ザ・ライオンズ大宮ウェリスレジデンス

[近所をよく知る人]

所在 埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目４７番２　他(地番)
埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目４７番２－(室番号)号(住居表示)

交通 京浜東北・根岸線「大宮」駅下車徒歩9分
東北本線「大宮」駅下車徒歩9分
高崎線「大宮」駅下車徒歩9分
規模・構造 鉄筋コンクリート造、地上15階建て、陸屋根、共同住宅
総戸数 280戸（住居279戸、ゲストルーム1戸）

竣工日 平成22年8月24日（予定）
入居開始日 平成22年8月27日（予定）
販売予定時期 平成21年7月上旬

[284: 匿名さん]

お買い得な価格の裏にはそういう事情があったのね。

なるほど、納得です。

[285: 物件比較中さん]

ただ単に建て替えの時に法的基準を満たさなければならないのでは？
修繕でいきなり合わせろということはないでしょう。

[286: 匿名さん]

<既存不適格建築物に対する勧告・是正命令制度の創設（法第10条第1項及び第2項）>
　特定行政庁は、一定の用途及び規模の既存不適格建築物について、劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認めるときは、当該建築物又はその敷地の所有者等に対して、必要な措置をとることを勧告することができるものとするとともに、その勧告に係る措置をとらなかった場合において特に必要があると認めるときは、その勧告に係る措置をとることを命ずることができるものとした。
　今後国土交通省では、現場の特定行政庁においてバランスのとれた円滑な運用がなされるよう、勧告・命令の目安等を示すガイドラインを、特定行政庁の意見を聞きながら整備する予定であり、その中で、耐震性・防火性等に関する危険性の判断方法、ひび割れ、錆等の劣化の状況の判断方法、図面がない場合の建築物の現況調査の方法などを定めることとしている。

<罰則の強化（是正命令に従わない場合の法人重課等）（法第98条から法第105条まで）>
　違反建築物に関する是正命令違反について、行為者に対する罰則を引き上げるほか、多数の者が利用する建築物又は当該建築物の敷地に関する是正命令違反のうち特に生命又は身体に重大な危害を及ぼすおそれがあるもの（構造耐力規定、防火関係規定、避難関係規定、居室の換気のうち一酸化炭素中毒にかかわる規定及びシックハウスに関する規定）について、その違反に係る是正命令に従わない法人に対して1億円以下の罰金刑を課することとする等、罰則の引上げ及び罰則規定の整備を行うものとした。

[287: 匿名さん]

建築基準を満たすように国土交通省から“勧告”があった場合、すみやかに改修しなければ、国土交通省から“命令”がきます。それに従わない場合、1億円以下の罰金が課せられます。
国土交通省から改善命令があり建物の改修が必要となった場合、当然建築基準法をみたすように建物全体を改修する必要があります。法律が変わっていなければそういう決まりだったはずですが？？？
まあ、改修が必要になるのは何年も先の話ですから、何年か住んでから転売してしまえば問題ないでしょう。ただし、当然中古価格査定はそういったことも含めた値段になるでしょうね。

グランドミッドタワーズも既存不適格ならば、ひょっとしたら思ったより坪単価低めで出してくるかもしれませんね。

[288: 匿名さん]

勧告・命令がくるデベとそうでないデベがあるでしょう。

国土交通省に顔が利く議員とつながりがあるかー。大京ってどうなんでしょうね？

三井とか大規模開発する財閥系デベは当然つながりあるでしょうね。

[289: 契約済みさん]

なにか勘違いしているような人がいるようだけど、ここの既存不適格は容積率の制限をオーバーしてるものだよ。
都市計画事業などで敷地の一部が収用された結果として、容積率を超えることになるというよくあるパターン。
上に書いてあるように構造自体がアウトなわけじゃないから改修はまったく問題なし。
お隣のグランドミッドタワーズもおそらく設計時期が同じくらいなのでここと似たようなことになるはずです。
建替の場合にだけ影響が出てくると言うお話です。
他の掲示板にもこの話はありますし、ここでも過去に話題になっています。
わざと話を拡大解釈されているような気がしてなりませんが・・・

