グランシエロ北上尾ステーションアイ

[匿名さん]

駅から徒歩2分は魅力ですよね。
情報交換しましょう！

[165: 契約済みさん]

ずーといい感じの板だったのに、最近皆さんどうしてしまったのでしょうか。

色々なご意見が出てますね。

(1)既存不適格に関するご意見
「契約済みさん」でありながら、既存不適格が如何にダメかの主張をしておられるのですが、そう思うのであれば普通は契約しないのでは？...という素朴な疑問を感じます。
私の場合は、契約時の重要事項説明で「同等の規模の建て替えはできない可能性がある」旨の説明はチャンとあって、それを承知で契約したのですが、そうではない方が多くいらっしゃるということなのでしょうか。
少なくとも本当の契約済みさんや、本気で検討されている方以外の、「既存不適格とは」などの議論は、他の板でやって頂けないでしょうか。

(2)「No.１５４さんは、実は、業者さんではないですか」といったような類のご意見
残り５戸はここの公式ＨＰに載っています。３戸から５戸に変わったのは、恐らくキャンセルがあったのではないでしょうか。
「実は業者さんではないですか」という書き込みはよくありますが、その方は「実はライバル業者さん」というのもよくある話です。

(3)資産価値に関するご意見
マンションに限らず、ものを買う価値の考え方は個人によって違うのではないでしょうか。価値があると思えば買えばいいし、ないと思えば買わなければいい...ただ、それだけのような気がします。
敢えて「資産価値」というなら、もともと個人的には都心の希少物件以外はマンションの「資産価値」ってどうよ...と思っています。それはともかく、ここは提携ローンがついてますが、初めから資産価値が「激減」することが解ってる物件に提携ローンは付けにくいのでは...と思ったりしてますが少し甘いですか？（銀行の方、コメント下さい）。

(4)駐車場に関するご意見
完璧に公平にやればいいに決まっています。例えば抽選で初年度平置きに当たった人は翌年機械式、初年度機械式の人は翌年平置き...といった具合にすればいいと思います（勿論これ以上の公平な方法があればそれに越したことはありません）。
公平であるべきというのは駐車場に限ったことではありません。

マンションは「管理を買え」と言われています。しっかりとした管理組織、継続的なメンテナンス、それを支える居住者全員のモラルと良好なコミュニティが資産だと思っています。

[166: 契約済みさん]

こんにちわ。
このマンションへの入居を楽しみにしている者です。

No.160さんへ＞

「残り５戸」についてはＨＰに記載されていますよ。
（http://www.2min.jp）
残り戸数についても、契約から入居までの期間が長いので途中で
事情の変わる方もいらっしゃるでしょうし、増えることもあるのでは・・・

駐車場のことはともかく、これらのことについてはそんなに気にしなくて
大丈夫だと思いますよ。
（もちろん、早く完売してほしいですけどね！）

[167: 購入検討中さん]

スケルトンインフィルですか？

[168: 契約済みさん]

残念ながらスケルトンインフィルでは
ありません（;o;)

[169: 購入検討中さん]

こんにちは。
購入検討中のものです。
すでに契約した皆さんにお尋ねしたいのですが、
（今、本当に迷っているので、失礼の段はお許し下さい）
本当に皆さんは、「重要事項説明」として、
「既存不適格」になる可能性が高いことや、
実際に道路工事が着工されたらどのようなことになるのか、
「既存不適格」になるということはどのようなことになるのか、
十分に説明受けたんでしょうか。
この掲示板見ていると、あまりよく知らないような人も見受けられますし、逆に詳しい人は、それへの対策（県との交渉）まで見通したような感じで、随分と「温度差」を感じます。

非常に違和感があるのは、
「売却」しないから「資産価値」は関係ない、という人たちの発言です。
確かに「納得」はされて契約されたのでしょうが、いくら現時点では、
「転居」の可能性などは少ないと思っていても、
「３０年」「３５年」ローンを組む方は、まず「若い」「勤め人」でしょう？
だったら、「転勤」も含めて、誰かに貸したり売ったりする可能性は必ずあるでしょう。そのような「確率」を無視して、「既存不適格」物件を購入するのは、楽観的すぎはしませんか？どのような根拠で、楽観していらっしゃるのでしょうか。
また、「早く完売するといいですね」という言葉もうなずけません。
だって、そこらのアパートと違って「管理」がしっかりしたマンションなら、「空き家」の危険性はまずないはず。むしろ、少しでも（隣や上下）が空いているほうが安穏として暮らせるじゃないですか。実際に契約した人なら、ここまで（つまりあと「５戸」）来たら、世帯数は増えなくてもいいはず。７０数戸もあるのだから、管理費にそう影響はないだろうし、逆に「駐車場」の公平な抽選でもあれば、ライバルは少ないほうがいいはずですもんね。
それに、「マンションは管理を買え」という言葉も違和感があります。だって、「管理」の主役は「管理組合」すなわち住民自らで運営する組織そのものです。それは、まさに「中古物件」ならいえることでも、
これから住んでみないと、どのような人たちがいるのかさえ分からない状況で、「管理」の良し悪しなどわかるはずがありません。しかも、このマンションは、「２４時間常駐」でもないようですし・・・。

