パークシティさいたま北 Part VII

[アーク入居済み住民さん]

この春（2009年3月下旬）アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンスの入居も始まりました。また、コートレジデンスの工事用の養生シートも取れ、パークシティさいたま北の全容も見え始めました。
今後とも有意義な意見・情報交換が出来るよう願っています。

ここに投稿される情報のすべてが正しいとは限りません。
匿名の掲示板であることをよくご理解の上、必要な事項については、ご自身でしかるべき会社・機関にご確認されるよう、お勧めします。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。


購入者向け住民版
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47026/


【基本情報】
所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目900番1他（アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、埼玉県さいたま市北区日進町2丁目1916番地5（コートレジデンス）（地番）
交通：
高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）
川越線 「日進」駅 徒歩8分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩6分（コートレジデンス）
価格：2900万円台-6300万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：65.53平米-110.08平米
売主：三井不動産レジデンシャル
管理：三井不動産住宅サービス
施工：長谷工コーポレーション・大成建設
販売：長谷工アーベスト

[362: 匿名さん]

そもそも、ここと競合するデベっていないんじゃないの。
立地も値段も共に。

[363: 匿名さん]

日進駅のことで騒いでいる人がいるようですが。
ここの住民のみなさんは、むしろ宮原駅をメインに使っているんじゃないんですか？　ちがうの？
二駅利用可とはいえ、日常的に使う駅はどちらかに絞られていきますよね。その場合、ここに住むなら宮原駅が表玄関で、日進駅は勝手口みたいなものだと私は想像していました。

[364: 匿名さん]

二駅利用ができないからって逆切れモードですか。
どうせなら２駅使える流山おおたかの森を押してみたらどうですか。
でもまぁあそこはＴＸと野田線ですけど。

[365: 匿名さん]

>>364
363の者ですが、えーとすみません、書き方が悪かったか、なんだか誤解を与えてしまったみたいですね。私はこのマンションの検討者で、むしろこちらを擁護する気で363を書いたんですが。。。
宮原駅がメインで、その上に日進駅もおまけでついてくるくらいなんだから、川越線が単線だろうと何だろうと別にいいじゃないか、と。この考えが何かお気に触ったのでしょうか。ちなみに私はTXも野田線も考慮に入れていません。

[366: 匿名さん]

以前見学したら、営業さんが｢１人勝ちです！｣て自信満々でした。どのマンションも苦戦してると思いますが、凄いですね！

[367: 匿名はん]

日進だとラッシュ時７時台に、
上り大宮方面が８本
下り川越方面が４本
とか寂しいダイヤだよ。

単線でも複線でもどうでもいいってさ、ローン返すお父さんから見れば死活問題

小田急なんかは複々線工事している時代なのにね。

[368: ひまじん]

＞営業さんが｢１人勝ちです！｣て自信満々

そんなこと言う営業さんがいるかなぁ…？
たとえば
来訪者「すごく売れているんですね」
営業　「ありがとうございます。おかげさまで」
だったらわかる気がするんだけど…(^^;)

2路線の話が出ていますね。
通常は定期を購入して通勤なり通学なりをするわけなので、メインで使う路線は決まります。
なので、その日によって両方を使い分ける、っていう方は少ないと思います。
ただ、どちらかが遅延なり不通なりという時にもう一方を使うことができるという便利さがあります。
仕事など「電車が止まっていたので」では済まない場合もありますから。
帰宅時も同様かな。住民版で前に出てましたが、高崎線がとまっていたので埼京線を利用して日進で下車し、
改札で「高崎線が止まっていて…」と事情を話したら、大宮－日進間の運賃は請求されなかったそうです。

なので、363さんの言う「表玄関と勝手口」っていう表現はなるほどなぁ…と思いました。

で、もっと便利なのはシティテラスとか、都内の物件だったりすると思います。
そのあたりはどこまでその利便性を求めるか、ということや、周辺の雰囲気の好みとかそうなると思います。
まあ、シティテラスは高くて（且つここより狭くなるし）うちには手が出ませんでしたしね。
予算に余裕があったとして、シティテラスを買うかというと、う～ん…自分としては
「家族で住む町」のイメージではなかったので、たぶん選択しなかったように思いますが。

