グランドミッドタワーズ大宮（旧名称：大宮ツインタワー）

[近所をよく知る人]

所在地 埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目７番１（地番）
交通 JR京浜東北線「大宮」駅東口より徒歩7分
総戸数 941戸
竣工時期 平成22年11月予定
入居時期 平成23年3月予定

[426: 物件比較中さん]

テラス大門町は、2F南東角で坪160強でした。
大宮で1000戸をこの時期に売ろうとしたら、テラス大門町の
価格でも辛い気もしますけどね。。。

[427: 匿名さん]

大宮出身、在住者です。都内で物件を探していますが、このようなマンションなら地元でも良いかな？と思い始めています。みなさま値段の予想をされていますので、わたしも考えてみました。

私は地縁があるので大宮も検討しますが、県外の人で大宮を選ぶ人は多くないと思っています。
やはり都心とのアクセスを考える人が多いと思うので、いくら電車の便が良くても物理的な距離、30キロ、40キロは遠いです（私も港区へ通勤していますが、毎日遠いと感じます・・）。
広い部屋で安く買えるなら埼玉でも・・とは思っても、都内の物件と同等の価格、間取りであれば、わざわざ大宮を選ばないと思います。

もちろん、大宮で億を出す人もいらっしゃると思うので、高い部屋もあるでしょうが、比較的手ごろな値段の部屋も多く設定しないと、1000近くもある部屋数を売り切るのは難しいはずです。
なので、私は（希望も含め）、4,000万以下で60平米台以上の部屋なら案外出てくると予想します。
全体的には、新都心のシティテラスぐらいかもしれませんが・・
実際はどうでしょうねぇ

あと、低層、北側で眺望、日当たりはなくても、敷地が広いので開放感はありそうですね。

[428: 購入検討中さん]

完成時に売れそうな価格基準！

低層階（１Ｆ～４Ｆ）南向き坪１６０万円～、中層階（５Ｆ～１５Ｆ）南向き坪１９０万円～、

高層階（１６Ｆ～最上階）南向き坪２２０万円～、が基準ではないでしょうか？

景気がより悪くなればもっと下がり、良ければ多少上がるか？

これなら私も購入したい！

[429: 購入検討中さん]

あまり価格に拘ると、業者、関係者が見て、質を落とすかもしれませんね？

[430: 購入検討中さん]

物件情報を探していたらここに辿り着きましたが、価格の話題が中心のようですね。
「大宮で大金はたくなら都内で買う」なんて、都内で働く人ばかりでもないでしょうし、
逆に都内で働いていても大宮という街が好きで買う人も居るでしょう。

あと、坪単価が高ければ、購入する大宮人は1,000人も居ないなんて書き込みもありましたが、
いささか大宮人を馬鹿にしている気さえします。
安くても魅力が無ければ買いませんし、高くても付加価値があれば買いますよ、きっと。
あくまで坪単価に拘るというなら、ロケーションを第一優先で探すのが本質だと思います。

どなたかも書かれていましたが、私もこの物件は独自路線で差別化を図って頂きたいと思います。
価格競争に走ったら、住民の質もそのレベルの住民しか集まらないと思います。
少なくとも大宮駅10分圏内で3,000㎡強の庭園も造った「御屋敷」というコンセプトはかなり魅力的です。
正直ここまで完成度の高い物件は今後なかなか出てこないと思いますよ。

[431: 匿名さん]

私もそう思います。
このマンションは都心にあってもランドマークに成りうるグレード、規模ですよね。

大宮に30数年住んでいますが、見ていて圧倒されます。
今までにないです。
ソニックよりも存在感があって、間違えなく大宮で一番目立つ建物になると思います。

あと、大宮は都心から少し離れているため、
独自のコミュニティーを作っているので本当に何でも揃っています。

大宮（さいたま）ってなぜかイメージ良くないこともありますが、
都心に住んでいる友人、知人も一度訪れると間違えなくイメージが良いほうに変わりますので、
真剣に居住先を検討している方には目にとまるのではないでしょうか。

[432: 匿名さん]

私が聞いた情報では、平均して坪220万だそうです。

もちろん階層によっては違うでしょうし、向きによっても違うでしょう。

北側が坪190万、南側が坪240万、東220～230万、西側210万（スカイタワー）程度との予想です。

角住戸だと坪250万との予想です。

23階以上の高層階になれば部屋も広くなり、ぐんと単価は上がるでしょうけど・・・

[433: 匿名はん]

