オーベル明石町レジデンス

[ＯＬさん]

あーいいなーここ。。。と思ってしまいました。
いくらかなー。


所在地：東京都中央区明石町232番地2外（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「新富町」駅より徒歩3分
東京メトロ日比谷線「築地」駅より徒歩6分
総戸数：88戸
間取り：2LDK〜3LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上12階建て

公式URL：http://www.ober.jp/akashi88/index.html
売主：大成有楽不動産株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社

[スムログ 関連記事]
【築地・明石町・湊界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/10996/

【物件情報の一部を追加しました 2013.12.23　管理担当】

[142: 物件比較中さん]

Ａタイプの2階は、少なくとも7000万円台ではなかったです。

あと、ラヴェールや隣のマンション、東側の民家との位置関係は、
ＳＵＵＭＯなどの航空写真で、ある程度は判りますよ。
それと、モデルルームに行くと、ラヴェールや隣のマンションと
の位置関係が、もっと正確に判るようになっています。

[143: 匿名さん]

141さん142さん
ありがとうございます
やはり高いですね
検討します

[144: 購入検討中さん]

外廊下に窓が面している部屋が大半なんだから、この価格なら着床制限付きエレベーターくらい付けるべき。
防犯に対する意識が薄いマンションであるのが残念です。自動的に警備会社に通報、と言っても、その時点
では被害が発生しているのだから、それでは全然不十分だと思います。

[145: 匿名さん]

明石町であの価格でマンションを分譲するなら、それに見合ったグレードにするべきだと思います。
防犯面もそうですし、仕様も見合っていないと思います。オーベルだから仕方ないのでしょうか。

[146: 匿名さん]

そうですね、外廊下の仕様は気になりました。
モデルルームでも外廊下に面した窓まわりが
昔ながらのマンション風で、賃貸っぽいというか、残念な感じでした。
このお値段なら、自宅玄関口まで特別感を演出して欲しいと思います。
せっかくエントランスや正面外観は落ち着いた感じなのに、
エレベーターからドアの間で、トーンダウンしてしまいそうですね。
セキュリティ観点でも、東側の住宅からも丸見えなのか、
目隠し板はつくのか、など気になります。

[147: 匿名さん]

現地を見ました
マンションと戸建てに囲まれていて、南側マンションに排気口あり、角部屋の良さは上の階に限られそうです。
Aタイプがいいなと思いましたが、イメージ変わりました。

価格に聖路加や小学校という周辺環境の良さを盛り込み過ぎています。

[148: 不動産購入勉強中さん]

住戸プランを田の字にしたことで、どうしても廊下に面する部屋が多くなってしまうんですよ。
そうなると、特に、廊下に面した部屋を寝室にすると廊下を通る人の音に悩まされたり、そうで
なくとも防犯上の欠点が出て来ます。

それをオーベルなりに、ワンフロアを切って真ん中で行き止まりにすることで、部屋の前の廊下を
通る人の数を減らし、多少はプライバシーに配慮した、ということでしょう。

でも、外廊下に面した部屋の窓のルーバー面格子について、さも防犯に配慮したかのような記載が
ありますが、防犯という観点からは、ルーバー面格子は余り意味は無いです。

それに、どなたかも触れていましたが、エレベーターの前で、もう１つセキュリティを入れるべき
ですね。この価格なら。セキュリティがダブルじゃ、２０年前の普通の安い賃貸マンションと同
じ仕様です。

[152: 匿名さん]

ど素人だからこそ、選択を誤らないよう、条件のプライオリティを見極めて慎重に決めたいです。みなさんが挙げていらしたセキュリティの観点やグレード感のご指摘は、私には参考になりました。居住してから気づくのと、あらかじめ認識して納得してから住むのとでは、まったく違いますから。

[154: 匿名]

免震だけで、明石町に住むかな？

住居地域を謳いながら、眺望なし日照なし、

ステータスの高さを謳いながら、外廊下駐車場雨ざらし、

売れる値段は270と見ます

[155: 匿名さん]

明石町と免震にコストかけ過ぎたから、それ以外
にコストがまわらなくなったって感じ。
けど、セキュリティ増やしても、東側のフェンス
越えたら即、外階段にご到着、次は外廊下に面し
た窓じゃ、頭隠して、の典型。

