グランドミッドタワーズ大宮（旧名称：大宮ツインタワー）

[近所をよく知る人]

所在地 埼玉県さいたま市大宮区下町３丁目７番１（地番）
交通 JR京浜東北線「大宮」駅東口より徒歩7分
総戸数 941戸
竣工時期 平成22年11月予定
入居時期 平成23年3月予定

[103: 匿名さん]

買い換えを検討している者です。
大宮から10分圏内という点だけで言えは即買いなのですが、
あとは価格次第でしょうか。
公式サイトには、ほとんど細かい情報が載ってないんですね。
竣工もまだ先なので当然と言えば当然かもしれませんが・・・。
それにしても最近のタワーマンションは共用施設が
かなり充実しているようですね。
共用の中のグルーミングルームって何だろう？
パウダールームみたいなものなのかしらん？

[104: 購入検討中さん]

↑細かい情報は、そのうち出てきますよ。
グルーミングルームは、たぶん犬用の施設ですね。
外から帰って来たときに、犬を洗えたりする施設だと思います。

[105: 匿名さん]

３５００～４０００万円が相場だと思われ
大宮は供給＞需要（それもかなり）と思われ
コスモス持分の処理は終わったのかな？
いずれにせよ９００戸は無理ざんす

[106: 匿名さん]

そんなに安くは出ないでしょう。
狭い部屋ならあるかもしれないけど。

期待したい気持ちはわかるけど。

[107: 匿名さん]

それでも隣の大和ツインみたいな売れない価格設定はしてこないと思うけどな
イニシア自体、元々他デベみたいに吹っ掛けた値段設定するところじゃないし

まぁ大和が売れなかったのは賃貸見込んで低層階の質を悪く作ったのと
販売任された子会社の社員の質と態度が悪かったってのもあるだろうけどさ

[108: 匿名さん]

鹿島がかかわっているからには、もちろんハイブリッド免震だよね。

[109: 匿名さん]

大宮の相場なんて坪１８０万だよ

[110: 匿名さん]

坪２００万円はいくと思うけどな～

[111: 匿名さん]

180なら検討、200なら買わない
それで良いじゃない

[112: 匿名さん]

タワマンって結構居室が狭めなところが多いけどここはどうだろう。
早く間取りとか見てみたい。
妻はディスポーザーが標準装備かどうかも気になっている模様。
あと、数年は子供が走り回ったりするだろうから階下や隣の人に
迷惑にならないような構造じゃないとかなりつらそう。
詳細情報はいつ出てくるのかな。
とにかくどんな価格で出してくるか、まず気になってるのはそこ。
ウェリスレジデンスよりも若干ながら駅近で共用設備もいろいろ充実しているだけに
こっちの方がちょっと高くなったりするんだろうか。

[113: 購入検討中さん]

価格が早く知りたいですね。

ダイワを見送ってここに標準を合わせてきた人も少なからずいることでしょう。
私もその一人ですが。

[114: 匿名さん]

その大和からやたらと電話かかってくるんだが…

ディスポーザーとオール電化希望だけど
ここまで大きな規模になると難しいのかな

[115: ご近所さん]

情報は、ある程度正確な方が良いと思います。
特に東側10分圏内は、価格を下げなくても買う人が多い地域だと思います。

「All About」からの抜粋
さいたま市の大宮区では2007年の平均坪単価が222万円台で、2008年は216万円台と2.5％の低下でした。他のエリアでは大きくダウンしているところが多いですから、それに比べると比較的安定しているといえそうです。2009年に入ってからの1月～3月も221万円台を維持しています。

http://allabout.co.jp/gs/kkgmansionsaitama/closeup/CU20090511D/

[116: 匿名さん]

下にスーパーが入るという噂は本当ですか？

[117: 匿名さん]

>>115
つまりこれから大きく下げるんですね

[118: 匿名さん]

???
２００８年はリーマンショックの影響で地価が下がったが、大宮駅東口は他の地域に比べると下落率が低かった。
２００７年と２００９年の地価を比較しても大きく変動はない。

以上のような説明を踏まえて、なぜ、“つまりこれから大きく下げるんですね”という理解になるのですか？
上記の説明を聞いただけでは下がらないように感じてしまうんですが・・・。
上記の説明以外に、他に下がる理由があるという説明なら納得がいくんでけど。

是非、そのような見解になった理由を教えてください。

[119: 物件比較中さん]

>>117
118さんの言うようにどう読んでも大きく下げるとは読めないんですが、
どうしてそう思うんでしょう…？

[120: 匿名さん]

