パークハウス浦和 ソレイユフォート

[ビギナーさん]

浦和駅徒歩16分、全邸南向き、18タイプ・60邸の物件はどうでしょう？

所在地　　埼玉県さいたま市浦和区本太３丁目224-2（地番）
交通　　　京浜東北・根岸線「浦和」駅　徒歩16分
京浜東北・根岸線「北浦和」駅　徒歩13分
総戸数　　60戸
駐車場　　総戸数に対して42台（機械式）
間取り　　2LDK〜4LDK
専有面積　68.73m2〜103.74m2
完成日　　2009年9月中旬予定
販売予定　平成20年10月中旬予定

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：錢高組

[2: 匿名さん]

マンション価格の高い浦和で３物件同時リリースとは。

三菱さんのお手並み拝見ですな。

[3: 買いたいけど買えない人]

“三菱地所　大戸4丁目計画”というスレッドがすでに存在してますので、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27137/
そちらもご参照下さい。

[4: 買いたいけど買えない人]

02の投稿者です。内容は“北浦和公園パークハウス・スタイリッシュエアー”
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26785/
についてのものでした。大変失礼しました。

[5: 匿名さん]

ここ、低層でいい感じですよね。
きっと高いんだろうな〜。
うちはたぶん、予算オーバーだろうな〜と、指をくわえてますが…(^^;)

最近お知らせメール＆資料が届きました。

ご参考までに…

***************************************************************

　『パークハウス浦和ソレイユフォート』では来春のモデルルーム
　　　オープンに先駆けて、事前にお問合せをいただいております
　　　お客様限定で、《完全予約制》の「プロジェクト説明会」を
　　　　　　　　　開催する運びとなりました。

　　　 当日は、物件コンセプト・カラーセレクトのご説明や
　　　　間取り・予定価格等をご案内させていただきます。
　　モデルルーム公開は少し先になりますが、いち早くご検討が
　　　可能となる機会でございますので、何卒、ご参加を賜り
　　　　　　　　ますようお願い申し上げます。　　

　　　
　　開催日 平成20年12月7日（日）
　　時　間 10：00〜　・　12：30〜　・　15：00〜
　　開催場所 浦和ワシントンホテル

[6: 匿名さん]

最近、間取り図とか、モデルルームの案内とかが届きました。
3ＬＤＫで80㎡超の間取りで、なかなかいいと思いました。
駅から遠いのがちょっと難点ですが…。
実際お値段はどのくらいなのでしょうか？

[7: 匿名さん]

現地はとても閑静な住宅地ですが、北浦和駅から歩くと１５分ぐらいかかりました。
それでも浦和だと８０㎡台は４５００〜５０００万円はするでしょうね。

[8: 物件比較中さん]

モデルルームが公開とのことですが、都合悪く行けません！
どなたか行かれた方、感想等お聞かせ願えませんか？
特に、価格が、気になります・・・・

[9: 匿名さん]

私も、まだモデルルームに行ったりはしていないのですが、
メールで案内が来ました。
もっと高いかな？と思っていたので、ちょっと安心（？）
駅から遠いのでこの値段設定なのか、昨今の不況で下げたのか…

参考までに…

２月２１日（土）・２２日（日）
【　 第１期正式価格発表会　】

販売戸数：20戸 3LDK＋WIC（68.73平米）〜4LDK+WIC（103.74平米）

3LDK+WIC 77.58平米（J1タイプ・1階）　　　　　 3,970万円　　　　　　
3LDK+2WIC 72.27平米（Cタイプ・3階） 　　　 4,210万円
3LDK+WIC 97.43平米（Bmタイプ・メゾネットタイプ5階） 5,680万円
4LDK+WIC 88.31平米 (Mタイプ・4階)　　 5,490万円 他　

３月７日（土）１０：００〜１６：００　
【　 第一期登録受付！　】

[10: 匿名さん]

仕様は他のパークハウスと比べて、どうなんでしょうか？
浦和パークハウスは、一応デザイナーズとうたってますが。
駅からの距離を取るか、環境を取るか…。

[11: 匿名さん]

本当に浦和のあたりで駅距離と環境と価格の全てを満たしてくれるマンションってなかなか無いですね。
環境面を重視するとどうしても駅から遠くなってしまいますし、そうすると将来の転勤や住み替えの時に不利だし。

手の届きそうな価格なので気にはなるんですけど、永住覚悟となると重たくなります。

[12: 匿名さん]

