グランドミッドタワーズ大宮（旧名称：大宮ツインタワー）

[近所をよく知る人]

所在地 埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目７番１（地番）
交通 JR京浜東北線「大宮」駅東口より徒歩7分
総戸数 941戸
竣工時期 平成22年11月予定
入居時期 平成23年3月予定

[506: 物件比較中さん]

お隣の大京さんが既存不適格になっています。
前の道路の拡張工事が予定されていますので、ここももろに影響を受けると思います。

[507: 匿名さん]

隣の大京さんも販売前に既存不適格がきまってたよ。
用地取得時に決まってるんじゃない？
ココも該当すると思うよ

[508: 匿名さん]

用地取得時に不適格が決まってるわけないじゃん
道路が拡張されたらなぜ不適格になりうる可能性があるか、意味わかってる？

[509: 匿名さん]

わかってるよ

[510: 匿名さん]

>>506
予定だったら不適格にはなってないでしょう。
将来既存不適格になる可能性があるってことだけどしょう？

[511: 匿名さん]

既存不適格ネタって、他のスレでも時々見かけますね。
目的があって投稿されているようですので、気にしないでおきましょう。

[512: 申込予定さん]

隣がそうなら、ここも問題だ。

[513: 匿名さん]

まぁ、そこらじゅう既存不適格の建物だらけだし、
問題は同じものに建替えできないってことくらいかな。
気にしないでおいたほうがよさそう。

[514: 申込予定さん]

え？既存不適格だと建て替えができなくなるんですか？
それは土地の価値としてどうなんでしょう。
詳しい人、ぷりーず。

[515: 匿名]

>512
なぜ？

[516: 匿名さん]

>>511,>>513
気にするな、気にするなって言われると逆に気になる・・・

[517: 匿名さん]

増築や大規模の修繕、大規模の模様替えにも影響するのか・・・。
気にしたほうがよいのでしょうかね？

[518: いつか買いたいさん]

ビルは４０～５０年で立て替えてる場合が多いです。（霞が関ビルディングは築４０年を超えていますがリニューアルをして、これからも現役ですね。）
ここがそうなるかあまりに先の話で分からないですが、あえて再建築すると減築になるのでは？
実際のところ将来条例や法律がどう変わるか分からないですね。
ここ数年で都内では条例が変更されて既存のビルで既存不適格が多数続出しましたね。
土地の価値は変わらないと思います。マンションで土地の価値を気にされても。。。。

[519: 匿名さん]

>>514

建替え時の法律に則っていないと建築確認が下りませんので、
全く同じものに建替えられないってだけですよ。

増築、大規模の修繕、大規模の模様替えの場合も、
確認申請時の法律が既存部分にもかかってきますので、
もし不適格になってしまった部分があれば、
その部分を申請時の法律に合わせないと確認が下りません。

[520: 匿名さん]

＞＞５１９
増築、大規模の修繕、大規模の模様替えの場合も、
確認申請時の法律が既存部分にもかかってきますので、
もし不適格になってしまった部分があれば、
その部分を申請時の法律に合わせないと確認が下りません。

→じゃあ、例えば外壁修繕の必要がでた場合に工事の申請だしたとき、容積率オーバーしてるから、容積率
をオーバーしないように減築も同時に行うのでなければ、工事は認められないと言われてしまうということですか？

[521: 匿名さん]

新築の時に建て替えのことまで考えて
買う人はいないでしょう。

住んで何十年の間にルールが変わるリスクなんて
どこを買ってもあるんだし。
杞憂ってものです。

そもそも、大規模になるほど建て替え決議なんて
不可能に近いと思う。

これもルールが変われば別だけどね。

[522: 匿名さん]

>>520

大規模の修繕＝建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕。
大規模の模様替え＝建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替え。
主要構造部＝壁・柱・床・はり・屋根・階段（構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは除く）。

厳密に言えば、外壁は主要構造部ですので、過半の修繕が必要な場合はそういうことになりますね。
しかし、緩和規定などもあって、自治体や確認検査機関によって、どうも曖昧なようです・・・。
外壁塗装程度なら大丈夫なのでは？
マンションには詳しくないので、詳しい方お願いします。

[523: マンコミュファンさん]