すぐにではないけど、近いうちに下がるって言いたいんですよね。

[121: いつか買いたいさん]

不動産不況＆リーマンショックで他地域が大きく下がったのにもかかわらず、
その時にさがらずに今後下がると考えている方の論拠が知りたいなぁ…

「他が下がったのに下がらないのはおかしい」っていうのは、あんまり説得力がないよ。
下がらないのは下がらないだけ需要があるってことだと、普通は考えるんだけど。

まあ、ここにしろ大京の物件にしろ、価格もそれなりだろうし、購入後のランニングコストも
それなりだろう。
多少の割安感があったとしても、その後の維持が出来なきゃしょうがない。

[122: 匿名さん]

理由：ここと似たコンセプトの大和のマンションが全然売れてないから（笑）
最近は昼夜問わず営業さんが電話掛けてきますよ～


別にいいじゃん。
下がると思ってる人がいるなら下がらないと思ってる人もいるだけの事でしょ。

[123: 匿名さん]

別にどんな考えでもいいとは思うけど、117の返しは頭が悪いのかと思った。
だって115の文章は大和のマンションが売れてないとか大和のマンションから電話がかかってくるとか、全く関係ない内容じゃん。
それに対して「つまりこれから・・・」って、はーっ？

[124: 匿名さん]

>不動産経済研究所が１４日発表した８月の首都圏のマンション発売戸数は、前年同月比６・２％減の１９１４戸だった。
>２０００戸を下回ったのは７か月ぶり。 新規着工の大幅減で在庫販売を優先しているためだ。
>
>発売戸数のうち実際に売れた割合を示す契約率は７月より６・０ポイント低い６９・３％となり
>好不調の目安とされる７０％を４か月ぶりに下回った。
>
>１戸あたりの平均価格は４３１４万円と前年同月比で１０・１％下落。
>１平方メートルあたりの平均単価も６１・１万円と９・６％下がった。

まだまだまだまだ下がりますよーｗ

[125: 匿名さん]

コスモスイニシアが手がけていた近所の新築マンション
(ヴィーガーデン　ザ・イニシアレジデンス)が春頃から
建設工事中断しているので、こちらは大丈夫なのかな？と
心配してます。

こちらの価格はどうなるんでしょう。
高くなるか安くなるか、早く知りたいですよね。
共用設備がかなり充実している上に周辺に必要な
施設が揃い、近場で全て用事が済ませられるので
平均よりも少々高くなってくるかもれしませんね。
何よりウェリスレジデンスが好評だから強気に出るかも？

[126: 物件比較中さん]

≫124

だからそれは首都圏全体としてみた場合でしょ？
この地域の話じゃないじゃん。117と同一？
自分の都合のいいように解釈する…幸せな人だね。

[127: 匿名さん]

http://chika.m47.jp/datak-7269.html

下町３丁目がなかったので、近くの仲町３丁目を載せてみました。
ここ数年は大差ないですが、確かに少子化ですから長ーい目で見れば下がるかも知れないですね。
全体の地価が下落傾向というのは、みなさん御承知の通りです。
http://www31.ocn.ne.jp/~reap/localken.html
http://allabout.co.jp/contents/sp_rosenka_c/buyhouseshuto/CU20070822A/...

しかし、ミクロな視点とマクロな視点の話を同次元で話すから話がややこしくなるんじゃないですかね。
横ばいと言ってる人も、下がると言ってる人も、どちらもあっている気がします。

[128: 匿名さん]

>>126
首都圏全体が下落傾向なのにここだけは例外？
それこそ理屈が通らないぞ？

そもそも>>124に何処の地域が云々なんて書いてないし
首都圏全体が下落傾向だっ手のは事実なんだから
過剰反応している方が不自然に見えるけど

>自分の都合のいいように解釈する…幸せな人だね。
この一文は本当に必要かね？
スレの雰囲気悪くしたいのかい？

[129: 匿名さん]

しばらく見ない間に確かに雰囲気が悪い。
まあでは話題を変えて。
予定通りの建築は進んでるんですかね？

[130: 購入検討中さん]

まあ、ギスギスした話題ではありますが、第３者・検討中の身としては非常に興味深い話題でした。勉強になりました。蒸し返して悪いんですが、もうちょっと勉強させてください。

