イニシア新座ガーデンフォート

[マンコミュファンさん]

売主　(株)コスモスイニシア　

所在地：埼玉県新座市野火止5丁目1132番地（地番）
交通：武蔵野線 「新座」駅 徒歩3分 （南口より）
　　　東武東上線 「志木」駅 バス9分 「新座駅南口」バス停から 徒歩3分 （南口より）
　　　西武池袋線 「清瀬」駅 バス17分 「ふるさと小道」バス停から 徒歩2分 （北口より）

[51: 検討しています]

こんばんは。
営業さんの話では今日から手付金払いの契約開始みたいです。
予想以上の混雑で来週にも契約会を延長するとか？
この時期に盛況しているようで何よりですね。
一方で川口土建が７月の落下事故に引き続き８月末にも事故を起こしたのは事実です。
書面で事故の報告と川口土建に対する方針を書いた案内文を提示されました。
川口土建のスレも見ましたが荒れまくりで、あまり良い評判がなく、二度の事故も何だか納得してしまいます。
コスモスイニシアは大和ハウスからの仮援助案が出てきたので、以前よりはセーフかな？
契約した方、居ませんかぁ〜？

[52: 賃貸住まいさん]

立地がよく、価格も手ごろのため興味を持っています。
駅側は正面にマンションがあるため、志木街道側を検討しているのですが、目の前は交通量が少ないもののバス通り、左は果樹園を挟んで志木街道のため、騒音が気になっています。
この点さえクリアされれば真剣に検討したいのですが・・・。
現地はまだ見ることができないようです。

[53: 買い換え検討中]

新座駅前マンションでは後発の当マンションを検討していますが、警察沙汰にもなった2度のクレーン事故は頂けないですね。問い合わせたら今もクレーン作業は休工中だそうです。
騒音の件ですが、志木街道は渋滞かガラガラなので、Ｒ254沿いの長谷工マンションよりもゼンゼン大丈夫！そこが惹かれて検討しています。ただし、１階が店舗が入るらしいので飲食業だとゴキブリ発生が心配です。

[54: 比較検討中]

＞53さん

志木街道や川越街道よりもあの物件は武蔵野線の騒音の方が気になると思いますよ。
何と言っても長い車両の貨物列車もガタゴト走りますからね。

一階の店舗の件は、ひとつがネイルサロン・美容室系でほぼ確定のようです。
またご心配の飲食店ですが、臭いや汚れを発するような店舗の場合は管理組合に基づき住民に是非を問うようです。確か管理規約か重要事項説明書に書いてありました。
両角部屋は抽選になるぐらい混んでるようですが、他はどうなのでしょうか。
同じく川口土建の件がありますので、私は年内様子見とすることにしましたよ。

[55: 賃貸住まいさん]

貨物列車は普通電車より速度が遅いようで、音も小さく感じました。
私は特に気になりませんでした。
高層階だと遮る建物がないので、気になる人はいるでしょうね。
いずれにせよ、現地で確認したいものです。

近所で中古マンションが売りに出されていますが、それと比べるとお買い得な印象です。
リーマンショック以後の情勢を踏まえた価格設定になっており、先に建ったマンションより安くなっているようです。

[56: 賃貸し住まい]

私は、契約をキャンセルしました。勝手に契約の日も決められてしまい、急いでいるように思え不安になったんで！

[57: 匿名さん]

貨物列車は昼夜問わずに運行してます
ご注意下さい

[58: 比較検討中]

私も契約を急かされた感じがしました

イニシアについても川口土建にしても「大丈夫！！！」と力説していましたが、両社ともグレー感は否めません

本格的に検討する段階になれば、マンション付近で一泊してみるつもりです
貨物列車と川越街道の騒音を確かめてみます
一晩二晩じゃ言い切れませんがね、、、、一応確認する予定です

[59: 匿名さん]

イニシアの別物件ですが契約日を指定されました。まだ購入すると決めたわけでもないのに・・・ここもそうですか。こちらも検討中ですがちょっと感じ悪いな。せかすにはそれなりの事情もあるんでしょうけどね。

