関西の分譲地選び（大阪市内通勤者）

[匿名さん]

箕面彩都、宝塚山手台、学研奈良登美ヶ丘、けいはんな地区、松井山手、トリヴェール和泉、西宮名塩ニュータウン、新三田、能勢電沿線（川西市、猪名川町）など色々ありますが・・・

[648: 匿名さん]

いやみはやめなさい。

ぶり返しますよ。

[649: 匿名さん]

移民政策により人口が維持され、日本の大都市部の治安が世界の大都市基準程度にまで
悪化し、郊外が見直される。
なんてことが起こったら逆転ホームランで、不便なニュータウンが再評価されるって
事もありえるかもしれないが、まぁ難しいでしょうな。

[650: 匿名さん]

人口が減るのは傾向として間違いないんだろうけど、
お金の価値がどうなるかは別の話だけどね。
土地が二束三文になってるころには給料も二束三文だよ。

不動産は現金価値に連動するもの。

10年後20年後に今よりお金の価値が上がってるのか、下がってるのかなんてわかるかよ。

[651: 匿名さん]

ありえませんからｗ
都心部の地価は今後も基本的に景況に連動しますが、大都市圏全体では、空家率30%（2030年）、40%（2040年）なので、現在価値に対して二束三文になる（給与や物価に対して）所が出てきます。

家余り時代になると、需要のある場所と、需要の無い場所にはっきり分かれています。

また、人口は減りますが、世帯数はそれほど減らず、世帯人員の少ない高齢者世帯が激増します。これは、ファミリー物件の需要低下（不便な郊外ニュータウンの家余り）を意味します。

[652: 匿名さん]

郊外NTの戸建て用地は、これから猛烈に余り出しますからね。

[653: 匿名さん]

同じ話何回もでてますよ

[654: 匿名さん]

それぐらい深刻だってことだろ

[655: 匿名さん]

現在でも利便性、環境、どちらも住宅を選ぶ上での積極的な理由になります。
これまでニュータウンは無秩序に拡大してきましたが、開発が明確に止められた今となっては、自然が身近にある街として価値を存続するでしょう。
都心のマンションはこれからもたくさん建設されますが、自然が身近にあるニュータウンは増えません。
需給バランスからいっても、十分考えられます。

[656: 匿名さん]

まだまだ開発されてるんだが…

[657: 周辺住民さん]

都心に新しいマンションは増えるけど（それが業者の飯の種）その一方、古いマンションはスラム化だろ

[658: 匿名さん]

現在の大半の不便なニュータウンの在庫（粗造成で放置されている塩漬け地も含む）が完売する前に、より都心に近い昭和後期のオールドニュータウンや大規模分譲地の土地が大量に溢れ出し、そこから一度もニュータウンの空家率空地率が下がる事なく、加速度的に土地余りになります。

[659: 匿名さん]

今より遥かに生産年齢人口や子育て世代が少ない将来、拡大しすぎた現在の大都市圏の外縁部は必要なくなります。

[660: 匿名さん]

総人口は2046年には1億人を割り込み9938万人、その後もさらに減少を続け2055年には9000万人を切る形になると推計されている。そしてそのうち3600万人強が65歳以上の高齢者という計算。

高齢者人口そのものは団塊の世代との兼ね合わせもあり2040年過ぎでピークを迎えるものの、総人口も減少をしているため、高齢者比率は増加。2035年にはほぼ3人に1人が高齢者(65歳以上)、そして上記にあるように2055年には2.5人に1人が高齢者となる。

[661: 周辺住民さん]

人口減を考えたら不動産を買うのはアホなんかも。

大阪市内もボロい戸建が増えてるしいずれ資産処分で売りに出されるだろう。

[662: 匿名さん]

マンションの建て替え問題と、都心から遠いニュータウンの過疎化（ゴーストタウン化）問題は、

どちらも近い将来訪れる重要な社会テーマですが、前者は政治的解決がはかられる可能性が高く、

後者は政治的に解決が困難と見られています。

[663: 匿名さん]

