関西の分譲地選び（大阪市内通勤者）

[匿名さん]

箕面彩都、宝塚山手台、学研奈良登美ヶ丘、けいはんな地区、松井山手、トリヴェール和泉、西宮名塩ニュータウン、新三田、能勢電沿線（川西市、猪名川町）など色々ありますが・・・

[442: 匿名さん]

固定資産税評価額が不当に高いと感じたのなら鑑定士に相談して役所に掛け合えば実態考慮して下がるかもしれないよ。不動産専門の税理士がよくやる手です。

[443: 匿名さん]

箕面小野原が入ってませんね。

[444: 匿名さん]

あそこって地区と聞いたけど。

[445: 匿名さん]

地区ってBですか。まあ、もうやや好ましくないぐらいに賑わってはいますが。確かにお店も増えて勢いはありますね。

[446: 匿名さん]

地区は、小野原東から道を挟んで反対側だ。

[447: 匿名さん]

なんていう地名？
私も某不動産屋に小野原は～と聞きました。
豊川も。
だから、今発展してきてるから、
何も知らない外部の人が
高いお金でどんどん買っていってますよって。
まぁ、これからの時代、
そういうのは段々消えていくでしょう。

あと、171沿いももともと川か何かで、
川に沿って、男性相手の宿場街が連なっていたとか。
だから、171沿いがそういう地域ってのは、
地元の人はみんな知っていますよ、とのこと。
言い出したら、キリがないので、
程々に聞いておいたけど。

[448: 匿名さん]

山手台の現在分譲エリアを貧相と貶しつつ、その坪単価(45～50万)を分譲済み街区(山手台2丁目)の不動産価値が他所より落ちていないという主張に都合よく利用するのが、>>387=>>416クオリティ。
そもそも駅から登り坂を20分以上歩かされる山手台2丁目を『徒歩圏』とは言わない。バス便エリア。
何でも都合よく解釈し過ぎw

[449: 匿名さん]

もうええて！！！

[451: 匿名さん]

小野原西は、山手台や彩都の様に、山を切り開いたニュータウンでないから、
同列に扱うのちょっと違う。千里ＮＴに隣接してるに、北千里まで歩こうと思えば歩けるしね。
ちなみに、地区は、小野原東よりさらに東側ですよ。
小野原西は物件が極端に少ないから、不動産屋さんも知ってて嘘ついてるんでしょ。

[452: 物件比較中さん]

小野原全体がBらしいよ。
だから避けたという話は聞いたことあるけどなぁ。
何が本当か調べようないし、
噂されてる以上は避けておくのが無難かもね。

てか、小野原はスレ違いでしたね。
以後、慎みます。

[454: 匿名さん]

>452
豊川でネットで検索すればすぐ出てきますよ。
茨木市の西部や小野原・粟生・彩都あたりがその地名で呼ばれていたから、
勘違いか意図的にデマを流す輩がいるんでしょ。
実際は、小野原の少し東と結構東です。

>453
小野原も広いからね。以前に分譲していた場所から歩くと、北千里まで実際15分だったよ。（不動産表示と同じ）
それと、バスで北千里でも千里中央でも茨木でも主要駅に一本で行けるんだから、
バスが千里中央しかない森町と大違いと思うが・・・。その分、坪単価も倍以上だけど。　

[455: 匿名さん]

結局、東と言えども小野原っていう地名？

[456: 匿名さん]

>455
小野原の名前は付かないよ。正確には茨木市。

[457: 匿名さん]

了解、ありがとう。

[458: 匿名さん]

>450
山手台を恨むアンチというより、
昔、山手台（西二丁目あたり）を買った人が暴落して恨んでるんじゃない。　

[459: 匿名]

それがポジの実態ですね。

[460: 主婦さん]

Bの話はやめたほうがいいと思いますよ。人権救済法案が閣議決定されたでしょ。しょっぴかれるよ、気をつけんと。

[461: 匿名さん]

山手台を見ると、ニュータウンの価値は、新規分譲の際の一瞬というのが明白で寂しいですね。
中古の西二丁目と新規分譲の西四丁目以北は、普通考えたら西二丁目の方が駅近で町並みの綺麗だけど、
高く売買されているのは、北部ですからね。
不便なオールドタウンを買う人はいないってことでしょうか。
まあ、なかなか完売できないニュータウンで、一度だけでも売れたと言うのは立派でしょうが・・・。

[462: 匿名さん]

>>461
もうその話は結構です。

[464: 匿名]

