グランドミッドタワーズ大宮（旧名称：大宮ツインタワー）

[近所をよく知る人]

所在地 埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目７番１（地番）
交通 JR京浜東北線「大宮」駅東口より徒歩7分
総戸数 941戸
竣工時期 平成22年11月予定
入居時期 平成23年3月予定

[486: 匿名さん]

まだ管理費の具体的な数字は全く出てきてないですよね？
売り始めるまで、まだ2ヶ月以上あるようですので、しばらくの間は新しい情報は出ないんでしょうね。

[487: 匿名さん]

出てきてないですね。
しかし、エレベーター15基て凄いっすね！！
この規模で快適に運行するにはこれぐらい必要なんでしょうけど、
これでも少ないでしょうか？どんなもんでしょう？？
1000戸近いもんなぁ・・・そう考えると、1戸当たりの負担は思ったほどでないかもしれん。

[488: 物件比較中さん]

どなたか平均坪２２０万円とか書き込みしていましたが、このご時勢、現金が有りかつよほど気に入った

物件でしたら解りますが、ローンで買おうという人には、景気の二番底（ＥＵＲ、ＵＳＡ、英国、中国、

中東、すべてあぶない！）もこれからだし、民主党政権により益々景気は悪くなりそうだし、

誰も買わないと思いますよ！

購買可能最低価格坪１５０万円～、平均坪１９０万円！

でしたら、即契約したい！

[489: 匿名はん]

そりゃそうだ！

[490: 匿名さん]

そんな価格だったら、抽選倍率20倍とかのバブル時期みたいなことになりそうですね。
夢を見るのはいいことだ…

[491: 匿名]

490
ならないと思うよ。そもそも大宮にいきなり１０００戸がポテンシャルに対して供給過多だもの。

[492: 匿名さん]

どうですかねー。
ウェリスがB,C棟即日完売であったことを考慮すると、南向きや角部屋に関してはありうる話だとは思いますよ。
東向き、西向き、北向きは、その値付けでも残るでしょうね。

いくらタワーで視界があけるからといっても、西・東・北向きは厳しいと思いますよ。
ちなみに大宮タワーズeastは、値付け改定前の高値の状態で、全室南向きの住戸は完売していました。

[493: 購入検討中さん]

坪１５０万、管理費安って唱えてるバカが一人いるな。
京浜東北線沿線で坪１５０万はありえない。
それと、このマンションは管理費、修繕費、駐車場代、固定資産税合わせて月１０万は超えるであろう物件。
毎月１０万のローンを組んだら月２０万は住宅関連費で消えていく計算になる。
ぎりぎりで購入するとローン滞納差し押さえをくらいかねない。
まして小さい子供がいる方だとなおさら危険。さし押さえをくらって隣の方が挨拶もなしにひっそり
引っ越ししていくのをみたくない。余裕をもって計画してほしい。

[494: 匿名さん]

固定資産税が毎月かかることはないでしょう…

でもまあ、駐車場代は別に考えて（使わない人もいるだろうから）月2～5万位の管理費+修繕積立金がかかると思います。（プレミア住戸はもっとかも）
基本、低層であれ高層であれ専有面積に応じて負担額が決まってきますから、低層をやっと買った人も余裕で買った人も、高層をがんばって買った人も気楽に買った人も、同じ面積の部屋であれば同じ額の管理費負担です。
低層階なら買えるかも、と考えている人は注意が必要ですね。

[495: 匿名はん]

でもでも、ビルが立派だから、固定資産税の評価額は高いでしょうね。
レベルの低い他の物件と同じと思っていると、近隣住民は痛い目を見るかも。

[496: 物件比較中さん]

どうも高値で買いたい人が多いようだ！

[497: 匿名はん]

美人に金がかかるのと一緒だな。
美容、エステ、整形、洋服代など維持費に納得できるかどうか。
納得できるなら月１０万以上かかるのは当然のことだな。

[498: 匿名さん]

493の固定資産税の件は、月割して配分した計算上って話だと思いますよ。例えば、１８万/年なら１．５万/月。

駐車場代は２～３万？、管理費は？修繕費は？

やっぱり１０万くらいいきますかね？

[499: 匿名さん]

こんな内容の書き込みが５月までダラダラ続くんだろうなあ～

[500: 匿名さん]

なかなかあらわれなかった美人が、郊外のさいたまに現れたんで注目だよ。
転売目的の業者もいるだろうし。状況を注目してるんじゃない？

[501: 匿名]

パンフレット見たけど、門といい庭といい、重厚感がありますね。

[502: 匿名さん]

固定資産税や都市計画税の話をしても、別に他のマンションを買う場合と比べてそれほど大差ありませんから、あまり気にする必要もないと思いますよ。

税金を払うのが嫌だったら、賃貸に住んで2年ごとに更新料払いますか？という話になります。間接的か直接的かの違いで、結局はそういうお金は払っていることになりますから。