この立地、設備、付加価値で平均坪単２２０だったら、かなりリーズナブルじゃないですかね？

時期も時期だからか若干叩き売り路線ですね～

[434: 匿名さん]

ここを高級路線に、というのは冗談もいい所ですね。
イニシアからの引継ぎ物件だし、最初から計画してた物件でも無いですから
在庫リスクを考えて早売りで考えてくると思いますよ。

[435: 物件比較中さん]

No.434
その通り、この時期低めに抑えて早期売却のほうが得策だと思いますよ！確かに存在感が有り大宮のシンボルと
なりうる魅力ある建物になりそうですが、購買者は一円でも安いほうが良い。（クォリティーを下げずに！）

[436: 物件比較中さん]

>>434さん
引継ぎ物件というかプロジェクト物件でイニシア抜けただけですよ？
他のデベも計画に最初から参加してるのでそれはないでしょう。


>>435さん
購買者からすればそうでしょうが、売り手のことも考えると・・・
土地は高い、建設は鹿島、タワーで設備が豪華と安くなる要素はないでしょう。
大和のタワーが完売したことからすると同じくらいが妥当じゃないかと思いますけどね。

[437: 物件比較中さん]

しょせん埼玉は、首都圏でも東京、神奈川程、お金持ちいません。又、有っても使い方を知らない金持ちが多い。海がある訳でもなくこの地区の魅力を考えると北関東の交通の拠点である事、氷川参道と天変地異に強い位ですかね？
後、浦和に比べいい意味での猥雑さがあるかな？

[438: 住まいに詳しい人]

楽しみな物件になりそうでよかったです。

[439: 匿名さん]

埼玉批判は出てきゃいいのに

[440: 匿名さん]

イニシアからの引き継ぎ物件だし、最初から計画していた物件でもない？？
無知もいいところですね。
あまり知ったかぶりをすると恥ずかしいですよ。
近鉄、鹿島、小田急は企画から計画に参加していますよ。
ＪＶの意味をご存知ですか！？

[441: 匿名さん]

>>440
確かに計画参加してたけど、あくまでメインはイニシアだったような。

[442: 匿名さん]

早く値段が知りたい。電話したけど教えてもらえなかった。

[443: 買いたいけど買えない人]

友人が投資対象にしてるらしいですがどうなのかな？

[444: 匿名さん]

少し前は坪230前後だと言われてたけど、坪220だったら
まずまず検討しやすい価格帯ではないでしょうか。
ここは土地を高く仕入れているだろうから、最低250位？と予想してました。
この価格設定が本当だとすると、デベは赤字になってしまうのでは？

[445: 物件比較中さん]

イニシアが格安で持分放出とかしてるんじゃないですかね？

[446: 購入検討中さん]

>>422

このあたりの固定資産税ってどれくらいなんでしょうかねぇ・・・？

[447: 物件比較中さん]

No.444 by 匿名さん
そんなデベの心配などしなくてもこの広大な敷地をハタボール（倒産）が、買って下さいと業者にお願いしている訳で近年の高い時期とはいえ土地の価格相当叩かれていますよ。世の中不況感が漂っている現在、今までの常識的な価格では、誰も買いませんよ。

[448: 周辺住民さん]

>>447さん
あそこの土地って地主さんのもので、売るときって入札あったから買い叩くは無理じゃない？
売る先が決まってからハタボールは倒産させたかと思うんだけど…
大和のツインタワーの土地と同じようにかなり高い価格で仕入れたという話だったはず。
そもそもこの不景気でも条件のいい物件は、それなりの価格で売れています。
景気もなんだかんだでこれから持ち直すという予想が大方なので、5月まで販売を延ばしているんじゃない？

[449: 匿名さん]

５月に価格がわかるまでは、何を言っても信頼できそうな根拠に基づく情報でなければ、絵に描いた餅・・・。

[450: 購入検討中さん]

埼玉県北の小さな町まで、新聞に折り込みチラシ(あの大きな)が入ってきたそうなので、かなり広範囲にPRしてますね。マンションの規模も大きいし、投資目的もありでしょうね。

