グランドミッドタワーズ大宮（旧名称：大宮ツインタワー）

[近所をよく知る人]

所在地 埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目７番１（地番）
交通 JR京浜東北線「大宮」駅東口より徒歩7分
総戸数 941戸
竣工時期 平成22年11月予定
入居時期 平成23年3月予定

[426: 物件比較中さん]

テラス大門町は、2F南東角で坪160強でした。
大宮で1000戸をこの時期に売ろうとしたら、テラス大門町の
価格でも辛い気もしますけどね。。。

[427: 匿名さん]

大宮出身、在住者です。都内で物件を探していますが、このようなマンションなら地元でも良いかな？と思い始めています。みなさま値段の予想をされていますので、わたしも考えてみました。

私は地縁があるので大宮も検討しますが、県外の人で大宮を選ぶ人は多くないと思っています。
やはり都心とのアクセスを考える人が多いと思うので、いくら電車の便が良くても物理的な距離、30キロ、40キロは遠いです（私も港区へ通勤していますが、毎日遠いと感じます・・）。
広い部屋で安く買えるなら埼玉でも・・とは思っても、都内の物件と同等の価格、間取りであれば、わざわざ大宮を選ばないと思います。

もちろん、大宮で億を出す人もいらっしゃると思うので、高い部屋もあるでしょうが、比較的手ごろな値段の部屋も多く設定しないと、1000近くもある部屋数を売り切るのは難しいはずです。
なので、私は（希望も含め）、4,000万以下で60平米台以上の部屋なら案外出てくると予想します。
全体的には、新都心のシティテラスぐらいかもしれませんが・・
実際はどうでしょうねぇ

あと、低層、北側で眺望、日当たりはなくても、敷地が広いので開放感はありそうですね。

[428: 購入検討中さん]

完成時に売れそうな価格基準！

低層階（１Ｆ～４Ｆ）南向き坪１６０万円～、中層階（５Ｆ～１５Ｆ）南向き坪１９０万円～、

高層階（１６Ｆ～最上階）南向き坪２２０万円～、が基準ではないでしょうか？

景気がより悪くなればもっと下がり、良ければ多少上がるか？

これなら私も購入したい！

[429: 購入検討中さん]

あまり価格に拘ると、業者、関係者が見て、質を落とすかもしれませんね？

[430: 購入検討中さん]

物件情報を探していたらここに辿り着きましたが、価格の話題が中心のようですね。
「大宮で大金はたくなら都内で買う」なんて、都内で働く人ばかりでもないでしょうし、
逆に都内で働いていても大宮という街が好きで買う人も居るでしょう。

あと、坪単価が高ければ、購入する大宮人は1,000人も居ないなんて書き込みもありましたが、
いささか大宮人を馬鹿にしている気さえします。
安くても魅力が無ければ買いませんし、高くても付加価値があれば買いますよ、きっと。
あくまで坪単価に拘るというなら、ロケーションを第一優先で探すのが本質だと思います。

どなたかも書かれていましたが、私もこの物件は独自路線で差別化を図って頂きたいと思います。
価格競争に走ったら、住民の質もそのレベルの住民しか集まらないと思います。
少なくとも大宮駅10分圏内で3,000㎡強の庭園も造った「御屋敷」というコンセプトはかなり魅力的です。
正直ここまで完成度の高い物件は今後なかなか出てこないと思いますよ。

[431: 匿名さん]

私もそう思います。
このマンションは都心にあってもランドマークに成りうるグレード、規模ですよね。

大宮に30数年住んでいますが、見ていて圧倒されます。
今までにないです。
ソニックよりも存在感があって、間違えなく大宮で一番目立つ建物になると思います。

あと、大宮は都心から少し離れているため、
独自のコミュニティーを作っているので本当に何でも揃っています。

大宮（さいたま）ってなぜかイメージ良くないこともありますが、
都心に住んでいる友人、知人も一度訪れると間違えなくイメージが良いほうに変わりますので、
真剣に居住先を検討している方には目にとまるのではないでしょうか。