>>662
いや、どっちもどっち。
同列に考える問題じゃない。

[664: 匿名さん]

今、必要なのでＮＴしか選択しあれへんねん。

[665: 検討中の奥さま]

都心から近い＊＊＊＊周辺がいいか、郊外NTにするか　どっちマシ？

大阪市内でも安いところは結構ある。

[666: 匿名さん]

既に値下がりしたニュータウンが一番マシ。

[667: 匿名さん]

言うまでもないが、新しい所じゃなくて、まちびらきから最低20年以上経過して成熟している街や、既に分譲が終了して仲介市場で出回っている街な。

[668: 匿名さん]

フレッシュ感も欲しいので、その中ではどうですか？

看板が錆びてるところとかはいやなんで。

[669: 匿名さん]

そういう方は、リセール最悪の郊外のマンションと同じ（10年で半額以下へ）で、必ず平均以上の土地の値下がりで大損します。

大損する事を前提に、そういうもんだと理解して買う以外の対策はありません。

[670: 匿名]

たとえば宝塚山手台とか典型的な例だね。

[671: 匿名さん]

じゃ、結局その人の価値観で選びなさいていうことですね。

お金や、幸せの価値観は人によって違いますからね。

[672: 匿名さん]

自宅から梅田駅（大阪駅）まで１時間かかるような場所や、往復１５００円以上かかるような
立地の分譲地は、資産価値の低下程度ではすまないと思いますよ。
家や土地が余りまくり、いくらでも利便性や都心までのアクセスで条件の良い場所を居住場所に
選べるようになる２０～３０年後、そもそもまともな値段で売却できなくなる（坪１０万でも売れなくなる）
可能性が高いです。条件の悪い場所から、移り住みたいと思う人がいなくなります。

[673: 匿名さん]

郊外では自治体が二束三文で土地をまとめて買い取って、新築の注文住宅を建てられる所得の
若い現役世代に建築用地を無償で提供するかわりに、税金を納めてもらい自治体運営と
社会基盤の維持に貢献して貰うという住民争奪戦も発生すると思われます。

[674: 匿名さん]

2、30年後はそのときならないと解んないんで、今から子供ができて10年、15年位楽しめそうな場所は何処と想いますか？

話変わりますが、どんなにいいところや、高いところに住んでも家に帰って家族で楽しくすごせないと何処に住んでも一緒のような気がして…。

[675: 匿名]

将来の資産価値なんかじゃなく、
今、子育て世代におすすめの分譲地を
語って欲しいです。

[676: 匿名さん]

将来失敗しないためには既に先輩諸兄が大失敗してくれている分譲地を選べというのは傾聴に値するのかハタマタ只の暴論戯言の何れかな。

[677: 匿名さん]

675さんに同意。
資産価値とかの話は散々出尽くしたので
もうしばらくいいですね。

[678: 匿名さん]

そうですね。奈良の話題も他の所に移ったんで、資産価値の話も別で議論しましょう。

[679: 匿名さん]

まあ、ニュータウンなら街の勢いというのは重要。ニュータウンなら。

[680: 匿名さん]

端的に言うと、都市圏全体で見て、今より大幅に少ない人口（特に現役世代人口）で、今の市街地面積（市街化区域）を維持していくのは不可能になるという事です。例えば空家率が30%を超えると、下水道の管理費用が膨れ上がり維持は困難になります。

人口減少先進国ドイツの例を見れば分かりますが、住宅街を潰して緑地に戻し市街地を狭くしていく方策が必要になります。その時にどういった手法がとられるか分かりませんが、人口が大幅に減少した時点で既に多くのNTで資産価値がなくなっている事は間違いないでしょう。

[681: 匿名さん]

資産価値の話は他でね☆

[682: 検討中の奥さま]

