パークハウス浦和 ソレイユフォート

[ビギナーさん]

浦和駅徒歩16分、全邸南向き、18タイプ・60邸の物件はどうでしょう？

所在地　　埼玉県さいたま市浦和区本太３丁目224-2（地番）
交通　　　京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩16分
京浜東北・根岸線「北浦和」駅　徒歩13分
総戸数　　60戸
駐車場　　総戸数に対して42台（機械式）
間取り　　2LDK〜4LDK
専有面積　68.73m2〜103.74m2
完成日　　2009年9月中旬予定
販売予定　平成20年10月中旬予定

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：錢高組

[22: ご近所さん]

この辺り（浦和駅圏内全般ですがねー）2、3月は大手の分譲が賃貸で出るとﾈｯﾄ表示される前に消えます。
各不動産屋に希望者が待ってるから「現地見て、、」なんて間に図面だけで取られちゃう。
市上級職員や企業の借り上げ宿舎も多いから15/月以上普通に出すし3L70平米～とか瞬殺。
確かに環境は最高。本太学区もさすがに常盤・岸とは言わないけど次くらいでは？
市立行くなら徒歩5分だし。

[23: 物件比較中さん]

5月初めはMRで15/22の予約？契約？状況でしたがその後どうなんでしょ。
当時、メゾが３/６も既にでていてお金持ちはいいなーと思いました。
（我が家も無理すれば何とかですが夫婦2人になったら持て余しそうで。）
「浦和○○」と言いつつ実は南区物件だったり、中学で白幡に飛ばされる高額物件ならココを-
なんて思ったりします。
プランが多過ぎて希望の位置に希望じゃないプランだったりするのがな。

[24: 匿名さん]

メゾってなんすか

[25: 匿名さん]

メゾネットだよ。知らないの？

[26: 匿名さん]

ホームページの物件表示にかなり動きがありましたね。
浦和駅から距離はありますが、その分購入しやすい価格だから？
しかもパークハウス。

[29: 周辺住民さん]

この付近の賃貸に住み、現在購入を検討している者です。
当物件の敷地は、以前は雑木林でした。
敷地隣りには今でも緑地が残っていますよね。
物件周辺は庭の広い邸も点在し、緑が多く環境は良い印象を受けます。
ただ、その分浦和駅からはちょっと距離がありますかね。

[30: 購入検討中さん]

＞２９さん

この付近に住んでいらっしゃる方なら周辺環境の事も了承されていると思うのですが、
前に現在ある建物の事は気になりませんか？
どうしても気になってしまって購入を諦めたのですが、気にしすぎだったのでしょうか？
現地も何度か行きましたが、長い時間いた訳ではないので実際にどんな感じだったのか
想像できずに最悪な方に考えて断念しました。
実際は全く気にならないのでしょうか・・・

[31: 周辺住民さん]

29です。

当物件の南側には同じ苗字のお邸が3軒、それと｢さくら草｣という2階建ての施設があります。
3軒のお邸は苗字は同じでも別々の所有者でしょうから、土地をまとめて処分し大きなマンションが
建つ可能性は低いと思います。
また、｢さくら草｣は障がいをお持ちの方を一時的に預かる施設のようですが、いつも静かで周囲に影
響を与えるものでもないと思います。
30さんは周辺の建物が気になるとのことですが、私個人的には、駅近の雑多な住宅街に隣接するマン
ションより、緑が多く駅までもなんとか歩ける距離の当物件を評価したいです。

[32: 匿名さん]

裏のマンションは陽当たり悪くなってかわいそう。駅から遠くて陽当たり悪いのは最悪ダネ。このマンションは大丈夫？

[33: 購入検討中さん]

３０です。

２９さんありがとうございました。あの施設はさくら草というんですね。
実はこのマンションは１度契約までしました。で、重要事項説明の際にこの施設の事を
聞いて断念しました。
ちなみに将来的には土地をまとめて処分し大きいマンションを建てる可能性があるというのも
重要事項説明にありましたよ。

[34: 匿名さん]