[369: 匿名さん]

どっちの駅を使うかは、通勤先と好みでしょう。今日みたいな人身事故があれば埼京線を使えばいいし…。日進駅が勝手口と言うのは駅の規模から言ってもうまい表現ですね。

[370: 物件比較中さん]

私は日進駅を表玄関に、宮原駅を勝手口にしたいのでコートレジデンスを待っているのですが、いい加減待ち疲れました(笑)

>>367
１時間に8本あれば充分じゃない？だいたい通勤電車なんて乗る電車毎日同じじゃないのかね？

[371: 匿名さん]

私も１２月に見学した時に、
「このエリアでは独り勝ちです」って言われましたよ。

[372: ご近所さん]

一人勝ちで、あの入居状態もいかがかと・・・かなりあいていますよね。営業トークにはまった？

[373: 匿名さん]

372さんのご近所さんが見たのはうねうね公園側じゃないですか？
中庭からや大成の陸橋から夜見ると南側の入居はかなりのものですよ。

[374: 匿名さん]

>>367

山手線みたいに進入待ちしてるようなとこにはむしろ住みたくないから（笑）

それにローンは殆ど組んでませんから…5年もあれば終わるし

[375: 匿名さん]

>>367
いやみな人ですね・・・

[376: 匿名さん]

このエリアで独り勝ち!?

抽象的な表現ですね(笑)
まだまだ残戸が沢山ある状態なのに

一種の煽り行為ですね

[377: 入居済み住民さん]

埼玉全域及び近隣はほぼ全て路線価が下がったのにパークシティ周辺だけは上がったよね！
やっぱり一人勝ちでしょう（笑）

[378: 匿名さん]

住人です。
税務署から「おたずね」届きましたか？
我が家はまだなのですが。
それから警察の方はもう来ましたか？
引越しが終わると？誰が住んでいるのかとか「調査」に来るって聞いたんですけどまだ来ません。

[379: 匿名さん]

相場より高値の大規模マンションが、
販売されたら路線価は確実に上がるでしょ。
販売終了後に路線価がさらに上がれば
それこそが勝ちって話だけど、
販売終了後に下がれば、
高値掴みになりますよ。

[380: 匿名さん]

>379さん
その通りです。

間違い無く下がることでしょう。

[381: 入居済み住民さん]

>>379

相場より高値の大規模マンションが、
販売されたら路線価は確実に上がるでしょ。

販売されただけじゃ上がんないしｗ

[382: 匿名さん]

サクラディアに負けるな！
頑張って！

[383: 匿名さん]

残念ながら、値段を下げたサクラが今は勢いがありますね。ここも１年後は同じ道をたどるでしょう。現状では、今が頭打ち、爆発に売れることはないですね。１年後、空室の費用負担に耐え切れなくなった三井はやはり価格を下げて売りに出すでしょう。仕様を押さえ原価を押さえた高値物件のため、下げ幅は十分ある物件です。

[384: 匿名さん]

確かに空きが400あるとして、一部屋の管理費負担は月30000円とすると、月額1200万円となり、年間だと約1億4000万円のお金をどぶに捨てていることになる。実際は駐車場代等も売主負担のため、その額はかなりの物に。今どの大企業も固定費削減が大命題なのは明らか。損失カットに手を打つでしょう。ただ無駄な販促費はかけれないので、何をするか。世の中見渡せば答えは明らか。値段を下げるしかない。だね。

[385: 匿名さん]

相変わらず素人の評論家気取りが多いね。
人の家の価格なんかどうだっていいと思うが。

[386: 匿名さん]

384　だねって？　そうかね？

[387: 匿名さん]

価格下げないと、あと４００はきついよ・・・

[388: 入居済み住民さん]