うちは子どもがいて、市立浦和の中高一貫校の受験をさせたいので、
ここを考えています。
もちろん、受かる確率が非常に低いのは分かっていますが…。

都合がつけばモデルルームに行ってみたいですね。
まだＭＲができていない時期に、建築現地には見に行っているんですが…。
駅からだいぶありますよね。
会社への通勤は不便なんですけど、今回価格を見て、かなり迷っています。

[13: 物件比較中さん]

＞11さんの言う通りに浦和周辺区域では、ピッタリくる物件はないですよね？

我が家も悩んでいます。

完成予定が3月で、入居時期が4月下旬　→新学年の最初から他のお子様と一緒にスタートできない。1ヶ月遅れになってしまう点が懸念しています。

また徒歩15分程度を毎日の駅までの徒歩となると、やはり大変かな？

その辺りでみなさまの意見を頂戴したく。

[14: 購入検討中さん]

確かに駅まで遠いですね。徒歩圏だと北浦和、浦和へ行くには自転車又はバス？都心に通勤する人にとっては悩みますね。

あと、学区の本太小学校、中学校って評判はどうなのでしょうか？どなたか教えていただきたく思います。特に小学校は6年間と長いですし、気になりますね。

[15: 購入経験者さん]

駅から遠いマンションって将来売るとき大変なんですよね・・・
私も５年前に大宮駅から徒歩１６分のマンションを購入しましたが
今年の夏に転勤が決まり今売却を考え大手仲介業者に相談中です。
何社か相談しましたが、みんな口を揃えて駅から遠い分譲マンションは
売却する際、価格が暴落すると言われました・・・
何件か事例も見せてもらいましたが確かに涙が出る価格になっていました。
今マンションを購入する方　確かに今は価格も下がってきており買い時だと
思いますが、将来的に売却を考えてるならちょっと検討したほうがいいかも。。。

[16: 購入検討中さん]

今週が登録抽選会のようですね。
うちは早めに希望の間取りで申し込むかかなり悩みましたが、今は様子を伺う事に決めました。

その理由として、南側の地主さんの土地が物件より土が高い事。
一階は専用庭があるが半地下・・２階以上はバルコニーが狭すぎ・・
駅から中途半端に遠い距離・・
まだ迷っていますが、決め手に欠けるんですよね・・

[17: 匿名さん]

以下、にわか素人浅学者の考えです。伝聞も含むので詳細は御自分で確認してください。

本太小は100年超の歴史を持つ伝統校です。
本太中は60年超？の歴史です。
本太幼稚園は、あえて徒歩通園のみの幼稚園です。（2年前は入園申し込み徹夜並びが出ました）
小学校受験とかならバスで東浦和の方面に行けばよろしいかと。埼大幼稚園も通えます。

大昔からの同じ苗字の地主一族の方々が多く他にも大きな邸宅が多いです（本当に羨ましい）。
で、なかなか良好な物件が出ません。
保存林は真横の他にいくつか点在しています。BMW？が停まっている写真の場所は小さな御堂があります。
春は緑のトンネルがそのままピンクのトンネルになり綺麗です。1週間後にはピンクの路面になり見事です。
落ち葉などもどなたかが（地主さん？）集めてくださっています。

幼、小、中、そして市立中高or浦高まで全て近隣徒歩圏です。最近の物騒な世情を考えると貴重です。
常盤に住んでいたこともありますが教育熱と内申の取り難さを考えると、、人によりますね
（常盤中、浦高、東大は埼玉の本道ですからそれはカッコイイです）。
また、常盤の商業地域のドミノマンションは私は、、、です（人により優先順位は異なりますからね）。
東口も再開発+JR停車増、延伸で駅近商業地域はドミノの危険ありと心配します（素人の個人的な予想です）。
JR沿いの坂を北に下りきった辺りまで商業地域ですよ。既に密集しているところもありますね。
ここは第2種中高層地域なので日影制限が適用されそこはある程度有利です。

浦和駅まで他の経路を知れば青壮年なら16分はかからないのでは？（サッサと11～12分？）
北浦和にはQ伊勢丹に行く事がほとんどです（伊勢丹浦和店や大丸に無い酒の銘柄があったりする）。
北浦和は駅としては使いません。
南の地主さん方は苗字は同一ですが別個の世帯で占有区域は複数に分かれています。
また同敷地ブロックの道1本南は463沿いの準住居地域で、商業地域とは比べるべくもなく良好ですが
中規模の商業施設ができる可能性もあるので（できてもレンタカーやBigAみたいな低層ストアかな？）、
逆に南に緩衝帯という考えも出来ます（苦しい？）。
JR寄りだと電車走行音がどうかな？とか、第1種住居地域だからホテルも建つ可能性が、とか考えますが、
当該地は静かで、窓を開けてもTVのボリュームは上げないでよさそうです。
青田買いなので階数により間取りの変更やオプション等、セミオーダーもまだできるのでは？

