グランシンフォニア戸田公園 [旧スレ名:ミツカン酢跡地＜（仮称）JV戸田公園プロジェクト]

[購入検討中さん]

設計・施工　長谷コーポレーション
建築主は、NTTなど５、６社
地上15階・地下０　２棟、計923戸
着工平成２１年３月３１日〜平成２３年９月３０日

公式サイト：http://www.toda923.jp/top.html

[701: 匿名さん]

６９２さん、自分のところにも子供がいる家庭だったら理解してくれるでしょうけど、子供がいなくて子供嫌いの人もいますからね。

[702: 匿名]

大規模のリセールがむしろ有利とか、、。違います。ある時期からどんどん中古で出るから競合し下げ合いになります。階数、面積等で単純比較されるからライバルより劣る条件ならツライ状況に陥ります。
都内の人気物件ならスケールメリットで人気でる場合もありますがココは違う。

[703: 匿名さん]

価格が高いと言ってる方々へ。。

ここ単価いくらだと買います？

いくらでも買わない、だったらレスしなくていいです。

[704: 匿名さん]

>703

真意は何を言いたいのか？
デベロッパー（業者）なら聞いて、価格値下げの参考にでも。

＞いくらでも買わない・・・レスしなくていい？？？

[705: 匿名さん]

聞き方が悪くてすみません。この掲示板のカキコをざっと見たのですが、値段が高いという人が多かったので聞いてみました。私も同感なのです。

例えばD棟でしたら75平米で4300万円くらいですよね。1坪189万円です。これが4000万を切るくらいになったらかなり欲しいのです。1坪175万円程度でしょうか。感覚にすぎませんが1坪14-15万円くらい高いかなって。

ここで消費者が買いたい値段を出していたら、販売がうまくいかないときに業者さんが合わせてくれないかなって。

無理か・・・

[706: 匿名さん]

騒音やトラブルを気にする人は、やっぱ戸建てを検討した方がいいですよ。南の高層階を検討できる人だったら、もう少し頑張れば新築一戸建てにも手が届きます。

[707: 賃貸住まいさん]

音のトラブルはワンちゃんもですねー
ここは小型犬２匹までＯＫですが、１匹だけならまだしも
２匹いると犬同士でじゃれたりケンカしたりして
けっこう音が響くことがあります
あと今日みたいに涼しい日はどこもバルコニーの
窓を開けているものですが、吠える犬だとどうしても
近所迷惑になってしまいます
子供さんの話と同じで、飼い主さん次第なのでしょうが、、、

[708: 匿名さん]

No.705,706さん

よく分かります。まったく同感ですね。

基準地価が発表されましたが、都内で下落率が大分改善されましたが、

埼玉県南でも、さいたま市などほとんどの地域で下落率２％未満と改善されたのに、

戸田市周辺だけが下落率が４％以上と高い下落率のままで、この物件の価格維持は
厳しいように思います。

このデフレで給与・賞与も減り、消費者も賢明になっていますので、気候が急に寒くなりましたが、
ここのMRも同様に、来場者も契約者もお寒い状態になる前に、価格設定の見直しをお願いしたいですね。

購入してから、もし急に売却する状況になったら、あまりにも低い価値にぞっとしそうです。

[709: 購入検討中さん]

もうここで決めようと思ってます。
駅近くて色んな施設あるし、若くて背の高いイケメンの営業さんを
信頼しています。

いつ行っても親切に対応してくれるので安心できます。

[710: 匿名]

696さん
立地等が伴わなければ、どんなに共用施設があろうとも大規模はリセールで不利になります。小規模でも立地や希少価値、ブランド等が伴えば、高価格で中古市場で売買されます。

[711: 匿名]

何千万もするものを売るのが仕事なんですから、営業は親切で当たり前なんですよ。
入居しちゃえば、担当の営業さんに関わることなんてゼロみたいなものです。

[712: 匿名さん]

売るつもりがあるならそもそも戸田という場所は選ぶべきではないよね。
まぁ、不測の事態が発生してどうしても売却せざるを得ないときに、少しでも売却損を少なくしたいというのは勿論分かるけど。
戸田公園という場所の物件で資産価値を語るのは、なんだかトンチンカンな気がするのは私だけでしょうか。
埼玉以外にも東京や神奈川、いろいろな物件を見てきたけど
この物件はここや他の掲示板で言われているほど悪くはないと個人的には思っている。
ただ、物件の内容に価格が少し見合ってないだけじゃないかと。
これは、時期が来れば少し変わる可能性もあるから様子見する。

