パークスクエアさいたま新都心 【Airs Court】 Part 2

[入居済み住民さん]

A棟もだんだんできてきました。
パークスクエアさいたま新都心について、引き続き情報交換していきましょう。


前スレ
パークスクエアさいたま新都心（さいたま新都心大規模プロジェクト）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27279/


公式HP
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/p_shintoshin/

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合6丁目1039-1（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩10分
　　　京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩13分

【Airs Court】
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
施工：西松建設

【公式HPのURLを修正しました。2010.10.17 管理人】

[751: 近所をよく知る人]

Comfort Courtは竣工から２年以上経ってますが。。
２年以上だと未入居でも中古扱いになると聞いたのですが、その場合のメリット・デメリットはありますか？

[752: 匿名さん]

余裕綽々の理由がわからない(笑)
完売目標とか無いのかな？

[753: 匿名さん]

>>749さん

あ、でもしかし、中古は安く買い叩ける可能性がある反面・・・
１０年も経っている物件となると、修繕積立金の額も１０年目からは初期の２～３倍の額に跳ね上がっていたり、
ディスポーザー（あれば）や、その他付属の電気機器、配管などが劣化してくる頃ですので
そういった設備（所有者個人の自腹）の交換にもメンテの労力やお金がかかってくる可能性もあり、
やはりよく考えてみれば、年数の経過した中古には少し面倒な問題も山積みですね。５年以内ならともかく。
しかも他人が一度使っている物件だけに、壁紙や床材の傷なども新古とは比較にならないほど傷んでいそうですね。

[754: 匿名さん]

パークシティだと目の前にタワマンがドカーンだからちょっとなぁ。
駅から離れてりゃいいわけでもないし。

[755: 匿名さん]

こことイニシア大宮宮原検討してる人いますかぁ～？

[756: 匿名さん]

イニシア大宮宮原と比較している人は、あまりいないのでは？

[757: 匿名さん]

ここもそろそろ完売近い？
場所はいいです！

[758: 匿名さん]

完売は果てしなく遠い。

[759: 入居済み住民さん]

ホントにまだまだ。遠いな。
でもここの所、入居のペースが上がってるみたいよ。

[763: 物件比較中さん]

値段を下げて絶好調ってそんなの自慢できるの？
どこだって値段下げれば絶好調になるでしょうに。
ここは価格が高いのでこの時期なかなか売れないかも知れないが、
だからといって安売りして絶好調のとこより下なんて思わないけど。

[765: 匿名さん]

最近だと売れないマンションの代表格、みたいな取り上げられ方に
なってきちゃってますね、ここは。

やはり値段が高すぎるのかな。

[766: 入居予定さん]

近々入居予定で興味深く拝見しました。

お住まいの方、上の階からの物音について教えて頂けませんか。

わんぱく盛りのチビとピアノがあるため気になってます。
よろしくおねがいします

[769: 匿名さん]

７６７はこれだを趣味にしてる可愛そうな方なんです。皆で大事にしてあげましょう。
しかし一体何で生計を立ててるんだろう。。。

[771: 匿名さん]

>>770
住不が市場を見誤ってるんじゃなくて、購入者が住不を見誤ってるんだと思う。

住友不動産は、パークスクエア綱島を見ればわかると思うが
ほとんどの人が無謀だと思うような割高の値付けを１年以上も放置して
竣工後１年間、マンション全体の１割しか購入者がいなくても余裕でいられる会社だよ。

つまり、住友不動産側としては市場相場に対してむちゃくちゃ高い値付けをしておいて
それでも買ってくれる人がいればめっけもの、ダメなら放置しておけばいい、という戦略が取れる会社。
それだけ財政的に余裕がある。他の新興・中堅デベが売れないと倒産するからどんどん安売りするような状況でも。
買ってしまった人は半分騙されたようなものなんだけど、それに未だに気付いていない。