＊地所さんの回し者ではありません。しょせんネットなので事実は御自分で御確認を！

[18: 匿名さん]

う～ん、本太のあのあたりだと戸建がメインだからなぁ。小学校も西口の学校にくらべて転校生はかなり少ないですよ。
基本的にマンション需要が旺盛とは言い難い立地なのかな。

[19: 匿名さん]

当地のマンション需要は結構ありますよ。駅近よりも環境重視派の方々が。
ただ、おっしゃるように戸建てが多くみなさん定住なので、なかなか良い物件（土地）が出ません。
小規模物件や非大手物件はたまに出ますが。大手のそれなりの物件は中古も出る気配ありませんね。

ここも何気に第2期の当初の4邸は既にネット表示から消え、違う2邸の表示になりましたね。
間取りパターンが多いので人気の間取りや上層は意外に出ているのかも。

[20: 匿名さん]

No.19ですが私の（他物件との）勘違い、、、。
申し訳ありません。ネットの表示はまだ変わっていませんね（5/20付）。

[21: 匿名さん]

本太小中　　ttp://www.inter-edu.com/forum/read.php?1104,1111172,page=2　
の1125893　あたり参考になりますか？
本太小はモデル校でもあるようです。
まあ、実際みんな礼儀正しい良い子（良い家庭）が多いですし何の心配もありません。
そこそこの私立よりは本太小中の方に1票です。

[22: ご近所さん]

この辺り（浦和駅圏内全般ですがねー）2、3月は大手の分譲が賃貸で出るとﾈｯﾄ表示される前に消えます。
各不動産屋に希望者が待ってるから「現地見て、、」なんて間に図面だけで取られちゃう。
市上級職員や企業の借り上げ宿舎も多いから15/月以上普通に出すし3L70平米～とか瞬殺。
確かに環境は最高。本太学区もさすがに常盤・岸とは言わないけど次くらいでは？
市立行くなら徒歩5分だし。

[23: 物件比較中さん]

5月初めはMRで15/22の予約？契約？状況でしたがその後どうなんでしょ。
当時、メゾが３/６も既にでていてお金持ちはいいなーと思いました。
（我が家も無理すれば何とかですが夫婦2人になったら持て余しそうで。）
「浦和○○」と言いつつ実は南区物件だったり、中学で白幡に飛ばされる高額物件ならココを-
なんて思ったりします。
プランが多過ぎて希望の位置に希望じゃないプランだったりするのがな。

[24: 匿名さん]

メゾってなんすか

[25: 匿名さん]

メゾネットだよ。知らないの？

[26: 匿名さん]

ホームページの物件表示にかなり動きがありましたね。
浦和駅から距離はありますが、その分購入しやすい価格だから？
しかもパークハウス。

[29: 周辺住民さん]

この付近の賃貸に住み、現在購入を検討している者です。
当物件の敷地は、以前は雑木林でした。
敷地隣りには今でも緑地が残っていますよね。
物件周辺は庭の広い邸も点在し、緑が多く環境は良い印象を受けます。
ただ、その分浦和駅からはちょっと距離がありますかね。

[30: 購入検討中さん]

＞２９さん

この付近に住んでいらっしゃる方なら周辺環境の事も了承されていると思うのですが、
前に現在ある建物の事は気になりませんか？
どうしても気になってしまって購入を諦めたのですが、気にしすぎだったのでしょうか？
現地も何度か行きましたが、長い時間いた訳ではないので実際にどんな感じだったのか
想像できずに最悪な方に考えて断念しました。
実際は全く気にならないのでしょうか・・・

[31: 周辺住民さん]

29です。

当物件の南側には同じ苗字のお邸が3軒、それと｢さくら草｣という2階建ての施設があります。
3軒のお邸は苗字は同じでも別々の所有者でしょうから、土地をまとめて処分し大きなマンションが
建つ可能性は低いと思います。
また、｢さくら草｣は障がいをお持ちの方を一時的に預かる施設のようですが、いつも静かで周囲に影
響を与えるものでもないと思います。
30さんは周辺の建物が気になるとのことですが、私個人的には、駅近の雑多な住宅街に隣接するマン
ションより、緑が多く駅までもなんとか歩ける距離の当物件を評価したいです。