ここも去年に比べれば下落率は低いですが、確かに下がっていますね。そりゃそうですよね、みんな納得でしょう。
で、今後どうなるか。

人口の減少に伴い、都心・駅近の住宅需要は横ばい、地方・郊外の住宅需要は減少しますよね。
この物件は、地方・駅近の物件ですよね。
将来転売時、どうですかね？まあ、下がるでしょうけど。
しかし、埼玉県内の他地域の物件と比較して、まだ下落率は低いと予想しますがどうでしょうか？

物件全容も明らかでない現時点で論じるには無理があるかも知れませんが。

都内駅近物件もいいかもしれないですけど、職場・実家がさいたまなので・・・。

[131: 匿名さん]

悪くないんじゃねーの。大宮駅近なら。

職場さいたまなら、大宮に買ったら？年取ると通勤遠いと疲れるよ。

将来の転売時の価格下落がどーしても気になるなら、都内の城北に買って電車通勤もいいかもね。湘南新宿ラインで30minくらいっしょ。高速無料化が現実になるなら（可能性薄だが）、東池袋・護国寺あたりから5号線で通ってもいいんじゃね。

まあ、価格がわからん事には検討できんけどね。

[132: 匿名さん]

話題はかわるが、ここの物件、スケールメリット生かして、駐車場自走式にして駐車場代設定休めに設定、他諸費用を周辺競合物件より低めに設定、すれば結構売れそうな感じしない？
この周辺の競合物件の駐車場代やランニングコストの高さが他のスレで話題になっているし。

もちろん、専有スペース、共用設備の質が高いのは絶対条件のはなしで。

大宮ファーストプレイスタワーやTHE OMIYA TOWERSよりも立地条件いいしさ。
（ファーストプレイスのほうがいいかもしれないが、立て方が窮屈すぎる。駐車場いれにくそうだし。）

イニシアも業績あげないといけない勝負どころだから、かなり気合入れてくるでしょう。

[133: 匿名さん]

休め→安め

失礼しました。

[134: 匿名さん]

>>132
管理費・修繕積立金などのランニングコストが安いという話は大変魅力的ですが
>共用設備の質が高いのは絶対条件のはなしで。
なかなかこの条件との両立は難しいでしょう・・・。
駐車場を安くするという案も、その分管理費を高くされてしまう気がします。

この周辺物件のランニングコストが高いというのであれば
設備の充実したこの物件のランニングコストはより高くなるかと思いますよ・・・。


ところで皆さん、この物件には
>店舗3戸。他に、託児施設1戸、フィットネスジム1戸、ゲストスイート4戸、ビューラウンジ2戸
>マルチルーム3戸、シアタールーム1戸、サウンドルーム1戸、グルーミングルーム1戸
これだけのそうそうたる共用施設が設けられる予定だそうですが
当然これらの施設を維持する分、管理費や修繕積立金が上乗せされます。

本当にこれらの設備が必要でしょうか？
私は共用施設を簡素化し、>>132さんのおっしゃるように
ランニングコスト安を実現した方が良い物件になると思うのですがいかがでしょうか？

[135: 匿名さん]

個人的にはシアタールーム、サウンドルーム、グルーミングルームがいらないと思います。
マルチルームってなに？

https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id09.html

[136: 匿名さん]

あれ？コピペできない？
＊＊＊＊にsumai-surfin.comっていれてください。

コピペしたらいけないのかな？

[137: 匿名さん]

やっぱりいけないみたいです。アドレスが＊＊＊＊に変換されてしまう。

住まいサーフィンの、相場価格のタブの所に、購入条件“共用施設に関するアンケート調査結果”が載っています。
参考になるなーと思ったんですが。

[138: 匿名さん]

店舗3戸、託児所施設はテナント代取れるから、購入者に転嫁されることはないんじゃないの？
甘いかな？

問題は、フィットネスジム1戸、ゲストスイート4戸、ビューラウンジ2戸、マルチルーム3戸、シアタールーム1戸、サウンドルーム1戸、グルーミングルーム1戸。

たしかに全世帯数に対して使用する世帯が少なそうな施設はなくしてもらって、その分管理費低く設定してもらったほうがいいね。駐車場は自走式のほうが、コスト安でしょう。自走式であるといいですね。

944戸に対して共用施設1+4+2+3+1+1+1＝13（1.38％）、大宮タワーズは238戸に対して共用施設7（2.9％）、ウェリスレジデンス279戸に対して1戸（0.3％）
総戸数に対する共用施設数としてはあってもおかしくない数字ですが、たしかにもう少し少なくてもいい気がします。

[139: 購入検討中さん]