[60: 匿名さん]

８月にあった事故のことです。
お向かいの駅前通りのイニシアマンションでなく
横に建っているライオンズのマンションの外壁などを破壊したらしいです。

日頃から近隣住民は工事時間を守らない、出入りの車の駐車の仕方が悪い等々で不安は
感じていたらしくお怒りが相当みたいです。

イニシアの経営もヤバイし、川口土建の工事のずさんさも浮き彫りになり
買うのも躊躇しちゃいますね。

[61: 銀行関係者さん]

本日のコスモスイニシアのIRによれば、ADRが成立するとコスモスライフの株式取得及び譲渡に伴い
平成22年3月期２Qの連結損益で約6,100百万円、個別損益で約14,100百万円の特別利益が計上されるようです。
また、大和ハウス工業宛てに１０億円優先株、ユニゾン・ファンド宛てに１０億円劣後株をお願いするようです。
これ等が成立すれば、コスモスイニシアについての心配事は薄れるのではないでしょうか。
平均販売価格１億３１百万円のプラウド新宿御苑エンパイアが竣工１年前に９日即日完売したそうです。
２２年３月期１QのIRによれば、コスモスイニシアの新築マンションは２１年４月～６月で９３２戸と大変好調のようで、完売御礼が多いので少し値段的に頑張ってるのかなと思います。
「イニシア新座セントラルフォート」も施工は川口土木建築工業？だったと記憶していますが、０７年の夏頃竣工でしたが売れ行きは良かったです。時々中古が売りに出ますけど、駅から近いからか以外と高いです。

[62: 匿名さん]

心配なら１０月が来るまで様子を見ればよいのでは？その頃には会議も終わっているだろうし。イニシア社員はリストラを恐れて契約を急がせているのでは？

[63: 銀行関係者さん]

No.61です

誤字訂正
以外と→意外と

昨日新座駅前で若い女性の方がなにか申し訳なさそうに何も言わずに団扇を出されたので、「携帯の宣伝かなー。いらないなあー」と思いつつ、渉外活動の苦労を知ってる私としては自分の子供も苦労してるだろうなと考え、つい受け取ってしまいました。
頂いたらコスモスイニシアのイニシア新座ガーデンフォートとイニシア朝霞青葉台公園の宣伝団扇でした。
残念ながら戸建ての持ち家なので申し訳ありません。
しかし男性の年配者は受け取るかも知れないけど、もう少しキレを持って、「ハイ」といった感じの方が若い世帯主は受け取るのではないかなーと思いつつ電車に乗りました。
大きなお世話ですね。

[64: もぅ秋]

もぅ団扇の季節じゃないですね(笑)
販促品もちゃんと考えないと『はぁ〜？』と思われちゃいますね｡｡｡

[65: 匿名さん]

イニシア、11日の発表で救われた感が濃厚になったようですね。

申し込み会では約半分ぐらいの申し込みがあり、土日はてんやわんやだとか。
ここはあまり不景気を感じない盛況っぷりの模様。

しかし今はイニシアよりも川土が問題。
何度も指摘があった２回の建設中の事故。
建設住宅性能評価なんか本当に取れるのでしょうか？
耐震強度２って本当に大丈夫？

完成したら棟内モデルルームを是非見に行きたいですね。

[66: 匿名さん]

そうとう安い価格　イニシアお得意のセルフアウトレットマンションですね
でも気をつけた方がいいのは戸数が９０戸以上と多いこと　そして１期が１０戸しか売り出せない
ということ
新座駅の需要からすれば年明けでも充分間に合いますね

[68: 銀行関係者さん]