[432: 匿名さん]

私が聞いた情報では、平均して坪220万だそうです。

もちろん階層によっては違うでしょうし、向きによっても違うでしょう。

北側が坪190万、南側が坪240万、東220～230万、西側210万（スカイタワー）程度との予想です。

角住戸だと坪250万との予想です。

23階以上の高層階になれば部屋も広くなり、ぐんと単価は上がるでしょうけど・・・

[433: 匿名はん]

この立地、設備、付加価値で平均坪単２２０だったら、かなりリーズナブルじゃないですかね？

時期も時期だからか若干叩き売り路線ですね～

[434: 匿名さん]

ここを高級路線に、というのは冗談もいい所ですね。
イニシアからの引継ぎ物件だし、最初から計画してた物件でも無いですから
在庫リスクを考えて早売りで考えてくると思いますよ。

[435: 物件比較中さん]

No.434
その通り、この時期低めに抑えて早期売却のほうが得策だと思いますよ！確かに存在感が有り大宮のシンボルと
なりうる魅力ある建物になりそうですが、購買者は一円でも安いほうが良い。（クォリティーを下げずに！）

[436: 物件比較中さん]

>>434さん
引継ぎ物件というかプロジェクト物件でイニシア抜けただけですよ？
他のデベも計画に最初から参加してるのでそれはないでしょう。


>>435さん
購買者からすればそうでしょうが、売り手のことも考えると・・・
土地は高い、建設は鹿島、タワーで設備が豪華と安くなる要素はないでしょう。
大和のタワーが完売したことからすると同じくらいが妥当じゃないかと思いますけどね。

[437: 物件比較中さん]

しょせん埼玉は、首都圏でも東京、神奈川程、お金持ちいません。又、有っても使い方を知らない金持ちが多い。海がある訳でもなくこの地区の魅力を考えると北関東の交通の拠点である事、氷川参道と天変地異に強い位ですかね？
後、浦和に比べいい意味での猥雑さがあるかな？

[438: 住まいに詳しい人]

楽しみな物件になりそうでよかったです。

[439: 匿名さん]

埼玉批判は出てきゃいいのに

[440: 匿名さん]

イニシアからの引き継ぎ物件だし、最初から計画していた物件でもない？？
無知もいいところですね。
あまり知ったかぶりをすると恥ずかしいですよ。
近鉄、鹿島、小田急は企画から計画に参加していますよ。
ＪＶの意味をご存知ですか！？

[441: 匿名さん]

>>440
確かに計画参加してたけど、あくまでメインはイニシアだったような。

[442: 匿名さん]

早く値段が知りたい。電話したけど教えてもらえなかった。

[443: 買いたいけど買えない人]

友人が投資対象にしてるらしいですがどうなのかな？

[444: 匿名さん]

少し前は坪230前後だと言われてたけど、坪220だったら
まずまず検討しやすい価格帯ではないでしょうか。
ここは土地を高く仕入れているだろうから、最低250位？と予想してました。
この価格設定が本当だとすると、デベは赤字になってしまうのでは？

[445: 物件比較中さん]

イニシアが格安で持分放出とかしてるんじゃないですかね？

[446: 購入検討中さん]

>>422

このあたりの固定資産税ってどれくらいなんでしょうかねぇ・・・？

[447: 物件比較中さん]

No.444 by 匿名さん
そんなデベの心配などしなくてもこの広大な敷地をハタボール（倒産）が、買って下さいと業者にお願いしている訳で近年の高い時期とはいえ土地の価格相当叩かれていますよ。世の中不況感が漂っている現在、今までの常識的な価格では、誰も買いませんよ。

[448: 周辺住民さん]

>>447さん
あそこの土地って地主さんのもので、売るときって入札あったから買い叩くは無理じゃない？
売る先が決まってからハタボールは倒産させたかと思うんだけど…
大和のツインタワーの土地と同じようにかなり高い価格で仕入れたという話だったはず。
そもそもこの不景気でも条件のいい物件は、それなりの価格で売れています。
景気もなんだかんだでこれから持ち直すという予想が大方なので、5月まで販売を延ばしているんじゃない？