山手台は地元では『山本の裏山』呼ばわりされていますね。

[465: 匿名]

病人の戯言は聞くに堪えんな。あんな高圧線だらけで海も花火も見えない山本の裏山のろくにバス停もない中古市場で取引すらない住宅地がニュータウンでないとか言い出すのか。

もう山手台の話は要らんよ。

[468: 匿名]

皆が裏山といっているではないか。今ここだけでも二人いる。実際裏山なのに裏山でないとか言い出す気か？ＮＴじゃないとか？病気が進行している。

[469: 匿名]

またヘボプロファイリングが始まった。君の勤務先の安月給には負けるよ。案件できてるのか？

[473: 匿名]

支店長クラス以下銀行の人間に馬鹿にされたことなどないから何を言っているのかよく理解が出来ない。ハウスメーカーに至ってはますます意味がわからない。君の安月給ベースで物事を考えないほうが良いよ。実家の安普請の暴落した家を後生大事にしなさい。

[475: 匿名]

しかし山手台南部の火病患者は日増しに悪化してるな。

[478: 匿名さん]

都心の物件も同じように下落していることが証明された以上、かれらの拠り所、ニュータウン単体の下落は証明出来なくなっています。
それすら買えない荒らしがどういった珍説にでるか見ものですねwww

[479: 匿名]

キミのように属性をネットで晒すような愚行はしないよｗ
勤務先も実家もばれてるような

[480: 匿名]

おうおう、すごい連投。火病ぶり。準備万端の連投だね。キモ

[482: 匿名]

そうすると中古マンションを仲介してるような会社の営業職とかは相当低レベルだね。

[484: 匿名]

まあ、妄想も程ほどにね。君は賃貸から出ないのかい？その前にやることがあるか。

そういえば君は何のために戸建スレにいるのかい？実家の価値向上のためか？

[485: 匿名さん]

>>484
戸建を買うためでしょ。
なにいってんの。

そんな分かり切ってることを聞くなんて…
荒らしの人のレベルが伺い知れるね。
逆に可哀想になるわ。

[486: 匿名さん]

ここは2人だけで、揉めてるのかい？
仲良くしようよ。
他の人が書き込めなくなってしまいます。

[487: 物件比較中さん]

大阪市内で安いところいっぱいあるだろ

生野区やっすいぞー

西成区やすいねー

港区も激安！

[488: 匿名さん]

安いのはいいなぁと思うけど、
家を買うのは恐い地域だね。
賃貸ならいいんじゃない？

[489: 物件比較中さん]

全然怖くないって

みんな生活してるって

便利だよ

チャリで難波や梅田にいけるって！

[490: 匿名]

港区、激安ですか？

大阪港寄りはかなり安いですが弁天町付近は土地代、坪100万はしますよー

[491: 匿名さん]

港区だったら、どこがおすすめ？

震災の津波のこともあって、
海の近くって、ちょっと恐怖心もあるけど
組関係が多いとか聞いたことがあるような。
そのへんどうですか

[493: 匿名さん]

もう妄想は良いよ。君の実家の様な安普請の家ではないよ。

[494: 匿名さん]

そもそもこのスレが対象とする分譲地に憧れるのは底辺だけだよ。
買おうと思えばいつでも買える。所詮、庶民が住むエリアじゃん。

精一杯35年ローンを組んだ建前上、神格化したい気持ちはわかるけど
どこもたいしたエリアではない。

[496: 港区住民]

詳しい場所は控えますが、港区にあった（全国的にも有名な）大きな＊＊＊さんはもう亡くなりました。もうお家も違う方が住んでいます。
違う＊＊＊さんも引退されて、すごく穏やかに過ごされていますし何も心配ないかと思います。

大阪港寄りの場所は、チンピラさんがまだいると聞きましたので
港区にお住まいを考え中なら、波除（大きな工場が多いですが）・弁天・磯路・田中（一丁目か二丁目あたり）・夕凪などをオススメします！

市岡や市岡元町はかなり地盤が下がっているので、場所によってはオススメしません。
（市岡高校、市岡東中学校あたりから、かなり急な坂になっています。それだけ地盤が下になるということです）

三先も住みやすいみたいですが川と下水処理場が近くて…においが気になります。

[497: ビギナーさん]

生駒市の白庭台は？

近鉄不動産が販売　上下まとめて５０００万円台　

[500: ビギナーさん]

>>499
へーそうなんだ。　　中古マンソンを買ってリノベーションするのがオサレなんだよね～

[501: 匿名さん]