コスモスイニシアのザ・晴海レジデンス総戸数４３８戸が完売したそうです。
この不動産不況時にフォルム内藤町６０戸、イニシア巣鴨２８戸も早期完売が注目でしたが、ザ・晴海レジデンスは清掃工場が近いとか駅から遠いとか書かれていたので苦戦すると思っていたので、大型物件の完売にはびっくりです。
今売り出しているコスモスイニシアの物件は他物件に比較して相対的に値段が安いからか足が早いように思います。
イニシア新座ガーデンフォートも人気が集中する可能性が高いように思います。
建築事故があったので、近くまで行って建設中の建物を見ていたら、中年の御夫婦が家の外に出て来られたのでお話をお聞きしました。
「クレーンの事故があったそうですが、マンションにどんな影響があったのですか？」
建設中のマンションでなく近隣に迷惑が掛かったそうです。９月１２日の夕方にクレーンを使用する工事は終わったそうで、挨拶があったそうです。
大きなクレーンが動いているのはやなもので終わってほっとされているそうです。
私の家の側でもマンションを建築していたことがありましたので、それはもっともだと思います。
建設会社は安全を全てに優先して貰わないと困ります。

[69: 匿名さん]

＞銀行関係者さん

イニシア派なんですねぇ～。
購入したい方なのか、イニシアの方なのか、ただの傍観者なのか何だか不明な感じがします。

どうやら最近足場が取れて全貌がお目見えしたとか？
近々見に行ってこようかな？

[70: 匿名さん]

駅近なのは評価。なのに価格が安いのは新座駅だから？

[71: 匿名さん]

武蔵野線は山手線沿線の駅に直結してないので、都心出でるには必ず1回は乗り換えないといけないですからね。
更に貨物列車が昼夜問わず走るのはちょっと？ですね。
あとはイニシアだから安いんだと思います。
投売り状態…とにかく物件をお金にしないと…

[72: 銀行関係者さん]

東京に直結しているメインの鉄道本線で無い武蔵野線（下りは東京駅ですが）の新座駅ということもあるでしょうが、近隣の他社物件と比較して専有坪単価が大変安いと思います。
コスモスイニシアがADRを要請している関係もあるのかも知れません。
あくまでも推測ですが、四半期の適時開示を見ていると、竣工時には完売ぐらいの勢いで現在建設中のイニシア物件は売り切るということではないでしょうか。
一般的には不動産業においても商品の回転（地価の上昇時及び賃貸を除く）が大事です。
利益を圧縮出来る財務・資金繰り環境にあれば、早く売却して安い土地を仕入れて新しいマンションを販売することが、結果的に利益の極大化が出来ると思います。いわゆる早期損切りです。
一般的に企業再建や企業再生等においての担保は計画になります。
計画がスタートで躓けば（未達成）債権者はその先を一切信用しなくなるものです。
計画以上に全てを達成することが信用、信頼の回復になり、早い時点でニューマネーを提供する新たな応援者（含む銀行）も現れて来ると思います。
日産自動車ゴーン社長が行ったようにいわゆるｖ字回復です。
あくまでも推測ですが、だから安いのではないでしょうか。
イニシア新座ガーデンフォートの事故を心配される方がいらっしゃいますが、一般的にはあらゆるところから厳しい検査が行われることから、安心感は逆に増すのではないでしょうか。
土地を取得した時期の土地価額、着工時の建築単価から建築総額等に販売経費及び適正利益を加算推認すると、到底この価額を超えてしまうように思いますが試算されて見たらどうでしょうか。

[73: 銀行関係者さん]

武蔵野線からイニシア新座ガーデンフォートとほぼ同じぐらいの距離でかつ高架で駅に近い、UR都市機構の連棟型の一番線路側の賃貸住宅に住んだことがありますが、電車と貨物の通過音は窓さえ閉まっていれば、全く気になりませんでした。深夜に目が覚めることもありません。
線路側からの直接的な音は全く気になりませんでした。ただし、窓を開けた時に、前面棟の建物に反射した音が入って来ました。なおサッシは普通ガラスでした。
深夜に建物と建物の間での人の話声の方が木霊して、電車の反射音がよりうるさいぐらいです。
イニシア新座ガーデンフォートの場合も、道路向うにマンションがありますので、角度によっては窓を開けると列車音が聞こえるかも知れませんね。
戸建てでの経験ですが、サッシを普通ガラスからペヤガラスに替えた際に、遮熱だけでなく、遮音も良かったです。イニシア新座のMRでペヤガラスの模型展示がありましたので見学されると良いと思います。
家がまだまばらで武蔵野線から８００メートルぐらい離れた戸建てに住んだ際には、深夜に窓が開けていると貨物列車の走行音が聞こえました。家が建ち始めると聴こえなくなりました。線路との間に一軒でも建物があると音は全然変わります。一部屋一部屋違うとお考えになった方が良いと思います。
今住んでる最新の高気密戸建住宅に比べても、マンションは冬は温かく、夏は３階以上では風通しが非常に良く涼しく、光熱費は大幅に削減出来ます。
全て個人の感想ですから自ら御確認下さい。

