変動金利は怖くない？？ その４８

[匿名さん]

変動金利は怖くない　その48です。

テンプレはその1にあります　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

前スレ　
その47　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261898/
その46　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250858/
その45　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/242371/

[208: 匿名さん]

>>206
調達金利上昇時に、解約されたらどうやって資金調達するの？
１．２％？以下で調達できる確約は何処にあるの？

[209: 匿名さん]

>>201
>>194参照

結局、理解できてないだけみたいだね。

>>208
貸す時に調達するんだよ。それで利ざやがFIXできる。ヘッジするとも言う。

俺が言っていたのは0.5％で調達したのに1.2％で貸して勿体無かったなーというケースがあるということ。
例えばインフレにより結果的にもっと儲かる投資先があったケース。
1.2％で貸して勿体無かったとしても調達は0.5％でやっているんだから損するわけじゃない。

インフレが起きた場合、1.2％の収益が得られる住宅ローン債権を転売しようとしても安くしか売れない。
割引率が上がるから。
でも、0.5％による調達は残るから、別の投資先に投資することはできる。

[210: 匿名さん]

>>202
銀行とか証券とか、色々な金融機関。

>>203
>>194参照

一応言っとくけど、均すと0.5％だからね？
（0.5％もざっくりではあるが）

各年限ごとにヘッジするから。

[211: 匿名さん]

よくわからないけど国債が暴落しても利ざやが確定してるから銀行は損をしないって事？

例えばハイパーまで行かなくても物価が10年で10倍になっても問題ないのかな？

[212: 匿名さん]

>>211
国債が暴落したりデフォルトすれば、銀行がどうとか以前に
国民全ての生活が破綻する。

[213: 匿名]

目減りする訳だから、損失です。

単純に、100万円貸して150万円戻ってきて、50万円の利益が確保できても、貨幣価値が1/10なら元金10万円、利益5万円となる。

85万円の目減り。

[214: 匿名さん]

必死だね。
金利上昇に全てを賭ける、固定さんらしいポジショントーク。

[215: 匿名]

貸し出した時点で銀行が利鞘を確定させることが出来るのは、その通りだと思いますが、そのことが住宅ローンで変動か固定かの選択に影響を与えるのでしょうか？

[216: 匿名]

借り手から見れば関係ない

[217: 匿名]

いやいや関係ありです。

[218: 匿名]

銀行を含めどんなビジネスでも急激なインフレまで考慮しないでしょ。
住宅ローンは金利面で全てヘッジされているし。

[219: 匿名さん]

>>218
自分とこの国家破綻を考慮してビジネスなんかする人はいないだろうね。

[220: 匿名]

誰もそんなことは言ってないけど？
銀行の利益は確定するが、社会状況によっては、損失を被るということ。
だから、銀行も先を予測して固定金利を決めてるはずだよ。

[221: 匿名さん]

>>213
まだ分かってないみたいだけど、銀行は100万円借りて、100万円貸す。
だから50万円なら50万円という利益自体は変わらない。それが利ざや。

ちなみに50万円の価値が5万円になるというのはその通りだけど、
10年なり20年の貸し出し期間で貨幣価値が1/10になるほどのインフレを想定するの？
年率何パーセントのインフレが必要か考えて欲しい。

さらに細かいことを言うと、ローンは毎月返済を受けられるから、それを再投資すれば良い。
>>194の通り、期間が経過するほど利ざやは小さくなるから、金利が上がってくれた方がうれしい。

[222: 匿名さん]

ローン初心者なのですが、変動から途中で固定に切り替えは可能ですか？
デペ担当者には可能とお聞きしたのですが。初歩的なことですいません。

[223: 匿名]

私は素人だからよく分からないが、仮に年2%のインフレと見込んだ場合に金利を1%にはしないと思うが？

もし私が貯金(銀行に貸す)する場合は、そうするから。

金利1% 100万円→101万円
物価2% 100万円→102万円
1万円の損失

それと固定金利の話ですから、金利上昇は歓迎しないはず。

[224: 匿名さん]

>>223
要は固定金利で資金調達して固定金利で貸している、ということ。
だから差額が利益になるし、金利変動は関係ない。

[225: 匿名]

社会状況を考慮しない金利なんて考えられないですが？
確かに調達金利との差で利益は確定するが、それで銀行が成り立つとは考えづらい。

[226: 匿名さん]

>>225
>確かに調達金利との差で利益は確定するが、それで銀行が成り立つとは考えづらい。
そう主張するなら、その根拠を。
なぜそう考えるのか？
（例えばハイパーインフレは考えられるけど、それは全く想定していない）

[227: 匿名さん]

まだ、利益が確定するとか言ってるのかよ。
予測立ててリスク取って、投資してるんだよ。
それが金融業。

融資先の破綻。調達金利の上昇。債券価格の暴落。
将来の利益なんて一円たりとも確定なんてしないっての。

[228: 匿名さん]

だね。利益が確定してるというなら
不良債権が存在しないことになってしまう。

[229: 匿名さん]