営業担当のかたのメールも来たし、そろそろスタートですね。

[451: 匿名]

神戸出身の転勤族です。

各地転々としてきましたが、地方出身者から冷静にみて、大宮は街に魅力少なく、高層階は別として坪２３０以上なら都内を選択すると思います。

投資用としても20万月超なら大宮を選ぶ人は稀でしょう。

[452: 匿名さん]

投資目的には賃料考えるとキャッシュフローが成立しない可能性が高いわな。
都内じゃないと厳しい。

でも俺は大宮出身だし、地縁もあるから買うけどね。
大宮では、おそらくスペック・立地ともにトップクラスのマンションだからね。
わかりやすいの大好き（笑）。

[453: 匿名]

それなら分かりやすいですね（笑）
永住する気ならありかも。

[454: 匿名さん]

私も関西出身の者ですが、大宮て？？です。
公式HP見てる限りでは都心まで30分程度で高級路線っぽくてなかなかよさそうなんですが・・・価格次第ですかねぇ。
ところで、公式HPにある日本初のハイブリッド・ダブルチューブって工法はどうなんでしょう？日本初ってことは海外では実績あるんかな？大宮ってとこは地震や災害が少ないところなんでしょうか？海がないので津波はないでしょうけど、最近いろんなところで地震とか多いので不安。

[455: 購入検討中さん]

>>451
そもそも大宮に魅力がないと言うなら、都内の板かあなたが気に入っているという地方の板にいけば？
大宮人として、そして購入検討者として非常に不愉快です。

[456: 匿名]

455
まあまあ。坪２３０万以下ならば検討したいと言うことでは？
451さんの仰る通り、この超大規模が完売するのに坪２３０万とかは絶対に無理で、私は２００万くらいでも微妙と踏んでいます。
売れなくて値引きマンションのレッテル貼られるくらいなら、始めから売れる価格にして欲しいものです。仮に２２０万くらいになってしまったら、今や都心でも買えるところがたくさん。

[457: 匿名さん]

実際、テラス大宮も大幅値下げされてるし大宮の「街力」を考えたら
あまり市場からかけ離れた高値をデベ側が付けても、売れ残るだけだと思う。

[458: 匿名さん]

投資目的なら、そもそも新築マンションが選択肢にならないでしょう。誰も見向きもしないようなボロボロアパート一棟買いの方がよほど儲かるものですよ。
不動産も、株と同じで美人投票です。人が良いと思うものなら、実はおいしくないものです。

[459: 匿名さん]

200万くらいでも微妙ですかね？私は坪220万だったら検討しやすい価格帯かな...と思っています。我が家の場合は、南向きを希望しているので更に数10万はアップしそうな感じもありますが。前レスで坪280万とか300万という価格で話題に出ていたくらいなので、その価格に比べ40～60万くらいの差がありますからちょっと安く感じているくらいです。坪280万とか300万のような高値では大量に空きが出ると予想された結果なのかもしれませんね。

[460: 匿名]

200？ありえんわ。

100平米6000万で買えるわけがない。
300ぐらいが妥当。

[461: 匿名さん]

坪200とかはあり得ないと思うよ～。
条件的に悪い（向き・階・広さ）ごく一部の部屋ならあるかもしれないけどね。

今この板で言われている坪200とか坪220とかって、まったく「希望」の域を出ていないんじゃない？
「予測」でなくて「予想」だとしても、甘い気がするよ。

[462: ご近所さん]

このような価格発表前って、通常安くなることを期待するレスが多いのに、この掲示板には高くなる事を予想する書き込みばかり。

[463: 検討中]

>>462
同感です。まるで高値を期待してるかのような人が多いですね。
100平米を超えるところは200万はないと思いますが、1LDKや北向きもある訳で平均すれば200くらいじゃないと厳しいのでは。

[464: 投資家]

本当に、９４０戸って物凄い数ですよね。
高値で出したがために、何年もかけて、中古になっても値引きしながら売るのは資産価値にも影響するので避けて欲しいな。

[465: 周辺住民さん]