[290: 匿名さん]

289さん
ご指摘の通り、問題になるのは建て替えのときのみです。賃貸に出す場合も問題ないでしょう。しかし数十年先のことになりますが建て替え時に問題が出てくる可能性はあります。それに30年後に中古物件として売りに出すときはどうでしょう？建て替えが近くなる時期には確実に価格に影響が出ると思いますよ。その話を購入希望者に重要事項説明時までやらないデベの姿勢には問題があると思います。お隣の物件ではどんな話になるんでしょうね。

[291: 匿名さん]

ここの既存不適格は容積率の制限をオーバーしてるものではない・他の構造的な問題で既存不適格になっているなどといった内容は、上記記載内容において一言も書いておりません。

現時点での話をしているわけではありません。将来的に問題がおきると言っているだけです。
将来的に劣化が進み改修工事が必要になったときに、本来であれば建物の一部のみ改修工事すれば済む問題なのに、建物全体が建築基準法をみたすように改修工事しなければいけなくなってしまう。そうなると、とても今までに蓄積した修繕積立金だけでは足りないので、改修自体を断念せざるえなくなってしまった（要はデベが負担するのか、住人が負担するのか、争う危険性があるのではないか）。そういったケースの話を、以前はよく耳にしたものですから、大きなお世話かなとも思いつつ指摘してみました。

小さな親切、大きなお世話ってやつかもしれませんね。失礼いたしました。

[292: 匿名さん]

つまり、改修という行為は、なにも建て替えのみに限らないということです。

[293: 匿名さん]

>>291,>>292
建替えではない改修って、たとえば外壁にクラックが入ったり外壁タイルが浮いて落下の危険性があるときって改修工事しますよね？あとは、防水が劣化して一部に浸水が認められたときも防水工事が必要ですよね？

そういったこともできないってことですか？もし現実にそんなことがあれば大問題になってしまうと思うのですが・・・。

[294: 匿名さん]

あのー、容積率ってなんで決められた容積率以上で建てたらいけないんですかね？

なにが問題になるんですか？

[295: 匿名さん]

291さん
それって本当なんですか？
将来的に壁が古くなった場合、本来外壁の修理だけで済むものが、
全て改修工事しなければならないなんて、常識的に考えてもさすがにありえないと思うのですが…。
昨年9月に制限が緩和されていますが、この緩和された規定を適応しても291さんの
おっしゃる通りなんでしょうか？

[296: 匿名さん]

＞将来的に劣化が進み改修工事が必要になったときに、本来であれば建物の一部のみ改修工事すれば
＞済む問題なのに、建物全体が建築基準法をみたすように改修工事しなければいけなくなってしまう

そんなことしていたら、都内の築10年以上のマンションのほとんどが改修できないまま
放置されていくってことでしょうね。
現実にそういうことは起きてないですよ。
身内の所有していた旧耐震規格のマンションも大規模修繕工事、問題なく実施しましたけど…？
容積率も足りなくなってましたけどね～。別に減築とかしませんでしたよ。

[297: 物件比較中さん]

小さな親切、大きなお世話=ネガ？
すでに結論が出てる話ですし、なぜわざわざここで風呂敷を広げたのか疑問です。
営業さんに聞けばすぐ答えてくれることですよ。

[298: 匿名さん]

291さん
>現時点での話をしているわけではありません。将来的に問題がおきると言っているだけです。

「一部のみ改修工事すれば済む問題なのに、建物全体・・・」
これって既存不適格に関係のあるお話なんでしょうか。また将来的にというのは具体的にどれくらい先の話をされているのでしょうか？数年ですか？それとも数十年ですか？既存不適格というのは建て替え時の時に問題になるかもって言われている話ですよね？建て替え時の話を今持ち出しても仕方がないように思います。