29さんと同じパターンの近隣住民ですが、私は南側が気になり建蔽率や容積率、日影パターンから想定限界建築物を知人（デベ、1級）に計算してもらいました（やりすぎ、、、でも本太で財閥系なんてそう出ないから）。
あと、重要事項説明では1軒が（当該施設移転後に（ここは口頭））将来（未定）にその意向があるということだけですよね。当該施設がいつ移転するのかも不明（ずっと移転しないかも）じゃなかったですか？あとは心配無さそう1軒と、更に心配無さそう1軒です（これは私の全く個人的見解）。それに駅近の商業地と違って第2種中高層住居専用地域だから日影制限、容積率、建蔽率、斜線規制で当物件（というか敷地）は守られるよ。さらにマンション建てるなら条例で駐車場と駐輪場必要だし（普通北（or地下）にもって来るでしょ）。逆にそれで当物件は5階（5階バルコニー以上も微少セットバック）までしか建てられずメゾネット部分は北側セットバックなんじゃないの（私の個人的予想）？裏のマンションもこの規制で日照は得るはず。当物件は角地緩和と共用廊下の緩和（よくわからん）を得ているから、南の1軒の敷地だと当物件と同等の前提条件までに届くのかな（私には不明）？。
3軒個別、最悪3軒合同敷地に駐輪場、駐車場無しでのプラン想定（不可能。実際は駐輪場、駐車場をまず北に取るからさらに距離が開く。）でもまあ許容範囲（私と妻はね）。浦和は高さ制限無しばかりだから、1階2、3住戸とかのペンシルだと高くできるけど。
ココは子供にはとても良い環境。緑、静けさ、何より教育環境（本太小中、市立中高、浦高が近隣）と育児環境（幼、保、公園いくつか、市の乳幼児の遊ぶ？施設（以前はママズルームとかいった。今は忘れた。）、公民館も近隣（何か子供の催し物とかやる））と抜群だからそういう志向の御家族に良いんじゃない？間取りも専有面積も、DINKS等想定してなさそうだし。もし浦和北口できたら望外の幸運。

[35: 匿名さん]

浦和駅は北口できる可能性あるんですか！？できるんだったらかなり嬉しいんですが。誰に聞いたら分かるんでしょう？

[36: 匿名さん]

戸建エリアだし、駅から遠いと転売に苦労するね。

[37: 匿名さん]

北口、今のところできる可能性はありませんよ。
浦和市時代の昔から設置要望とそれらしい運動がしばしばありますけど。
人件費負担がネックのようです。

[38: 匿名さん]

32＝36さん？

浦和駅物件は駅に近い＝商業地だと、ドミノ化（既にドミノ？）で売却苦労するし値が下がるよ。地元の人は駅周辺の環境が分かっているから特に地元需要の面で苦戦する。ポイントは購入価格-売却価格でしょう。

[39: 物件比較中さん]

駅から距離があっても静かな場所を選ぶか、通勤等を考え利便性を優先するかということ
でしょうか。人それぞれですが、北浦和駅から約13分をどう思うか、さらに浦和駅も使える
と考えるか、約16分ではあまり意味がないと取るか。
周囲を歩いてみての感想は、遊具のある公園が以外と少ない、西側の雑木林が建物側に
張り出していて、部屋によっては夏場は涼を得られそう。西口と違って店が少ない面、
とにかく静か。周囲にお住まいの方は、食品等身近な買い物はビッグAでされることが
多いのでしょうか。ビッグAの質・量ってどうですか。
あとは、前のコメントにもありましたが、浦和駅北口改札を期待していたのに残念です。

[40: 匿名さん]

ビッグAは品揃えは普通の小さめのスーパー。価格は安過ぎ。冷蔵庫代わり。あ、あれ無い！という時とか。今日はビッグAでいいや、とか。横の肉屋はいつも混んでいます。
大丸利用もかなり頻度が多い（よく近所の知人達にも会います）。クイーンズ伊勢丹や北浦和途中の激安スーパー利用もあります。伊勢丹は食品面積が狭く贈答、弁当、惣菜、菓子とデパ地下そのものの利用が多いです。

公園は我が家は現状で充分ですよ。周囲もそうだと思いますが。滑り台複数、シーソー、ブランコ、砂場、鉄棒、あと色々、、の公園がメイン、それと滑り台にくっついた複雑な遊具の小さい公園（空いてる！）が至近です。御友達と遊ぶ時は前者、親子だけで遊びたい時は後者、他にも点在しており散歩途中で使用しています。寺社（遊具有るところも有ります）も点在しているし、幼稚園、保育園（の園庭）もあるし、、という感じです。