ここはヴィンテージマンションになっても人気あるのかな。
ヴィンテージマンションで都内の〇〇団地なんか、再建築で増築というところもあるようで気にはなりますが。
ずいぶん先のことを心配？していますね。

[524: 匿名さん]

あの庭園のスケールを見る限り、専属の庭師さんがいそうですね。
まあ、どこかの造園会社と契約して定期的にメンテナンスしていくんでしょうけど、
管理にかかる人件費がどのくらいか気になります。
なにぶんこの規模ですから、管理費に関してはちょっと覚悟していた方がよさそうです。

[525: 匿名さん]

そうですねぇ、ただ木を植えて、緑を増やしましたってかんじでなく、「純日本庭園」の趣ですからね。
相当、管理には、お金がかかるでしょうね。
それに、グランドラウンジから見える「水盤」。
近所に水盤のある建物、マンションではなく立派な老人ホームなんですが、夏場はとくに、水盤が濁ってちょっと見た目よくないです。
これもきっと管理するのは、結構大変なんでしょうね。
管理費は高くても、それだけの価値のあるマンションのように思いますね。

[526: 匿名さん]

専属の庭師さん、必要でしょうね。あれだけの庭園ですから、
管理人さんの手だけで管理するのは絶対的に無理だと思われますね。
植木だけならまだいいですが、噴水があるので、それも怖いですよね。
噴水動かす為の電気料金だって馬鹿にならないと思います。
庭園の他にもカーシェアリングなど様々な共用施設が充実していますし、
総戸数941戸数あるので、1戸あたりの負担額はある程度軽減されたとしても
やはりかなりの覚悟が必要かなって思います。

[527: 匿名さん]

510さん
>予定だったら不適格にはなってないでしょう。
お隣の大京さんは「既存不適格」決定だそうですね。ここもおそらく時期が同じくらいなので「既存不適格」になる可能性が高い。「既存不適格」というのも、今現在、問題なわけではなく、将来的に問題が出てくるという話です。将来、劣化による改修工事が必要になったとき、本来の建築基準をみたすような改修工事をしなくてはいけなくなった場合、住民にとって費用の問題で大きな問題が出てくる可能性が高いという話です。

[528: 匿名さん]

>482　あくまでも坪220万というのは平均での話だとおもいますよ。

坪220万は平均だったとしてもありえない金額だと思うけど。最低坪220万ならわかるが。
条件が悪い部屋で220万とかならあり？かもしれないけど。それでも安い。

>このマンションは管理費、修繕費、駐車場代、固定資産税合わせて月10万は超えるであろう物件。

共用施設etc考えると、月10万は超えそうな感じがしますね。住宅ローンのことも考えると
恐ろしい。

[529: 匿名さん]

また繰り返していますね。
管理修繕・駐車場はまだ分かるが、固定資産税まで引っ張り出してきて推論で語るのは新しい手口というか浅はかというか。。
他に新しいネタがないので仕方ないのかも知れないですが。

[530: 匿名さん]

共用施設や設備が豪華なために、
管理費ばかりを懸念している方が
多いように見受けますが、これは
マンション自体の資産価値が高い
ことの裏返しでもありますよ。

高すぎない範囲で適切に管理されて
いるなら、ご自身が物件を売りたい
ときにも買い手はいくらでも出て
きます。

べらぼうに高ければ私も考えますが、
グランドミッドタワーズのスペックは
かなり気に入ってます。

[531: 匿名さん]

躯体工事の進捗はかなり進んでいて完成は8ヶ月後。でもまだ販売もしてない。ちょっと変わってるね。

[532: 匿名さん]

管理費、修繕費の話題がつきませんねぇ。
わかったらわかったでまた繰り返されるんでしょうね・・・。

530さんの仰られるように
この物件の資産と考えればいいのでは。
自分もこの物件かなり気に入っております。

[533: 匿名さん]

新しい情報が出て来ないので間取りをじっくり見ていますが、
プレミアム住戸以外は100平米～の部屋でも5.0畳、5.5畳と
各部屋の大きさは小ぶりなんですね。
プレミアムは30畳のリビングに全て床暖房が・・・差別化が図られているなぁ。

[534: 物件比較中さん]

No.528 by 匿名さん
相変わらず高値で買いたいらしい？

[535: 匿名さん]