でも、確かに、やたら「既存不適格」を騒ぎ立てる人もはっきり言って怪しいです。だって、本当に契約したのなら、こんなところに来ないで、
ゼクサスにもっとしっかり問い合わせて見るべきだと思います。

いずれにしても、もっと、真剣に考えている、本当の「契約済み」サンたちの生の意見をお聞きしたいです！。

[170: 契約済みさん]

№169さん。こんばんは。No.165です。「本当の」契約済みさんです。

こう言った真摯なご発言は大変好感が持てます。また、迷われていること、ごもっとだとも思います。

あくまで個人的な意見に過ぎないですが、169さんの投げかけに、私も思うところを真面目に述べてみたいと思います。

本当に十分に説明受けたかどうかについて、全員がそうだとはその場に居合わせていないのでわかりませんが、私の場合は「同じ規模の建て替えはできない」の説明はしっかり受けました。それはつまり容積率オーバーの、いわゆる「既存不適格」になるんだなということは自分で判断しました。
「既存不適格」という言葉や、そうなったらどうなるかの、そのものの解説はありませんでしたが、それを敢えて求めることはしませんでした。なぜなら、マンションに限らず、例えば車を買うときでも、電化製品を買うときでも、この製品はこういう悪いところがあって、それがひいてはあなたにどういう不利を招くかなど、売る側は普通は説明しません。「だからそれより優れたこちらの高額品をどうぞ」と薦められるのが精々です。
日常品とマンションでは価格のインパクトが全く違うという反論もあるかとは思いますが、基本は余り違わないと思います。少なくとも、重説に「同じ規模の建て替えはできない」という「悪い」ことは明示してありますから普通よりマシだと言えるでしょう。「既存不適格」という言葉そのものは出なくても、「同じ規模の建て替えはできない」ということは、建て替えする事態になったときは７４戸のそれぞれが、今回の道路拡張による容積減少割り当て分だけ狭くなる、というのは普通に解ることだと思います。
ただ個人的には単純に建て替えではなく、色々な選択肢はあるかなと思っています。日本の住居もようやくフローからストックへの意識が芽生えつつあると感じてますので...。

次に「売却しないから資産価値は気にしない」というのは間違っていない判断だと思います。同様に「売却するから資産価値を気にする」も正しい判断です。つまり各個人の購入の動機によって価値判断は異なるということです。住居を「売却する(あるいは投資)」の観点から見るか、「住む」という観点から見るかでは、当然判断は異なりますし、両者のどちらが正しくてどちらが誤りかなどの議論は不毛です。
明らかに（やむを得ずも含めて）近い将来「売却」することが想定できる場合は、このマンションある意味適切ではないかもしれません。個人的には、その事態になった場合（私もひょっとしたらその可能性は皆無とは言えませんので）は、誰かに貸せばいいかと思っています。借りる側から見れば「既存不適格」であろうとなかろうと知ったことではなく、一転して「近い、広い」が高い価値となりますので、「駅２分」（正確には徒歩１分80ｍですから、ここは100ｍなので"広告上"は１分強と言うことになります）と、それなりの広さはありますし、逆に結構有利に貸せるかな...などと思っています（希望的かつ楽観的観測です）。

最後に「管理」の話ですが、マンションの管理というのは既に出来上がった管理ではなく、居住者全員によって築かれるべき管理です。これは決して中古物件のみに言えることではなく、中古物件でもそこに入居した途端、共同住宅に住む当事者として維持発展を求められる意識です。
新築の場合は、入居後にチャンとした管理体制が築けるように自分も頑張ろう、といったような入居予定者全員の積極的な意識で初めて成り立つ話です。
ですから「理事長がチャントやってくれるか」とか「２４時間体制でないから」とかは、全く関係ないとは言いませんが、話のスジはチョット違うかな...と思っています。