浦和駅、みなさん普通に日々の通勤に利用していますよ。もちろん徒歩で。本太の方々は北浦和には行かないのではないかな？

特に上層は選択肢が少なくなりつつあるようです。

[41: 物件比較中さん]

40さん　詳しく教えて頂きありがとうございます。小さい子供がいるので買い物や公園・学校の
ことが気になっていました。メインとなる公園は、野球場の裏側にある所ですね。
また、駅は浦和駅の利用が多いのですね。色々と参考になりました。
多少早足なら浦和駅まで16分はかからないとは思いますが、やはり駅からの距離と価格で悩むところです。
デベが大手ということで安心感がありますが、大手は値引きも難しそうですし。

[42: 購入検討中さん]

現在この物件を含め、浦和駅東口で購入を検討している者です。

この物件のホームページを見ますと、「成約キャンペーン」として50万円相当の
商品券や旅行券をプレゼントすると書いてあったのですが、他の会社の物件でも
こういったキャンペーンは行っているのでしょうか？
「地所さん、太っ腹！」って思ったのですが、もともと価格に転嫁されているの
ですかね？

[43: 匿名さん]

売れない物件は５００万～１０００万円値引きしています。５０万円で満足している場合か？

[44: 匿名さん]

三菱地所で、まだ入居開始まで半年以上。既に6割は成約済。
現段階では大幅な値引きは厳しいと考えます。

[45: 匿名さん]

ここは閑静な環境がいいですね。本太学区も○です。そのかわりに結構不便なんですが。
北浦和のイニシアが便利そうな場所だから比べてみようかな。

[46: 匿名さん]

もともと戸建中心の本太地区に三菱がマンションを建てるということで、
興味深く見ています。
この物件のＨＰを見ると、販売戸数はここしばらく９戸のままで、間取り
の変化も無いから売れ行きが落ちているんですかね～
周辺環境や学校などの公共施設は他の浦和物件には無い良さがあると思い
ますが、やはり駅から１０分を超える距離っていうのが悩ませるのですか
ね。

[47: 匿名さん]

上にも書いてありますが、浦和で環境と駅距離の両立は無理ですからね。

2月販売開始でしたっけ？
この8ヶ月で6割捌いたなら竣工までには片付くペース？ってことで地所なら余裕なんでしょう。

[48: 匿名さん]

これからの高齢化社会を考えると、駅から遠くて利便性の悪い物件の資産価値下落は目に見えています。
新聞チラシを見ても駅１０分以上の中古物件は相当下落していることがわかるはず。

反対にコスタタワーの様に利便性の高いレア物件は高値で流通していますね。

マンション購入で駅距離と資産価値は密接な関係があります。

[49: 匿名さん]

資産価値重視の人は浦和自体を選択しないんじゃない？？
しかもタワーなら修繕前に早く売り逃げないとさ。

[50: 匿名さん]

48さん（コスタの仲介さん？最近よくポスティングあるね）に説明して頂かなくても、
駅距離と資産価値について知らない人はいないと思いますが、
駅近でもなぁー、、、、目の前ふさがれちゃったら資産価値激減だよ。しかも高値で買うのに。

浦和駅周辺は広範囲に商業地なのが怖くって。
商業地は新住民も旧住民も自己責任だから。

ttp://lifeandhomesolution-blog.com/blog/2009/07/post_132.html
の問題は全国紙でも取り上げられたからねー。
お日様好きには怖いです。
何を重視するか人それぞれですね。

[51: 匿名さん]

こちらの物件も古い戸建が建て替えすれば目の前塞がれるよ。可能性かなり高いと思うよ。

[52: 匿名さん]

51さんは、各種制限について少し勉強するか、面倒なら前の方のレスを読んだ方がいいかな。

ま、他社のネガレスならそれも無駄かしらん。

[53: 匿名さん]

52さんは物理が苦手？

[54: 匿名さん]

現地に行ったら横の保存林からドングリがパラパラ落ちてきていました。
子供と拾っていたら、上の方からコンコン音が聞こえるので、もしやと思ったら
なんと”キツツキ”がいました！
浦和でもいるもんですね。

[55: 匿名さん]

昨年から値引きに前向きな地所ですが、ここもそろそろ手頃になってきてますか？

[56: 匿名さん]

もう少しで正面の覆いが取れそうですけど、
ゆっくり造っていてまだ竣工前ですからどうなんでしょう。
良い位置はもう選択肢が少ない感じですし。

[57: 匿名さん]