>>227
>融資先の破綻。
破綻率低いし、担保取ってるし、保証料も取ってる。

>調達金利の上昇。
固定金利だから上昇しない。

>債券価格の暴落。
ハイパーインフレなら、時価で評価するとそうなるかもね。
でも満期まで保有すれば名目の利益は確定だから。

考えれば考えるほど住宅ローンは低リスク高リターンだなーと思うけど。
だから各銀行が力を入れているんだなーと思う。

[230: 匿名さん]

>>229
何処の銀行が１０年以上とかの長期固定で調達できるんだよ。
もちろん、定期預金とか寝ぼけた話はやめてくれよ。

[231: 匿名さん]

>>230
>何処の銀行が１０年以上とかの長期固定で調達できるんだよ。
基本は相対だけど、大手は社債でも調達できる。
フラットで借りる人がわいわい騒いでいるのと同じで、たまたま社債（≒国債）の金利が
低い日に発行されると調達金利も下がるから、住宅ローン金利のキャンペーンがやりやすくなる。

http://www.bk.mufg.jp/minasama/ir/bond/kokunai.html

もちろん住宅ローンのためだけに超長期社債を発行しているわけじゃないだろうけど、
基本的には長期の資金需要に対応しているんだろう。それで利ざやが得られるから。

[232: 匿名]

公債を買うにしても、売るにしても、予測は必要ですよ。

[233: 匿名]

長期固定金利は経済状況が上向きか下向きか、その時の雰囲気で決まる。
いわゆる投資家の感覚で決まる。
今長期金利が安いのは、将来的に金利上昇の可能性が低いとみてるから。
当然、変動金利も上がる可能性が低い。
と、プロが予測してるのです。

[234: 匿名さん]

>>233
国内株がさっぱりで欧州もアカンしアジアもトーンダウン。
ジャブジャブある金の行き先が決まらず、
消去法的に仕方なく長期国債買ってるのですよ。

少し勉強してみましょうね。

[235: 匿名さん]

>>231

社債で資金調達して国債投資したら逆ざやだろ。

日本国債より信用力がある社債を発行出来る銀行って一体どこだよ？

[236: 匿名]

>234
金の行き場がないも社会状況！
とにかく長期金利は投資家が感じる社会の雰囲気で決まるものです。

[237: 匿名さん]

>>236
強引にまとめたな。
方向性は間違いのままだけど。

[238: 匿名]

>237
他に決める方法がありますか？

人が社会状況を感じて決めないで、どうやって決める？

有ったらぜひ教えて欲しい。

[239: 匿名さん]

>>234

何故消去法的に仕方なく長期国債買ってるのか良く考えてみようね。
どっかのエコノミストの言葉をそのままコピペしても勉強した事にはならないよ。

>国内株がさっぱり
↓
国内企業業績向上が見込めないから投資出来ない結果が今の株価
↓
国内企業の見通しが悪いと国内景気も上向かないしデフレ脱却も難しい

>欧州もアカンしアジアもトーンダウン
↓
国内企輸出製造業の業績悪化懸念、雇用悪化景気悪化

>ジャブジャブある金の行き先
↓
デフレは暫く続きそうだし、結果金利上昇リスクも低いので低利回りだが国債投資で利益を確保。

[240: 匿名さん]

お先真っ暗だね・・・

明るいニュースないの？

[241: 匿名さん]

長期金利≒期待名目成長率≒期待実質成長率＋期待インフレ率+リスクプレミアム

日本はデフレ低成長だから長期金利が低いのは当たり前。

[242: 匿名さん]

>>240

解散総選挙による政権交代（自民？維新？）
来年白川の任期切れ

2009年の政権交代は見事に裏切られたから明るいニュースかは微妙だけど。

[243: 匿名さん]

金利の上昇を伴う経済成長は、国債をはじめとする債券の下落を伴うからなあ。
一気に経済成長して長期金利が上がったら、金融機関の倒産が相次ぐなんて事態もありそう。

それを避けるには、日銀が国債を買い支える必要が出てくる。
金融引き締めなんて夢のまた夢だな。

[244: 匿名さん]

普通は成長率が上がれば資産インフレが起きて株価も地価も上昇するし、民間投資も活発になる。
企業も成長を見込んで積極的に借入れをするから国債が下落して損失を出しても十分補える。

2007年長期金利が2%まで上昇したけど銀行は損失どころか過去最高益を出してる。

金利は経済活動の結果だから国債だけが暴落して銀行が損失を出すとか考えにくい。

[245: 匿名さん]

>>235
>社債で資金調達して国債投資したら逆ざやだろ。
もう諦めたら？

社債で資金調達して住宅ローンで貸せば自動的に利ざやが稼げるという話。

[246: 匿名さん]

スワップの説明
http://www.ifinance.ne.jp/glossary/derivatives/der049.html

スワップ金利
http://money.quick.co.jp/kinri/

[247: 匿名さん]