住不のやり方は不動産市場が良くて、どんどん相場が値上がりする状況であれば
悪くない方法だというのは過去の事例を見れば確かだけど、この地合では
大量の売れ残りを抱えるのは当然。それでやっとこ値下げし始めた物件もあるけど
時既に遅しで、今住友不動産は首都圏で大量の新築マンション在庫を抱えてるよ。

[772: 匿名さん]

>>771

「購入者が住不を見誤ってるんだと思う。」って、
購入者は納得して購入してる訳ですから、
他人がどうこう言う事ないのでは？

[773: 匿名さん]

本人にとって納得の物件・価格なら買うだろうし、
どんなに安くても、気に入らなければ買わない。
スーパーの安売りとは違う。

でも、早く売りきった方が、住民にとってもいいと思うけどね。

[775: マンコミュファンさん]

でも、コツコツと売れているんでしょ？
書き込みもないけど、それっていいことなんじゃないの？

[777: 匿名さん]

Ａ棟は、キャンセル出てたりしたらまた話は変わってくるとおもいますが
引渡し待ちとか引越し前の人が多いんではないですかね？？

近所のマンションに住む同僚の実況によると、埋まってきてるとのことだったので。
あとは、購入検討中の別の同僚によると、残り戸数が少ないとのこと。
（残り戸数については、第２期で売り出し分の戸数なのか、全体の戸数なのかまでは聞いてないです・・・）

自分で実際に現地へ行ったりして確認しているわけではないのですが、
こういう情報もあるよ～というご報告でした。

そんな曖昧な情報いらねぇよという方、申し訳ありません

[780: 上尾]

今日見てきました！値引きはないみたいですね。結構気に入ったんですが。

[781: 通行人]

最近どう？話題にのぼらない。

[782: 買いたいけど買えない人]

やっぱスミフは値下げせずに賃貸ですかね。シティテラス同様・・・。

[783: 匿名]

モデルルーム特別分譲ってどんな感じでしょう？

[784: 匿名さん]

家具付き…

[785: 匿名さん]

賃貸にするにしても、Ａ棟はずいぶん数があるんじゃないかな？

[786: 匿名さん]

販売開始から３年経ってませんか？

[787: 匿名さん]

Ｂ・Ｃ棟は竣工が19年2月ですから、既に竣工後2年半が経過してますね。
Ａ棟も20年1月ですから、1年半以上です。

当初の販売開始から数えたら、3年以上はたっぷりかかってますが…。

ＨＰもだいぶ変わりましたね。
ただ、共用廊下の消化器ボックスまで「シルバーのボックスに収納して美観を損ねることの
ないよう配慮」なんてＰＲしているのがイマイチですね。

ちなみにこの共用廊下の格子ですが、結構怖いです。縦方向の厚みがあまり無いんですよ。
同じように格子を使っているパークシティさいたま北ですが、厚みが5～7センチくらいあったんです。
（定規をあてて測ったわけではないので不確かですが…）
よく廊下側の部屋の面格子に使われているようなタイプのもので、ちょっと怖い。
パークシティを見てからこちらを見学したときに、「ずいぶん見通しがいいなぁ」と思うと同時に、
華奢な感じがしました。十分な強度はあるのでしょうけど。

共用部分（Ｂ棟のコンシェルジュがいる辺り）のゆとり感はよいのですが、実施の部屋に関しては
平凡な感じがしました。
（ちなみにＡ棟しか見学していません）
スカイガーデンはよいと思いましたが、年に何回利用するのかな？と思うと、
それほど付加価値は感じませんでしたが…

[788: 匿名さん]

最近、新聞の折り込みチラシすら入らなくなりましたが、すみふは売る気は無いのでしょうかね？

[789: 匿名さん]

やっぱ高いよなー
ここは値引きとかはしてくれるみたいやけどそれでも4500以上は出せないな
でも物件は気にいってるしどうしようか迷い中。
確実に買う金額言ったらそこまで下げてくれますかね？

[790: 匿名さん]