ようやく発表された詳細が思った以上に豪華だったから高くなると予想する人が大半なのは当然じゃないですか？
それに財務的に難のあるイニシアが抜けて、安売りする理由が減っているとも思います。
個人的には、最上階が300万円台、上層階270万円台、中層250万円台、下層220万円台で全体としては平均250万円くらいかな。
デベとしては多少時間が掛かってもいいから少しでも高く売る方向でいくんじゃない？
まあ、なんだかんだで条件のいい部屋は多少高くてもすぐ売れるだろうし、売れ残るのって大体微妙な部屋ばかりになるだろうけど。

[466: 匿名さん]

庶民向けのマンションはそこそこ在庫があるが、高級路線のマンションは供給が減っている。
埼玉県でそんな高級マンション買うやつはいない、って言いたいのかもしれないけど、
十分いるよ、たぶん。(うちは違うけど)
交通利便性もそれなりに確保できる商業都市大宮という土地柄が「大規模高級マンション」路線なんだと
思うけど違うかな？
一方で浦和となると「大規模」ではなく「中～小規模レジデンシャル」的なマンションの方が受けると思う。

[467: 物件比較中さん]

販売関係者が多く見ているようなので、勝手な希望を書かせていただきます。

さてテラス大宮大門価格変更により、好調な出足で売れているようです。

物件の個性は違いますが、トータルで見て非常に参考になる値付です。

デフレ志向の現在、最低価格を坪１５０万円～を基準にしたいと思います。

以下参照

完成時に、即売れそうな価格基準！

低層階（１Ｆ～５Ｆ）坪１５０万円～、中層階（６Ｆ～１６Ｆ）坪１８０万円～、

高層階（１７Ｆ～最上階）坪２１０万円～、が基準ではないでしょうか？

あくまでクォリティーを落とさず！

以上、この価格なら広範囲に、客を呼び込め即完売な感じがします。

[468: 匿名はん]

売主は近鉄不動産,小田急不動産で、体力ありそうな社風。JVのため、新興デベのようにすばやく決定できない。
販売に三井不動産レジが入ってる。三井不動は、値引きせずに都内で高級物件を在庫で持っている。ここも同じでしょう。
多分。

[469: 購入検討中さん]

>＞467
ってばか？
そんな値段で売ったら大赤字だろ。

[470: 購入検討中さん]

469に同感

[471: 物件比較中さん]

完成時にまで完売しているようなら、それはデベにとって値付けミスということだよ。
お隣のライオンズはB棟とC棟が予想に反して売れすぎたためD棟以降は値段を強気設定してきている。
467はもうちょっと社会の仕組を勉強してこようか。

[472: 匿名]

坪250万円以下はあり得ないでしょう。
埼玉県内で坪150万円の新築マンションなんてあるんですか？

[473: 匿名はん]

埼玉県内が東京都隣接の地域を指しているのかも知れませんが、
東京都に隣接していない市町村だと、たとえ駅徒歩5分いないでも坪150万円以下の新築マンションはごろごろしてますよ。
さいたま市でも岩槻区、北区、緑区、桜区などは坪150万円以下が目安ではないでしょうか。
ていうか、No.472は都心在住者さんですか？

[474: 匿名さん]

>>472
坪１５０どころか去年のグローリオの投げ売りで坪１００以下もあった。

[475: 匿名さん]

「投げ売り」だからね。

[476: 物件比較中さん]

大宮・浦和近辺だとさすがに坪150万円以下はないでしょ。

[477: 匿名さん]

デベは即完売などねらっていない。
即完売などしたら、それは値付けの失敗を意味するから。
売れ残るほど高値の値付けも当然失敗なんですが。
いろいろな意味で、ここがどんな値付けしてくるか楽しみではあります。

[478: 匿名さん]

>>476
そのグローリオの投げ売りが武蔵浦和。

[479: 匿名さん]

>465さん　デベとしては多少時間が掛かってもいいから少しでも高く売る方向でいくんじゃない？

私もそう思います。人気の出そうな部屋は多少高くても売れるでしょうし、時間をかけてゆっくり販売するつもりかもしれないなって思います。

販売価格についても気になりますが、管理費や修繕積立金など毎月かかってくる金額についても気になるところですよね。アクアガーデン、フラワーガーデン、グランドガーデン、、、立派なお庭にどれだけの管理費がかかってくるんだろうと。特に噴水！どれくらいかかるんだろうと気になってしまいます。それなりの金額は覚悟しておいた方がいいのかな？とは思ってますけど。

