グランシンフォニア戸田公園 [旧スレ名:ミツカン酢跡地＜（仮称）JV戸田公園プロジェクト]

[購入検討中さん]

設計・施工　長谷コーポレーション
建築主は、NTTなど５、６社
地上15階・地下０　２棟、計923戸
着工平成２１年３月３１日〜平成２３年９月３０日

公式サイト：http://www.toda923.jp/top.html

[576: 匿名さん]

確かに。。。

スレが10本ある訳じゃないんだから。

[577: 匿名]

ｃ、ｄ、ｅ棟以外は今のところ買えないんですよね？

ということは、それ以外の棟はお値段も分からないのでしょうか。

初心者ですみません。

[578: 購入検討中さん]

値段も間取りも教えてもらえませんでした
ただ部屋の平米数は教えてくれましたが

[579: 購入検討中さん]

直床構造ってHPみればわかるのですか？
他の構造があるHPもわかれば比較できるので教えてもらえないでしょうか。

[580: 匿名]

既に大規模マンションに住んでいる者ですが
子供の問題について、住民版でもバトルになった位
意見は分かれる気がします。
子供を持つ親同士ですら考え方が違うのですから。

子供のいない家族にとっては
・騒ぐ子供はただただうるさく感じる。
・子供が好きだから温かく見守りたい。
・マナーを超える遊び方には眉をひそめる。
など色々意見がありました。
親側からも
・そのくらい大目に見て。
・躾を見直し、気を付けます。
と様々でした。
マンション内には『○○禁止』の貼紙が増えました。
これも禁止か。とため息が出る内容もありますが
大規模となると、大きな問題になる前に
規制しておかないといけないんだよなあ
と半分納得半分諦めの境地です。

自由を求めるなら、
やはり戸建てに住むしかないですね。

[581: 匿名さん]

>580
大規模マンションはやはりそういった問題は出てしまうようですね。
よく思うんですが、子供嫌いな人は結局「叱らない親」に嫌悪感を持つんじゃないでしょうか。
子供をほったらかしで注意しない、おしゃべりに夢中、とか。
あとは他人の子供を叱る大人がいないですよね。あまりにひどいとピシャっと注意しますが(子供にとって脅威のおばちゃんですね)そういうのが出来ない風潮を憂いてしまいます。
子供ってきちんと叱る大人を慕いますけどね…

いずれにしても、共同住宅に住む以上親御さんにも最低限の気遣いは必要ですよね。

[582: 匿名さん]

>578
電話で聞いたってこと？？
教えてくれないでしょうな。
広さを言ってくれたら教えててあげるよ。
前のカキコにも価格のことを書いてるのがあるので
まずはそっちを見るのをおすすめする。

>579
自分hpはちゃんと見てないので直床かどうかを書いてるか
どうかわかんない。モデルルームを見に行けば
でかい模型があり一目瞭然。
他の構造は二重床ということになるがこちらの方が
遮音性が高い。

[583: 購入検討中さん]

>582

ＭＲで営業の人に直接ききました
Ｂ棟に気になる部屋があったので、この部屋と指定して、今回販売の部屋と比較したいと言ったのですが広さしか教えてもらえませんでしたよ

私は価格ではなくて間取りが知りたかったのですが

[584: 購入検討中さん]

私も直床は気になるところです
最近のマンションは二重床が当たり前と勝手に思っていたので。

こちらの営業さんの話だと、二重床だと太鼓現象が起きるので一概に二重床の方がいいとは言えないということでしたが「いいわけ」にも聞こえました。

最近建った二重床の某マンションはこちらより遮音性の高い４０等級のフローリングを使用しているにもかかわらず、上階の音に対する書き込みがすでに何件か寄せられてますね

それを思うと余計にこちらはどうなのか心配は否めないところです。
ほかにスラブの厚みとかも影響してくるとは思いますが

ただ当方が現在住んでいるマンションは築２０年を越えており、きっとスラブの厚みも薄くて、カーペット直張りだと思われるので、「ここよりまし」と考え目をつむることにしました

なんせ戸田公園限定で物件探していて、できれば自走式駐車場がいいなと思ってましたので
ある意味妥協ですが妥協してもいいと思えた物件ということですな

[585: 匿名]