３０畳のリビング・ダイニングって、すごいですね、すべてが、グレードアップされていて憧れますねぇ。
どのような方が購入されるのか？
お友達になって、お部屋に遊びに行きたいです。
ここは、最上階だけ、内廊下なんですね。
今日のような雨やら雪やら降っているときは、内廊下っていいですね。
でも、低層階でいいので、なんとか手に入れたいです。
モデルルーム早くオープンしないかなと楽しみにしています。

[536: 匿名さん]

>>527
お隣さんはどのへんが不適格になったのかご存じでしょうか？
気になるもので。

道路関係だと容積率に道路斜線ですかねぇ。
道路が敷地にかかるとなると建蔽率も関係してきますか。
しかし、都市計画道路なら計画段階で対応してるはずだと思いますし。

何にしても購入を検討する者にとっては良い話ではないですね・・・。

[537: 匿名はん]

ここは外廊下っても、吹きっさらしのドミノマンションとは違いますよ。
スラブ厚も350ｍｍで、床もLL40だそうですから室内もグレードが高いですよ。
防音にもコストをかけていて静かな室内が期待できます。

[538: 物件比較中さん]

既存不適格はかなり遠い将来の話であるので、
「良い話（適格）」でも法改正や道路計画によって急に悪い話になる可能性も十分ありますし、
今は「悪い話（不適格）」でも数十年後には良い話に変わっている可能性もありますよね。

ウェリスレジデンスでもさんざん話題になっていますが、
元々既存不的確でなかったマンションの大半が「既存不適格」という現実を考えると
私の場合、「気にしたらきりがない」というスタンスで両物件を比較検討しています。

マンションの場合、どうしても好立地（駅近など）に建ちやすいので、どのマンションであれ
今後も新しい道路建設や拡張等、整備計画はあると思いますので。
戸建ならまだしも、マンション検討者は今後も避けて通れない宿命的なものだと思いますよ。

[539: 匿名さん]

私もこのマンションのスペックについてはかなり気に入ってます。ですが、管理費や修繕費、駐車場の価格については、マンションの価格の次に気になります。もちろん共用施設や設備が豪華なことは重々承知なわけで、というか豪華なだけに、よけい気になっている部分でもあります。高すぎない範囲なら言うことはありませんが、高すぎれば、いろいろな面で考えないといけない部分が出てくるかもしれないので。管理費、修繕費の価格については重要なものかと思いますが…。

[540: 匿名さん]

>536

既存不適格は、前面の道路幅拡張の影響とかそんな話です。
結構前の方のレスから話題になっているので参考になると思います。
お隣さんではモデルルームに訪問した際に詳しい説明等あったそうです。
書いてある内容をみると、あまり問題なさそうですよ。
ここもきっとモデルルームが開催したら、詳しいお話を伺えるものと思います。
お隣さんのスレッド
→　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26826/

[541: 物件比較中さん]

ボイドスラブではあるけどスラブ厚は結構いいですね。
ただ、HPからの情報だけだとグラスウールは使ってないのかな？（スラブ厚でカバー？）
上下の遮音性はウェリスよりよさそうな感じです。
ただ、外壁と戸境壁がALCと乾式壁なのが気になるところ。
外の音とお隣さんの音は気になりそうです。

[542: 匿名さん]

>537 541
ボイドスラブの時点で、通常の200mmスラブと遮音性はあまり変わらん気がする。
まぁ、二重天井・二重床仕様だし、どちらにせよ遮音性は高いと思うけど。

壁の仕様は、タワーならだいたいこうなる。
乾式壁が弱いのは直接打撃であって、それ以外は問題ない。
隣の住人がたまたま基地の外だったら問題だが、でなければ大丈夫だろう。

[543: 匿名さん]

>ボイドスラブではあるけどスラブ厚は結構いいですね。

ボイドスラブはコストかけずにスラブ厚かせぐ工法なので、そらそうですよ。

遮音に関しては住んでみるまでわからん・・・。
外の音はあまり気にならんと思うが、上下左右の住民によるところが大！！

[544: 匿名はん]

そういう面もあるかも。
ザライオンズよりは数センチスラブ厚が厚いだけですね。いくらか遮音効果が違うレベルなのかな。

[545: 匿名さん]