道路幅が狭くてごちゃごちゃした町がいいか、郊外NTがいいか？

みんながみんな梅田に通勤してるわけじゃないからね。

梅田の語源は埋め立てた田んぼから来ている。

ということはどういうことかわかりますよね？

[683: 匿名さん]

彩都の阪急販売区画が、
もう少しで申込が始まりますよ。
盛況のようで、人気区画で10倍の倍率に
なってるそうです。
角地、北道路は埋まってるらしい。
南道路なら、人と被らない所もあるようです。
検討される方は、急いでくださいね。

[684: 匿名さん]

このスレってNTが良いよ！って言っとけばいいんだよね？

[685: 匿名]

あえてNTの中で選ぶならどれがましかって言うのが本来です

[686: 物件比較中さん]

駅に近い物件を選んどかないとダメでしょうね。

[687: 匿名さん]

戸建で駅近ってどれぐらいですか

[688: 匿名さん]

10分以内なら近い方だと思う。

[689: 匿名さん]

マンションと違って、戸建ては駅に近いほどいい、ってこともなさそうですね。(騒音、防犯等考慮して)
かといって、徒歩20分以上(バスなし)の場所なんて論外ですが。
駅によると思いますが、徒歩何分程度がバランスがいいでしょうか？

[690: 匿名さん]

５分１０分ってとこじゃない。１５分とか駅近とは程遠い。

[691: 匿名]

踏切や幹線道路から適度に離れた方向の徒歩６～７分がベスト。

[692: 匿名さん]

金額が厳しくない？

値段考慮して17分が限界かな。

[693: 匿名さん]

なんだよそれｗ

[694: 匿名さん]

自分のしんどさ的に、ほんとは12、3分が限界だけどお金がないので自分の体力をアップさせました(笑)

[695: 匿名さん]

日生NTだと駅に近いし、新名神出来るし、今後に期待？

[696: 匿名さん]

６９４、正直でよいねｗ

日生ＮＴか。隠れた（？）始発駅だもんな。のんびりしてて嫌いではないけどね。売りあぐねてる感はあるね。

[697: 匿名さん]

＞696

最初はしんどかったけど、毎日歩いたら体がなれるんだよね☆

それに向かって勝手に計画して行動するし。

でもそんなこと言ったら趣旨が違うからこの辺で(笑)

[698: 匿名]

山中先生、百楽園辺りのお育ちですね、
NAIST時代の功績ですし
結局は京大、とは言っても京大松本総長は奈良在住、
福井さんも押熊、高の原辺りの出身、
奈良の教育環境、素晴らしいですね
さすがに18歳人口比率の東大、京大進学者数が毎年断トツ一位の地域ですね

[699: 匿名さん]

山中教授は大阪生まれで、少し奈良にいましたが、殆ど大阪育ちです。

そして今も大阪市内に住んでいる大阪市民で、本人がインタビューで
強調していたように大阪人です。

[700: 匿名さん]

自分含め大阪兵庫の人間が奈良嫌いなのはとても良く理解できるが、

なんだかんだこの条件なら奈良に割安で優良な場所がありそう。

高の原とかね。落ち着いてるよ。面白みは無いけどね。

でもここに上がってるＮＴなんてどうせ面白みないし。

[701: 匿名さん]

精華・西木津地区、普通のNTにはありえない国レベルの施設（国立国会図書館など）があるという点では面白い。

[702: 匿名さん]

子育て世代なら同志社国際に行かせるならありかもしれない。他なんにも無いけど。

[703: 物件比較中さん]

精華町はもう終わってるよ

もう発展しない。

鉄道の駅がないところは世代交代しない。

一代限りで終了。　子供は出て行って戻らないだろう。

[704: 匿名さん]

http://2chreport.net/rank_05.htm

47都道府県偏差値ランキング 東大京大合格率で見る頭のいい都道府県

[705: 匿名さん]

