでいるようでしょうか？
ご近所のツインタワーも気になっていたのですが、なんだかお屋敷をイメージしたとかで、
仰々しくなっていました。
やはり、こちらのほうで、しっかり検討しようかと思っています。

[248: 匿名さん]

243さん
242です。7月末には完成予定なんですね。8月24日では
入居開始日までに3日しかないので大丈夫なのかな？って
心配してました。入居までにしっかり1ヶ月とってるなら
安心ですね。
241さんの言うように入居日が延びることも考えられれば
引越し予定なども変わってきますから。
グランドミッドタワー大宮も気になっていたのですが、
坪280万以上と予想されててお値段的に高くなりそう
なので、こちらを選ぶことにいたしました。

[249: 匿名さん]

そうですね、グランドミッドタワー、まだ価格がわからないですが、坪２８０、上層階で、坪３００とか言われていますね。
う～ん、そこまでの高値を予想されてしまうと、ウェリスレジデンス、お買い得なのかと思ってしまいました。
この夏には、竣工するここに決めようかと思っているところですが、グランドミッドタワーの正式価格も気になるところです。

[250: 匿名さん]

グランドミッドタワー大宮から流れてきました・・・。
あちらは富裕層向けセレブマンションみたいで、うちには無理かと。
ここは商業施設も多くアクセス便利な立地がいいですね。
氷川参道も散歩コースにぴったりで全体的に期待感があります。
一番重要なのは、とりあえずはうちにも手が届く価格帯というところです。
グランドミッドタワー効果で、こちらが人気物件に化けそうな予感！
まずは月末の事前案内会に出かけてみようと思います。

[251: 匿名さん]

ここは隣接するマンションに比べて値段が良心的というか買いやすい設定ですよね。
HPに最上階プレミアム邸宅というのがアップされていました。
間取りといい、広さといい、申し分ないです。
残り一戸なんでしょうか？値段が気になるところですが、ご存じの方いらっしゃいませんか？

[252: 匿名さん]

既存不適格って聞きましたが。。。

[253: 匿名さん]

>252 ↑既存不適格ってここのライオンズがでしょうか？

今までグランドミッドタワー大宮を検討してましたが、ここにたどり着きました。グランドミッドタワーの価格はまだわからないですが、マンションの販売価格の他に管理費＋修繕費(高値と思われる)のことを考えると我が家には絶対的に無理に近い価格になってしまうと思いまして…。
252さんがおっしゃるように人気物件に化けてしまう前に早めに手を打った方がよいかとちょっと焦っております。

[254: 匿名さん]

既存不適格
↓　
http://www.smatch.jp/T3714/thread/P_1/

[255: 匿名さん]

確かに既存不適格らしいですね。
一軒家だと、既存不適格だと結構大変な問題ですけど、
マンションの場合は、結局建ってしまったものに対しては、
どうにもならないので、そんなに大きな問題としてとらえていない人が多いらしいですよ。
ただ、実際購入するにあたっては、えー！って思ってしまいますよね。
そういうことは。

[256: 匿名さん]

既存不適格ですか。
この先建て替えということがあっても、それはけっこう先の話なんだろうなあと、
ちょっと他人事のように感じてしまいます。
↑　でも、たしかに、えー！って思ってしまいますね。

グランドミッドタワーから、流れてくる方々も多いようですね。
わがやも、そんな感じです。
あちらの様子を窺っていましたが、どうもウェリスレジデンスよりそうとう高値が付きそうで、
うかうかしているとこちらのマンションも買い逃しそうで、焦りますね。

[257: 匿名さん]

既存不適格の場合、
建て替え→同じ物件は建たない→困る
売りに出す→将来の建て替えに制限がある物件は評価が低い→困る
ってことでウチはやめました。
担当者からの説明はもちろんもらってません。
いつ話すつもりだったんでしょうかね。
建て替えが必要なく且つずーっと住むんだったら既存不適格は何の問題もありませんが。

[258: 匿名さん]

ちなみに道路の拡張がある側、ウェリスだけでなく、グランドミットタワーも不適格でないとおかしいですね。

[259: 匿名]

グランドミッドタワーは敷地が広いから大丈夫では。

[260: 匿名さん]

既存不適格って、設計の段階でわからなかったの？

[261: 匿名さん]

建て替えって100年近く先の話。生きてないでしょう。
売るにもこの立地とスペックならそう苦労しませんよ。

[262: 匿名さん]

問題は後世の人に解決してもらいましょう。

[263: 匿名]