でもって、憶測で話すには月10万円は飛びすぎだと思うのですが。。

[503: 匿名さん]

ここは既存不適格に該当するんでしょうか？

[504: 匿名さん]

>>501
なんせ「現代のお屋敷」ですからねぇ・・・
設計コンセプトの「精妙と華」ってのも、和風好みの私には興味あるところ。
庭は埼玉スタジアムの公園も手掛けたランドスケープデザインですので、
どんな仕上がりなのか楽しみです。

[505: 匿名さん]

>>503
どのあたりでそう思われたんでしょうか？

建築確認番号が
第HPA-08-01417-4号(H21.10.23)他
になってますね。
この日付以降、建築基準法等による制限が、
新たに施行されたり改正されたりしてれば、
既存不適格があるかもしれませんが・・・。

最近大きな改正も無いようですし。
一戸建てなら大きな法改正施行前に駆け込み申請とかよく聞きますが、
マンションの販売前に既存不適格なんてありえんと思うがなぁ？

[506: 物件比較中さん]

お隣の大京さんが既存不適格になっています。
前の道路の拡張工事が予定されていますので、ここももろに影響を受けると思います。

[507: 匿名さん]

隣の大京さんも販売前に既存不適格がきまってたよ。
用地取得時に決まってるんじゃない？
ココも該当すると思うよ

[508: 匿名さん]

用地取得時に不適格が決まってるわけないじゃん
道路が拡張されたらなぜ不適格になりうる可能性があるか、意味わかってる？

[509: 匿名さん]

わかってるよ

[510: 匿名さん]

>>506
予定だったら不適格にはなってないでしょう。
将来既存不適格になる可能性があるってことだけどしょう？

[511: 匿名さん]

既存不適格ネタって、他のスレでも時々見かけますね。
目的があって投稿されているようですので、気にしないでおきましょう。

[512: 申込予定さん]

隣がそうなら、ここも問題だ。

[513: 匿名さん]

まぁ、そこらじゅう既存不適格の建物だらけだし、
問題は同じものに建替えできないってことくらいかな。
気にしないでおいたほうがよさそう。

[514: 申込予定さん]

え？既存不適格だと建て替えができなくなるんですか？
それは土地の価値としてどうなんでしょう。
詳しい人、ぷりーず。

[515: 匿名]

>512
なぜ？

[516: 匿名さん]

>>511,>>513
気にするな、気にするなって言われると逆に気になる・・・

[517: 匿名さん]

増築や大規模の修繕、大規模の模様替えにも影響するのか・・・。
気にしたほうがよいのでしょうかね？

[518: いつか買いたいさん]

ビルは４０～５０年で立て替えてる場合が多いです。（霞が関ビルディングは築４０年を超えていますがリニューアルをして、これからも現役ですね。）
ここがそうなるかあまりに先の話で分からないですが、あえて再建築すると減築になるのでは？
実際のところ将来条例や法律がどう変わるか分からないですね。
ここ数年で都内では条例が変更されて既存のビルで既存不適格が多数続出しましたね。
土地の価値は変わらないと思います。マンションで土地の価値を気にされても。。。。

[519: 匿名さん]

>>514

建替え時の法律に則っていないと建築確認が下りませんので、
全く同じものに建替えられないってだけですよ。

増築、大規模の修繕、大規模の模様替えの場合も、
確認申請時の法律が既存部分にもかかってきますので、
もし不適格になってしまった部分があれば、
その部分を申請時の法律に合わせないと確認が下りません。

[520: 匿名さん]

＞＞５１９
増築、大規模の修繕、大規模の模様替えの場合も、
確認申請時の法律が既存部分にもかかってきますので、
もし不適格になってしまった部分があれば、
その部分を申請時の法律に合わせないと確認が下りません。

→じゃあ、例えば外壁修繕の必要がでた場合に工事の申請だしたとき、容積率オーバーしてるから、容積率
をオーバーしないように減築も同時に行うのでなければ、工事は認められないと言われてしまうということですか？

[521: 匿名さん]

新築の時に建て替えのことまで考えて
買う人はいないでしょう。

住んで何十年の間にルールが変わるリスクなんて
どこを買ってもあるんだし。
杞憂ってものです。

そもそも、大規模になるほど建て替え決議なんて
不可能に近いと思う。

これもルールが変われば別だけどね。

[522: 匿名さん]

>>520

大規模の修繕＝建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕。
大規模の模様替え＝建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替え。
主要構造部＝壁・柱・床・はり・屋根・階段（構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは除く）。

厳密に言えば、外壁は主要構造部ですので、過半の修繕が必要な場合はそういうことになりますね。
しかし、緩和規定などもあって、自治体や確認検査機関によって、どうも曖昧なようです・・・。
外壁塗装程度なら大丈夫なのでは？
マンションには詳しくないので、詳しい方お願いします。

