イニシア川口元郷

[匿名さん]

川口元郷 徒歩12分

色々と情報交換をしましょう♪

管理会社：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア
設計会社：協和総業
施工会社：川口土木建築工業

所在地：
埼玉県川口市朝日1-1191-1他1筆、埼玉県川口市朝日1-6-6(住居表示)(地番)
交通：
JR京浜東北線「川口」駅東口 「国際興業」バス川01系統「市役所・二軒在家経由、朝日三丁目」行約10分、「樋の爪」バス停下車徒歩2分
埼玉高速鉄道線「川口元郷」駅(出口2) 徒歩12分
JR埼京線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線「赤羽」駅 「国際興業」バス赤20・赤21・赤21-2系統「鳩ヶ谷市役所経由鳩ヶ谷公団住宅・川口市立医療センター」行約10分、「樋の爪」バス停下車徒歩2分
埼玉高速鉄道線「南鳩ヶ谷」駅(出口2) 徒歩13分

[2: 匿名さん]

内燃機の社宅跡でしょ？
SRができてからバスの本数がかなり減ったから、駅へのアクセスは悪いんじゃないかと。
イニシアのマンションは好きだけど、ちょっと最寄り駅から遠いかなぁ・・・？

[3: マンコミュファンさん]

なんといっても土地が借り物ですからね・・・
４〜５年前の新築分譲価格の坪１２０万台〜１５０万台を下回らないことには話にならないでしょう。

コスモスイニシアの若い衆は２００万円台なんで夢見てるようだが

無理だよ

川口元郷だよ。

つい数年前に駅歩１分の超高層の７０㎡タイプを２３００万円台で売ってたエリアだよ。

数十年後には地主に戻す定期借地なんだからよ〜く値段を考えてね。

[4: 周辺住民さん]

修繕積み立てではなく
解体準備金の積み立てって・・・

50年後に建物ごと地主に引き渡して賃貸に転用ってパターンじゃないと
日本の購買層にはなじまないでしょ。

よほどの目を見張る価格でないと。

だって築３０年を越したあたりから何処か不具合や劣化が生じても
後、十数年後にはどうせ壊すんだから・・・って放置するのは目に見えてる。

最後の５〜１０年なんて悲惨だろうね。
あ〜給湯器が壊れた、ユニットバスが壊れた、キッチンが、水漏れが・・・

でも直してもすぐ壊すんだよね。もういいや！！って使い捨て？

区分所有者が大半で住んでいるのも最初の１０数年だけでしょう。

つまり築１０年落ちの同程度の賃貸マンションの家賃相場を見て

家賃収入（所得税引き後）＞借り入れ返済額＋固定資産税＋管理費＋積立金＋α（利益）

が当然成り立っていることが大前提。

ちなみに今出ている情報だと
埼玉高速鉄道 川口元郷 8万円/管理費等：2000円 3DK50㎡
礼金：1ヶ月敷金：1ヶ月 保証金：なし
敷引：- 1994年01月築

ファミリ-タイプでもまあよくて１０〜１２万（３０年平均）

つまり２５００万（７０㎡・１１８万／坪）だとしても３０年ロ−ンで返済が１３０万/年

月１０万８千円がロ−ンで出て行く。それに固定資産税・管理費・積立金をあわせると

まったく収入にはならないどころか持ち出しが発生します。ダメです。


結論　賃貸よりは所有権と思っている人も現金一括で買える人以外はそのまま賃貸の方が
　　　生涯で住宅に費やす金は少なくてすみます。（資産も残らないしね）

[5: 周辺住民さん]

埼玉高速鉄道 川口元郷 徒歩10分 14.5万円/
管理費等：10000円 3LDK
71.9㎡ 礼金：1ヶ月
敷金：2ヶ月 保証金：なし
敷引：- 1994年04月築

という物件もでてます。７０㎡タイプは１４〜１５万（３０年平均）で貸せそうですね。
最近は入退出時に敷金から直せないので維持費を差し引いてギリギリ、プラスマイナス０
ってところですね。
ただ、苦しいのは８０㎡・９０㎡になっても床面積に比例して賃料があがっていかない事。

[6: 周辺住民さん]