>>789
他のマンションの板も見ればわかると思うが
住友不動産が買う側が納得するような、値引きをしてくれるわけがない。
本来値引きはここのデベはタブーだし
したとしてもせいぜい経費＋消費税ぐらいまでかと。

[791: 匿名さん]

言わないより言ったほうが良いとは思います。
交渉は粘り強くが基本ですからあきらめないで下さい。

[792: 匿名さん]

>>791
言っても無駄だよ 住不は絶対に値引きはしないから
その社員がクビを賭けてとか裏で利益供与、とかなら別かもしれんけどね

値引き絶対しないって決まってるのに、なんでわざわざそんな無駄なことをするのか
もっと値引きに柔軟なデベロッパーのマンションを選んで、時期を見て交渉すればいいのに

[793: 匿名さん]

すみふが値引きしないなんて、そんなことないでしょ。
しぶるのは確かだけど。都心の物件なんてガッツリ値引いてるよ。

[794: 匿名]

値引きしています。
ムキになって否定することはないと思いますが。

[795: 匿名さん]

以前モデルルームに行ったことがあるんですが、
ついこの間いくらが妥当ですか的な、価格を書ける欄のあるアンケートが届きました。
スルーしましたが。

[796: 匿名さん]

まだ完売してなかったんですね！

[797: 匿名さん]

モノの質はともかく、立地はバランス取れていてかなりいいんだよな～（駅・スーパー・病院・公園・学校等）。おまけに車の騒音なくて静かだし･･･。う～ん、悩んでいます。

[798: 入居済み住民さん]

実際に住んでみると結構メンドクサイ物件かも、
蛍族にもなれず、バルコニーでの喫煙も禁止され、吸っているのが解ると手紙が届くらしい。

結構結露がでるので24時間換気を付けていないといけないし、契約するとき一切そんな事は言わないが、

まだまだあるぞ、

夏場の花火の為、屋上が夜開放されるというので一つの魅力に感じていたが、（営業マンが言っていた）実際に夏場を向かえ、屋上に行けるのか、コンシェルジュに確認した際、花火の日に屋上を開けるなど無いと言われるし、

結構コンシェルジュは夜応答ないし（汗）普通のマンションと結局一緒かな

[799: 匿名さん]

既出でしたらすみません。
suumoの広告での、「パパの勤務地の横浜へも、乗り換えなしでラック楽」的な購入者の声は
流石に無理があると思うんですけど…。
京浜東北線全線制覇まであと１駅ですよ、しかも肝心の新都心までもちっとも近くないし。
あの購入者の方が何らかの理由でその経路で通勤しないといけないのは、仮に信じるにしても
大々的に広告に書くセンスを疑う。

[800: 匿名さん]

湘南新宿ラインで箱根駅伝の応援にいくよ♪

[801: 匿名さん]

蛍族、24時間換気、屋上開放・・・

"勘違い"で生きてる方がいるなぁ。ちょっと考えれば、常識的に考えれば理解できる事だよなぁ。

本当に入居済みの意見なのか疑問。

[802: 匿名さん]

>>799

そこまで必死ということでしょう。

ここは価格の割に内装・外装ともにチープな印象を受ける。それが売れない原因かなｗ
しかも北与野だしｗｗｗ　北与野ｗｗｗｗｗｗ　
目の肥えてない人相手に売るにはいいけど、このご時世、買う方も賢くなってるからな＾＾；

[803: 匿名さん]

物件概要を見ると、C棟の販売戸数が「6戸」となっている。
でも半年くらい前に見たときもそのくらいの戸数だった記憶がある。
ここはすっかり止まってしまっているの？

[804: 購入検討中さん]

この前Ａ棟入口から北与野・さいたま新都心・大宮の３駅まで普通に歩いてみたら、それぞれ10分・15分・18分かかった。通勤にはまあまあかな･･･。

[805: 購入検討中さん]