[74: 物件比較中さん]

事故の件ですが、近所に住むカミさんの友人いわく、二回目のクレーン事故はクレーン車のアームが隣接するライオンズをかすめたとのことですが、一回目の事故は屋上クレーンが折れてそのまま当マンションの外壁にぶつかったらしいと聞きました。屋上クレーンって相当な大きさですよね？外壁激突で建物そのものは大丈夫なんでしょうか？かなり候補にあがっていたのにカミさんは躊躇し始めている今日この頃です。。。。

[75: 定年退職者]

昨今、暇を弄んでおります。植木等さん的サラリーマンに憧れた定年退職者です。
猛烈サラリーマンだったため、健康のためとはいえ、自宅の近所を散歩するのに抵抗感があり、そこで、火事と殺人と人身事故を除く事故現場を訪ね、その近辺の名所、うまい食事処を散策することを昨年から始めました。誰の目も気にせず目的もあっていいものです。
イニシア新座も事故報道があってすっ飛んで行きました。お陰様で平林寺や野火止緑道、そばにラーメンと２日に亘り時間を費消出来ました。
さて、２回目の事故？報道はありませんでしたから知りませんが、御近所の目撃談話が微妙に異なっていますので参加させて頂きます。
まず、１回目の建設中の「屋上に設置してあった」との話がありますが、間違いだと思います。タワーの上に設置してありました。
次に「外壁に衝突」との話がありますが、可能性はほとんど無いと思います。
まず建物本体の工事で無く、タワーパーキングの組立で道路側の工事だったこと。
私が見た現象と、現場にいた当局の人達が話していた内容では、アームが折れたのでなくクレーン本体のフレームが座屈したという珍しい機械事故ということで、建設中の建物を背にして右７０度方向に１７０度ぐらい深々とターンテーブルの上でお辞儀をしていました。吊り上げ中の機材は道路上仮囲い傍にありました。
外壁に衝突しようにも、クレーンの脚（タワー）が邪魔して無理だと思います。
また外壁にぶつかっていれば、架設足場が崩壊するはずです。
防護ネットと足場にも特に損傷は見えませんでしたのでまず外壁に衝突はないでしょう。
道路反対側家の屋根の端に傷と２階ベランダに１ヶ所穴が見えました。
翌朝８時頃にも現場行きましたら、私と同様の御趣味と思われるハンチング帽にリックサックに運動靴の同世代の方がいらして、大した事故ではないのですねと言って帰っていかれました。オリエンテーション的御趣味で住所を特定せずにスタートして事故現場を探し出すのだそうです。
この方の発言のように、建設現場側を見る限りタワークレーンも撤去され、特に防護ネット・架設足場及び仮囲いに事故があったという痕跡はありませんでした。ただし、道路反対側の３階建の一軒の家シートが架けられていました。
このようなことを考えると、近所の中年の御夫婦の発言が正しいように思います。
「お呼びでない」「こりゃまた失礼致しました」

[77: 匿名さん]

完売間近との噂を聞きましたが、実際はどうなんでしょうか？

ちなみに足場が外れてマンション全体が露になったとか？

棟内モデルルームの予定はご存じですか？

販売元のイニシアは先月末に事業再生ＡＤＲ成立で倒産の危機を脱しましたが、何度も目にするここの現場のクレーン車絡みの事故２回。。。
川口土建の施工が不安なので実際に棟内を知り合いの業者と共に見学してから本格的に検討したいですね。。。

情報交換宜しくお願い申し上げます。

[78: 購入検討中さん]