[713: 購入検討中さん]

ずっと住み続けるつもりなら戸田公園は良い環境ですね。
こちらのマンションの営業マンが「若い世帯が埼玉一たくさん住んでいる市」と言ってましたが分かる気がします。

物件に価格が見合っていないというのは私も同感です。
その面で、資産価値も見合ってないと思います。

根本的に、資産価値というのはモノの価値とそれについた値札で決まるものですので
極論を言うと75m2の新築の部屋が2000万で売られているなら、
戸田公園の物件でも資産価値は十分に高いと言えますし、
浦和の75m2が2億円なら資産価値は低いと言えます。
そのバランスの問題ですね。

繰り返しになりますが、ここはもうちょっと安くなって欲しいです。
そうなれば資産価値は高まりますね。

[714: 匿名さん]

>708さん
地価の二極化を懸念するなら始めから都内や横浜など都心限定で探すことになりそうですね。そうなったとして希望の広さなり環境のマンションが買えるかが問題です。永住志向なら地価なんて関係ない、地価が高かろうが安かろうが、自分が住んでる限りは、マンションはお金を生んでくれないばかりか、地価が高い場所ほど税金をたくさん持って行かれますので不利ととることもできます。

[715: 匿名さん]

値段が高いのは、南向きD棟の話ですよね。
西向きC棟、東向きE棟は坪150-160くらいだったかな。
今後出来る棟はさらにもうちょっと安くなるんじゃないかな。

リセールは、正直厳しいかと。
そもそも923戸を完売できるかも微妙な気がしますが…
D棟のようにそれでも価値を維持できるところと、E棟、東向きの低層階で目の前に倉庫がある部屋じゃ維持できないだろうし…

[716: 匿名さん]

うちは早々とD棟の上層階に要望書を出しました。
確かに想定していたよりは、少し高いと思いましたが
低層階とあまり価格に差がなかったので、
買うなら上の方がお得かと。

資産価値については、しばらくは住むつもりなので
多少の値下がりは仕方ないと思います。
そもそも、値下がりしない物件を希望するなら
他の方が書かれていたように都内等でないと
そもそもないでしょうから。

それから、共働き等で昼間家にいない方は、
南向きにこだわる必要はないと思いますけどね。

[717: 匿名さん]

多少の値下がりを気にするならそもそも新築を買ってはいけない。

[718: 匿名]

ここの場合は多少ではなく、だいぶでしょ？
相場より高値なのだから

[719: 匿名さん]

相場はいくら？
過去の実例求む。

[720: 匿名さん]

>719さん

他の掲示板でに以下のような書き込み見つけました↓↓↓↓↓

【例１】
「価格も言われているように割高感はありますが、GFの営業担当者の話では、ＧＦは事業主の問題がいろいろあったので価格を下げたといってました。
また、戸田駅徒歩10分・イトーヨーカ堂徒歩1分・９７平米・南西角部屋・平成18年６月竣工の物件が同年7月3日現在の広告で5190万でしたので、そんなにバカ高いわけでもないのかと思いました
少し前のものなので比較になるかわかりませんが参考までに」


【例２】
所在地・・・戸田市中町
戸田公園駅徒歩17分・西川口駅徒歩19分
平成19年11月竣工の某マンション
平成20年2月に現地モデルルーム住居を先着順で売り出した時の広告で

７４平米・南東・3350万円
９２平米・南西（ベランダ）・北西（居室）角部屋・４５８０万円

[721: 匿名さん]

高層階が欲しい人にとっては、
低層階との価格差があまりないってのは焦るポイントかな。
じゃあ高層で、って人が増えちゃうもんね。

価格、確かに戸田公園って場所をかんがえると割高な気もするけど
環境は埼玉の中でもいいほうじゃないかな。
自治体がしっかりしてる点でも優良だよ。

[722: 匿名さん]

高層階はセレクトプランがきくし、売主は先に高層階を売りきりたいんだと思う。
中層階以下は多少条件が悪かろうが安けりゃ売れるだろーし。

[723: 匿名]