[156: 匿名さん]

明石町の新築マンションが＠２７０で買えるわけないでしょ（笑）

[157: 匿名さん]

この都心で、どこまでの眺望を期待されているの
か判りませんが、正面西側の道路が広いので、低層階でも、
都心だからこんなもんかな、という程度の眺望に自分は
感じています。人の判断はそれぞれでしょうが、都心で
眺望を求めるならタワーの高層階を選ぶべきです。

日照についても、西向き自体、日照時間だけで言えば長い向き
ですし、現地に行けば判りますが、西側道路がとても広いので、
昼くらいからは低層階にも割と日照はあります。
ここで言われているほどではないと感じました。日照が気に
なる方は、現地で昼間、実際に確認されたらいいと思います。

[158: 匿名]

新築じゃなくなった時、何を売りにする物件か？

古いけど免震、だけではリセール弱いと思う。

[159: 物件比較中さん]

八丁堀のプラウドと悩んでいます。角住戸の価格はそんなに変わらない気がしますね。子供がいるとオーベルの方が安心出来るかな。リセールは気になりますね。

[160: 匿名さん]

156さん
横から失礼します。
確かに明石町の新築マンションが＠270だったらお買い得だとは思いますが、
「（笑）」を入れるほどではないですね。
逆に、このマンションの価格設定の方が「（笑）」だと思います。

[161: 匿名さん]

こんなに割高マンション買うのは、馬鹿か、ボランティアする金持ちぐらいだな。

[162: 匿名さん]

ならボランティアしちゃうー、立地いいし。

[163: 匿名さん]

157

都心マンションなので、抜群の眺望や日照は難しいというのは
もちろん認識しています。
ただし、現在の予定価格であればそういった抜群の眺望や日照も妥協できない
というだけです。
他の方の書き込みもこういった意図だと思いますがいかがでしょうか。

それにここは埋立地ですよね。液状化の可能性がゼロのわけではありません。
それを考えても現在の予定価格は高いと言わざるを得ません。

[164: 物件比較中さん]

私も163の言うとおりだと思います。

どこの物件も多かれ少なかれマイナス要素はあるでしょうが
それも価格とのバランス（価格に何らか反映されて）がとれて
値する物件になるのでしょう。

そういう点で、私も高すぎると感じているひとりです。

[165: 匿名さん]

ここは3.11の地震で液状化にならなかった
ところです。江戸時代に埋め立てられた土地で
現在の埋め立てと明らかに違うのはその材料です。
神田川の土や石を使い、支持層となる地盤も近い。
月島や豊洲などとは土地も工法も根本的に違います。
豊洲が先の震災で液状化したのは有名ですが
築地、明石町あたりはしてません。
なぜか？根本的に違う土地なのです。
買わない人、買えない人は買わなくていいし
妬み嫉みでしょうがないネガ情報投稿はいらないですから。
空が落ちてこないか心配しているおバカさんも。
杞憂ってやつですね。

[166: 匿名さん]

165

163です。
165は、まるで不動産の専門家のような発言ですね。

明石町が3月11日で液状化にならなかったことは知っています。
しかし、そのことが東京直下型地震が来たときに液状化にならない
根拠になるのでしょうか。証明できないですよね。
それを裏付けるように、東京液状化予測図では「液状化の発生が少ない地域」と
予測されており、「液状化がほとんど発生しない地域」にはなっていません。

あなたは杞憂と言っていますが、液状化が発生しないと言い切る、もっと明確な
根拠を教えて下さい。

私は、このマンションの購入を検討した結果、感じたことを書き込みましたが、
その結果がネガティブだった場合は、書き込んではいけないのでしょうか？

[167: 匿名さん]