[523: マンコミュファンさん]

ここはヴィンテージマンションになっても人気あるのかな。
ヴィンテージマンションで都内の〇〇団地なんか、再建築で増築というところもあるようで気にはなりますが。
ずいぶん先のことを心配？していますね。

[524: 匿名さん]

あの庭園のスケールを見る限り、専属の庭師さんがいそうですね。
まあ、どこかの造園会社と契約して定期的にメンテナンスしていくんでしょうけど、
管理にかかる人件費がどのくらいか気になります。
なにぶんこの規模ですから、管理費に関してはちょっと覚悟していた方がよさそうです。

[525: 匿名さん]

そうですねぇ、ただ木を植えて、緑を増やしましたってかんじでなく、「純日本庭園」の趣ですからね。
相当、管理には、お金がかかるでしょうね。
それに、グランドラウンジから見える「水盤」。
近所に水盤のある建物、マンションではなく立派な老人ホームなんですが、夏場はとくに、水盤が濁ってちょっと見た目よくないです。
これもきっと管理するのは、結構大変なんでしょうね。
管理費は高くても、それだけの価値のあるマンションのように思いますね。

[526: 匿名さん]

専属の庭師さん、必要でしょうね。あれだけの庭園ですから、
管理人さんの手だけで管理するのは絶対的に無理だと思われますね。
植木だけならまだいいですが、噴水があるので、それも怖いですよね。
噴水動かす為の電気料金だって馬鹿にならないと思います。
庭園の他にもカーシェアリングなど様々な共用施設が充実していますし、
総戸数941戸数あるので、1戸あたりの負担額はある程度軽減されたとしても
やはりかなりの覚悟が必要かなって思います。

[527: 匿名さん]

510さん
>予定だったら不適格にはなってないでしょう。
お隣の大京さんは「既存不適格」決定だそうですね。ここもおそらく時期が同じくらいなので「既存不適格」になる可能性が高い。「既存不適格」というのも、今現在、問題なわけではなく、将来的に問題が出てくるという話です。将来、劣化による改修工事が必要になったとき、本来の建築基準をみたすような改修工事をしなくてはいけなくなった場合、住民にとって費用の問題で大きな問題が出てくる可能性が高いという話です。

[528: 匿名さん]

>482　あくまでも坪220万というのは平均での話だとおもいますよ。

坪220万は平均だったとしてもありえない金額だと思うけど。最低坪220万ならわかるが。
条件が悪い部屋で220万とかならあり？かもしれないけど。それでも安い。

>このマンションは管理費、修繕費、駐車場代、固定資産税合わせて月10万は超えるであろう物件。

共用施設etc考えると、月10万は超えそうな感じがしますね。住宅ローンのことも考えると
恐ろしい。

[529: 匿名さん]

また繰り返していますね。
管理修繕・駐車場はまだ分かるが、固定資産税まで引っ張り出してきて推論で語るのは新しい手口というか浅はかというか。。
他に新しいネタがないので仕方ないのかも知れないですが。

[530: 匿名さん]

共用施設や設備が豪華なために、
管理費ばかりを懸念している方が
多いように見受けますが、これは
マンション自体の資産価値が高い
ことの裏返しでもありますよ。

高すぎない範囲で適切に管理されて
いるなら、ご自身が物件を売りたい
ときにも買い手はいくらでも出て
きます。

べらぼうに高ければ私も考えますが、
グランドミッドタワーズのスペックは
かなり気に入ってます。

[531: 匿名さん]

躯体工事の進捗はかなり進んでいて完成は8ヶ月後。でもまだ販売もしてない。ちょっと変わってるね。

[532: 匿名さん]

管理費、修繕費の話題がつきませんねぇ。
わかったらわかったでまた繰り返されるんでしょうね・・・。

530さんの仰られるように
この物件の資産と考えればいいのでは。
自分もこの物件かなり気に入っております。

[533: 匿名さん]

新しい情報が出て来ないので間取りをじっくり見ていますが、
プレミアム住戸以外は100平米～の部屋でも5.0畳、5.5畳と
各部屋の大きさは小ぶりなんですね。
プレミアムは30畳のリビングに全て床暖房が・・・差別化が図られているなぁ。

[534: 物件比較中さん]

No.528 by 匿名さん
相変わらず高値で買いたいらしい？

[535: 匿名さん]

３０畳のリビング・ダイニングって、すごいですね、すべてが、グレードアップされていて憧れますねぇ。
どのような方が購入されるのか？
お友達になって、お部屋に遊びに行きたいです。
ここは、最上階だけ、内廊下なんですね。
今日のような雨やら雪やら降っているときは、内廊下っていいですね。
でも、低層階でいいので、なんとか手に入れたいです。
モデルルーム早くオープンしないかなと楽しみにしています。