関西の分譲地選び（大阪市内通勤者）

[匿名さん]

箕面彩都、宝塚山手台、学研奈良登美ヶ丘、けいはんな地区、松井山手、トリヴェール和泉、西宮名塩ニュータウン、新三田、能勢電沿線（川西市、猪名川町）など色々ありますが・・・

[501: 匿名さん]

＞４９４

全く同感です。理解できないらしい。

[502: 匿名さん]

港区情報、ありがとうございます！
もう引退しているんですね～チンピラは御免ですね。
詳しいお話で、参考になります。
知ってる地名もチラホラあったので、
土地情報、調べてみます。
重ね重ね、ありがとうございます！

あと、白庭台はうちも検討したことがありますが、
高圧電線が近いことと、
大阪市内への通勤ラッシュ時は立ちっぱなしが辛いと
散見しましたので、辞めました。
今は小路か千里中央か彩都か山田で検討しています。

[503: 匿名さん]

>>501
同感も何もお前がレスつけているのはお前（阪神間ボロ賃貸）なわけだが。

[507: ＯＬさん]

関西圏の住んでみたい街
http://www.major7.net/img/contents/trendlabo/reserch/vol017/graph_003....
関西圏の住んで良かった街
http://www.major7.net/img/contents/trendlabo/reserch/vol017/graph_004....

[517: 匿名]

いいえ。
だいたい実態の人気と合致していますよ。

[518: 匿名さん]

５１６
ご自分の街が不人気だったからって、理屈を捻じ曲げてはいけません。
素直に受け止められたらいかがですか？

[520: 匿名さん]

基本、土地から探している注文住宅を建てられる人間なら、どこにだって住める。

5000万の予算でマンションに住めない沿線・駅なんて、関西に存在しない。

阪急甲陽線なんて2600～3000万ぐらいの中古マンションが持家購入層のボリュームゾーンだし。

[521: 匿名さん]

阪神間は中古の集合住宅に住んで他の地域を見下している勘違い住民が増えているのは確かでしょうね

[522: 匿名さん]

阪神間の中古集合住宅ＶＳニュータウンの構図になってるのですか？

私はＮＴ派ですが、集合住宅をボロというのは可哀想ですね。

価値観の違いですから、ＮＴ派で分譲地選びの話をしましょう。

[523: 匿名]

これ結構重要なポイントなんだけど、郊外の大規模分譲地やニュータウンは買ってはいけないという理論のベースは、家余り人口減少社会（少子高齢化によるファミリー物件需要の激減、1～2人世帯の激増による高齢者向け住宅の不足、現役世代の減少）に土地から買って注文住宅を建てたら、土地価格の暴落によって大損するのは火を見るより明らかだというものです。

ようするに、注文住宅を建てるには、土地を掴まされるというのが問題なのであって、土地を買わないで注文住宅を建てられるのなら、この問題は発生しない。

人口減少時代に土地は買いたくないけど、良好な環境の分譲地に注文住宅を建てたい（建物価値が数十年でなくなるのは当たり前なので別にかまわない）という需要は確実にある。

今後デベロッパーは、地価に連動して賃料が変動する長期の借地権（50年ではなく70年など）分譲を展開していくべきだと思う。

例えば近鉄がやっているが、
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/information/2012/6/kit0622b_exp.ht...
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/information/2012/6/kit0622b.html
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/kita-yamato/sp/index.html
これなら、建築費用と若干の保証金だけで、定評ある良好な住宅街に新築の良い家で住む事が出来る。
同じ土地を分譲で取得した場合は5000万円以上かかり、土地の下落による資産価値の下落リスクを抱える事になるが、これなら人口減少に伴う土地の値下がりリスクは無し（路線価が下がれば、賃料が下がってむしろ嬉しい）。
何より人口減少で値下がり確実な土地に対して、ローン金利を払わないでいいのが良い。

他のデベロッパーも見習うべきだと思う。

[524: 匿名さん]

近鉄っだけでウヘァ…

[525: 匿名さん]

転勤、転居が「絶対に」ない人でないと利用出来ないよね。
家を建ててしまっても売るに売れない。

[526: 匿名さん]

確かに長期の借地権は、土地値下がりリスクをとりたくないという需要に対して、有効だろうね。
検討者が、買取（分譲）か長期借地（70～80年）かを選べる宅地を、大手分譲地のスタンダードにしていくべき。

[527: 匿名さん]

>>525
その問題を解決する為に、途中買取も可能なシステムにしておけば問題ない。
例えば、西宮名塩ニュータウンで初期に分譲された定期借地権エリアなどは、買取もできる。