近所に住む者です。
3月11日の震災の際、私の知る限り明石町で液状化被害は見られませんでしたが、ところどころでわずかに地盤沈下はありました。このマンションの南側2軒先の建物では、敷地の北側に地盤沈下があり、その後、北側の側面とそこから通じる自転車乗り場までを補修工事していました。このほか、聖路加看護大学の東側の歩道や、隅田川テラスの路面でも少しデコボコが見られました。東京駅近辺でも多少の路面のデコボコは見られたので、大地震発生時には多かれ少なかれ地盤による影響はあるかもしれませんね。
ただし、いずれも軽微なものでしたし、むしろ防災面では、この近辺の道路の道幅や歩道が広い点、木造建築物が少なく火災延焼リスクが小さい点、万一のときに橋などを渡らず地続きで帰宅できる点を、私自身は再評価しました。
（この物件の東側には細い私道に面した木造民家がありますが・・・）
永住でこの地域に住宅を構えたいと思ったきっかけにもなっています。

[168: 匿名さん]

中央区は、首都直下などの大地震でも液状化の可能性はほとんど
ゼロ、と公表しています。もちろん、それが絶対とは思いません
が、事実、東日本大震災でも中央区では液状化はほとんど見られ
ませんでしたし、一定程度信頼に値する内容だと思います。

ただ、マスコミの影響でしょうが、地震で液状化、と少し騒ぎ過ぎ
ではないですか？中央区内で、きちっとした地盤調査をしてＮ値50
以上の支持層まで杭を打ち込み、かつ今の厳しい建築基準法に従い
建築されたマンションが傾くほどの大地震など存在しません。

それに、せいぜい数十年程度しか住まないマンションを購入するのに、
2年前の東日本大震災直後の状況で、300年や400年に１度と言われる
ような大地震を想定して購入するでしょうか？人それぞれの価値観だ
と思いますが、車を運転する人が交通事故に遭ったり、煙草を吸う人
が肺癌になる確率の方がはるかに高いと思います。

もっとも、眺望、日照、液状化で徹底してダメ出しをされておられる
方が、早々に明石町を見切らず、価格の点を批判され、明石町のマン
ションに未練を感じておられるところに明石町の根強い人気を感じます。

[169: 匿名さん]

液状化して建物が傾くと思っている人は相当少ないんじゃ？
液状化して道路等ライフライン復旧が予想以上に時間掛かるリスクを取るのが嫌なんだと思いますが・・・

[170: 匿名さん]

浄水器が有ったり、ディスポーザーもあるので設備は十分ですね。
自分的には魔法瓶浴槽に魅力を感じております。
お湯の温度が下がりにくいのは冬は特に助かりますね。

[171: 物件比較中さん]

東日本大震災のときに被害がなかった、というのは、過去の結果だから、一応の参考資料になるわけで、
将来来るかもしれない、それより大きな地震のときにどうなるか、は専門家を含めて、結局分からないよね。
そのあたりが心配だったら、買うにしても、もっと山の手の物件を買うしかないのかな、とは思うけどなぁ。

[172: 匿名さん]

私も、大地震を想定して、地盤のいい場所の物件も検討していますが、そういう場所って、
どうしても利便性では明石町にはかなわないんですよね。坂も多くて自転車では動きにく
いし。銀座やデパートを徒歩圏に出来る明石町をとるか、来るかどうかわからない大地震
に備えて、利便性は劣るけど地盤のいい場所をとるか・・で迷います。

[173: 匿名さん]

都内で地盤のよい場所はたいてい緑が多い閑静な住宅街ですね。
都会のビル街の明石町は全く別のタイプの町なので、
そもそもどちらにするかなんて迷いますかね？

[174: 匿名さん]

人が、どの物件とどう迷ってたっていいんじゃないの？都会のビル街だって、六本木、
青山、虎ノ門、麹町、番町など地盤のいいところたくさんあるでしょ？それに明石町が都会の
ビル街？

[175: 匿名さん]

＞せいぜい数十年程度しか住まないマンションを購入するのに、
＞2年前の東日本大震災直後の状況で、300年や400年に１度と言われる
＞ような大地震を想定して購入するでしょうか？

まあたしかにそうなんですけどね。
でも、東日本大震災は震源が宮城県沖でしたが、
首都圏エリアでもそろそろ関東大震災級の地震が来る時期と言われています。
そうなったら、首都圏が受ける被害は、東日本大震災の際のそれとは比べ物にならないでしょう。
だから新築を買う人の中には、地盤を気にする人がいるんじゃないでしょうか。