奈良の進学校に通っている生徒＝奈良県民じゃないし

灘は大阪からの通学が最大勢力だし

[706: 匿名さん]

奈良が合格率高くなるトリックは、大都市圏近郊で通学アクセスの良さから
有名進学校が立地しているにも関わらず、母体となる奈良じたいの生徒人口は少ないから

[707: 匿名]

人口スカスカなのに、県境こえて奈良の進学校に通学している生徒が多いからですね。

[708: ご近所さん]

奈良の進学校ってどこ？

マジで東大寺しか知らないんだが。

[709: 匿名]

西大和学園

[710: 匿名]

http://shinmennanba.blog.fc2.com/blog-entry-364.html

結構すごいんだよな今

[711: 匿名]

奈良は
実際のセンター5教科8？9科目受験組では毎年圧倒してトップだからね
普通の娘なら関関同立よりも奈良女のが首都圏でのウケもよくて
充分な訳だし

[712: 匿名さん]

宝塚の中山台の一部（五月台1,2丁目、桜台1丁目）は、家余り時代になっても

案外廃れず世代交代が進んで生き残るかもしれないな。

朝ラッシュのピーク時で大阪駅まで40分（徒歩3分、バス7分、移動待ち6分、電車24分）。

兵庫県の平均60坪以上の新旧ニュータウンの中では梅田まで最速クラス。

同様に、西宮名塩の駅徒歩10分圏の東山台も生き残りそう。

[713: 匿名さん]

彩都50坪2500万～より、価格の安い分譲地で
オススメの分譲地はどこでしょうか？
よろしくお願いします。

[714: 匿名]

箕面森町でしょう♪

[715: 匿名さん]

森町？

駅まで有料トンネルを３０分近くバスで延々ゆられても苦にならない人ならアリかも知れません。

ただし坪単価は近隣の東ときわ台などと比べてもかなり割高ですけどね。

[716: 匿名さん]

>>713
オシシメは西宮名塩ニュータウン

理由
・今分譲しているニュータウンでは都心まで早い（自宅から大阪駅まで45分）
・安い（坪30万以下）
・まちびらき当初の価格より既に暴落してこなれているので、これからの下落は限定的
・30年スパンで考えた時、損が少ない
・暴落した主因である周辺道路の渋滞問題が、近い将来解決するので今よりは良くなる

[717: 匿名さん]

彩都でいいじやん

[718: 匿名さん]

彩都売れてるね。万博再開発による期待感が大きいのかね。

[719: 匿名さん]

彩都は悲惨な運命をたどるだろうね

関西の中でも色々と条件が悪すぎる

[720: 匿名さん]

彩都は悲惨な運命をたどるだろうね

冷静に見て関西の中でも条件があまりにも悪すぎる

[721: ご近所の奥さま]

大切なことだから２回書き込んだのね。

[722: 匿名]

三連投バカか

[723: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルが、阪急神戸線岡本駅北側徒歩二分という好立地で、六区画の建築条件がつかない宅地分譲中です。滅多にない物件です。すでに三区画契約済みです。箕面とか、宝塚とかの分譲地とは比べ物にならない物件ですね。学区は本山第一小学校、本山中学校で、問題なし。ＪＲ摂津本山へも徒歩八分程度。近隣は閑静な住宅街。坂もほとんどきつくなく、買い物至便。岡本駅は特急停車駅なので、北口には五分程度、三宮には八分程度、梅田には２２分程度。

[724: 匿名さん]

岡本は目先の事しか考えない特急停車で終わった。
震災後、マンションだらけ（住民の8割が集合住宅民＆賃貸）。
道も狭い。30坪分筆ミニ戸と集合住宅の街。街並みも崩れまくり。

[725: 匿名]

30坪？マジか。

[726: 匿名さん]

いくら？

[727: 匿名さん]

岡本でも、この分譲地は違いまっせ。

すくなくとも、宝塚や箕面のヤマの中とは違うんですよ。

[728: 匿名さん]