[449: 匿名さん]

５月に価格がわかるまでは、何を言っても信頼できそうな根拠に基づく情報でなければ、絵に描いた餅・・・。

[450: 購入検討中さん]

埼玉県北の小さな町まで、新聞に折り込みチラシ(あの大きな)が入ってきたそうなので、かなり広範囲にPRしてますね。マンションの規模も大きいし、投資目的もありでしょうね。

営業担当のかたのメールも来たし、そろそろスタートですね。

[451: 匿名]

神戸出身の転勤族です。

各地転々としてきましたが、地方出身者から冷静にみて、大宮は街に魅力少なく、高層階は別として坪２３０以上なら都内を選択すると思います。

投資用としても20万月超なら大宮を選ぶ人は稀でしょう。

[452: 匿名さん]

投資目的には賃料考えるとキャッシュフローが成立しない可能性が高いわな。
都内じゃないと厳しい。

でも俺は大宮出身だし、地縁もあるから買うけどね。
大宮では、おそらくスペック・立地ともにトップクラスのマンションだからね。
わかりやすいの大好き（笑）。

[453: 匿名]

それなら分かりやすいですね（笑）
永住する気ならありかも。

[454: 匿名さん]

私も関西出身の者ですが、大宮て？？です。
公式HP見てる限りでは都心まで30分程度で高級路線っぽくてなかなかよさそうなんですが・・・価格次第ですかねぇ。
ところで、公式HPにある日本初のハイブリッド・ダブルチューブって工法はどうなんでしょう？日本初ってことは海外では実績あるんかな？大宮ってとこは地震や災害が少ないところなんでしょうか？海がないので津波はないでしょうけど、最近いろんなところで地震とか多いので不安。

[455: 購入検討中さん]

>>451
そもそも大宮に魅力がないと言うなら、都内の板かあなたが気に入っているという地方の板にいけば？
大宮人として、そして購入検討者として非常に不愉快です。

[456: 匿名]

455
まあまあ。坪２３０万以下ならば検討したいと言うことでは？
451さんの仰る通り、この超大規模が完売するのに坪２３０万とかは絶対に無理で、私は２００万くらいでも微妙と踏んでいます。
売れなくて値引きマンションのレッテル貼られるくらいなら、始めから売れる価格にして欲しいものです。仮に２２０万くらいになってしまったら、今や都心でも買えるところがたくさん。

[457: 匿名さん]

実際、テラス大宮も大幅値下げされてるし大宮の「街力」を考えたら
あまり市場からかけ離れた高値をデベ側が付けても、売れ残るだけだと思う。

[458: 匿名さん]

投資目的なら、そもそも新築マンションが選択肢にならないでしょう。誰も見向きもしないようなボロボロアパート一棟買いの方がよほど儲かるものですよ。
不動産も、株と同じで美人投票です。人が良いと思うものなら、実はおいしくないものです。

[459: 匿名さん]

200万くらいでも微妙ですかね？私は坪220万だったら検討しやすい価格帯かな...と思っています。我が家の場合は、南向きを希望しているので更に数10万はアップしそうな感じもありますが。前レスで坪280万とか300万という価格で話題に出ていたくらいなので、その価格に比べ40～60万くらいの差がありますからちょっと安く感じているくらいです。坪280万とか300万のような高値では大量に空きが出ると予想された結果なのかもしれませんね。

[460: 匿名]

200？ありえんわ。

100平米6000万で買えるわけがない。
300ぐらいが妥当。

[461: 匿名さん]

坪200とかはあり得ないと思うよ～。
条件的に悪い（向き・階・広さ）ごく一部の部屋ならあるかもしれないけどね。

今この板で言われている坪200とか坪220とかって、まったく「希望」の域を出ていないんじゃない？
「予測」でなくて「予想」だとしても、甘い気がするよ。

[462: ご近所さん]