581さん

うちはもう小学生の高学年（女児）なので
子供も騒ぐ側でなく、騒ぐ人を注意する側。の立場ですが
子供のマナー問題の掲示板で
マナーを守らない子供はその場で注意するなどして
マンション内の大人で見守っていきませんか。と
提案した所
一部の方からは、なんで人の子を教育しなくちゃいけないんだ。
とご意見がありました。
勿論、教育は親の仕事ですよ。
でも匿名の掲示板で子供が邪魔。
と発言するよりは
その場で注意するほうが『大人』の行動に思えるのですが。

色んな人がいて色んな考えがあるのだな。と思いました。

思うに、イライラさせてしまってから
何かを言っても、言い訳にしか聞こえないのだと思います。
最低限の気遣い。迷惑を掛けない。
住み始めから、心掛けたいですね。

[586: 匿名]

584さん

直床、結構音響きますよ。
我が家の上、子供が走り回っていて、朝からドドド〜ッ。
はっきりと、在宅か？留守か？解ります。
騒音は感じ方。と言うので
我が家の上の様な音を気にしない方もいると思いますが
気にするほうなら、部屋選びは慎重になさった方がいいと思います。
無理をしてでも
最上階にすれば良かった。と
後悔の毎日です。

[587: 匿名さん]

>585さん

私もマナーの悪い子供を注意するのは大人の役目と思ってます。
いけないことは教えてあげなければわからないままですから、
日常目に余る行為は知らないお子さんでもその場で注意してます
子供たちには、いけないことをしたら知らない人からも注意されるんだと思っててほしいです

特に危険だと思うことは躊躇せずに注意しますが、回りの大人は知らんぷりが多いです
エスカレーターを逆走する子・道いっぱいに広がって歩く下校途中の子（親が一緒の場合も話しに夢中で親自身が広がって歩いてます）・歩道橋の手すりにまたがる子・車道いっぱいに自転車で広がって暴走する子などなど

中学生でも目に余る時は注意します

でも、内の子供たちは恥ずかしいからやめてといいます
自分の親だとわかると恥ずかしいし、注意したのが先輩だと怖いらしいです

みんなが注意して当たり前の世の中じゃないと難しいなと感じるこの頃です

[588: 匿名]

直床ではなく、二重床が主流になっているのは何故かを考えればわかるよね。
直床は建築するのにコストをおさえられる位のメリットしか考えられない。
直床はリフォームする時にも水回りは制約されちゃうよね。

[589: 匿名さん]

>583
今売ってる部屋で検討して欲しいんでしょうな。
絶対図面はあるんだから、FAXでも何でも送ってくれたらいいのにねぇ。
ま、もらった図面を見る限りは全部似たような間取りなので
B棟も同じ様なものだろうけど。

[590: 匿名]

588
御意。
コストの問題。
以上。

[591: 匿名]

この直床が
あとで住人の暮らしにくさ。に繋がるのですけどね。
直床は音が響く。
上からの音も響いて当たり前。
気にならない程度ならラッキー。
逆に、下には思っている以上に音が響く。
やりすぎ？と思う位、防音対策をして普通。と
考えていた方がいいかも。
因に、フローリングを防汚コーティングしてしまうと
音が階下に響きやすくなる。と聞きました。
本当？

[592: 匿名さん]

嘘です。

[593: 購入検討中さん]

確かに子供さんのしつけをきちっとしないご家庭、周りに迷惑を掛けているのに注意もしない親御さんを見かけると残念になりますね。でも何百家族もいると必ずそういったご家族がたくさんいるものだと思っていないと、ストレスになるでしょうね。程度にもよりますが、多少は大目に見てあげる気持ちも必要なのかも知れません。

[594: 匿名さん]

防音対策というより運不運の問題。
上階に学童期の子供がいたらまず諦めないと。
後は親の躾を願うのみ。

同じ環境でも例えば上階がリタイア夫婦とかなら本当に気配すらしないよ。

[595: 匿名さん]

直床なこと自体は全く問題ありませんよ。
今の新築が二重床が多いのは確かですが、
世の中のほとんどのRC造は未だに直床が
メインです。
従って、別にだめなわけではないです。
594さんの言うように、子供さんがいるか
どうかは大きいでしょうね。
小さな子は特にどんどんすることもあるでしょうし、
おもちゃを投げたりするものですから。
これは二重床でも同じことだと思います。