[299: 匿名さん]

たしかに建物全体を改修しなければいけないといった法律があったようですが、建築基準法が改定になって耐震基準や耐火基準をみたさなくなったケースの話みたいですよ。

しかも、法改正でそういったことにも緩和措置がとられていますね。
例えば、エキスパンションジョイントで構造上分離していても全体を改修しなければいけなかったのが、エキスパンションジョイントで仕切られた部分までを考慮すればよいとか。
耐震改修と耐火改修を同時に施行しなければいけなかったのが、やると約束すれば工期をわけて実施してもよいとか。そうすることで、費用がかかりすぎてできなかったのができるようになった。

法改正は指摘のあった内容を救済するために改正された意味合いもあるようです。

しかし、既存不適格建築物はちまたにあふれていますからね。一件一件駄目出ししていったらきりがない気がします。結局、公共性が高い建築物以外は、野放し状態にするしかないんじゃないですかね？

[300: 匿名さん]

なにより、ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性なんて極めて低いはず。

まあ、技術は進歩しますから、絶対ってことはないとは思いますが。
現に今世の中には、前は建築基準を満たしていたのに満たしていない建築物があるのですから。

仮に１００歩ゆずってそうなるとしても、一体何年先の話だよって感じです。

[301: 物件比較中さん]

既存不適格はかなり遠い将来の話であるので、
「良い話（適格）」でも法改正や道路計画によって急に悪い話になる可能性も十分ありますし、
今は「悪い話（不適格）」でも数十年後には良い話に変わっている可能性もありますよね。

グランドミッドタワーズ大宮でもさんざん話題になっていますが、
元々既存不適格でなかったマンションの大半が「既存不適格」になっている現実を考えると
私の場合、「気にしたらきりがない」と割り切って両物件を比較検討しています。

マンションの場合、どうしても好立地（駅近など）に建ちやすいので、どのマンションであれ
今後も新しい道路建設や拡張等、整備計画はあると思いますので。
戸建ならまだしも、マンション検討者は今後も避けて通れない宿命的なものだと思いますよ。

[302: 匿名さん]

>ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性
そんな話どこに書いてあるんでしょうか。話がどんどん違う方向にいっているようですが。
ここの「既存不適格」って道路の拡張うんたらの計画の話からきていて、
実際問題、ここは「既存不適格」って言われているんですよね？
モデルルームに行けば、営業マンさんが詳しく説明もして下さるとの話です。
将来マンションを売ることになった場合に、多少影響あるかもしれませんが、、、

[303: 匿名さん]

>>302
299、300の書き込み内容十分理解できるけど。このマンションに対するネガレスじゃないでしょう。
話がそれているというより、今までの話に対する明確な回答になっているんじゃない？

いままでの話を勝手ながらまとめると・・・
①道路拡張によって容積率を満たせなくなった既存不適格建築物が、建物の一部ではなく全体を改修しなければならないと言った建築基準法は、改定前の古いバージョンの基準の話だった（書き込んだ人の知識が古かったと推測される。年配の方？）。
②しかも、それは耐震・耐火基準を満たしていないケースの話であった。ここで注意すべきは、言いだしっぺの人はウェリスレジデンスが既存不適格になった理由が、耐震・耐火基準を満たしていないためだとは言っていない。
（多分、言いだしっぺのひとは建物の一部だけでなく全体を改修しなければならないといった話が、耐震・耐火基準を満たしていないケースに限定した話だということを知らなかった？しかも、法改正があってそれら問題点が是正されたことも知らなかった？）
③302さんが、“ウェリスレジデンスが将来的に、耐震・耐火基準で不適合になる可能性”という文章を引用して、あたかも“耐震・耐火基準で不適合になる可能性があると言っている人がいる”かのように書いてありますが、299、300の書き込みでは、むしろ“可能性は極めて低い”と否定している。

せっかくいままでの疑問に対する回答があったのに、それを攻撃するのはいかがなものかと思います。