社債で10年1%くらいで調達したとして、利鞘なんてあるのか？
人件費すら出ないんじゃないの？

[248: 匿名さん]

>>244
2007年当時は株の持ち合いも多かったから、かなり株で儲けただろう。
今は、株の持ち合い比率も下がってる。
逆に国債や債券発行量も比率も上がってる。

債券安のインパクトは当時よりデカイだろうな。

[249: 匿名]

>246さん
スワップ取引ってたまに聞くけど、なぜそういう必要があるのか分からない。

私は投資で賃貸マンションを買った時に5年固定でローンを組んだが、4年目に売却し一括返済をした。
その時に途中解約だからと140万円の違約金を請求された。
理由はスワップで調達した資金だからと言われ、理解できないまま払った経験があるのです。

[250: 匿名さん]

>>247
>>194参照
本当に理解できないのか、わざと明後日の方向に進んでいるのか、理解しかねる。

>>249
基本は>>194参照だけど、スワップは途中解約すると手数料が必要。
規模の大きい金融機関なら、別の住宅ローンに充てちゃえば良いけど、
プロジェクトファイナンスみたいな一つの案件に紐付けるような場合だと、
解約手数料を要求される可能性はある。

・きっと大型案件だったのでしょう
・貸し手（銀行かな？）はちゃんとヘッジして利益を確定していたのでしょう
　（だからそれを崩されちゃうと、費用請求する）
・繰上返済禁止の住宅ローンなら、もっと低い金利で貸し出しできます
　（これは聞いたことがある人もいるかも）

[251: 匿名さん]

>>249
ちと答えになっていなかったかも。

・貸し手はスワップを組むことで利益を確定しているから、決められた通りに返済してくれないと困る
・もし途中で一部ないし全部返済されてしまうと、調達金利だけ支払うことになってしまう
→調達サイドを途中で返済しようとすると違約金が発生
→調達サイドを残したままにすると無駄な金利（しかも高い方）を支払うことになる>>194参照

ちなみに後者については、金利が上昇したことでばむしろ低金利である可能性があり、
「金利が上昇した方が銀行の利益になる」という俺の主張の根拠。
その場合は、そもそも借り手に繰上返済はされないだろうだろうが。
（低金利で長期固定の資金調達ができているから。固定さん狂喜乱舞の状態。）

[252: 匿名さん]

スワップ取引は万能な利益を生む魔法みたいに語ってるアホがいるけど、スワップを組んでリスクをヘッジするって事は他の誰かが利益を得る為にリスクを取ってるって事なんだが？

先物も同じ。金利を固定するのも同じ。将来の不確実性リスクを取る事により利益を得る者と将来の不確実性を固定する事によりリスクを最小限にする者とのバランスが今の市場価格で有り、金利である。

リスク自体が移動するだけで無くなる事は無い。

[253: 匿名さん]

>社債で資金調達して住宅ローンで貸せば自動的に利ざやが稼げるという話。

資金がダブついて利回りの低い国債を大量に購入してるのに何でわざわざ国債より利回りの悪い社債を発行して住宅ローンに当てるんですかね？

なら国債購入を控えて住宅ローンで貸出したほうが安全だしリスクも低いと思いますが。

[254: 匿名さん]

元はと言えば、>>102が
>そもそも、固定金利が下がり変動金利との差が縮小していると言うのが前提であるわけでしょ。
>固定金利が下がっているのは、銀行が将来の金利上昇リスクが減ったと考えたから。
などと言ったから。
自分の間違いを認めずに延々と逃げ口上～現在に至る。

米農家が米先物を使うとヘッジできるように、住宅ローンを貸す銀行もスワップを組めばヘッジできる。
ただ、それだけの話だけど、それが理解できていない固定さんは結構多いみたい。

だから「金利が上昇すると銀行が損する」だの「自分は有利な水準で借りられた」だの言っている。
違うから。貸した瞬間に銀行の利ざやは確定しますから。

10年の調達金利が0.5％、固定金利が1.2％、という前提を置くと
「10年国債ですら0.8％なのにそんなに低いわけが無い」などと言う。
違うから。住宅ローンは毎月キャッシュフローが発生するから、満期償還の債券じゃないの。
最初の数年は0.1％の調達金利で1.2％で貸しているんですよ、と。

[255: 匿名さん]

>>253
資金の性質の違いでしょ。どんぶり勘定でやっているわけじゃない。

資金調達の多様化もあるだろうし、定期的に社債を出していれば流動性も高い。

ちなみに前段部分は正しくて、短期の余剰資金は短期の貸し出しに充てていると思うよ。
もちろん全部という意味ではないけど。

[256: 匿名さん]

めんどくさいから余裕のあるヤツはフラットSで借りとけばいいんだよ。
ゴチャゴチャ小さいことを心配して女の子みたいだな。
挙句に銀行の利益心配までしてあげて君らは本当にお人好しだな。

[257: 匿名さん]

>>256
念のため聞くけど、もしかして>>102？

いや、もしかしたら、と思ったもので。別人だったらごめんね。