グランドミットタワ−が坪２８０万って、それいくら高級だとしても有り得ないよ。電話でも問い合わせましたが、まだ価格も管理費も全く明かされていませんよ。
戸数が多いからこそ、売り切るために安くなる向きや階数があったり、管理費も戸数が多ければさほど高くならない事だってありますよ。
やっぱりあのスケ−ルと共用施設は魅力なので、私はグランドミットタワ−を待とうと思います。

[264: 購入検討中さん]

>>258さん
グランドミットタワーも容積率等はウェリスと同じはずだったと思うので、
設計の時期も同じくらいなら既存不適格の可能性がかなり高いです。

>>263さん
土地はプチバブルの時の仕入、タワーの建設費は普通のマンションよりもコストかかるということを考えると
安くなる理由はちょっと思いつきません（赤字でデベが売りますか？）。
部屋によってかなり価格に差は出てきますが、全体的には高くなるでしょう。
戸数が多い分管理費が安くなるというのも、共用施設が多い場合だと相応になります。
価格と管理費は良くも悪くも完売した大宮タワーズに似てくるかもしれませんね。
（あそこも土地の仕入値は高いという話がありました。）
設備が豪華なのと規模が大きい分上乗せをしてくると考えてます。

なので、私は逆にこっちに流れようかと真剣に検討中です。

[265: 匿名さん]

グランドミッドタワー、２６３さんの言うように、売り切るために安くなる向きや階数が出てくれれば、とてもうれしいのですが。
眺望などにはこだわらず、グランドミッドタワーに暮らすことを最優先に考える、それでもいいんですが。
でも、今のところ、ウェリスレジデンスよりもかなり高値になるという予想が大方ですね。

[266: 匿名さん]

既存不適格、ウェリスレジデンスの場合、このケース？
>都市計画道路の拡幅や新設が予定されていても、それが事業化されるまで （計画決定の段階） は敷地面積に算入
>できるため、容積率をフルに使って道路計画にかからない部分の敷地にマンションを建てたようなケース

万が一途中で売却する事になれば、この立地とは言えやはり資産価値に影響があるのでは？と
考えてしまいますが、中古の場合、既存不適格についての告知義務はないそうですね。

[267: いつか買いたいさん]

価格はたしかに手頃感がありますね。
だから人気なのか。
ただ、価格交渉は難しそうですね。
友の会登録してても、こちらを勧められることなく、違う物件ばかりプッシュされます。
この価格のままで買える人（お誘いがある人）が正直羨ましいw

[268: 物件比較中さん]

一番、日当たり眺望の良いＢ練が完売した様ですが、Ｃ、Ｄ、Ａ、練は、今の世情を考えると
相当安く（具体的に坪単価１６０万円位～）しないと難しそうですよね！

[269: 匿名さん]

＞268さん

Ｂ棟のみならず、Ｃ棟、Ｄ棟も即完売ですよ。

かなり値段がリーズナブルで販売されているので、現状の販売価格でも十分やっていけるようです。

[270: 匿名さん]

???
物件ホームページでも、SUUMOでもD棟まだ販売中って感じだけど？

[271: 匿名]

販売開始したテラス大門もあるし、これから出来るグランドミッドタワーも有るしジックリ検討比較したほうが得策ですよ！

[272: 購入検討中さん]

BとCは完売（低層階は数部屋まだ残ってるかも？）
Dは上層と中層の一部（？）完売で今は中層～低層を販売中

今までのパターンだとこんな感じでしょうか。
Dからは少しペースは落ちてる感じです。
BとCの売れ行きが良すぎてDもあまり変わらない価格で出してるせいでしょうか。

テラス大門町は販売はここより前で最近になって低層階を中心に値引きで売りつくそうとしている感じかな。
グランドミッドタワーの販売開始が5月下旬なのでその頃にはここは全部完売していそうなペースではあります。
Aの値付けをBとCと変わらずにズルズルといかなければですが・・・
グランドミッドタワーが高くなりそうなので、Aも強気で来て5月にぶつけるような気がします。
結果として、BとCはかなりのお買い得だったのではないかと個人的に思います。

[273: 物件比較中さん]

No.272 by 購入検討中さん
高値誘導の販売関係者の匂いがしますね！
マァ！どっちみちその時期の世情が、懐具合を左右すると思いますので余裕のあるデベは、
長期戦で望めばよいのではないでしょうか。
世情は、まだ二番底を打っていないし、購買予定者は懐具合と相談し焦ることなく検討したいと思います。

[274: 物件比較中さん]

追伸
不動産も異性と同じで、惚れてしまったら即買いですね！

[275: 匿名]