２月中旬現在でC棟残り５棟。
A棟残り７９棟。A棟も少なくなってきましたね。
最近になってようやくC棟の紹介もMRでし始めたようです。
モデルルーム使用住戸って広告がばんばん入ってきますがどこのことなんでしょうか？
C棟はAよりも価格が100から200安いのですが、なぜか売れないようです。

北与野駅前のもう一つのスミフの物件（現在解体中、竣工は４、５年先予定だとか）の３２階建タワーマンションの紹介もされました。
ここよりかなり高いですよー、って言われました。

[806: 匿名さん]

>>805
冷静に考えてここより高いわけが無い

[807: 匿名さん]

「A棟も少なくなってきました」って、79戸ってことはまだ1／3が空室ですか…。
ここの竣工は2008年1月なんでしょ？
もう丸2年になっちゃいましたね。
1年くらい前かな？結露で悩む住民さんがいましたけど、今年の冬は無事過ごせたんでしょうかね？
原因がちゃんとわかって解決したならいいけど、人ごとながら気になりますね。

[808: 買い換え検討中]

結露はどうでも良いとして
最近のモデルルーム特別分譲はそれ以外にどんな条件が引き出せるんだろう

この近辺の新築もほとんどないし
ここも良いかなって思ってるけどなかなか営業も値引きはしないし
困ったもんだね

[809: 匿名さん]

>>806
ここより高い訳がない理由は何ですか？
駅からの距離を考えても、ここより高い訳がないと思いますか？？

[810: 匿名さん]

>>809
ここが売り出された当時とは市況が違いすぎる。
世田谷が2500万も下がるような状況。高くしたらまず売れないから
仕様を下げてでも安くしてくるだろう。

[811: 匿名さん]

世田谷はもともとの価格がここよりももっと高いから単純比較はできないよ。
でもここは割高感が強いよね。
アピールできるポイントもないし。
いつくらいに完売するのかな？

[812: 購入検討中さん]

営業さんはだいぶ呑気なことを言っていましたが…。
４月からまた新しく価格提示する物件を増やします、的な。
まあ、完売しなくても豊洲みたいに賃貸に出せばいいだけの話なのかも。

３月はスミフさんの決算月ですから色々な特典が期待できます。

[813: サラリーマンさん]

すみふの特典なんて

どんなもんだろうね

渋い渋い

[814: 物件比較中さん]

確かに渋い渋い。

引越し代と引いても１００から２００がいいとこでしょ。

[815: いつか買いたいさん]

なんだかんだで

この値段なら、まあまあいいかと買う人も居るのかね

確かに、新都心＋住友　なら　出してもおかしくない値段かもね

・・・すべて、宮原の三井と比較して思うだけだが、、、

[816: 匿名]

新都心って…。
北与野でしょ。

[817: 匿名さん]

北与野と新都心・・・、そんな距離変わらなくない？

[818: 匿名さん]

新都心までとなると、徒歩15分以上かかる感じですね。
あと、「新都心が利用できる」距離だということと「新都心という地域」であることは別物では？
現地に行けば周辺の街並みとか全然違うので一目瞭然だと思いますが…。

ちなみに「新都心」がいいかどうかは、人それぞれだと思います。
住宅の環境として求めるものが人によって全然違うので。

このマンションはあくまでも「北与野」のマンションだと思いますが、新都心寄りの価格設定ですね。
70くらいで4000万～ですからねぇ。

[819: 物件比較中さん]

確かに南向き4480万～というのが残ってる最大要因ですかね。
場所は新都心も大宮も利用できていい立地なんですけどねぇ。

最近は大宮氷川参道沿い、武蔵浦和、浦和と建築ラッシュが続いていますからそれも関係してますかね。

ちなみにここの共用施設ってどうなんでしょうか？
使いやすいのでしょうか？
あと託児所？保育園？営業さんによると２０％引きになるらしいのですが。

[820: 匿名さん]