[480: 匿名はん]

お庭はね、綺麗にしていないといけない。
木々も生長するし、季節ごとの手入れが雑だとばれる。荒れるくらいならないほうがいい。
見学者が来たとき、最初に目に留まるのはお庭のはず。訪れたときすばらしいと言う第一印象が必要。
販売が長期戦になるならとにかく売り切るまでは、管理が大切ですね。

[481: 匿名さん]

>>476

だから、「武蔵浦和」でしょ。あそこは「浦和」じゃないもん。

[482: 匿名さん]

あくまでも坪220万というのは平均での話だとおもいますよ。
南向きと北向きではかなり違うでしょうし、23階以上の上層階と低層階でも違うでしょう。
また、スカイタワーとフォレストタワーでも違うでしょうから・・・

900世帯の販売なので一歩価格の設定が間違えばあとあと大変ですからね。
やはりＭＲオープンして販売するまでの間でどれだけ売れる価格を設定できるかが勝負なんでは
ないでしょうか

[483: 匿名さん]

>>479
噴水・・・最初はいいんですけどねぇ・・・
維持管理が大変そうですから、そのうち頻繁に止めてしまうようになって、ついには・・・ってとこありますね。
このマンションがどんな状態なのか一目でわかってしまいますねぇ。
業者に頼むとかなり金はかかるでしょうね。覚悟しておきましょう！！

[484: 匿名さん]

アクアガーデン、フラワーガーデンetc、たしかに、管理が大変そうですね。
噴水が、くせもの？
噴水にかかる経費が高く、管理組合の話し合いのもと、噴水の水、止めたマンションもあるくらいですからね、ちょっと悲しいですね。
庭木の剪定も、えっ！ってくらい高額です。
でも、１０００戸近い大規模マンションですから、１戸あたりが負担する管理費は、それほど膨大なものにはならないのでしょうか？

[485: 匿名さん]

噴水や池、オブジェに水を流すパターンなど大規模マンションにもなると水系の共用設備が出てきますが、5年もたてば干からびるのが関の山です。
もう計画されていますから止められないのでしょうが、せめて水が止まったときにブサイクにならないように設計して欲しいものですね。

[486: 匿名さん]

まだ管理費の具体的な数字は全く出てきてないですよね？
売り始めるまで、まだ2ヶ月以上あるようですので、しばらくの間は新しい情報は出ないんでしょうね。

[487: 匿名さん]

出てきてないですね。
しかし、エレベーター15基て凄いっすね！！
この規模で快適に運行するにはこれぐらい必要なんでしょうけど、
これでも少ないでしょうか？どんなもんでしょう？？
1000戸近いもんなぁ・・・そう考えると、1戸当たりの負担は思ったほどでないかもしれん。

[488: 物件比較中さん]

どなたか平均坪２２０万円とか書き込みしていましたが、このご時勢、現金が有りかつよほど気に入った

物件でしたら解りますが、ローンで買おうという人には、景気の二番底（ＥＵＲ、ＵＳＡ、英国、中国、

中東、すべてあぶない！）もこれからだし、民主党政権により益々景気は悪くなりそうだし、

誰も買わないと思いますよ！

購買可能最低価格坪１５０万円～、平均坪１９０万円！

でしたら、即契約したい！

[489: 匿名はん]

そりゃそうだ！

[490: 匿名さん]

そんな価格だったら、抽選倍率20倍とかのバブル時期みたいなことになりそうですね。
夢を見るのはいいことだ…

[491: 匿名]

490
ならないと思うよ。そもそも大宮にいきなり１０００戸がポテンシャルに対して供給過多だもの。

[492: 匿名さん]

どうですかねー。
ウェリスがB,C棟即日完売であったことを考慮すると、南向きや角部屋に関してはありうる話だとは思いますよ。
東向き、西向き、北向きは、その値付けでも残るでしょうね。

いくらタワーで視界があけるからといっても、西・東・北向きは厳しいと思いますよ。
ちなみに大宮タワーズeastは、値付け改定前の高値の状態で、全室南向きの住戸は完売していました。

[493: 購入検討中さん]