384さんの考え方自体は、そんなに間違っていないと思いますが、すべてにおいて多く見積もりすぎですね。
まず、「空きが400あるとして」がコートレジデンス（約180戸）を含んでのものだとすると、コートについて管理費等が発生するのは来春（2010年3月）以降なので、現在は発生していません。
で、管理費も1戸あたり30000円、且つ駐車場代が別途かかるように想定していますが、それも高すぎます。
実際このマンションの管理費は、駐車場代まで含めて2万～2.5万円位が標準ですよ。

確かに完成済み・引き渡し前の住戸にかかる費用は売主さん負担ですから、売主さんも早く引き渡したい
でしょうが…

あと、383さんの「仕様を押さえ原価を押さえた」物件だという件ですが、そうでしょうか？
建物だけで見たら「高い」ように見えるでしょうが、価格には中庭や周辺植栽なども含まれます。
（うねうね公園・小学校などはもちろん含みません）
そうした住環境も含めての価格なので、それなりの価格だと思いますが…。
ここ数日、早期アフターサービスが入っていて、壁紙の職人さんと話をする機会がありました。
子どもの落書きについて相談したのですが、その時職人さんが「このマンションは壁紙はかなりいいのを
使っていて、汚れが付きにくい。良くある壁紙の防汚コートとかする必要ないですよ。
普通の汚れとか、子供の落書きなんかはこういう風にしたらすぐに落ちますよ」など教えてくれました。
ぱっと見の仕様や設備だけでなくそういう部分も大事なんだな、と思いました。

[389: 匿名さん]

>>383
>>384
評論家気取り気持ち悪い。
頭の悪さが滲み出てる。
なにが「だね」だよw

[390: 匿名さん]

>>383=>>384
だね

連投は禁止だよ

[391: 匿名さん]

だいたい「駐車場代が売り主負担」って書き込む時点でわかってないでしょ。

[392: 匿名さん]

早く完売すれば、こんなに叩かれないのにね

[393: 匿名さん]

現在、売りに出していない物件があるのに、完売は出来ませんよ。

[394: 匿名さん]

一年待てば、下がる。
っていうか適正価格になってから検討しようかな
未販売の価格発表が見ものですね

[395: 匿名さん]

394はここに縁がないかもね。

[396: 物件比較中さん]

>>392
大規模物件はどうしたって注目されるから、荒れるのはしかたないよ。埼玉に限らず他の大規模物件もやっぱりどこも荒らされてるよ。
でも経験則だけど、大規模なのに荒らしも含めて話題にのぼらないとこはむしろMRが閑古鳥ないて販売苦戦してる傾向にあるように思う。

だから住人さんも荒らしをあまり排除しない方がいいかもよ(笑)

[397: 入居済み住民さん]

>>384

駐車場の収入ってどこにいくか分かってる？？？

なんで売主が負担するのさｗ

路線価の話といい面白すぎ

[398: 周辺住民さん]

日進あたりの集合住宅の駐車場はかなり高い確率で車上荒らしに遭ってますが、
ここは駐車場にカメラ設置等の対策はしてありますか？（無駄かもしれませんが）

うちは過去、被害に遭ったことがあり、その後はさすがに防犯ブザーはつけました。

[399: 匿名さん]

多分ココに書き込んでるみなさんが売れ行きを心配するほど、三井さん的には多分焦りはないと思いますよ。前にも私が書き込みましたが…三井さんとしては全部完売するのに２～３年は見越してるみたいですし。まぁ早く売れる事にこした事はないとは思うけど。


サクラはさすがに残戸数が多く抱えすぎだったのでは？デベとしても負担額を考えて、ギリギリの価格設定でおこなってるのでは？
確かにチラシの価格のインパクトは絶大でしょうが、あの価格の住戸はまだあるのでしょうか？


検討してるみなさんの中にはコートの発売を待ってる方も居るでしょうね。まだ販売される時期は未定ですが…旦那様の職場が池袋、新宿、渋谷方面の方々は魅力かもしれませんね。商業施設もある意味並びにありますし、駐車場も確実にコート内ですし。旦那とこの前散歩中に発見したんですが、日進駅のリニューアルする側からコートのエントランス迄、男性の足で約４分ぐらいでした。
参考になりますかね。