７７さん
何度も目にするここの現場のクレーン車絡みの事故２回。。。

一回目の事故は７５さんが詳しく書いて頂いて建物には影響ないとのことですが、何度も目にされてるとのことですが二回目はどんなことだったのでしょうか？クレーン車絡みとは車がからんだ事故なのですか？それともクレーン車の事故ということですか？

[79: 匿名さん]

>78さん

二回目はニュースにもなっていませんが、クレーンで吊り上げていた物が落下して隣接するマンションの壁を破壊したという事です。
きちんとイニシアからも書面をもって説明があり、工事現場の人間を入れ替えしたみたいです。
同じ現場でクレーン絡みの事故が二回起きるのは希かと思いますが…検討していたマンションだけに、非常に残念です。

[80: 匿名さん]

現場の責任にして、人を入れ替え一件落着なんて恐ろしい感じですね
本当に現場の責任だったら見えないとこもちゃんと検査しないとね　氷山の一角なんてこともあり得ますから

[81: 銀行関係者さん]

足場が完全に外れて外構工事が始まっていました。

マンションから線路反対側の直ぐ「近くの新座市野火止にヤオコーが9月30日開店しました。
敷地面積は1万618㎡、延床面積5091㎡（SC）、うちヤオコー分は2924㎡。駐車台数 200台。SCのテナントは、ハンプティーダンプティー、ダイソー、マックハウス、シュープラザでSC全体のグランドオープンは10月7日です。
とても明るくて魅力的な大型ショッピングセンターです。
息子の為にと思って何度か足を運んで早い時期で良かったです。
モデルルームはもの凄く混んでいましたし、現場を見に来ている人が沢山いました。

決め手は事故。永年の経験から施工会社の仕上がりが隅々まで良くなること。
①事故について、マンションには何等影響ないと確信出来たこと。
②御近所の皆様の雰囲気がとても良かったこと。
③ヤオコー等の競争しあってくれる量販店が近くにあること。
④駅に近いこと。
⑤マンション全体の色調と景観が良いこと
⑥線路側の見晴らしが良いこと　等々

[82: 銀行関係者さん]

大事なことが抜けていました。
絶対的にも相対的にも安い。

[83: 賃貸住まいさん]

それにしても銀行関係者さんは熱心ですね。
営業さんかと疑いたくなるくらい（笑）
営業さんじゃないなら、これだけ魅力を感じてるんですもの、もう契約済みですよね？
１期があれだけの戸数なのも何故なのかご存知ですよね？

[84: 競合物件企業さん]

競合しているものですが、ここは売れています。
残念ですが、絶好調です。
結局、値段なんでしょうね。
会社だとか、事故が起きてようが関係ないんですね。
まぁ、土地柄で新座だし、価格が安けりゃ問題ないって感じの人がほとんどなんでしょうね。
年内には終わる感じではないでしょうか。

[85: 購入経験者さん]

ニュースになってなくても事故は事実。基本的に隠ぺい体質だから二度目の事故だって自分達から通報したんじゃなくて近所からの通報だったんだよ。購入検討してる人、日々の建設現場の観察にきたことないんですか？あんなに雑な作業してるのみてたら一生の買い物こんなとこに決めないよ。最近は工事しない休日も朝から夜まで急ピッチでやってるね。急いで作った雑なマンション・・・怖すぎです。

[86: 匿名さん]

85さんに一票

[87: 賃貸住まいさん]

85さんと86さんはご近所さんなんですか？
新座という場所に土地勘が無くて・・・84さんの「土地柄で新座だし」という言葉の意味が気になります。
新座は土地柄悪いんですか？
駅前でもあまりいい物件とは言えないのでしょうか？

[88: 入居前さん]

内覧会が楽しみです。

[89: 匿名さん]

色々と話題の多い物件ですが、残りがあと４戸ぐらいだったかと思います。
両角部屋とDタイプ・Eタイプは全て完売とのこと。
84さんの言うとおり、ここは本当に売り上げ絶好調のようです。