＞４９４

全く同感です。理解できないらしい。

[502: 匿名さん]

港区情報、ありがとうございます！
もう引退しているんですね～チンピラは御免ですね。
詳しいお話で、参考になります。
知ってる地名もチラホラあったので、
土地情報、調べてみます。
重ね重ね、ありがとうございます！

あと、白庭台はうちも検討したことがありますが、
高圧電線が近いことと、
大阪市内への通勤ラッシュ時は立ちっぱなしが辛いと
散見しましたので、辞めました。
今は小路か千里中央か彩都か山田で検討しています。

[503: 匿名さん]

>>501
同感も何もお前がレスつけているのはお前（阪神間ボロ賃貸）なわけだが。

[507: ＯＬさん]

関西圏の住んでみたい街
http://www.major7.net/img/contents/trendlabo/reserch/vol017/graph_003....
関西圏の住んで良かった街
http://www.major7.net/img/contents/trendlabo/reserch/vol017/graph_004....

[517: 匿名]

いいえ。
だいたい実態の人気と合致していますよ。

[518: 匿名さん]

５１６
ご自分の街が不人気だったからって、理屈を捻じ曲げてはいけません。
素直に受け止められたらいかがですか？

[520: 匿名さん]

基本、土地から探している注文住宅を建てられる人間なら、どこにだって住める。

5000万の予算でマンションに住めない沿線・駅なんて、関西に存在しない。

阪急甲陽線なんて2600～3000万ぐらいの中古マンションが持家購入層のボリュームゾーンだし。

[521: 匿名さん]

阪神間は中古の集合住宅に住んで他の地域を見下している勘違い住民が増えているのは確かでしょうね

[522: 匿名さん]

阪神間の中古集合住宅ＶＳニュータウンの構図になってるのですか？

私はＮＴ派ですが、集合住宅をボロというのは可哀想ですね。

価値観の違いですから、ＮＴ派で分譲地選びの話をしましょう。

[523: 匿名]

これ結構重要なポイントなんだけど、郊外の大規模分譲地やニュータウンは買ってはいけないという理論のベースは、家余り人口減少社会（少子高齢化によるファミリー物件需要の激減、1～2人世帯の激増による高齢者向け住宅の不足、現役世代の減少）に土地から買って注文住宅を建てたら、土地価格の暴落によって大損するのは火を見るより明らかだというものです。

ようするに、注文住宅を建てるには、土地を掴まされるというのが問題なのであって、土地を買わないで注文住宅を建てられるのなら、この問題は発生しない。

人口減少時代に土地は買いたくないけど、良好な環境の分譲地に注文住宅を建てたい（建物価値が数十年でなくなるのは当たり前なので別にかまわない）という需要は確実にある。

今後デベロッパーは、地価に連動して賃料が変動する長期の借地権（50年ではなく70年など）分譲を展開していくべきだと思う。

例えば近鉄がやっているが、
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/information/2012/6/kit0622b_exp.ht...
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/information/2012/6/kit0622b.html
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/kita-yamato/sp/index.html
これなら、建築費用と若干の保証金だけで、定評ある良好な住宅街に新築の良い家で住む事が出来る。
同じ土地を分譲で取得した場合は5000万円以上かかり、土地の下落による資産価値の下落リスクを抱える事になるが、これなら人口減少に伴う土地の値下がりリスクは無し（路線価が下がれば、賃料が下がってむしろ嬉しい）。
何より人口減少で値下がり確実な土地に対して、ローン金利を払わないでいいのが良い。

他のデベロッパーも見習うべきだと思う。

[524: 匿名さん]

近鉄っだけでウヘァ…

[525: 匿名さん]

転勤、転居が「絶対に」ない人でないと利用出来ないよね。
家を建ててしまっても売るに売れない。

[526: 匿名さん]

確かに長期の借地権は、土地値下がりリスクをとりたくないという需要に対して、有効だろうね。
検討者が、買取（分譲）か長期借地（70～80年）かを選べる宅地を、大手分譲地のスタンダードにしていくべき。

[527: 匿名さん]

>>525
その問題を解決する為に、途中買取も可能なシステムにしておけば問題ない。
例えば、西宮名塩ニュータウンで初期に分譲された定期借地権エリアなどは、買取もできる。

これなら中古住宅で普通に売る事が出来る。
中古の買い手は、家の残存価値＋土地の値段で普通に所有権を取得できるのだから。

[528: 匿名さん]