でも地盤を気にするなら、そもそも中央区なんて選ばなければよいのですがね。

[176: 匿名さん]

もしかしてここって、
南寄りの一部を除いて、ほとんどの部屋が、
目の前のUR高級賃貸に景色も日照も塞がれちゃうってこと？
都心だから仕方ないのかしら。
でも、目の前にあんなに大きなマンション建ってたら、
最上階でも日が入らないですよね。。。

[178: 匿名さん]

平日日中に現地を見たところ、午後の日照は、A,Bタイプの中層辺りであればまずまずでした。西側の道幅がそこそこあって、南西方向は明石小学校の校庭、その先は中層の聖路加看護大学だから、空がふさがれてない感じです。その点では、八丁堀近辺の物件よりは開放感あると思います。北側のH、I タイプ辺りだと、ラ・ヴェール明石町に塞がれて日照時間も短かくなるうえ、 窓を開けたときには大通りからの車の騒音も多少気になるかもしれませんね。

[179: 匿名さん]

１７０さん
実家が魔法瓶浴槽ですが４時間位は冬でもそのままの温度を保っているみたいです。夏などは
夜わかしたお風呂が早朝でも全然入れる温度だったりするとか。今我が家はまだ子供が小さいので子供は早めに
お風呂にいれたいし、主人が夜遅く帰ってくるので、その時はまた追い炊きをしてなどかなり
光熱費的に厳しい状況なのですが、どれが解決できるのは嬉しいですね。

[180: 匿名さん]

ここ、坪単価どのくらいになりそうでしょうか。

[181: 匿名さん]

1月に電話したとき
3月末正式価格発表と言っていましたが
申し込みの時期は決定していますか?

[183: 匿名さん]

半年ほど前に明石町に引っ越してきた者です。この辺りはやはり静かで時間の流れがゆっくりとしている感じがとても良いです。築地や銀座、日本橋に自転車だとすぐですし、生活を楽しむには本当に魅力的だと思います。
上記スレにもありますが、NTT明石町跡地にぱぱすや保育所ができ、ちょっとした買い物に便利になるので楽しみです。（あと飲食店も入るようですが）
八丁堀や月島周辺も様々な物件があり検討しましたが、やはりこの環境はそれらでは得られない魅力があると思います。

[184: 匿名さん]

http://allabout.co.jp/gm/gc/409964/
このAll Aboutの記事によると、こちらの物件は
2月末時点で１２００件の反響があったとありました。
Aタイプは早く売れちゃいますかね？
築地7丁目の物件とも比較検討したかったんですが。

[185: 匿名さん]

Ａタイプは早い段階から結構問い合わせが多かったみたい。
明石町の８０㎡超えって意外と少ないので。

[186: 購入検討中さん]

八丁堀近くの新川と明石町、どちらがお得なのかなぁ。
駅近だと新川ですよね。中古で良いのでてるし迷う。
金利の上昇が起こらないうちに買いたい。。。

[187: 匿名さん]

186さん　お得感の比較はわかりませんが、この辺りの住民の感覚では、住環境重視・ファミリーなら明石町、東京駅アクセス重視・DINKSなら新川、と思います。個人的には、さらに区内で類似競合地が少ないという希少性では、明石町に１票です。

[189: 匿名さん]

勝どき3丁目の優良物件といえばシティハウス勝どきステーションコートだね

[190: 買い換え検討中]

>１８６　八丁堀や茅場町に仕事でよく行く人がいるのですが、生活環境としてそこはどうかと聞くと”う～ん”という返答でした。要は仕事の町という感じで自然環境や商環境が主なわけではないとのこと。でも悪い点もないとは言ってましたね。

比べると自分は新富町がやっぱりいいのかなという印象です。
ここオーベルなどは周辺が従来からある敷地、建物に囲まれていていい意味で変化のない安定味を覚えます。

[191: 匿名さん]

中央区在住ですが、明石町アドレスは特別な印象。
子供が小さい家庭は特にいいと思います。
予防接種に検診にと近くて便利。
価格がこうじゃなかったら真剣に検討したかった。