[596: 匿名さん]

>>588

>直床はリフォームする時にも水回りは制約されちゃうよね。

二重床でも、水周りが自由に移動できるってことはないですよ。

[597: 匿名さん]

でも二重床の方が直床よりいい。直床はやはりコストを抑えているから。その分値段下げて欲しい。

[598: 567]

自分なりにまとめてみた。
こんな感じかなー。

＜OKな点＞
大規模であること
→資産価値、価格安い、ランニングを安くできる
→転売、賃貸に有利
敷地内公園、公開空地
→気軽に散歩ができる、コミュニティの場、資産価値向上
自走式駐車場100%
→2台需要可、ランニング安い（機械駐を使ってないのは極めて重要）
共用施設豊富
→余裕・ゆとり、資産価値向上
典型的なファミリー物件
→子供にマンション内の同級生がたくさんできる
バルコニーが広い
→これ住んでみると意外と良い
専有部の設備が優秀
→標準設備が１ランク高い
→食洗機、ディスポーザ、ミストサウナなど
ペット飼育しやすい
→施設が充実、ケアサービスも充実（うちは犬を飼ってるので重宝しそう）
修繕計画、アフターサービス
→しっかりしている。特にアフターサービスは期限が長く安心できる。
施工は長谷工
→アンチの多い会社だがマンションの施工事例が非常に多く安心できるゼネコン

＜いまいちな点＞
間取りが単一
→ほとんど田の字プラン。似たような間取り。非常にもったいない
配置計画
→ごみ置き場、自転車置き場など前述の通り。ちと不便か
無駄な設備・施設がある
→カラオケルーム、留守Lite、ランドリールームなど
→ゲストルームを増やせば良かったのに
店舗誘致
→コンビニなど小規模店舗、スーパー誘致などは出来なかったのか
買い物カート
→カートは戻さないといけない。利用価値があるのか不明
間取り、色オプション
→1階、高層階以外は間取りや色の変更ができない
→変更できる住戸は、変更するのにプラスの支払いが必要（数十万程度）
管理費が高い
→大規模物件かつランニングの高いものがこれといって入っていない割に管理費高い
→内訳が知りたい


ひとことで言っちゃえば、とにかく『物件がでかい』こと。これに尽きる。
他の物件じゃ真似しようにもできないし享受できるメリットが多すぎる。
かなりいいマンションじゃないかな。
南側がすでに埋まっているのも納得できる。

[599: 匿名さん]

グランシンフォニアのフローリングを歩いた後、付近で販売しているマンションの
モデルルーム2箇所で説明受け＆フローリング歩いてみました。
フランシンフォニアはまるで畳の上に板を載せたような歩き心地。
他は普通のフローリングの感触。

どちらもほぼ同価格帯ですが、2重床は今どき当たり前であるとのこと。
さらに加えて、中空層のある更に厚いスラブで軽量物・重量物落下時の騒音値を
両方抑えている物件もありました。

長谷工はWikiで調べても分かる通り、直床式の工法を行うデベロッパーです。
二重床はリフォーム時の配管に（ごく一部を除きある程度）可変性があるため資産性が
直床よりあることや、逆に直床は下に発砲スチロールを敷いているので、重い家具を
長期間置いたらそこだけフローリングが沈んでしまうことが多いとの説明を受けました。

[600: 匿名さん]

>>598さん
詳しい分析ありがとうございます

[601: 匿名]

>>599
その通り。
今時直床の新築分譲マンションの方が少ない。

[602: 匿名さん]

>直床は下に発砲スチロールを敷いているので

ここは恐らく間違いですね。
直床の下はセルフレベリング材、その下はコンクリートです。
凹む、凹まないはフローリング自体の性能によると思います。

またモデルルームでのある気心地で比較するのも違います。
なぜなら、どのモデルルームの床の下にもコンクリートが入っていないためです。

[603: 匿名さん]

以下失礼しました。

×　ある気心地
○　歩き心地

[604: 購入検討中さん]