阪急あたりと比べたら近鉄の開発はよっぽどまともでしょ。

[529: 匿名さん]

借地契約に、おおっぴらな土地の値下がりリスクなんか盛り込めるわけないでしょう。
デベ一方的なリスクを負うわけがないし。
当初の地価を元に契約がなされるわけだから、買い取る羽目になった場合は、地価下落後の買取は通常購入よりも不利になるのは間違いないよ。

[530: 匿名さん]

名塩の買取オプションを実行した場合、周辺地価の軽く倍はするそうです。

[531: 匿名さん]

70年なら買取しなくてもいいじゃん。何十年も住めるし、建て替えでもできるから余裕で売れるよ。

[532: 匿名さん]

今までは、デベロッパー即ち売り手が一方的に有利な条件（将来値下がり確実でも割高で値段で）で分譲する事が出来た。
しかし家余りが顕著な時代になれば、売り手が一方的に有利な条件では分譲地は売りなくなっていくよ。
大量家余り時代においては、買い手から見て土地値下がりに対するリスク回避が可能な仕組みを、取り入れざるを得なくなる。

[533: 匿名さん]

定期借地権というのは、一次取得者のために安価に分譲住宅が取得できるように三澤千代治氏中心に過去に主に米国のLeaseholdを研究開発したものであって、その馴れ初めから言っても借地期間も中途半端で（米国は一般的に１００年）買取り市場も十分に普及発展しておらず、言うなればそれ相応のエリアに適しているということになります。東京都心部等に大使館跡地などで定期借地権を利用した高級分譲マンションも未知数ながら一部あるにはありますが、どっちづかずの中途半端なエリアでやろうとすると買取を付けようが付けまいが恐らく難しいでしょう。多分日本人特有の土地文化的にも。

[534: 匿名さん]

土地賃借価格を管理費に入れ込む形のマンションなら、必要契約期間も比較的読みやすいし、あり得るかもしれません。
ですが全て一個人にかかってくるような戸建は、それこそ100年単位を視野に入れないと厳しいでしょう。

[535: 匿名さん]

>532
それが出来れば簡単で、十数年の実質デフレなのに、インフレターゲットを設定する政府日銀。
土地の下げ止まりを盲信しているデベ。
これらが設定する限りそんな仕組み取り入れるはずありません。

そもそも、値下がりが明らかであれば、高いうちに売れ、が鉄則で貸出なんかするわけないでしょう。

[536: 匿名さん]

定借ではまずローンが付きません。新築はまだフラットなど一部で出るには出ますが、中古になるとどんどん出にくくなります。築古なら壊滅的です。借地権物件はそもそも銀行評価が出ないのです。日本の定借は不十分な仕組みのまま悪い時期に開発・利用され、今も不十分なままの代物です。不人気なニュータウンが頼りにしたい気持ちは理解は出来ますが。どなたかも書いていますが早期に手仕舞い、売り逃げしたいデベロッパーがそんな長期のリスクをどこも好んで取りたがらないのです。銀行もバックアップしませんし。何事もスキームにはまずファイナンスが不可欠です。

[537: 匿名さん]

大量に出したら一気に値崩れしますよ。
だからこれから人口減少で値下がり確実でも、少しずつ出さざるを得ないし、何十回にも分けて小出しにしているのです。

[538: 匿名さん]

>>523
の例のように、近鉄などの逃げ出しようがない沿線デベロッパーが、貸し出しするなら安心感が高いと思いますよ。

電鉄会社自身が、地主として貸し手になるという事は、その街を見捨てずこれからも価値の向上に努める意思表示ともとれますから。

[539: 匿名さん]

2500万でニュータウンの土地を買って、35年で時価1000万に
値下がりすると（家余りや人口推移を考慮すると現実的なライン）
ローンの金利支払いを入れると35年で2300万のコスト
それプラス固定資産税もかかる

2.5万の定期借地権を35年払い続けても1050万のコスト

[540: 匿名さん]

>>５３８

そういうことです。近鉄は近鉄沿線を今も見捨てていません。一方阪急あたりは見切っている場所が明確にあります。その差は歴然。

近鉄の定借はアリだということです。逆に近鉄の定借物件エリアだと土地から行くほうが比較的リスク高いでしょう。それでも近鉄の下支えが効きますが。逆に下支えのない中途半端な開発地、ニュータウンは泥沼ということ。

[541: 匿名さん]

>>540
契約単位の70年で2100万。
それだけ回収できて、土地も渡さずに済むとなれば、近鉄的には十分な利益では？