契約予定です。

決定予定の最要因は、北与野駅、新都心駅へ向かう歩道が広くて歩きやすく、閑静な住宅街に立地してるから。

大宮駅東口のタワーも候補でしたが、歩きにくい歩道や南銀座周辺を通らなければならない点がNGと判断。

ちょっと高価なクイーンズ伊勢丹から与野フードへ変わったのもプラス要因。

住友不動産は渋かったけど、入居楽しみにしています。

[821: 物件比較中さん]

クイーンズ伊勢丹無くなったんですか？！

与野フードに変わったんですね。
安いのかな。

確かに大宮駅東口のタワーと迷いますね。
良くも悪くも繁華街があります。

ただ完成が先ですけど。

[822: 入居済み住民さん]

似た価値観です

確かにデメリットはあるんですが

　・すみふがとにかく渋い（値引きしないの一点張り）
　・機械式駐車場（いつもヒヤヒヤ）
　

それ以外のメリットが意外と稀有なんです
　
　・閑静であること
　・間取り以上に基本設計がしっかりしているので住み易い
　・入居住民の皆さん（これは大きい）
　・そうは言っても渋いすみふ物件を買ったこと

[823: 購入検討中さん]

・間取り以上に基本設計がしっかりしているので住み易い
・入居住民の皆さん（これは大きい）
とは具体的にどういうことでしょうか。

[824: 購入検討中さん]

もはやこれからでてくる物件がすべてここより仕様も上で低価格。

売り切るには、かーなり厳しいですな。

[825: 購入検討中さん]

確かに。
あとどれくらいの期間マンションギャラリーはあるのでしょうか。

宮原のパークシティと勝負だな。

[826: 匿名さん]

パークシティは値引きも始まっているし、おそらく竣工（2009年2月）から２年以内には完売するでしょう。

こちらは竣工から既に2年経ってしまいましたよ・・・。

[827: 匿名さん]

もっとスーモ新築マンションとかに載せればいいのに、って思いますが。
すみふ的に載せられない理由でもあるんでしょうか。
ここより他物件優先とか？

最近は電車中吊りも見なくなったしなー。
地元中心じゃもう完売無理でしょ。

[828: 匿名さん]

>>827
ここはもう売らなくてもいいからだと思う。
帳簿上は値下げして売るよりも、このまま放置の方が在庫損出ないし。

市況か回復するまで塩漬けするつもりなんじゃないかな。
今まで売ってる分でペイは出来てるはずだから。

[829: 匿名さん]

お隣シティテラスも完売してなかったんですね。
がんばれすみふ！
月島、豊洲、有明、赤羽とか他物件の売れ行きも気になってしまう…。

[830: 匿名]

ときわ台もね。

[831: 購入検討中さん]

もうすぐ決めそうです。
確かに難を言えばいろいろ出てきそうですが、娘の「ここは静かで落ち着くわね」の言葉が結構決め手になっています。以前、駅近のタワーマンションに住む友達の家に遊びに行ったときの埼京線と新幹線の騒音がよほど気になったみたいです。

[833: 購入検討中さん]

ようやくC棟が完売したみたいですね。

[834: 匿名さん]

ようやくC棟が完売したんですね。長かったです。
Ａ棟完売まであと１年くらいかかるでしょうか。
そのころには上落合計画も販売開始してるかもしれません。

[835: 物件比較中さん]

結局、一番良い条件でどのくらい引き出せそうですか？

正味500万円くらいの値引きは期待できますかね？

[836: 匿名さん]

>>835
500万どころか値引きは一切無いですよ、ここ。

[837: 匿名さん]

８３５さんはもっと弱小デベで検討したほうが良いですよ。
すみふや大手は安心料があるから高いと思っています。
私は人生で一番高い買い物だから後悔したくありません。

[838: 物件比較中さん]

そんなに高圧的にならなくても。。

でも、モデルルーム分譲とか、諸費用とかなどで、正味400くらいは楽にいけるのかと・・・　思いまして

[839: 匿名さん]