このような価格発表前って、通常安くなることを期待するレスが多いのに、この掲示板には高くなる事を予想する書き込みばかり。

[463: 検討中]

>>462
同感です。まるで高値を期待してるかのような人が多いですね。
100平米を超えるところは200万はないと思いますが、1LDKや北向きもある訳で平均すれば200くらいじゃないと厳しいのでは。

[464: 投資家]

本当に、９４０戸って物凄い数ですよね。
高値で出したがために、何年もかけて、中古になっても値引きしながら売るのは資産価値にも影響するので避けて欲しいな。

[465: 周辺住民さん]

ようやく発表された詳細が思った以上に豪華だったから高くなると予想する人が大半なのは当然じゃないですか？
それに財務的に難のあるイニシアが抜けて、安売りする理由が減っているとも思います。
個人的には、最上階が300万円台、上層階270万円台、中層250万円台、下層220万円台で全体としては平均250万円くらいかな。
デベとしては多少時間が掛かってもいいから少しでも高く売る方向でいくんじゃない？
まあ、なんだかんだで条件のいい部屋は多少高くてもすぐ売れるだろうし、売れ残るのって大体微妙な部屋ばかりになるだろうけど。

[466: 匿名さん]

庶民向けのマンションはそこそこ在庫があるが、高級路線のマンションは供給が減っている。
埼玉県でそんな高級マンション買うやつはいない、って言いたいのかもしれないけど、
十分いるよ、たぶん。(うちは違うけど)
交通利便性もそれなりに確保できる商業都市大宮という土地柄が「大規模高級マンション」路線なんだと
思うけど違うかな？
一方で浦和となると「大規模」ではなく「中～小規模レジデンシャル」的なマンションの方が受けると思う。

[467: 物件比較中さん]

販売関係者が多く見ているようなので、勝手な希望を書かせていただきます。

さてテラス大宮大門価格変更により、好調な出足で売れているようです。

物件の個性は違いますが、トータルで見て非常に参考になる値付です。

デフレ志向の現在、最低価格を坪１５０万円～を基準にしたいと思います。

以下参照

完成時に、即売れそうな価格基準！

低層階（１Ｆ～５Ｆ）坪１５０万円～、中層階（６Ｆ～１６Ｆ）坪１８０万円～、

高層階（１７Ｆ～最上階）坪２１０万円～、が基準ではないでしょうか？

あくまでクォリティーを落とさず！

以上、この価格なら広範囲に、客を呼び込め即完売な感じがします。

[468: 匿名はん]

売主は近鉄不動産,小田急不動産で、体力ありそうな社風。JVのため、新興デベのようにすばやく決定できない。
販売に三井不動産レジが入ってる。三井不動は、値引きせずに都内で高級物件を在庫で持っている。ここも同じでしょう。
多分。

[469: 購入検討中さん]

>＞467
ってばか？
そんな値段で売ったら大赤字だろ。

[470: 購入検討中さん]

469に同感

[471: 物件比較中さん]

完成時にまで完売しているようなら、それはデベにとって値付けミスということだよ。
お隣のライオンズはB棟とC棟が予想に反して売れすぎたためD棟以降は値段を強気設定してきている。
467はもうちょっと社会の仕組を勉強してこようか。

[472: 匿名]

坪250万円以下はあり得ないでしょう。
埼玉県内で坪150万円の新築マンションなんてあるんですか？

[473: 匿名はん]

埼玉県内が東京都隣接の地域を指しているのかも知れませんが、
東京都に隣接していない市町村だと、たとえ駅徒歩5分いないでも坪150万円以下の新築マンションはごろごろしてますよ。
さいたま市でも岩槻区、北区、緑区、桜区などは坪150万円以下が目安ではないでしょうか。
ていうか、No.472は都心在住者さんですか？

[474: 匿名さん]

>>472
坪１５０どころか去年のグローリオの投げ売りで坪１００以下もあった。

[475: 匿名さん]

「投げ売り」だからね。