坪１５０万、管理費安って唱えてるバカが一人いるな。
京浜東北線沿線で坪１５０万はありえない。
それと、このマンションは管理費、修繕費、駐車場代、固定資産税合わせて月１０万は超えるであろう物件。
毎月１０万のローンを組んだら月２０万は住宅関連費で消えていく計算になる。
ぎりぎりで購入するとローン滞納差し押さえをくらいかねない。
まして小さい子供がいる方だとなおさら危険。さし押さえをくらって隣の方が挨拶もなしにひっそり
引っ越ししていくのをみたくない。余裕をもって計画してほしい。

[494: 匿名さん]

固定資産税が毎月かかることはないでしょう…

でもまあ、駐車場代は別に考えて（使わない人もいるだろうから）月2～5万位の管理費+修繕積立金がかかると思います。（プレミア住戸はもっとかも）
基本、低層であれ高層であれ専有面積に応じて負担額が決まってきますから、低層をやっと買った人も余裕で買った人も、高層をがんばって買った人も気楽に買った人も、同じ面積の部屋であれば同じ額の管理費負担です。
低層階なら買えるかも、と考えている人は注意が必要ですね。

[495: 匿名はん]

でもでも、ビルが立派だから、固定資産税の評価額は高いでしょうね。
レベルの低い他の物件と同じと思っていると、近隣住民は痛い目を見るかも。

[496: 物件比較中さん]

どうも高値で買いたい人が多いようだ！

[497: 匿名はん]

美人に金がかかるのと一緒だな。
美容、エステ、整形、洋服代など維持費に納得できるかどうか。
納得できるなら月１０万以上かかるのは当然のことだな。

[498: 匿名さん]

493の固定資産税の件は、月割して配分した計算上って話だと思いますよ。例えば、１８万/年なら１．５万/月。

駐車場代は２～３万？、管理費は？修繕費は？

やっぱり１０万くらいいきますかね？

[499: 匿名さん]

こんな内容の書き込みが５月までダラダラ続くんだろうなあ～

[500: 匿名さん]

なかなかあらわれなかった美人が、郊外のさいたまに現れたんで注目だよ。
転売目的の業者もいるだろうし。状況を注目してるんじゃない？

[501: 匿名]

パンフレット見たけど、門といい庭といい、重厚感がありますね。

[502: 匿名さん]

固定資産税や都市計画税の話をしても、別に他のマンションを買う場合と比べてそれほど大差ありませんから、あまり気にする必要もないと思いますよ。

税金を払うのが嫌だったら、賃貸に住んで2年ごとに更新料払いますか？という話になります。間接的か直接的かの違いで、結局はそういうお金は払っていることになりますから。

でもって、憶測で話すには月10万円は飛びすぎだと思うのですが。。

[503: 匿名さん]

ここは既存不適格に該当するんでしょうか？

[504: 匿名さん]

>>501
なんせ「現代のお屋敷」ですからねぇ・・・
設計コンセプトの「精妙と華」ってのも、和風好みの私には興味あるところ。
庭は埼玉スタジアムの公園も手掛けたランドスケープデザインですので、
どんな仕上がりなのか楽しみです。

[505: 匿名さん]

>>503
どのあたりでそう思われたんでしょうか？

建築確認番号が
第HPA-08-01417-4号(H21.10.23)他
になってますね。
この日付以降、建築基準法等による制限が、
新たに施行されたり改正されたりしてれば、
既存不適格があるかもしれませんが・・・。

最近大きな改正も無いようですし。
一戸建てなら大きな法改正施行前に駆け込み申請とかよく聞きますが、
マンションの販売前に既存不適格なんてありえんと思うがなぁ？

[506: 物件比較中さん]

お隣の大京さんが既存不適格になっています。
前の道路の拡張工事が予定されていますので、ここももろに影響を受けると思います。

[507: 匿名さん]

隣の大京さんも販売前に既存不適格がきまってたよ。
用地取得時に決まってるんじゃない？
ココも該当すると思うよ

[508: 匿名さん]

用地取得時に不適格が決まってるわけないじゃん
道路が拡張されたらなぜ不適格になりうる可能性があるか、意味わかってる？

[509: 匿名さん]

わかってるよ

[510: 匿名さん]

>>506
予定だったら不適格にはなってないでしょう。
将来既存不適格になる可能性があるってことだけどしょう？

[511: 匿名さん]