[32: 匿名さん]

裏のマンションは陽当たり悪くなってかわいそう。駅から遠くて陽当たり悪いのは最悪ダネ。このマンションは大丈夫？

[33: 購入検討中さん]

３０です。

２９さんありがとうございました。あの施設はさくら草というんですね。
実はこのマンションは１度契約までしました。で、重要事項説明の際にこの施設の事を
聞いて断念しました。
ちなみに将来的には土地をまとめて処分し大きいマンションを建てる可能性があるというのも
重要事項説明にありましたよ。

[34: 匿名さん]

29さんと同じパターンの近隣住民ですが、私は南側が気になり建蔽率や容積率、日影パターンから想定限界建築物を知人（デベ、1級）に計算してもらいました（やりすぎ、、、でも本太で財閥系なんてそう出ないから）。
あと、重要事項説明では1軒が（当該施設移転後に（ここは口頭））将来（未定）にその意向があるということだけですよね。当該施設がいつ移転するのかも不明（ずっと移転しないかも）じゃなかったですか？あとは心配無さそう1軒と、更に心配無さそう1軒です（これは私の全く個人的見解）。それに駅近の商業地と違って第2種中高層住居専用地域だから日影制限、容積率、建蔽率、斜線規制で当物件（というか敷地）は守られるよ。さらにマンション建てるなら条例で駐車場と駐輪場必要だし（普通北（or地下）にもって来るでしょ）。逆にそれで当物件は5階（5階バルコニー以上も微少セットバック）までしか建てられずメゾネット部分は北側セットバックなんじゃないの（私の個人的予想）？裏のマンションもこの規制で日照は得るはず。当物件は角地緩和と共用廊下の緩和（よくわからん）を得ているから、南の1軒の敷地だと当物件と同等の前提条件までに届くのかな（私には不明）？。
3軒個別、最悪3軒合同敷地に駐輪場、駐車場無しでのプラン想定（不可能。実際は駐輪場、駐車場をまず北に取るからさらに距離が開く。）でもまあ許容範囲（私と妻はね）。浦和は高さ制限無しばかりだから、1階2、3住戸とかのペンシルだと高くできるけど。
ココは子供にはとても良い環境。緑、静けさ、何より教育環境（本太小中、市立中高、浦高が近隣）と育児環境（幼、保、公園いくつか、市の乳幼児の遊ぶ？施設（以前はママズルームとかいった。今は忘れた。）、公民館も近隣（何か子供の催し物とかやる））と抜群だからそういう志向の御家族に良いんじゃない？間取りも専有面積も、DINKS等想定してなさそうだし。もし浦和北口できたら望外の幸運。

[35: 匿名さん]

浦和駅は北口できる可能性あるんですか！？できるんだったらかなり嬉しいんですが。誰に聞いたら分かるんでしょう？

[36: 匿名さん]

戸建エリアだし、駅から遠いと転売に苦労するね。

[37: 匿名さん]

北口、今のところできる可能性はありませんよ。
浦和市時代の昔から設置要望とそれらしい運動がしばしばありますけど。
人件費負担がネックのようです。

[38: 匿名さん]

32＝36さん？

浦和駅物件は駅に近い＝商業地だと、ドミノ化（既にドミノ？）で売却苦労するし値が下がるよ。地元の人は駅周辺の環境が分かっているから特に地元需要の面で苦戦する。ポイントは購入価格-売却価格でしょう。

[39: 物件比較中さん]

駅から距離があっても静かな場所を選ぶか、通勤等を考え利便性を優先するかということ
でしょうか。人それぞれですが、北浦和駅から約13分をどう思うか、さらに浦和駅も使える
と考えるか、約16分ではあまり意味がないと取るか。
周囲を歩いてみての感想は、遊具のある公園が以外と少ない、西側の雑木林が建物側に
張り出していて、部屋によっては夏場は涼を得られそう。西口と違って店が少ない面、
とにかく静か。周囲にお住まいの方は、食品等身近な買い物はビッグAでされることが
多いのでしょうか。ビッグAの質・量ってどうですか。
あとは、前のコメントにもありましたが、浦和駅北口改札を期待していたのに残念です。

[40: 匿名さん]