バス何分に言われたくないわな。

[729: 匿名さん]

この分譲地はいい。抜群にいい。

[730: 匿名]

バス30分の山の向こう側とか、な。

[731: 匿名さん]

1区画の土地を6区画に分割するミニ開発（旗ざお地有り）を分譲地とかいっている時点で恥ずかしすぎる。

街の悪徳不動産屋レベルの単なる分筆。

[732: 匿名さん]

まぁ東灘の定番の30坪の建築条件付分譲にしなかっただけそこらの建売屋よりはマシだが、それだけ。

[733: 匿名さん]

安物の建売スレを見ている奴らに言われたくないと思っているだろうけど。
ざっと1億円前後だよ。

[734: 匿名さん]

自分が買うならともかく、既存住宅街のミニ開発持ってきて、大規模分譲地否定って惨めで滑稽だよ。

注文住宅建てる金すら無い貧乏人が、5000万の家を買える人々相手に、1億だなんだといっても
ストレス発散の為にやってる惨めな荒らしって丸分かりだからね。

[735: 匿名さん]

岡本は坪185-200万だもんな。条件なし分譲ってのも良いな。

[736: 匿名さん]

大規模分譲地ってそんな偉いもんか？
山切り開いただけだろ。

[737: 匿名さん]

岡本は、50坪前後だったから、いわゆるミニ開発と一緒にしたら失礼だよね。

[738: 匿名]

三田とか名塩みたいな一般的なニュータウンの平均所得は、芦屋の平均所得を遥かに超えているのが面白いですよね。

ニュータウンの戸建て住民だけ見たら、芦屋（8割が中古マンション住民や平均以下の所得層）や阪急神戸線の平均より遥かに上なわけで。

[739: 匿名さん]

738
あんた相当コンプレックスがあるんだな。。。

[740: 匿名さん]

コンプレックスの塊です
有名

[741: 匿名]

そもそも、大都市圏で土地から買って新築の注文住宅を建てられる層じたいが、昔から一握りですからね。

[742: 匿名さん]

5000万ぐらいで、大阪で、新しいので近所付き合いも一からできて、学校も編入が多いから、子供も溶け込みやすい。どう考えても彩都が有力なのは確か。

[743: 匿名さん]

ネガが頑張っても、上記の事実はごまかせないから、最近の彩都人気なのでは。

[744: 匿名さん]

もう少し安かったらなぁ～

[745: 匿名さん]

例の岡本の物件だと、土地だけで８０００～９０００万。
坪９０～１００万の注文延べ床で４５坪だと建物だけで４０００～５０００万。

ざっくり１２０００～１４０００万くらいだな、この物件でかかる費用は。
「大規模分譲地」であれば、２軒、場所によっては３軒建つ。

それを「ミニ開発」やら「平均所得」やらで片付けるのは、チト乱暴かと。

岡本でも線路から北側じゃ基本戸建住宅街ですし、それこそ「平均」の延べ床＆敷地面積は小さくはない。

ミニ開発による建売もないことはないが、全体からみるとそんなに個数が多くないのは、この地域を歩いてみたらわかる。

最近は結構新築が建っているが、大手メーカーの注文であることが多い。

「大規模分譲地」にもいい点はあると思うけど、
そこまで岡本を糞味噌に言えるようなことはないと思うがね。

[746: 匿名さん]

ちなみに、国交省の資料によれば、
岡本地区の新規で戸建を買う層の最多層は、
年収２０００万前後の層だそうだ。

マンションの買う層は知らないが、
この地区の新規分譲マンションの最多価格層は６０００～７０００万。
高すぎて買い手が余りついていない？といわれる現在分譲中のＪグラン岡本で、
最安は５０００万代後半だそうですよ。

[747: 匿名]

ここはニュータウン前提の人たちのスレです
意味の無い投稿はやめたほうが良い