これなら中古住宅で普通に売る事が出来る。
中古の買い手は、家の残存価値＋土地の値段で普通に所有権を取得できるのだから。

[528: 匿名さん]

阪急あたりと比べたら近鉄の開発はよっぽどまともでしょ。

[529: 匿名さん]

借地契約に、おおっぴらな土地の値下がりリスクなんか盛り込めるわけないでしょう。
デベ一方的なリスクを負うわけがないし。
当初の地価を元に契約がなされるわけだから、買い取る羽目になった場合は、地価下落後の買取は通常購入よりも不利になるのは間違いないよ。

[530: 匿名さん]

名塩の買取オプションを実行した場合、周辺地価の軽く倍はするそうです。

[531: 匿名さん]

70年なら買取しなくてもいいじゃん。何十年も住めるし、建て替えでもできるから余裕で売れるよ。

[532: 匿名さん]

今までは、デベロッパー即ち売り手が一方的に有利な条件（将来値下がり確実でも割高で値段で）で分譲する事が出来た。
しかし家余りが顕著な時代になれば、売り手が一方的に有利な条件では分譲地は売りなくなっていくよ。
大量家余り時代においては、買い手から見て土地値下がりに対するリスク回避が可能な仕組みを、取り入れざるを得なくなる。

[533: 匿名さん]

定期借地権というのは、一次取得者のために安価に分譲住宅が取得できるように三澤千代治氏中心に過去に主に米国のLeaseholdを研究開発したものであって、その馴れ初めから言っても借地期間も中途半端で（米国は一般的に１００年）買取り市場も十分に普及発展しておらず、言うなればそれ相応のエリアに適しているということになります。東京都心部等に大使館跡地などで定期借地権を利用した高級分譲マンションも未知数ながら一部あるにはありますが、どっちづかずの中途半端なエリアでやろうとすると買取を付けようが付けまいが恐らく難しいでしょう。多分日本人特有の土地文化的にも。

[534: 匿名さん]

土地賃借価格を管理費に入れ込む形のマンションなら、必要契約期間も比較的読みやすいし、あり得るかもしれません。
ですが全て一個人にかかってくるような戸建は、それこそ100年単位を視野に入れないと厳しいでしょう。

[535: 匿名さん]

>532
それが出来れば簡単で、十数年の実質デフレなのに、インフレターゲットを設定する政府日銀。
土地の下げ止まりを盲信しているデベ。
これらが設定する限りそんな仕組み取り入れるはずありません。

そもそも、値下がりが明らかであれば、高いうちに売れ、が鉄則で貸出なんかするわけないでしょう。

[536: 匿名さん]

定借ではまずローンが付きません。新築はまだフラットなど一部で出るには出ますが、中古になるとどんどん出にくくなります。築古なら壊滅的です。借地権物件はそもそも銀行評価が出ないのです。日本の定借は不十分な仕組みのまま悪い時期に開発・利用され、今も不十分なままの代物です。不人気なニュータウンが頼りにしたい気持ちは理解は出来ますが。どなたかも書いていますが早期に手仕舞い、売り逃げしたいデベロッパーがそんな長期のリスクをどこも好んで取りたがらないのです。銀行もバックアップしませんし。何事もスキームにはまずファイナンスが不可欠です。

[537: 匿名さん]

大量に出したら一気に値崩れしますよ。
だからこれから人口減少で値下がり確実でも、少しずつ出さざるを得ないし、何十回にも分けて小出しにしているのです。

[538: 匿名さん]

>>523
の例のように、近鉄などの逃げ出しようがない沿線デベロッパーが、貸し出しするなら安心感が高いと思いますよ。

電鉄会社自身が、地主として貸し手になるという事は、その街を見捨てずこれからも価値の向上に努める意思表示ともとれますから。

[539: 匿名さん]

2500万でニュータウンの土地を買って、35年で時価1000万に
値下がりすると（家余りや人口推移を考慮すると現実的なライン）
ローンの金利支払いを入れると35年で2300万のコスト
それプラス固定資産税もかかる

2.5万の定期借地権を35年払い続けても1050万のコスト

[540: 匿名さん]

>>５３８

そういうことです。近鉄は近鉄沿線を今も見捨てていません。一方阪急あたりは見切っている場所が明確にあります。その差は歴然。

近鉄の定借はアリだということです。逆に近鉄の定借物件エリアだと土地から行くほうが比較的リスク高いでしょう。それでも近鉄の下支えが効きますが。逆に下支えのない中途半端な開発地、ニュータウンは泥沼ということ。

[541: 匿名さん]

>>540
契約単位の70年で2100万。
それだけ回収できて、土地も渡さずに済むとなれば、近鉄的には十分な利益では？

[542: 匿名さん]