＞134（この周辺物件のランニングコストが高いというのであれば
設備の充実したこの物件のランニングコストはより高くなるかと思いますよ・・・。）

→そうかな？944戸もあるんだから、１戸あたりで割ればそんなに高くはないんじゃないの？

いらない共用設備はもちろんいらないけどね。無駄に管理費は高くしたくない。

[140: 匿名さん]

>>135
>マルチルームってなに？
名前の通り多目的ルームでしょう、会議室のようなイメージ？
住民の集会などで使うのでしたら有ってもいいかと思います。
維持管理も安価で済みそうですし。

>>136
>店舗3戸、託児所施設はテナント代取れるから、購入者に転嫁されることはないんじゃないの？
そのテナントの経営が上手くいけばいいのですが…
今住んでいるところの向かいのマンションにもテナント用のスペースがいくつかあるのですが
この御時世のせいか、床屋と日焼けサロン以外すべてシャッターが下りています。
資産価値や見た目的にも酷い有様です。

店舗にしろ託児所にしろ、住人以外も使用できるのかどうかなどいろいろ問題点はありそうです。

でもこの物件の共用施設は、プールやバー、住民専用ベーカリーショップ（大宮タワーズにありますね）みたいな
あからさまに維持管理費が高かったり、採算取れないような見栄だけの設備がない点は良いのではないかと思います。


…それとも、フィットネスジムっていうのはプールとか有ったりするのでしょうか？
マシンがいくつか置いてあって「好きに使って下さい」的な設備であれば維持管理費も大したことないと思いますが…

[141: 購入検討中さん]

スーパーはいらないかなー、何気にスーパー入れば、集客力見込めると思うんだけどなー。

この周辺に世帯数多いマンション結構あるし、また今後も建つみたいだし。

ちょっとお高いスーパーは駅ナカやルミネにあるので、価格帯がリーズナブルで清潔感のあるスーパー希望。

[142: 匿名さん]

ここだけ見ていると、みなさん過剰な共用設備は必要ないと思っているように思うのですが
なぜデベロッパーはそれでも派手な共用設備を作りたがるのでしょうね。

いや、もちろんそれを目玉に集客を図りたいという意図は分かりますよ？
でも「豪奢な施設がある事こそがマンションのステータス」と、プチバブルに沸いていた頃ならともかく
今の購入者は本当に自分たちに必要な施設なのかどうか見る目も備わっていると思うのですが。

思うにデベロッパーは客のニーズを掴んでいないのではないでしょうか。
「デベロッパーは建てて売ってハイ終わり」でも
私たちはそこに住み続け、施設の維持管理費を払い続けるわけですから…

[143: 匿名さん]

>>141
ゴキちゃん大発生の予感、飲食関係やめて下さい
コンビニも勘弁してね、変なのが一晩中たむろしそう
ただでさえ南銀近くて治安悪そうなんだから

そもそも店舗って大きなものじゃないでしょう？

[144: 購入検討中さん]

あ、そうか。そういう問題点もあったのね。気づかなかった。

都内のタワマンで、1Fスーパーが入っているのはよく聞く話ですが、そういったマンションのゴキ対策って限界あるんですかね。やっぱりゴキ多量発生？？？だったらいらないね。・・・でもあったら便利だろうなー。

コンビニは確かにいらないね。若者たむろしそう。近くのセブンとかどうなんだろう・・・。

各階ごみステーションとかもゴキの発生原因になるんですかね？対策はどうしてるんだろう・・・。
ファーストプレイスタワーも大宮タワーズも、各階ごみステーションですよね。
このマンションが各階ごみステーションといってるわけではないですよ。
ゴキ対策として、原因になりそうな事項に対する対策ってどうしてるんだろうなと思って。

[145: 匿名さん]

ディスポーザー付きのマンションなら、自分が楽＋他の家の生ゴミも減るのでゴキ対策になりそう。
ゴミステーションの掃除を徹底してもらうのはもちろんだけど。

今のタワマンはディスポーザー付いてるところ多いから
ココも無理な経費削減とか狙わなければ標準装備されるんじゃない？

[146: 匿名さん]

たしかに、タワーの1Fにスーパーはよく聞く話だね。三井のタワーには、よくはいっていますよね。
芝浦アイランド：ピーコック、、武蔵小杉：デリド、高輪ザレジデンス；リンコス、五反田グランスカイ：デリド、品川ワールドシティタワーズ（住友）：マルエツ、etc