現在の検討者はどの向きが一番多いんだろう。
南は高いから東でっていう人もいそうだけど。
うちは、向きは絶対譲れないから南しか検討してないけど、
あとせめて200万(本音はもっと)下がってくれたら
もっと本格的に検討するのにと思ってる次第です。

[724: 匿名さん]

719さんへ

>No.615さんが、参考になるサイトを載せていましたが、
＞一番のネックは、価格が相場より高い。
　価格コムが運営する「マンションDB」サイトに戸田公園駅マンション相場があり、主な駅と比較すると、新築７５平米あたり換算で、
　　戸田公園駅が　　　　３６０９万円
　　大宮駅が　　　　　　４２２２万円
　　浦和駅が　　　　　　４２９０万円
　　武蔵浦和駅が　　　　３８３６万円
　この物件の南側の７５平米が１階４３００万円台～最上階４５００万円台と、浦和駅の相場を超えており、戸田公園駅の坪単価相場より７００万円以上も高く、東向きの不人気の棟ですら、６７平米３６００万円台と、相場より大分高い価格設定である・・・・・
価格コムの「マンションDB」サイト
http://mansion-db.com/kanto/11/area/150/6110/eki/


あと、スーモなどで埼京線沿線の中古物件のサイトで、駅からの距離・面積も含めた
現在のマンション相場を確実に把握できますね。
今週の基準地価の発表と併せて、中古マンション相場の記事が日経新聞にあり、
埼京線沿線では、武蔵浦和駅と都内の北赤羽駅が前年から１０％以上値上がりしていると
取り上げられていまいた。

[725: 匿名さん]

>724
その記事みたが、武蔵浦和駅の中古マンションは、再開発と利便さで前年比２０％近くの値上りだったはずだが。
そもそも、記事の対象物件は、首都圏の主要駅で、中古マンションのうち駅から実際に徒歩１０分以内の条件付きで、ここの物件は中古では対象外になると思うのですが。

[726: 匿名さん]

戸田公園と武蔵浦和ってあまり変わらないんだね。
だったら武蔵浦和を選ぶなぁ。

[727: 匿名]

田舎っぽい雰囲気が好きだから戸田公園

[728: 匿名さん]

朝の通勤快速や各駅停車の始発も多く、再開発による街の発展など資産価値まで
総合的に見たら、武蔵浦和の圧勝でしょう。
田舎っぽい雰囲気というより、倉庫や工場、更地が多い環境は、
薄汚い感じに思えてしまうのですが。

[729: 匿名]

勝ち負けじゃなくて好みの問題ですね。
勝ちとか負けとかそういう発想も面白いですね。

[730: 匿名さん]

いや、薄汚さだと武蔵浦和の方が上だろ

[731: 匿名さん]

武蔵浦和駅と戸田公園駅の周辺を歩いて周れば
良く分かりますよ。
薄汚いというより、何も無い方が上かな。

[732: 匿名さん]

戸田公園は駅前をもっと上手に
開発すればいいのにね。
もったいない。

[733: 匿名さん]

先日現地を観察しました。
E棟の向かいにある青色の2階分くらいある平屋建ての
建物は、何なんでしょうか。

[734: 購入検討中さん]

青でしたっけ？トラックの搬入口から見えるものなら、倉庫だと聞きました。

[735: 匿名さん]

>734さん

どうもありがとうございます。
そうです。工事のゲートが開いている場所で
手前側に見えるものです。
何の倉庫かご存じでしょうか。

[736: 匿名]

戸田市は、駅前の住宅街チックな町並みに対して、バイパスの方に行くと、夜は真っ暗な倉庫街とか、雰囲気が極端に変わるよね。
犯罪率の高さも、真っ暗な方面で起きてるのかもね(定かではない。想像)

戸田公園駅近辺はまだ住宅街チックだけど、20年ほど見てきたけど、何も変わっていないって印象しか無いね。

今の町で満足できるならいいだろうけど、開発を期待するのはやめておいた方が無難なような…

[737: 購入検討中さん]

７３５さん
何の倉庫かは聞いていません。
販売員の人に倉庫だと聞いただけです。

７３６さん
そもそも戸田って犯罪率が高いんですか？
全くノーケアでした。意外です。
これから開発が進むといっても戸田はひたすらマンションが増えていくだけでしょうね。