なんかネガな人がいるのが気になりますが、そんなに気に入らないならわざわざこんなとこで文句ばっか言わず他の物件でも検討したらどうです？買わないんでしょ。

[605: 匿名]

意味がないネガレスではないと思うので(そういうのもたまにありますが)
いろいろな意見が聞けるのはいいと思います。
ただちゃんとした根拠がない事を書き込むのはやめてほしいですが。

検討中の方は、どの棟の希望が多いんでしょうね。
日当たり的には南は譲れないけど、東の同じ平米で500万近く価格差あるので悩みます。

[606: 匿名]

567さん分析の今一な事に
今時の新規物件なのに
オール電化じゃない事は入っていませんでしたね。
光熱費が全く違います。

[607: 匿名]

>>604
高い物を買うときは、客観的に見る癖をつけたほうがいいよ
良いところばかりではなく、悪いところも知って納得した上で買えるのがベストでしょ？

人の書き込みに｢ネガがネガが｣って…。
ポジティブな書き込みだけを見たいなら、仲良しスレッドでも立てた方がいい。

私は検討中だった物件があったんだけど、他の方のいわゆるネガの書き込みを見て、｢私には許容範囲外だな｣と思ってやめた経緯があるから、
ネガな書き込みは大切だと思うけどね

[608: 匿名さん]

ま、皆さん自分の目で現地見て説明受けて、自分なりの価値観で判断しましょう…って事だな。

１００点満点の物件は存在しないが、７０点でも買うのか買わないのかはその人次第。

[609: 匿名さん]

>598
いまいちな点に直床と17号線の存在が抜けてんじゃないか。

[610: 匿名さん]

ネガコメントが出揃うのって貴重だと思います。
一括りにネガといっても、自分にとって気になるものと気にならないものは各家庭で違いますからね。
どんな優れた点を選ぶかというよりは、
どれだけネガ項目に妥協できるかという観点も必要になってくると思うので。

今日みたいな秋晴れのさわやかな日は遠出しなくても散歩にいい環境が近くにあるので
まったり休日派の自分には理想的な環境だと感じています。

[611: 匿名さん]

>606さん
オール電化でないのは普通ですよ。だがオール電化で浮く光熱費なんてせいぜい月5000円程度。これを是とするか、非とするかですね。あとはキッチンに立つ奥さんの意見ですね。本当に料理される方は火が使えることを好まれます。これも好みですね。

[612: 567]

えっと。
ＯＫな点、いまいちな点って自分だけの基準。
そもそも客観性なんて無い。

逆に皆さんのＯＫ、ＮＧも聞いてみたいです。
自分が気づいてないとこいっぱいあると思うし。
総じてここはエエ物件だと思ってる。

[613: 購入検討中さん]

ここの17号って渋滞します？

朝以外そんなに混まない気が。

[614: 匿名]

613さん
交通はやっぱ多いですよ

[615: 匿名さん]

初めて投稿します。ネガティブと叱られそうですが、御容赦ください。また、長文で申し訳ありません。

私は、先月と昨日、MRと現地へ２回行き、まだ、要望書は出せませんでした。この物件のセールスポイントが、デメッリットとの評価が妥当に思われてしまうのです。

○徒歩８分
　実際、国道１７号の信号待ちが３分以上で渡る時間は２０秒足らずのため、エントランス・ごみ置き場等の場所が悪く、棟によっては、毎日の通勤・通学に１３～１５分は掛かり、駅からの所要時間が長い。

○新宿まで１９分
　午前１０時～午後５時まで、通勤快速は止まらず、各駅停車のみで２５分は掛かり、２路線利用等の交通至便地でない。

○森と暮らす
　敷地配置図の２割以上が北側のケヤキ公園などで、そのしわ寄せが、５階建駐車場を囲む東・西向きの長い棟、風通しが悪い棟の配置になったと思える。さらに、戸田市は埼玉県トップクラスの公園面積割合で、都心でもあるまいし、分譲物件価格の６割近くが土地代金なのに、その土地を公園にして、その森と暮らす必要があるのか理解できない。

○保育園・カラオケルームなど、あれもこれもの共用施設
　１０数年経ったら、どれだけ使われているのか？DINKsで最初から利用するものが無いわが家は、値上げが必至の維持管理費だけを負担し続けるか不安。