目の前の公園がイメージ図と違って寂れてる…
公園も整備してくれてたら良かったのに。

[276: 匿名さん]

入居後の固定資産税、駐車場の費用がかかりそうですが庶民には無理ですかね～

購入されている方の年収っていくらぐらいなんでしょう？

[277: 購入検討中さん]

公園って公共性が高いものだし、完全に市や県に依存するものではなく
近隣の住民達みんなである程度育てていくものだと思いますよ。

確かにちょっと小さめではりますけどね～

[278: 匿名さん]

テラス大門とグランドミッドタワーズとこことでじっくり検討中です。
第3期は全戸即日完売したとのことでしたが、「既存不適格」の話を聞いて
キャンセルされた方も多いのでしょうか。公式HPを見てみたところ、
第3期2次の事前案内会が今週末にありますね。今回の販売戸数に14戸とありますが、
どうなんでしょうね。

グランドミッドタワーズの坪単価も220万円くらいではないかと予想されていますね。
一時期280～300くらいと予想されていたのに比べ落ち着いた価格に感じます。
はー悩みますね＾＾；

[279: 購入検討中さん]

既存不適格は告知義務だから契約前に必ず説明があります。
契約時にもね。

だから既存不適格でキャンセルってのはあり得ないね。
納得できない、理解できないで購入する人は居ないでしょ。
明らかに入居者都合のキャンセルになっちゃうしね。


グランドミッドタワーズの坪単価220万は実現不可能でしょう。私は降りました。
テラス大門町はアドレスはいーんだけどね〜、ちょっと息苦しそうかな〜
という私も未だ決めきれていません。。。確かに焦ります。

[280: 匿名]

キャンセルでは無く数期に分けているからでしょう。

今回完売しても次期の戸数も有ると思います

[281: 匿名さん]

既存不適格だと、中古で売りたいときは不利になりますか？
過去にそういったケースってありますか？

[282: 購入検討中さん]

某掲示板によると、Ｄ棟の幕が外されたようですね！
写真もアップされてました！

重厚感あって落ち着いた佇まいって感じです。色目がいいと思います。

[283: 匿名さん]

既存不適格建造物って、建物の修繕をする必要になったときに、本来であれば建物の一部を修繕すればすむところを、建物全体が法的基準を満たすように改築しなければならない規則があるって聞いたんですけど本当ですか？
そうなると、金がかかりすぎて通常の修繕積立金では足りないので、結局修繕自体を断念してしまうケースもあると。

実際のところどうなんでしょ？
詳しい方、教えてくださーい！

[284: 匿名さん]

お買い得な価格の裏にはそういう事情があったのね。

なるほど、納得です。

[285: 物件比較中さん]

ただ単に建て替えの時に法的基準を満たさなければならないのでは？
修繕でいきなり合わせろということはないでしょう。

[286: 匿名さん]

<既存不適格建築物に対する勧告・是正命令制度の創設（法第10条第1項及び第2項）>
　特定行政庁は、一定の用途及び規模の既存不適格建築物について、劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認めるときは、当該建築物又はその敷地の所有者等に対して、必要な措置をとることを勧告することができるものとするとともに、その勧告に係る措置をとらなかった場合において特に必要があると認めるときは、その勧告に係る措置をとることを命ずることができるものとした。
　今後国土交通省では、現場の特定行政庁においてバランスのとれた円滑な運用がなされるよう、勧告・命令の目安等を示すガイドラインを、特定行政庁の意見を聞きながら整備する予定であり、その中で、耐震性・防火性等に関する危険性の判断方法、ひび割れ、錆等の劣化の状況の判断方法、図面がない場合の建築物の現況調査の方法などを定めることとしている。

<罰則の強化（是正命令に従わない場合の法人重課等）（法第98条から法第105条まで）>
　違反建築物に関する是正命令違反について、行為者に対する罰則を引き上げるほか、多数の者が利用する建築物又は当該建築物の敷地に関する是正命令違反のうち特に生命又は身体に重大な危害を及ぼすおそれがあるもの（構造耐力規定、防火関係規定、避難関係規定、居室の換気のうち一酸化炭素中毒にかかわる規定及びシックハウスに関する規定）について、その違反に係る是正命令に従わない法人に対して1億円以下の罰金刑を課することとする等、罰則の引上げ及び罰則規定の整備を行うものとした。

[287: 匿名さん]