すごく長くなって「もういいよー」って言う苦言も出ていることでしょう。申し訳ありません。
№169さんの迷いもよく解ります。私の意見が参考になったかどうかは解りませんが、納得いくまで考えることは大切です。
まだまだ釈然としないこともあると思いまし、買うかどうかは全く別に納得できるまでこの板に投げてみるといいかと思います。私とはまた違ったご意見や有効なアドバイスも出てくると思います。

長々とすみませんでした。

[171: 契約済みさん]

№169さんへ
私は比較的早くにマンションの契約をした者です。
この掲示板の最初の方を読んで頂けると解りやすいかと思いますが、
こちらの物件を選らんだきっかけは
駅近・広さ・価格及び生活の便利さからでした。

近い将来に駐車場の問題で「既存不適格」も説明を受けました。
現在の生活に負担のない返済でローンを考えました。
そして自分たち（夫婦）の考えで納得し購入に至りました。

最近は「私たち夫婦の考えは甘かったのかしら？本当にここでよかったのかしら？」と不安になります。
確かに高い金額を何十年も払っていくのですから、少しでも
心配事は無いにこしたことはありません。

しかし、自分たちで選んで購入を決めた以上、同じマンション内に住む方達と前向きに駐車場や管理の話し合いをしていきたいと思っています。

子どもじみた意見で申し訳ありませんでした。

追伸：
①早く完売して欲しいとう意見は「完売=人気がある物件」とお考えになってるからではないでしょうか？（間違ってたらごめんなさい。）
②「管理を買う」や「既存不適格」の話は「住むネット」というところで同じような内容の物を書いてました。

[172: 契約済みさん]

はじめまして。最近契約したものです。うちには二歳になる子供がいるのですがよくドタバタと走り回っているので上下階の方に迷惑がかかるのではと心配しています。今は木造アパートの１階に住んでいるのですが、日中子供が走り回るたびに上の階の方からドンドンとされています。営業担当の方はそんなに聞こえないですよとは言っていましたが・・・。

[173: 匿名さん]

売却しないから資産価値は関係ない

それは「ありえない」です。
売却しない人ほどマンションの資産価値については良く考えるべきですよ。
自分が永住するつもりでも周りはどうでしょうか。

空き物件が増えれば増えるほど月々の管理費が回らなくなっていくことになります。

エキチカならその心配はする必要がないかもしれませんが・・・

[174: 契約済みさん]

>売却しないから資産価値は関係ない
>それは「ありえない」です。
>売却しない人ほどマンションの資産価値については良く考えるべきですよ。
「ありえない」と言い切れるかどうかはビミョーですが、ご意見も一理あるかも知れませんね。
ただ、ここはエキチカで周辺環境もまあまあ...で、例えば賃貸にするとしたら、今のところでは他の周辺の物件と比べて有利なような気もします。
資産価値を計る手法として、賃貸にしたと仮定した場合の利回りも一つの標準的な基準だと思いますが、そのへんでは如何でしょう。
こう言うとまた「賃貸が増えると、その分資産価値が減るじゃないか」というループの議論になりそうで嫌なのですが...。

[175: 契約済みさん]

>No.172さん
現在の木造とはかなり違うと思いますよ。
一応二重天井仕様になっていますし、フローリングも標準レベルのLL45ですし...。スラブ厚や戸境壁なども全体的には可もなく不可もなくの標準仕様ですが、気にされている点は大丈夫かなと思います。
でも、ういうことをチャンと気にされているというのは非常に貴重だと思います。無用な走り回りについては、我が子であっても勇気を持って叱るなどのポリシーがあれば、それで十分ＯＫだと思います。

[176: 契約済みさん]

線路側のブルーシートが外され、
マンションの外観が少し見え始めましたね(^0^)/♪

[177: 契約済みさん]

線路側は足場も撤去され始めて、姿が見えてきましたよね。
いよいよっていう感じがして、わくわくします！！

[178: 契約済みさん]

そういえば、内覧会って１月でしたっけ？

[179: 契約済みさん]

今後のスケジュール来ましたね。
1月2月は忙しくなりそうですね。
建物もほぼ全部見えてきましたね。
嬉しいですっ。

[180: 契約済みさん]

そうそう！
外観がほぼ全開状態になってました！

[181: 本当に本当の契約者です。]