期中の金利は？

あなたビジネス判ってないでしょ？

近鉄だからできるんだよ

何故阪急ができないかよく考えてみたら

[543: 匿名さん]

スレ違いになってきてます。

そろそろ自粛を。
議論板でも作ってもらえませんか？

[544: 匿名さん]

おおっと、阪急の横槍がｗ


メインバンクは大切にね

[545: 匿名さん]

某山手台信奉者も当該プロジェクトのファイナンス的背景、スキームを思い返したほうが良いと思うぞ

そうすればきっとゴジャばっかり云わない＆云えないだろうからさ

阪急さん頑張って

[546: 匿名さん]

ようするに、借地で戸建が正解ってことか。

[547: 匿名さん]

まずは場所選びが第一ってことだろう。下手なとこ選んだら借地も何もないし。そもそも借地の設定など限られてくるだろうし。

[548: 匿名さん]

まぁモラルや、沿線や信頼して高い値段で買ってくれた顧客を裏切らず
大事にするかという意味では、圧倒的に

近鉄＞＞＞＞＞＞＞阪急

でしょうね。

[550: 匿名さん]

借地なんて恥ずかしいよ。
そんなのお金の余裕がないの？

[551: 周辺住民さん]

http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/ayameike/index.html
奈良で近鉄でって考えたらここのがいいと思うけど

[552: 匿名さん]

借地にして、浮いた2000万をまともな外国株でたった年率5%（営業利益率30%超、ROE30%以上、配当利回り3%、毎年自社株買い3～4%程度の世界的優良企業はごろごろある）で運用できれば、35年後に1億になっています。

[553: 匿名さん]

財テクよりもマイホーム

ばあさんになってからの１億よりも

元気な時のマイホーム

[554: 匿名さん]

>552

それならむしろ、一生賃貸にして
浮いた5千万で勝負したら？
俺はそんな人生嫌だけど。

[555: 匿名さん]

>>551
阪急や宝塚市と違って、近鉄や奈良市は、将来を考えてまともな開発をしていますね。

[556: 匿名さん]

まだやってるんだね。
近鉄沿線はイメージが悪いよ。

[557: 匿名さん]

支線やモノレール沿線より、近鉄の本線のほうがイメージ良いと思います。

[558: 匿名さん]

モノレールの方が新しいし、キレイですよ。

近鉄古そう。（すいません。）

[559: 匿名さん]

近鉄よりイメージが悪い沿線。。
思いつかないけどな。

京阪なんかとはいい勝負だろうけど。
どっちがマシってレベル。

良いイメージなんてそもそもない。

[560: 匿名さん]

近鉄沿線は田舎でガラ悪いイメージ。
ごめんなさい。
まだ阪急や京阪の方がずっとマシ。
なので、近鉄沿線の話はもういいです。

[562: 匿名さん]

560
阪急と京阪を同列に語るなんて
本当に関西の人かい？

京阪もかなりガラ悪いよ。近鉄と大差ない。

阪急は上記二つと大きな差があるけど。

[564: 匿名さん]

お京阪は近鉄よりは上のイメージがあるな。
近畿圏在住の人の大半が、ガラの悪さでは南海を上げると思ったが違うのか？

[568: 匿名さん]

北摂住民は、根拠無く自分が知らない所を、イメージで語って蔑んでる傾向があるからなぁ。

はっきりいって、けいはんなや登美ヶ丘より彩都や箕面森町のほうがイメージ良いなんていってるのそこに住んでる本人だけだよ。

[571: 匿名さん]

>>568
それはない。
自分は大阪市民だが、
彩都がましだと思うわ、その中じゃ。
奈良は予算がなかったんだなと思ってしまう。

[573: 匿名さん]

阪急＞＞阪神＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞京阪＞＞南海&近鉄

こんな感じ。

[575: 匿名]

こんなスレあったんだ。
阪神間、北摂の優位性は否定しないけど
それら地域の阪急地域民の一部の方の余りにも目に余る他地域蔑視は呆れますね。
勘違いしてる方達も多い印象。
奈良（けいはんな含む）はそういう意味ではニュートラル、
赤いEクラス乗ってるマダムやカイエンターボかっ飛ばす若奥様と、
プリウス乗ってる奥様とが楽しくランチしてる、そんな街。
あと伊丹はバスで充分だし、新幹線は京都利用だしね
梅田が大阪の中心だけどあくまでも都市部の北限でそこから南に都心部が拡がり梅田以外の市内アクセスは今買える新規NTではむしろ奈良が勝ってるし。

[576: 匿名さん]

千里山や南千里や東豊中あたりの邸宅に住んで、奈良や生駒を品評しているのならともかく
彩都や三田や森町の住民が、近鉄沿線の奈良や生駒を見下しているのは恥ずかしいよねぇ。