建築基準を満たすように国土交通省から“勧告”があった場合、すみやかに改修しなければ、国土交通省から“命令”がきます。それに従わない場合、1億円以下の罰金が課せられます。
国土交通省から改善命令があり建物の改修が必要となった場合、当然建築基準法をみたすように建物全体を改修する必要があります。法律が変わっていなければそういう決まりだったはずですが？？？
まあ、改修が必要になるのは何年も先の話ですから、何年か住んでから転売してしまえば問題ないでしょう。ただし、当然中古価格査定はそういったことも含めた値段になるでしょうね。

グランドミッドタワーズも既存不適格ならば、ひょっとしたら思ったより坪単価低めで出してくるかもしれませんね。

[288: 匿名さん]

勧告・命令がくるデベとそうでないデベがあるでしょう。

国土交通省に顔が利く議員とつながりがあるかー。大京ってどうなんでしょうね？

三井とか大規模開発する財閥系デベは当然つながりあるでしょうね。

[289: 契約済みさん]

なにか勘違いしているような人がいるようだけど、ここの既存不適格は容積率の制限をオーバーしてるものだよ。
都市計画事業などで敷地の一部が収用された結果として、容積率を超えることになるというよくあるパターン。
上に書いてあるように構造自体がアウトなわけじゃないから改修はまったく問題なし。
お隣のグランドミッドタワーズもおそらく設計時期が同じくらいなのでここと似たようなことになるはずです。
建替の場合にだけ影響が出てくると言うお話です。
他の掲示板にもこの話はありますし、ここでも過去に話題になっています。
わざと話を拡大解釈されているような気がしてなりませんが・・・

[290: 匿名さん]

289さん
ご指摘の通り、問題になるのは建て替えのときのみです。賃貸に出す場合も問題ないでしょう。しかし数十年先のことになりますが建て替え時に問題が出てくる可能性はあります。それに30年後に中古物件として売りに出すときはどうでしょう？建て替えが近くなる時期には確実に価格に影響が出ると思いますよ。その話を購入希望者に重要事項説明時までやらないデベの姿勢には問題があると思います。お隣の物件ではどんな話になるんでしょうね。

[291: 匿名さん]

ここの既存不適格は容積率の制限をオーバーしてるものではない・他の構造的な問題で既存不適格になっているなどといった内容は、上記記載内容において一言も書いておりません。

現時点での話をしているわけではありません。将来的に問題がおきると言っているだけです。
将来的に劣化が進み改修工事が必要になったときに、本来であれば建物の一部のみ改修工事すれば済む問題なのに、建物全体が建築基準法をみたすように改修工事しなければいけなくなってしまう。そうなると、とても今までに蓄積した修繕積立金だけでは足りないので、改修自体を断念せざるえなくなってしまった（要はデベが負担するのか、住人が負担するのか、争う危険性があるのではないか）。そういったケースの話を、以前はよく耳にしたものですから、大きなお世話かなとも思いつつ指摘してみました。

小さな親切、大きなお世話ってやつかもしれませんね。失礼いたしました。

[292: 匿名さん]

つまり、改修という行為は、なにも建て替えのみに限らないということです。

[293: 匿名さん]

>>291,>>292
建替えではない改修って、たとえば外壁にクラックが入ったり外壁タイルが浮いて落下の危険性があるときって改修工事しますよね？あとは、防水が劣化して一部に浸水が認められたときも防水工事が必要ですよね？

そういったこともできないってことですか？もし現実にそんなことがあれば大問題になってしまうと思うのですが・・・。

[294: 匿名さん]

あのー、容積率ってなんで決められた容積率以上で建てたらいけないんですかね？

なにが問題になるんですか？

[295: 匿名さん]

291さん
それって本当なんですか？
将来的に壁が古くなった場合、本来外壁の修理だけで済むものが、
全て改修工事しなければならないなんて、常識的に考えてもさすがにありえないと思うのですが…。
昨年9月に制限が緩和されていますが、この緩和された規定を適応しても291さんの
おっしゃる通りなんでしょうか？

[296: 匿名さん]

＞将来的に劣化が進み改修工事が必要になったときに、本来であれば建物の一部のみ改修工事すれば
＞済む問題なのに、建物全体が建築基準法をみたすように改修工事しなければいけなくなってしまう

そんなことしていたら、都内の築10年以上のマンションのほとんどが改修できないまま
放置されていくってことでしょうね。
現実にそういうことは起きてないですよ。
身内の所有していた旧耐震規格のマンションも大規模修繕工事、問題なく実施しましたけど…？
容積率も足りなくなってましたけどね～。別に減築とかしませんでしたよ。

[297: 物件比較中さん]