[738: 匿名]

犯罪率が高い。と言うイメージは西川口の駅前付近の様な気がします。
それも定かではありませんが。

私は12年前に住んでいて
転勤の為、数回転宅し
今は以大宮の分譲マンションに永住を決めましたが
今でも時々戸田を訪ねます。
先日はその地で授かった12歳の娘と
戸田市役所通りのしばけん（カフェ）に行ってきました。
あの辺りは綺麗に整備された様に思います。
ふるさと祭りや、花火大会もあり
ファミリー層には、楽しめるイベントも盛り沢山だと思います。

[739: 匿名さん]

戸田公園界隈の治安が悪いとは思いません。住んでいるわけではないですが、よく温泉に家族で行くために訪れます。まず昼間は全く問題ないです。夜間は人通りが少なく暗い道が多い印象がありますから、そういう話が出てくるのではと思いますが、私の知る限りむしろ治安は良いです。

[740: 購入検討中さん]

営業マンからの電話が非常に多く次のアポ取りに必至なんだが、ここの営業って全員野村の人なの？

たくさんコンタクトとられるほど気分が引いてしまう。

[741: 匿名さん]

この物件は、野村不動産アーバンネットが販売を手掛けてますからね。
他のプラウドでも、顧客を大切にの発想は二の次で、どう売るかがこの企業の体質ですから、
業界でも営業ノルマが厳しいことでは知られてます。
マンション業界では、財閥系・ライオンズの大京に比べて、後発組で売上規模も小さいので必死なのでしょう。
ネットや新聞などでも「世界の・・・プラウド」の小さな広告を打ちまくり、その広告宣伝費分の
費用の回収だけでも、営業マンの負担は相当でしょうね。
私は、こちらから連絡するので、営業からの電話は一切しないで欲しいと最初にはっきり言ったら
一回も連絡はありませんよ。

[743: 匿名さん]

>741
営業という仕事は本当に大変ですよね。
営業マンの肩持つつもりもないけど、向こうも必死だから
こちらは意思表示をはっきりすることも大事かなって思いますね。
うちも、はっきり言ってあるのでしつこくされることはないです。

[744: 匿名さん]

ここの販売は野村と有楽土地だね。
ほとんどは野村の社員が営業してんじゃないかな。

[745: 匿名]

>739さん
戸田市の犯罪率が高いのは事実ですよ。
埼玉県警のHPあたりに、県内の市町村の犯罪率がのってるはずです。
戸田公園に限ったことではなく、戸田市の話です。

[746: 購入検討中さん]

登録開始は10月上旬からになったんですね。

第1期は順調とのこと。

我が家は部屋を絞り切れていませんが

2期以降の部屋の虫食いを見ていると、

幸い1期で買える部屋は2期でも買えそう

なので、1期の売れ行きを観察しようかなと。

[747: 匿名さん]

これだけの大型物件が、第１期の現時点で完売しなかったら、
ここは２～３年越しの販売計画なので、
２期以降からは、売れ残りが必死で、大幅値引きを狙ったほうが賢明なのでは。
私がMRで聞いた第１期の抽選は、９月末のはずでしたが、１０月に延期になった
のですかね。

[748: 匿名さん]

>737さん
埼玉県の刑法犯認知件数の統計です。
１月～８月までなので、年間を通すとまだ変わる可能性はありますが、参考までに。
http://www.police.pref.saitama.lg.jp/jyouhoukan/img/hanzairituitiran.p...

[749: 匿名さん]

犯罪率とかを言えばそれは埼玉全域に及ぶ話だし、
県外じゃ治安の悪い県と思う人も多いから五十歩百歩。
凶悪犯罪よりは軽犯罪の数の方が注意すべき。
自分が身を律して警戒しても避けられないのは軽犯罪の方だし。

武蔵浦和と比べると断然向こうの方が便利でしょ。
でもああいう賑わしいのが苦手な人とかのんびり住みたい人がこっちに来るだろうし
好みによる住み分けと思えばいいだけのこと。
勝ち負けとか言ってるのがアホらしいというか。

[750: 購入検討中さん]

>747さん

3期くらいまでは待っていても大丈夫でしょうか。

南希望なので部屋が無くなってきたら購入を急がないと

いけませんが、なにせこれだけの戸数ですからね。