そういえば、そういったマンションのゴキ問題ってきかないねー。確かに飲食店はいってると発生しやすいって想像しやすいけどね。なんでだろう？
むしろ、あんまり安売りスーパーはいると、1Fに自転車立ち並び景観そこねるので、ある程度高級スーパーのほうがいいってことの方が話題になっているが・・・。

まあ、ここは大宮なので、あんまり高級スーパーはいっても・・・ねえ？
それだけの需要が見込めるとも思えない。となると、安売りスーパー→自転車立ち並ぶ→景観損ねる。
やっぱり入らない方がよい？

しかし、店舗棟は別棟じゃなかったっけ？飲食関係でもあんまり問題ないんじゃないの？
店舗等の広さはどれくらいなんだろう？専有面積次第で入るテナントの種類も限られてくるし気になるね。

[147: 匿名さん]

>そういえば、そういったマンションのゴキ問題ってきかないねー。
そりゃ「ウチのマンションゴキブリが出るのよ！」なんて嬉々として話す人はいないでしょう。

賃貸マンション経営している知人から聞いたんですが
「生活のだらしない人が入居してから突然ゴキブリが出るようになった、今までそんな事一切無かったのに」
とのことでした。

各階にごみステーションがあるようなマンションは
モラルの無い住人がいたり、管理会社が清掃を怠けたりすると危ないかもしれませんね

[149: 匿名さん]

うーん、なんていうかなー。
これでも気を使って書いてるんですけどね、まだまだ表現力が足りないですね。

マンションの検討版っていろいろあるじゃないですか。検討版って、マイナス要素の話や長期的な視野の話も含めて、いろいろ話題に上がりますよね。問題になるような事項なら、実際にいろいろな検討版で話題にあがってもいいんじゃないかなと思うんです。１Fスーパーのあるマンションの検討版でゴキ問題の話がでてきてるのって見たことないんですよね。だからふと疑問に思ったんですよ。

そりゃ、聞きたい事項にあてはまる各マンションの住人に、実際に話をきけるほど私も顔広くないですよ（笑）。
そうできれば一番いいですけどね。大宮タワーズくらいで、聞きたい事項にあてはまる他のマンションに知り合い居ませんし。

まあ、ここにはスーパー入らない可能性が高いとのことですので、あまりこだわらないようにします。

[150: 匿名さん]

>>149が何が不満なのかわからない

[151: 匿名さん]

１４８が削除されているから、文章のつながりがなくなったから？
１４９はおそらく１Fスーパーだとゴキ発生・・・そんな問題あるわけないでしょ、ってことを遠回しに言いたかったんじゃないの？

で、結局、１Fスーパーだとゴキブリが発生する？
三井とか、タワーで１Fスーパーのマンション作っているデベはそれを承知で作っている？？？

そんなことあるわけないでしょ。バカバカしい。
もしそうなら、デベがそんな後々問題になるようなマンション作らないでしょ。まして三井や住友とか大手デベが。
１Fスーパーだとゴキブリが多量発生するという情報の発信元を明確に示してほしいね。

単に店舗面積が狭いから、スーパーは入らない可能性が高いだけでしょ。
１４４も１４３の適当な書き込みに反応したら駄目よ。

[152: 匿名さん]

＜コスモスイニシアの状況＞
１１日、第三者割当増資と、大和ハウス工業との業務提携を発表。財務基盤強化と事業再生進展への期待から買いが向かった。第三者割当増資では、大和ハウスに優先株式を、ユニゾン・ファンドに劣後株式を発行する。調達資金は各１０億円の合計２０億円で、差し引き手取り概算額１９億９０００万円は、マンション建築費や販売経費支払いなどの運転資金に充てる。大和ハウスとの業務提携では、マンションの共同開発や資材の共同購入によるコスト削減などを予定している。

同社は現在、事業再生ＡＤＲ（用語解説）手続きを進めている。８月２８日には事業再生計画案を策定し、９月２８日の債権者会議での成立を目指している。１１日に発表した第三者割当増資や業務提携などは、事業再生計画案ですでに方向性が示されていたものが具体化した格好。事業再生計画案が成立することを前提としている。再生計画案では同時に、約４０の金融機関に対して債権放棄と債務の株式化（デット・エクイティ・スワップ）による総額６７５億円の金融支援を要請している。同社では、９月２８日の債権者会議に向けて金融機関との協議を続けている。

「事業再生ＡＤＲ」（用語解説）＝専門の知識や経験を持つ第三者が関係者を仲介する私的整理の一手法で、０８年１１月に経済産業省が導入。

ADRの手続き終了したようですね。