ホームページ
http://www.moto5.jp/top.html

ちかくのいなげやは撤退してます。
やまとの湯になります。
今温泉のボーリングやぐらが立ってます。

[7: 周辺住民さん]

５月下旬販売概要説明の予定が６月初旬にずらしましたね。

多分収支計画で大幅な下方修正をせまられているのでしょう。

建築費は週単位で上がる一方で販売価格も下落の一途。

仕様が落ちてチープにならなければいいですが・・・

[8: マンコミュファンさん]

土地を仕込んでいるわけではないので最悪地主との契約解除もありうる？

たとえば１８０万／坪平均で考えていたものが実際１２０万平均となると

戸当たり１２００〜１３００万の利益の減。

全戸数だと数億にもなる場合も。

仕込んだ土地を損切りでも手放すデベが急増している中で土地が借り物

だったというのは逆にラッキー？

と勝手な想像をしてみる。

[9: 周辺住民さん]

もうキャンセルできないでしょ。

全期間分の地代総額を地主が一括して前受けし、かつ地主だけは税金を各年度単位で申告できる

いわゆる地主の地主による地主のため「新・定期借地権」。

入居者側からすれば５０年の賃料を一括で払い、かつローンを組めば本来払い込む総額に

金利が上乗せされてしまうという「新・賃貸マンション」

まったく購入者側を向いていない制度ですね。

[10: 匿名さん]

客観的な定借マンションの解説を見つけました。↓
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/plan20040430b1000a4.html
２００年住宅が昨今提唱されていますが５０年がマンション寿命という大前提が崩れた今
５０年後にぶち壊すというのは地球にやさしいエコとは到底いえないのでこの制度は
今後の主流とならないのは間違いないでしょう。

現在、元郷駅から１２分と少し遠いこのエリアは一般分譲でも１６５〜１８０万／坪
だと思いますので、その６０％とすると９９〜１０８万／坪程度となるのでしょうか？

６／７〜購入見込み客の意見集めをスタートしたようですが行かれた方どうでしたか？

[11: 10]

訂正

６０％程度の価格というのは地代を毎年払う場合のようでした。
一括して借り入れを起こして地代先払いとなると・・・

[12: マンコミュファンさん]

出ましたね。価格
１２８万〜１６４万／坪
事業継続の為の最低ラインとして相当苦労した値段設定であることは想像つきますが
つい数年前の定借でない駅にもっと近い分譲マンションがこれを下回ってましたから
川口市民はちょっと喰いつかないのでは？ていうかデベは川口市民眼中になし・・

[13: 匿名さん]

売れてますか？

[14: 匿名さん]

７０年定借のシティタワー品川が
『品川』という立地であの価格を出してしまった以上
定借マンション相場は一気に総崩れでないでしょうか。

[15: 匿名さん]

シティタワー品川のように解体しないで継続使用というオプションは
あるのでしょうか？

[16: 匿名さん]

１００万円分のオプションはつけているようですが
地主はシティタワー品川のように都とか市ではないので
きっちり解体して明け渡す必要がありそうです。
３０で購入して８０まで生きてしまった日にはいきなり
無一文で年金ぐらしの安アパ−ト暮らしか〜

飛散

[17: 匿名さん]

安いな〜と思ったら「定期借地権」ですか。
それなら納得の価格ですが、この経済が不安定な状態の今では売れないでしょうねぇ。
定期借地権なら賃貸のほうがマシ。

[18: 匿名さん]

>>16・17さん同感
しかもほとんど真西の間取りに駅から遠く、おまけに荒川ハザードマップ５Ｍ浸水エリア

[19: 購入検討中さん]

売っておいて、最後に返せだと？　しかも解体費用も払えだって？
ここほど地主のエゴ勝手が感じる物件は見たこと無い

[20: 物件比較中さん]

定期借地権は悪くはないけど５０年はやはり短いなあ。
７０年くらいにしてくれないかな。

[21: 匿名さん]

定期借地＝安い

つまり２０代後半から３０代もタ−ゲット

７０でリタイアした身であと１０年したら

ぶっ壊されるんだという恐怖に慄く老後は

あまり想像したくない。

多分、生きていないだろう４０〜５０代には

いいのかも。