今日、北上尾まで、外観を見に行きました。思ってたよりもタイルの色の

感じが良かったので、嬉しかったです。早く内覧したいです。過去のスレ

をずっと読んできましたが、これから新築に住むし、新しい出会いもある

し、もっと楽しい書き込みしましょうよ。

[182: 購入検討中さん]

165≫自作乙

[183: 契約済みさん]

今日、ローンの申し込み会でしたね。　いよいよか〜という
気分になってきました。　入居が楽しみだわ♪

[184: 購入検討中さん]

購入検討中でしたが、購入を断念しました。
理由は、この板で議論されていた「既存不適格」も多少ありますが、
むしろ、もっと現実的で、直近に予想される「道路の拡張」による駐車場問題です。
この板に来る「契約済み」さんたちは、あまりに楽観的に考えすぎているのではないでしょうか。
「道路の拡張工事が決まった」らどのようなことが起きるか考えて見ましょう。
１．「行政（県・市）」との交渉
　まず、「交渉」するのは、マンションの「管理組合」つまり「住民」そのものです。もしかして、「管理会社が」と思っている人がいるかも知れませんが、それは大間違いです。
　「管理会社」とは正確には「管理組合から管理業務の一部を委託された業者」であり、その委託される業務は、「入館受付」「管理費等の収納（集金）代行」「清掃」などであり、今回の「土地の買収」などのように、マンションの「資産」に関わることについては、全て、マンションの住民でつくる「管理組合」が決議し、実行しなければなりません。販売会社から「管理会社がいて『窓口』になります」と説明を受けたかもしれませんが、この『窓口』は、ただ、「取次ぎ」をするだけで、「交渉」などには一切関与できません。「管理会社」には何の「義務」も「責任・権限」もないのです。まして、「重要事項」として「説明」はしているのですから、建設業者には一切責任は生じません。
　「行政」がいよいよ道路の拡張工事を発表すると、住民の代表者が直接交渉しなくてはなりません。誰がするのですか？非常にしんどいことです。
２．「土地買収」の代金
　以前、この掲示板で、「駐車場増設費用も賄えるかもしれない」とありましたが、甘すぎます。既に「工事を行なう計画がある」ことを承知していながらマンションを建てといて、土地の代金以外の余分な費用など行政も出すわけがないでしょう。土地代金のみです。
３．駐車場の「増設」
　立体駐車場を増設することになるのでしょうが、その費用は住民負担です。一基４０〜５０万は最低するでしょう。もしも、半分くらい、３０台分の増設が必要になったら、総額１２００万〜１５００万かかります。これから、行政から支払われた土地の代金を差っ引いた金額を住民で負担します。その代金の負担の仕方も住民で話し合って決めなくてはいけなくなります。「原則」は全員が平等にでしょうが、きっと「異」を唱える人がでてきます。この調整は非常に骨が折れるでしょう。
４．「立体駐車場」の問題
　まず、工事期間中は、他に借りなくてはなりません。駅前ですので高いです。その負担も「個人持ち」にするのか、住人全員で平等に負担するのかもめるでしょう。
　立体駐車場ができてからが大問題です。
　駐車場については、公平に毎年抽選でも行なえばいいのでしょうが、最初に良い場所を確保した人が応じるでしょうか？
　さらに、立体駐車場の「騒音」は半端ではありません。夜間に出し入れすると、相当響きます。このこともトラブルの原因となるでしょう。

ここまで考えただけで、ぞっとします。
こんな問題を抱えたマンションの管理組合の役員になったら大変ですが、マンションの「管理組合」は「国」が定めた「区分所有法」に則って必ずつくらなくてはいけませんし、「管理費」も「修繕積立金」もこの管理組合が管理しなくてはなりません。住民誰しも逃げることはできないのです。

その上、道路ができて建物が「既存不適格」になると、「既存不適格」物件の購入について銀行は融資しませんから、購入者は手持ちの現金で買える人に限定されます。ということは転売が事実上不可能になります。
「提携ローン」を実施する銀行さんは、本当に大丈夫だと思ってローンを組ませるのでしょうか？このことを聞いてみたのですが、どうも返事が怪しいのです。

購入された人は、ちゃんと「確信」があって、購入されたのでしょうから、それはそれで結構だと思いますが、上に書いたことは、必ず生じる「問題」ことだけを書きました。「起きそうなこと」ならまだまだ山ほどあります。ただ時期がいつになるかどうかだけの問題です。