ようやく姿が見え始めましたね。真っ白のアウトフレームで上品。
雁行と上層の変化で立体感があります。
隣接の保存林や御屋敷の木々も良いです。
植栽などはまだまだこれからですね。

[58: 匿名さん]

前の土地にいずれﾏﾝｼｮﾝが建設されると地元の方から聞きました・・
その場合、低層階の日差しは確保されるのか不安で・・
そろそろ値引きしてもらえるんじゃないかと期待していましたが・・

駅から遠くて日照が悪いとなるとそれなりの値段じゃないと買えないなぁ・・とか考えたりして・・

[59: 匿名さん]

（本当の）地元ですが、、、

平屋定住化（昨年、蔵の修繕もしてたでしょ）と
お持ちの地所の関係上、世帯構成上まあ代変わりまでは大丈夫そう
って感じですが。

住居系地域だから日照は得られると思う。
この物件の真裏のマンションの1階も日照得てるよ。

[60: 匿名さん]

本体自体はとても上品で良い出来です。
駅から距離あるけどw　その分、子供の通園・通学距離が近い。
通勤時間か子供の通学か。

メゾネットや4LDK角の上階など5千万台後半の住戸から売れたのは子育て層に訴求力があったのでしょう？
三菱ブランドもあるだろうけど。
残りの低層をどうさばくか。

[61: 匿名さん]

ちょっと駅から離れていて、不便を感じる場所かもしれませんが、この当たりは浦和の当たりでも静かな場所でいいと思いますよ。北浦和駅の方が近いと、都心で乗り換えで浦和を使う人はちょっと不便かもしれませんが…

[62: 匿名]

完成済みでまだ空きがあるので値引きも期待しましたが、残り数わずかでも見に来る客は少なくないみたい。あまり下げる気はないみたいですね。

周辺環境は非常に良く、申し分ありませんが、やっぱり駅からの距離を考えちゃうと、飛び付きにくいかなぁ…

聞いてもいないのに、隣の地主がマンション建てる意向があることも教えてくれたし、営業の対応も信頼できるかな。

[63: 匿名]

隣接の保存緑地帯がいい感じなんですよねー。パークハウスでやはり建物は良いし緑地側の角部屋の緑一面の眺めは圧巻でした。昨日表示消えたから3階売れてしまったかな？
南東側の2階建ての施設がどいたら同じくらいの物が建つ可能性があるらしいです。住居地域だから日影制限適用され日照は確保されるでしょう。
本太学区に市立、浦高など教育環境や自然環境は稀有な物件ですから駅距離と悩みますね。

[64: 匿名さん]

ココ何気に戸境壁220mm以上って凄くないかな。ただのラーメン構造じゃなくて壁式構造も兼ねてるのか？低層だから？逆梁アウトフレーム含めリーマン前の設計ならではかな？？最近この辺では見ないよ。

[65: 匿名さん]

確かに、個々はちょっと気になる物件ですよ。値段的にも浦和の中の方では、安い方ですが、ちょっと駅から遠い都ころが気になるところです。

[66: 匿名さん]

私はそれほど悪い物件だとは思いませんけど、後は値段がネックになるように思います。三菱さんの建物波動なんでしょうか、具体的な情報があれば教えてほしいです。

[67: 匿名さん]

ちょっと浦和駅から歩く場所ですが、この辺はかなり静かなところですね。値段的にもまずまずではないでしょうか。

[68: 匿名さん]

横の保存林や周辺の御屋敷（板塀というか旧家というか）が浦和区の御散歩MAPみたいなものにも載っています。
保存林や御屋敷の木は本当に大きく立派ですね。

[69: 匿名]

三菱地所のパークハウス基準とあの高コスト躯体、で準スーパーゼネコン施工。
他の中小デベや地場ゼネコン施工に較べたらコストかかってるはず。
土地面積も大きいから地所は取り分あまり無いんじゃないかな。部屋によりやや下げてきてるし充分安いと思います。

[70: 匿名さん]

私の知り合いにも三菱系の建築で働いている人がいましたが、けっこうしっかりしたものを作っているといっていました。ゼネコン使用というのは賛成ですね。

[71: 匿名さん]

銭高が準スーパーゼネコンと呼べるかどうかは若干疑問だが。。