中登美ヶ丘とか見たことあるのか？　世界的企業の創業家一族の家とか普通にあるぞ。

[577: 匿名さん]

>576
その通りだね。

[578: 匿名さん]

登美ヶ丘いいよ。

でも出張アクセスが、高の原までバスでそこから京都まで近鉄特急ていうのが、めんどくさくって。

モノレールの京阪奈延伸もかなりかかりそうやから、バスで学園前、そこから近鉄特急で上本町ていうのがめんどくさくってまだ住むところ悩んでいます。

そして、値段も結構しますね。

調べると登美ヶ丘でもいろいろあるみたいです。松竹梅が。

[579: 匿名さん]

近鉄奈良って、お上品なＮＴ沿線なんですね。

阪急宝塚線や、モノレール彩都が上品なイメージでした。

映画「阪急電車」のイメージが強いです。


近鉄は特急料金がイタイです。

[580: 匿名]

阪急宝塚線？ぜんぜん上品なんかじゃないわ。

[581: 匿名さん]

阪急神戸線：基本はマンション街（住民の8割超が集合住宅民）だが、山腹部の邸宅街は規制により保全されている
阪急今津線：昔は沿線所得日本一に輝いた事があるが、最近マンションだらけになっている
阪急宝塚線：関西で高額納税者が最多の東豊中や、関西ナンバー1資産家（サントリー家）が住む雲雀丘などを擁するが、乱開発され気味

近鉄奈良線：近鉄や行政がまともなので、関西では邸宅街が最も保全されているしまともな秩序ある開発が維持されている

[582: 匿名さん]

基本的にどんぐりの背比べなんだよ。
上には上がもっといるんだし。
大規模分譲地にそもそも高級という言葉は似合わない。

[583: 匿名さん]

あ、ただ登美ヶ丘だと難波のアクセスが、いいのでついつい飲んだ帰りは特急に乗ってしまいます。

そして学園前からタクシーのっちゃんうだよね(笑)

[584: 匿名さん]

でもニュータウンを見下している住民は、ほぼ例外無く、邸宅に住んでいる住民じゃなくて、アドレスだけが拠り所のマンション住民だから面白い。

[585: 匿名さん]

それはある。

[586: 匿名さん]

あと市内のミニ戸民。
あんなペンシルには住みたくないよね。

[587: 匿名さん]

それはわからんでもない。

利便性とるか広さとるかは永遠のテーマ。

[588: 匿名]

「私のアドレスは宝塚山手台」なんてCМあったよね？

けっきょく自慢できるようなアドレスには育ってないけどねぇw

[589: 匿名さん]

宝塚って金持ちが住むとこのイメージだったよ。
このスレでは違うんだな。

[590: 匿名さん]

じゃあ、予算５０００万円

大阪市内へ通勤で、どこのＮＴに住めば？

[591: 匿名]

宝塚って聞けば、歌劇場周辺イメージするけど、宝塚市は広いからね。
ピンキリだよ。

[592: 匿名]

言い争いもあるけど少し余裕ある中流層のリアルな宅地選びとして
意外に有りそうでなかった良スレなのでは？
富裕層数、やアッパーミドル層数、は別にして、それらの率、という点では近鉄奈良沿線はかなりのものだと思うよ。

[593: 匿名さん]

奈良はもういいよ。
奈良県のように隔離されてろw

[594: 匿名]

>>590

白庭台の建売辺りじゃねえの
あとは翠光台とか
奈良でもそれ以上格上の宅地になると厳しい

[595: 匿名さん]

注文住宅がよい。

[596: 匿名さん]

阪急甲陽線あたりは中古マンションに住んで、他沿線を見下している勘違いババアがめっちゃ多いよ。

[597: 住まいに詳しい人]

宝塚は昔は質の高い高級住宅街が多かったけど、多くは建売屋にミニ開発されまくって緑が減少し街並みも悪化し、大幅に市のブランド力が低下している。

[598: 匿名]

>>592
なかなか鋭い意見だね。
ピンの数ではなく、質×規模という面において、阪急が開発したエリアで、近鉄の奈良・生駒エリアほど、質の高い住環境と開発が維持されている場所は無い。

[599: 匿名]

>>595
五千万で注文とか奈良舐め過ぎ
西白庭、菊美台辺りでどうでしょうか？
もしくは京都府側の学研都市とか

[600: 匿名]

近鉄はブランド力は無いけど、まともな開発をして沿線を大事にして見捨ててないイメージ

阪急はブランド力にあぐらをかいて、けっこうえげつない使い捨て開発をして顧客を裏切っているイメージ