売主・施工会社の危険度が特にクローズアップされている物件ですが、価格と立地の良さは抜群だと思います。
新座は武蔵野線だし都心に出るには一回は必ず乗り換えなければならない不便さや、貨物列車が通る、良く電車が止まるなどありますが、新座自体は悪い街ではありません。
これから更に発展していく街でしょう。

ただこれから隣の敷地(現在は駐車場)にもマンションが建つそうなので、購入した方は新居を静かに暮らすことはしばらくは難しいでしょう。。。
隣も川口土建ならクレーンに注意でしょうか？(汗)
ただ武蔵野線・川越街道の騒音はそれ程、気にならないのは想像以上に◎でした。

川越街道は近くの街道沿いに沢山の多種多様なお店があるので何一つ不自由はしないでしょう。
ただし駅前の物件ですが車を持った方が便利なのは言うまでもないでしょう。

良いも悪いもありますが、ご検討の方はお早めに…
ちなみに私は営業マンとかじゃないです。一個人の感想でした。

[90: 銀行関係者さん]

85さん
教えて下さい
「あんなに雑な作業してるのみてたら・・・」
とありますが、どのようなことでしょうか？どうすると外から見えることなのですか？
とても関心があります。
事故についてはコスモスイニシアから詳しく説明がありましたのでそれ以外のことですよね。
私は現場見学会に行きましたが、他社の物件も多数見て来ましたが、他と比較しても、細かいところまで気を使った仕上がりでしたし、内部の造作・設備もグレードが高く、他社物件では耐震等級２、ポーチ扉、床暖房、ハンガー式扉まであるともっと価格が高くなります。玄関収納にまで耐震ラッチ機能がついていたのにはビックリ（少しやり過ぎの感じ）した次第です。
事故があったから雑とか、急いで作ったから雑とか（竣工前は戸建でもマンションでもどこでも遅くまで作業をやっています）いったお話は勘弁して下さいね。現場の観察はしてるつもりですので、出来るだけ具体的にお願いします。契約した者の権利として現場に行って直接真偽確認します。仕事柄詳しい方だと思っていますので、素人さんには判らないというのも止めてくださいね。
宜しく御高配の程お願い申し上げます。

[91: 匿名さん]

お、銀行関係者氏ご登場。
銀行さんは契約したんですねー
戸建の家持ちではなかったでしたっけ？

もうすぐ完売ですか？
竣工時に売れ残るよりいいですね。

[92: 銀行関係者さん]

勿論、戸建に済んでますが、81に記載の通り息子のためです。
人気が高いマンションはその後の管理費の滞納者等もなく住環境も維持出来るので、竣工時に完売なら御同慶の限りです。

[93: 銀行関係者さん]

訂正
同慶の限り→同慶の至り　

[96: 検討中]

ほとんど完売に近いね。

[97: 匿名さん]

昨日、説明会がありました。
出席された方、いらっしゃいますか？

11月になるといよいよ内覧会との事。

ここもあと10戸ぐらいです。

[98: 契約者]

出席しました。
無料の紙パックジュースが入り口付近に無造作に置いてあり、親切なんだか不親切なんだか･･･。
現住所を書きまくり、手が腱鞘炎気味。
内覧会での着目点についてアドバイスあればお願いします。

[100: 匿名さん]

>>98

申込・契約の時は似たような書類に何度も同じ名前と住所など書いて、何度も押印して…確かに疲れちゃいますね(笑)
でもいよいよ契約したんだという実感が湧いてくる時でもあります。
内覧会は施工主が川口土建だから特にご注意を…
５万円ぐらいかかりますがプロを連れて行くのも手だと思います。


>>99

多分イニシアと川口土建の話ではないでしょうか？

イニシアは事業再生ＡＤＲが成立したとはいえ予断を許さない状況に変わりはないと思います。
また川口土建も色々あるようで(デベ・ゼネコンの川口土建のスレは荒れまくりですよ…)特にこの物件に関してはクレーンで吊るしてた物を二回も落下させた経緯もあり、叩かれやすいのだと思います。

新座という多少微妙な駅ではありますが、徒歩3分の駅近であの価格であの構造・設備…良い意味でも、悪い意味でも注目されている物件だと思います。