小さな親切、大きなお世話=ネガ？
すでに結論が出てる話ですし、なぜわざわざここで風呂敷を広げたのか疑問です。
営業さんに聞けばすぐ答えてくれることですよ。

[298: 匿名さん]

291さん
>現時点での話をしているわけではありません。将来的に問題がおきると言っているだけです。

「一部のみ改修工事すれば済む問題なのに、建物全体・・・」
これって既存不適格に関係のあるお話なんでしょうか。また将来的にというのは具体的にどれくらい先の話をされているのでしょうか？数年ですか？それとも数十年ですか？既存不適格というのは建て替え時の時に問題になるかもって言われている話ですよね？建て替え時の話を今持ち出しても仕方がないように思います。

[299: 匿名さん]

たしかに建物全体を改修しなければいけないといった法律があったようですが、建築基準法が改定になって耐震基準や耐火基準をみたさなくなったケースの話みたいですよ。

しかも、法改正でそういったことにも緩和措置がとられていますね。
例えば、エキスパンションジョイントで構造上分離していても全体を改修しなければいけなかったのが、エキスパンションジョイントで仕切られた部分までを考慮すればよいとか。
耐震改修と耐火改修を同時に施行しなければいけなかったのが、やると約束すれば工期をわけて実施してもよいとか。そうすることで、費用がかかりすぎてできなかったのができるようになった。

法改正は指摘のあった内容を救済するために改正された意味合いもあるようです。

しかし、既存不適格建築物はちまたにあふれていますからね。一件一件駄目出ししていったらきりがない気がします。結局、公共性が高い建築物以外は、野放し状態にするしかないんじゃないですかね？

[300: 匿名さん]

なにより、ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性なんて極めて低いはず。

まあ、技術は進歩しますから、絶対ってことはないとは思いますが。
現に今世の中には、前は建築基準を満たしていたのに満たしていない建築物があるのですから。

仮に１００歩ゆずってそうなるとしても、一体何年先の話だよって感じです。

[301: 物件比較中さん]

既存不適格はかなり遠い将来の話であるので、
「良い話（適格）」でも法改正や道路計画によって急に悪い話になる可能性も十分ありますし、
今は「悪い話（不適格）」でも数十年後には良い話に変わっている可能性もありますよね。

グランドミッドタワーズ大宮でもさんざん話題になっていますが、
元々既存不適格でなかったマンションの大半が「既存不適格」になっている現実を考えると
私の場合、「気にしたらきりがない」と割り切って両物件を比較検討しています。

マンションの場合、どうしても好立地（駅近など）に建ちやすいので、どのマンションであれ
今後も新しい道路建設や拡張等、整備計画はあると思いますので。
戸建ならまだしも、マンション検討者は今後も避けて通れない宿命的なものだと思いますよ。

[302: 匿名さん]

>ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性
そんな話どこに書いてあるんでしょうか。話がどんどん違う方向にいっているようですが。
ここの「既存不適格」って道路の拡張うんたらの計画の話からきていて、
実際問題、ここは「既存不適格」って言われているんですよね？
モデルルームに行けば、営業マンさんが詳しく説明もして下さるとの話です。
将来マンションを売ることになった場合に、多少影響あるかもしれませんが、、、

[303: 匿名さん]

>>302
299、300の書き込み内容十分理解できるけど。このマンションに対するネガレスじゃないでしょう。
話がそれているというより、今までの話に対する明確な回答になっているんじゃない？

いままでの話を勝手ながらまとめると・・・
①道路拡張によって容積率を満たせなくなった既存不適格建築物が、建物の一部ではなく全体を改修しなければならないと言った建築基準法は、改定前の古いバージョンの基準の話だった（書き込んだ人の知識が古かったと推測される。年配の方？）。
②しかも、それは耐震・耐火基準を満たしていないケースの話であった。ここで注意すべきは、言いだしっぺの人はウェリスレジデンスが既存不適格になった理由が、耐震・耐火基準を満たしていないためだとは言っていない。
（多分、言いだしっぺのひとは建物の一部だけでなく全体を改修しなければならないといった話が、耐震・耐火基準を満たしていないケースに限定した話だということを知らなかった？しかも、法改正があってそれら問題点が是正されたことも知らなかった？）
③302さんが、“ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性”という文章を引用して、あたかも“耐震・耐火基準で不適合になる可能性があると言っている人がいる”かのように書いてありますが、299、300の書き込みでは、むしろ“可能性は極めて低い”と否定している。

せっかくいままでの疑問に対する回答があったのに、それを攻撃するのはいかがなものかと思います。