[400: 入居済み住民さん]

カメラ、ありますよ。
セキュリティ情報でもありますので、あまり詳しくは書けませんけど。

駐車場が完全なクローズドの施設ではない以上、車上あらしの可能性は排除できませんね。
タワマンとかで駐車場が地下駐になっていて、しっかりとしたゲートがあって、なら安心かも。
あと、機械駐で上段とか地下階に収納されていたりするとか？

一長一短なんでしょうね。

[401: 他メガマンション住民]

住民の猛反発！相変わらずだね。しかしここの住民は無知曝け出しているね。来年には初の総会があると思われますが、収支報告見て、逆に赤っ恥かくよ。費用構造を目のあたりにして！知らないのはどっち(笑)そしてメガマンションの空き家が多いことへの恐ろしさを実感することになる。

[402: 匿名さん]

だね。まずは397が赤っ恥をかくかな！

[403: 入居済み住民さん]

↑必至すぎｗ

あなたに心配される筋合いはない（笑）

[404: 入居済み住民さん]

>>401
>>402

赤っ恥をかいた腹いせにまた別人装って連投ですか～？
もうあなた来ないでいいよ

[405: 入居済み住民さん]

403さんとは別の住民ですが…

別にわざわざマンション住民でもない、検討者でもない人たちのために解説するまでもないけど。

とりあえず「初の総会」はすでに開かれていますので…。
401さんのマンションの入居状況や収支状況がどんなことになっているのか存じませんが、未入居分も含めての
収支計画もきっちりたっていますよ。

管理費等は未入居分（引き渡しがされていない住戸分）については売主負担です。
で、駐車場についても、実は一番最初の区画を指定する抽選時に「未契約住戸分も含めて抽選」していますから、
厳密な意味での駐車場の空き区画というのは、きわめて少ないです。
現在入居済みのうちの、駐車場を必要としない方の分、のみです。
さらに、その空き区画もすべてがあいているのではなく、2台目分として借りている方も複数いらっしゃいます。
（今後、1台目を希望する方がいて、空き区画がない場合には、1か月以内に引き渡す条件付きです）
一見空いている区画も未入居住戸の分としてすでに決まっています（確保されています）から、
見做し所有者である売主がその駐車場料金を負担します。
（でなければ、抽選で希望する区画を利用できなかった既入居者に対して申し訳が立ちません）

401さんがどの程度管理についてお詳しいのか存じませんが、よそのマンションの収支を心配するより
ご自身のマンションの収支を心配され、その豊富な知識を活かして頂きたいものです。

[406: 物件比較中さん]

>>383＝384＝401＝402
恥の上塗りって知ってる？
書けば書くほど、無知をさらして器がしれるから見てて哀れだよ

[407: 匿名さん]

>>401
「相変わらず」ってことは、しょっちゅうここ来てるってことだよね？
他メガマンションの住人さんが？？何しに？？？

収支計画のきっちりしてるあなたのマンションどこか公表してみたら？住人さんも参考になるんじゃない？
メガマンションなら個人特定される心配もないでしょ。

[408: 匿名さん]

唐突ですが、
リビング横の和室の壁をぶち抜いて横長リビングにして、
キッチンも吊戸棚を取っ払ってオープンにしたいのですが、
今から可能でしょうか？
かなり費用がかかるのでしょうか？

[409: 匿名さん]

今からだと、契約後にリフォーム会社に発注するしかないと思います。
和室をフローリングにし、境目の引き戸の段差を取り除くとなると…大掛かりです。
キッチンの吊戸棚を外すだけならそんなにかからないと思いますが、
トータルで見ると、100万以上はかかりますかね…

[410: 匿名さん]

整理してみましょう。

未契約分の駐車場代は売主負担です。よね？

これで終わりでよろしいでしょうか。

[411: 匿名さん]

言葉を正確にしようと思うなら、
「これから販売する住戸分として、事前に売主が確保した駐車場代については売主負担」が正しいのでは？