既存不適格ネタって、他のスレでも時々見かけますね。
目的があって投稿されているようですので、気にしないでおきましょう。

[512: 申込予定さん]

隣がそうなら、ここも問題だ。

[513: 匿名さん]

まぁ、そこらじゅう既存不適格の建物だらけだし、
問題は同じものに建替えできないってことくらいかな。
気にしないでおいたほうがよさそう。

[514: 申込予定さん]

え？既存不適格だと建て替えができなくなるんですか？
それは土地の価値としてどうなんでしょう。
詳しい人、ぷりーず。

[515: 匿名]

>512
なぜ？

[516: 匿名さん]

>>511,>>513
気にするな、気にするなって言われると逆に気になる・・・

[517: 匿名さん]

増築や大規模の修繕、大規模の模様替えにも影響するのか・・・。
気にしたほうがよいのでしょうかね？

[518: いつか買いたいさん]

ビルは４０～５０年で立て替えてる場合が多いです。（霞が関ビルディングは築４０年を超えていますがリニューアルをして、これからも現役ですね。）
ここがそうなるかあまりに先の話で分からないですが、あえて再建築すると減築になるのでは？
実際のところ将来条例や法律がどう変わるか分からないですね。
ここ数年で都内では条例が変更されて既存のビルで既存不適格が多数続出しましたね。
土地の価値は変わらないと思います。マンションで土地の価値を気にされても。。。。

[519: 匿名さん]

>>514

建替え時の法律に則っていないと建築確認が下りませんので、
全く同じものに建替えられないってだけですよ。

増築、大規模の修繕、大規模の模様替えの場合も、
確認申請時の法律が既存部分にもかかってきますので、
もし不適格になってしまった部分があれば、
その部分を申請時の法律に合わせないと確認が下りません。

[520: 匿名さん]

＞＞５１９
増築、大規模の修繕、大規模の模様替えの場合も、
確認申請時の法律が既存部分にもかかってきますので、
もし不適格になってしまった部分があれば、
その部分を申請時の法律に合わせないと確認が下りません。

→じゃあ、例えば外壁修繕の必要がでた場合に工事の申請だしたとき、容積率オーバーしてるから、容積率
をオーバーしないように減築も同時に行うのでなければ、工事は認められないと言われてしまうということですか？

[521: 匿名さん]

新築の時に建て替えのことまで考えて
買う人はいないでしょう。

住んで何十年の間にルールが変わるリスクなんて
どこを買ってもあるんだし。
杞憂ってものです。

そもそも、大規模になるほど建て替え決議なんて
不可能に近いと思う。

これもルールが変われば別だけどね。

[522: 匿名さん]

>>520

大規模の修繕＝建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕。
大規模の模様替え＝建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替え。
主要構造部＝壁・柱・床・はり・屋根・階段（構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは除く）。

厳密に言えば、外壁は主要構造部ですので、過半の修繕が必要な場合はそういうことになりますね。
しかし、緩和規定などもあって、自治体や確認検査機関によって、どうも曖昧なようです・・・。
外壁塗装程度なら大丈夫なのでは？
マンションには詳しくないので、詳しい方お願いします。

[523: マンコミュファンさん]

ここはヴィンテージマンションになっても人気あるのかな。
ヴィンテージマンションで都内の〇〇団地なんか、再建築で増築というところもあるようで気にはなりますが。
ずいぶん先のことを心配？していますね。

[524: 匿名さん]

あの庭園のスケールを見る限り、専属の庭師さんがいそうですね。
まあ、どこかの造園会社と契約して定期的にメンテナンスしていくんでしょうけど、
管理にかかる人件費がどのくらいか気になります。
なにぶんこの規模ですから、管理費に関してはちょっと覚悟していた方がよさそうです。

[525: 匿名さん]

そうですねぇ、ただ木を植えて、緑を増やしましたってかんじでなく、「純日本庭園」の趣ですからね。
相当、管理には、お金がかかるでしょうね。
それに、グランドラウンジから見える「水盤」。
近所に水盤のある建物、マンションではなく立派な老人ホームなんですが、夏場はとくに、水盤が濁ってちょっと見た目よくないです。
これもきっと管理するのは、結構大変なんでしょうね。
管理費は高くても、それだけの価値のあるマンションのように思いますね。