正味400くらいだと数か月分の社員給料に相当でしょうね
たしかに中小だと社員を一人貼り付けて置くよりは正味400くらいで手を打つかということもあるかも
あたまでっかちのすみふではそのくらいのことでは難しいということでしょうか

[840: 物件比較中さん]

839　はよく知ってるな

そんな発想自体　素人にはない



正味比較するには　確かに弱小デベには申し訳ないが、他は宮原の三井以外ないと思う


ただ、デメの機械式と、3LDK中心が受け入れられれば、
メリットの新都心や、正味それなりの割引が納得できるはず


その証拠に最近よく売れている気がする・・・

[841: 匿名さん]

三井：宮原のパークシティ→値引きあり。ホームページなどには記載されていないが、スレなどに記載の公然の事実。

三菱地所：浦和パークハウス。１０００万引き。ホームページ明示。もう売れたか？
三菱商事：大宮のテラス大宮大門町。１０００万引き。ホームページ明示。もう売れた。他、７００万、８００万引きあり。

大手デベも値引きありますよ。このご時世では。竣工から２年以上たったここも当然値引きはあると考えるのが妥当でしょう。

[842: 匿名さん]

値引きがないっていうのを、当然のこととして買える人が不思議だ…
室内の設備はすべて２年以上の型落ちだし、住む人が無く締め切りの
室内がどの程度痛むかを考えたら、売り出し当初の価格で？って
いうのが普通だと思うけど。

[843: 匿名さん]

>>841
住友は大手デベの中では、値引きには非常に厳しい。
他の住友不動産のスレを見てもわかると思うが。

[844: 匿名さん]

いや、８３７さんの記載で“すみふや大手は”と書いてあったからさ。

大手って住友以外では、例えば三井とか三菱のことでしょ。

[845: 匿名さん]

型落ちの売れ残りマンションが、高値で設定された価格のまま売れるわけないでしょう。
もし値引きの無い営業があったとしたら、住友不動産の経営方針自体を疑います。

自分が社長なら、そんな販売方法を許しません。だって、安くしなければ売れるわけ無いもん。
安くしないで売るとしたら、購入者の無知に付け込んでの販売方法でしょう。

この立地に建てられている、このマンションがどうしても欲しい。
売れ残ってて在庫いっぱいあるけど、
定価が高値の設定だけど、
今はマンション価格が下落していて、新築がもっと安く買えるけど、
それでも定価でよいからこのマンションが欲しい。

という人は、皆無でしょう。

だから、売るには値引きが必要。

[846: 匿名さん]

机上の空論言い続けても説得力ないね。

[847: 通りすがり]

笑

高値つかみしてしまったと認めたくないのですね。
住友は値引きに厳しいデベだから今後も値引きはない、だから定価に近い値段で買ってしまったが、決して高値つかみしたわけではないと。

ここを６０００~７０００万で買ったのであれば、私も高値つかみしてないと自分に言い聞かせてしまうかもしれませんね。お気持ち察します。

[848: サラリーマンさん]

大笑

低所得者の妬み丸出しですね。購入者は気に入って入居してる訳だから、外野がガタガタ言う必要ありません。

買いたいけど、低学歴低所得で買えないが為、僻んでるあなたのお気持ち察します。可哀相な性格です。

[849: 通りすがり]

そうですね。

北与野徒歩１０分、さいたま新都心徒歩12分、８５㎡で６０００～７０００万＝坪単価約２３０～２７０万。

たとえ周辺相場と比較してあきらかに高くても、たとえリセールバリューが低くても、購入者が気に入っているのであれば、それはそれでいいんじゃないかと思います。

[850: 購入検討中さん]

リセールバリュ－が低い理由は何でしょう。(売りに出す可能性は限りなくゼロですが・・)

閑静な住宅地で結構気に入ってる物件です。

値引きの確認しましたが、住不は強気です。
安易に値引きする物件より良いですけど。

GW中には結論だそうと考えてます。