ビッグAは品揃えは普通の小さめのスーパー。価格は安過ぎ。冷蔵庫代わり。あ、あれ無い！という時とか。今日はビッグAでいいや、とか。横の肉屋はいつも混んでいます。
大丸利用もかなり頻度が多い（よく近所の知人達にも会います）。クイーンズ伊勢丹や北浦和途中の激安スーパー利用もあります。伊勢丹は食品面積が狭く贈答、弁当、惣菜、菓子とデパ地下そのものの利用が多いです。

公園は我が家は現状で充分ですよ。周囲もそうだと思いますが。滑り台複数、シーソー、ブランコ、砂場、鉄棒、あと色々、、の公園がメイン、それと滑り台にくっついた複雑な遊具の小さい公園（空いてる！）が至近です。御友達と遊ぶ時は前者、親子だけで遊びたい時は後者、他にも点在しており散歩途中で使用しています。寺社（遊具有るところも有ります）も点在しているし、幼稚園、保育園（の園庭）もあるし、、という感じです。

浦和駅、みなさん普通に日々の通勤に利用していますよ。もちろん徒歩で。本太の方々は北浦和には行かないのではないかな？

特に上層は選択肢が少なくなりつつあるようです。

[41: 物件比較中さん]

40さん　詳しく教えて頂きありがとうございます。小さい子供がいるので買い物や公園・学校の
ことが気になっていました。メインとなる公園は、野球場の裏側にある所ですね。
また、駅は浦和駅の利用が多いのですね。色々と参考になりました。
多少早足なら浦和駅まで16分はかからないとは思いますが、やはり駅からの距離と価格で悩むところです。
デベが大手ということで安心感がありますが、大手は値引きも難しそうですし。

[42: 購入検討中さん]

現在この物件を含め、浦和駅東口で購入を検討している者です。

この物件のホームページを見ますと、「成約キャンペーン」として50万円相当の
商品券や旅行券をプレゼントすると書いてあったのですが、他の会社の物件でも
こういったキャンペーンは行っているのでしょうか？
「地所さん、太っ腹！」って思ったのですが、もともと価格に転嫁されているの
ですかね？

[43: 匿名さん]

売れない物件は５００万～１０００万円値引きしています。５０万円で満足している場合か？

[44: 匿名さん]

三菱地所で、まだ入居開始まで半年以上。既に6割は成約済。
現段階では大幅な値引きは厳しいと考えます。

[45: 匿名さん]

ここは閑静な環境がいいですね。本太学区も○です。そのかわりに結構不便なんですが。
北浦和のイニシアが便利そうな場所だから比べてみようかな。

[46: 匿名さん]

もともと戸建中心の本太地区に三菱がマンションを建てるということで、
興味深く見ています。
この物件のＨＰを見ると、販売戸数はここしばらく９戸のままで、間取り
の変化も無いから売れ行きが落ちているんですかね～
周辺環境や学校などの公共施設は他の浦和物件には無い良さがあると思い
ますが、やはり駅から１０分を超える距離っていうのが悩ませるのですか
ね。

[47: 匿名さん]

上にも書いてありますが、浦和で環境と駅距離の両立は無理ですからね。

2月販売開始でしたっけ？
この8ヶ月で6割捌いたなら竣工までには片付くペース？ってことで地所なら余裕なんでしょう。

[48: 匿名さん]

これからの高齢化社会を考えると、駅から遠くて利便性の悪い物件の資産価値下落は目に見えています。
新聞チラシを見ても駅１０分以上の中古物件は相当下落していることがわかるはず。

反対にコスタタワーの様に利便性の高いレア物件は高値で流通していますね。

マンション購入で駅距離と資産価値は密接な関係があります。

[49: 匿名さん]

資産価値重視の人は浦和自体を選択しないんじゃない？？
しかもタワーなら修繕前に早く売り逃げないとさ。

[50: 匿名さん]

48さん（コスタの仲介さん？最近よくポスティングあるね）に説明して頂かなくても、
駅距離と資産価値について知らない人はいないと思いますが、
駅近でもなぁー、、、、目の前ふさがれちゃったら資産価値激減だよ。しかも高値で買うのに。

浦和駅周辺は広範囲に商業地なのが怖くって。
商業地は新住民も旧住民も自己責任だから。

ttp://lifeandhomesolution-blog.com/blog/2009/07/post_132.html
の問題は全国紙でも取り上げられたからねー。
お日様好きには怖いです。
何を重視するか人それぞれですね。