皆さん、構造にお詳しいんですねぇ！
快適な住まいには構造が重要と思いつつも、
つい仕様や設備など、表面的なものに目を取られてしまいます。
確かに遮音性は十分に考慮されている物件でも、上下左右の住民が非常識なら
意味ないですね・・・。私も昔、これで引っ越しました。
常識的な住民が多い事を望みつつ、マンション買える経済力のある人＝常識的とは限らない訳で。
これだけは実際に住んでみないとわからない事なんですよね～。

[546: 匿名はん]

そりゃりゃ、１回目では検討しなかったことも
２回目では検討するってことない？

[547: 匿名さん]

比較的新しいマンションには３度ほど引っ越した経験がありますが、私個人としてはお隣や上下の音が気になったことは一度もありませんでした。

どうしても購入するとなると、気になることも多いでしょうけど、住んでみれば問題ないとは思います。

ただ、友人の人で隣の人とトラブルがあるという話は聞いたことがあります。

ご年配の夫婦で、友人のマンションの隣の敷地の方ということですが、少し音をたてただけで大クレームをしてきたらしいです。

友人は賃貸暮らしでしたので、その後に引っ越しをして今は大丈夫なのですが、お隣さんは選べないだけに、運が悪ければ、意図しないところで悩むことになるかも知れませんね。。

[548: 匿名さん]

＞皆さん、構造にお詳しいんですねぇ！

多分、ネットで拾える情報ばかりで
現場を知って言ってる人はいないと思われ

[549: 匿名さん]

私も以前、賃貸暮らしをしていたのですが、その時にお隣になった方が、
男性の一人暮らしの方だったのですが、ペットなど動物の嫌いな方だったようで、
うちでは小型犬を1匹飼っているのですが、その犬が原因で夜も眠れないとか
大家さんの方にさんざん苦情を言われ、やむなく引越しをすることになったのです。
大家さんはお隣の方は神経質な方なので…的なお話をされましたが、
ほんとお隣さんは選べない、これって辛いことだなって思います。

[550: 匿名さん]

545さん
>仕様や設備など、表面的なものに目を取られてしまいます。
同じくです。マンション購入にあたり、いろいろな情報を調べたり、いろいろと知っておきたくて、ここのような掲示板を利用するようになりましたが、皆さんお詳しくてびっくりします。私なんかはキッチンやリビングに何がついているか程度しか見てないような人なので、ここに来るとほんと勉強になります。こういった床・壁などの性能を知っておくことも大事なことのひとつなんですよね。

[551: 匿名はん]

住まわれた後は、がまんするか引っ越すかを迫られます。
両方自由に選べるわけではないので、大変なことですよ。引っ越してきてから分かると。

[552: 匿名さん]

そうなんですよね～。
でもずっと賃貸に住み続けるのも色々不安だし。
ローンが組める間に購入を決めないと、という気持ちです。

[553: 匿名さん]

５４７さんと５５１さんの話は、賃貸だったから解決したようなもんですけど、確かに買ったマンションでこうなっちゃうと、たまったもんじゃないですね。

ここのような高いマンションを買えるくらいのステータスの人なら、変わった人とか異常に神経質な人とか少なそうには思うけど、こればかりは分からないですし。

[554: 匿名さん]

変わった人、異常に神経質な人は金持ちに多い気が。
人がうらやむような高収入の職業、きっちりした職業ほど、
変わった趣味を持っていたり、性格が偏っていたりしませんか？
まあ、偏見ですけど。
賃貸なら最悪逃げればいいけど、分譲では本当に困る！

[555: 匿名さん]

昔、不動産を売っていた者ですが、５５４さん同感です。
私のお客さんでパイロットをやってる人がいて、
上階の人とかなりもめたことがあります。
その人はパイロットなだけに時間が不規則で、
昼間に就寝することも多々あったのですが、
上階の人が昼間に料理でまな板をトントンしたり、
掃除機をかけたりするのがうるさいという話で
ケンカになり、かなり長引きました。
ステータスのある人って、一般的に社会的な立場が
上なことが多いインテリだと思いますが、どうしても
細かいことが気になって、しかも自分の意見を曲げられない
人が多いように思います。