○外装やベランダ仕切りなどは、団地並みで高級感が無いうえ、設備でも、複層ガラスでなく、逆に、オプションで十分なミストシャワーや浴槽保温など要らないものを付けてのセールスポイントなどなど・・・・・・・居住者の視線からのコンセプトとかけ離れているように思われる。

○一番のネックは、価格が相場より高い。
　価格コムが運営する「マンションDB」サイトに戸田公園駅マンション相場があり、主な駅と比較すると、新築７５平米あたり換算で、
　　戸田公園駅が　　　　３６０９万円
　　大宮駅が　　　　　　４２２２万円
　　浦和駅が　　　　　　４２９０万円
　　武蔵浦和駅が　　　　３８３６万円
　この物件の南側の７５平米が１階４３００万円台～最上階４５００万円台と、浦和駅の相場を超えており、戸田公園駅の坪単価相場より７００万円以上も高く、東向きの不人気の棟ですら、６７平米３６００万円台と、相場より大分高い価格設定である。

○都心でなく戸田市という環境での超大型物件のため、不動産業者の専門家の意見でも全棟に売れ残りが発生すると判断しており、今後、大幅な値引きがあり得る。

○中古で売りに出すと、一般的には７割以下の手取り価値だが、この物件は、６割以下の価値と低く、永住するつもりでないと転売は厳しい。

参考ですが、価格コムの「マンションDB」サイト
http://mansion-db.com/kanto/11/area/150/6110/eki/


　この掲示板での、みなさんの意見を拝見して、一生に一度の大きな買い物なので、MRの営業マンから聞かされた宣伝以外の、客観的で有意義な情報を検討の参考にさせて頂ければ嬉しいです。宜しくお願いします。

[616: 匿名さん]

>615

う～ん　結構、するどい指摘ばかりですな。
これだけの大きなマンションだし、いろんな意見や悪い点はあるだろうから仕方ないんじゃないの。
住めば都だよ。割り切りが肝心！

[617: 匿名さん]

>605
どれぐらい住むかですね
一生住むなら絶対南がいいでょう
将来転売や賃貸やるなら東や西で十分では

[618: 匿名さん]

615さんではありませんが、
自分が割り切ってもいいと思えるポイントとゆずれないポイントが
はっきりしていればいいのでしょうね。

私は、デメリットとしてあげられている内容ももっともだと思いますが、
同時に個人的にどうしても許容できないというものもありません。
もちろん全然気にならないわけではなくて、ゴミ置き場の数や
複層ガラスでない点などは気に入っていません。
でも立地や森はそんなに気にならないし、オール電化でないことについては
我が家ではむしろそのほうが嬉しいです。

どこに重点を置くかは人それぞれですね。

[619: 購入検討中さん]

618さんに同感です。
その良し悪しを判断するためにここでメリットとデメリットが列挙されているのは歓迎ですね。

[620: 匿名さん]

こことグランドミッドタワーズを検討してる人っていますか。

[621: マンコミュファンさん]

620さん
かなり少ないでしょうね。値段が違いすぎます。
こっちは@170、あっちは@230。
25坪換算で1500万違えば難しいと思います。

[622: 匿名さん]

>615
復層ガラスじゃないってマジですか・・・・？
いまどき？
ミストサウナまで標準で入れているのに？

私は、この時点で却下になっちゃう。

[623: 匿名さん]

ミストサウナを入れる追加コストなんてたかが知れてる。ペアガラスを入れるのは結構かかる。それだけの話でしょ。でもここはこだわって欲しかったよね。

[624: 匿名さん]

>615

１７号の信号は朝の方が長いと聞いたので実際に平日朝８時に現地で計ったところ
赤になった瞬間から青になるまで【１２０秒】でした
３分以上かかったというには何時位の時間帯でしょうか？

また、周辺の新築マンションを見て回りましたが、
隣室とのベランダの仕切りがコンクリートのマンションもありますが
仕切りのマンションも結構ありました
これから販売予定の物件でも仕切りのところは普通にあるように感じました

[625: 匿名さん]

複層ガラスが入ってないだけで検討を見送る人がいるんですね。ハハハ。