変動金利は怖くない？？ その４８

[匿名さん]

変動金利は怖くない　その48です。

テンプレはその1にあります　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/

前スレ　
その47　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261898/
その46　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250858/
その45　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/242371/

[1: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[2: 匿名さん]

125%ルールが適用されるほどの急な金利上昇はしばらくは想像できませんが、
5年ルールは曲者ですね。

[3: 匿名さん]

>1

お疲れ様です。

私はテンプレ賛同者で有効な手段と考えて
ますが、少し矛盾があるなーって思ってる
部分があります。
(まあ小さいことですが)

---
目安は3%前後で借りたと思って差額
を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%
かは関係有りません）
---

と固定が何％なのか関係ないと
いっておきながら

---
変動は金利3%相当を繰上する事
によって固定と同等レベルの負担を
するだけで 将来のリスクを軽くする
返済方法 なのです。
---

と固定が3％付近と決めつけている
ところです。だからなんだって
訳ではないですが、非常に秀逸な
テンプレだと思ってるものでなる
べく矛盾がないほうがよいなぁと
思っただけです。

[4: 匿名さん]

固定が3%なんて言ってないじゃん。変動を安全に返済するには3%相当の繰り上げが最低限必要だって言ってるだけ。

余裕ある人は4%でもいいし、もっと繰り上げてもいいし。ただ、3%相当以下では危険ですよってこと。

[6: 匿名]

>4
そうなんだよね
変動で早く安全圏に到達するためには、固定との比較云々ではないし
金利は上昇するかもしれないからそれに備えてのテンプレ

なのに、固定で返せないから変動を選んだとか
今の低金利が続くと思ってるとか
勘違いして絡んでくる固定さんが多すぎる

まあ、最近の固定も随分と金利が下がってきたから
どうしても変動の危険性を避けたい、煽りたい気持ちになるんだろうけど

[7: 匿名さん]

そもそも何借りても返せるカネを持つ人は何借りても構わないから
そんな条件のローンを論じるのはナンセンス。

問題は、「ギリ＝即座に返せるキャッシュを持たないが、将来収入安定増の見込がある人」
の借りるローンの検討をすること。
ただし「借りれなければ買うな」は不可。

少なくとも基本的人権として便利な都心近郊に住むのは大前提。
でなければ家なんて買わない（国家的に空き家を配るまで待つ）。

よって、上記「ギリ」の人が都区内物件を買う為に最低でも数千万のローンを組むことを前提としたい。
その一般的な勤労者（カネ持ち自営業・高級労働者はそもそも住宅ローン制度の対象としては不適切）モデルを前提に、
現有の変動と固定を比較してもらいたい。

なお、収入については、いわゆる公務員モデルとして、在職中は微増するけど大変動はしない、ということでよろしく。
関係ないところで議論が拡散するのは嫌なので。

[8: 匿名さん]

なるほど。
>>3の変動さんのもっともな指摘が通じない人がいるんですね。
しかも複数名。

そりゃ固定派がまともな発言をした時でも煽りにしか見えないはずですわ。
納得納得。

[9: 匿名さん]

信じる者は救われる

[10: 匿名さん]

安倍元首相が自民総裁選に出馬表明、日銀に「格段の緩和」要請

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTYE88B04R20120912?feedType=R...

日銀法改正にも言及しているとのことで、これは期待せずにはいられない。
インフレ恐怖症の日銀主導の金融政策を破棄して、政府主導の金融緩和で市場に適切な長期資金供給がなされれば
名目ＧＤＰを押し上げ、デフレ脱却の可能性は高まる。

景気回復して政策金利も上昇するかもしれないが、財政不安で上昇するよりはいいからね。

ぜひ安部さんにはもう一度総理になってもらいたい。

[11: 匿名さん]

もうみんな飽きたのでは?
申し訳ないけど嘘やデタラメな情報をベースに「固定は無知だから」
と固定を煽ってた変動さんにガッカリ。

それは100歩譲ったとしてもその後一切訂正も無しのスタンスに
さらにガックシ。

テンプレだの何だの調子良いことは言う癖に都合の悪い話しはスルーでは
誰からも信用されない。そもそもテンプレもただの繰上げ返済だし。

[12: 匿名]

テンプレにある変動と固定の元本・利息の比率はそれぞれどういう計算に基づくのですか？
自分が返済プラン組んだ時のそれと余りにかけ離れてるので。


まさか、“変動を勝たせる為の設定です”なんて言わないですよね？

[13: 匿名さん]

しかし長い事議論してまるで結論でないね、

[14: 匿名]

7さんの意見は私も賛成です。では少し具体的に、こんな例は如何でしょうか？

詳細
年齢33歳
会社員
妻(専業主婦)
子供1人(2歳)
年収600万
年10万昇給見込み
退職金1000万あり

都内近郊のマンション購入
購入価格(3300万)
住宅ローン3000万
管理修繕等は別途2万貯金300万

…これ位がギリギリですかね。

この条件で仮に、今月借入れする場合は、変動、固定(10、20年)、フラット(エコ等)の中ではどれがお勧めだと思いますか？

[15: 匿名さん]

飽きたというより、固定さんとの同じようなやり取りに辟易した、の方が実態に近いのでは？

個人的にもかなり面倒になってきたので、面白そうな話題だけお付き合いしたい。

[16: 匿名さん]

＞１
>目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
３％という謎の数字登場。

[17: 匿名さん]

>>15
いや、公平に見てるけどもはや変動さんの信用は地に落ちたよ。
もはや都合の良いことしか言わないただの売れない営業マンに見える。

匿名掲示板とはいえ最低限のルールはあるからね。
一回逆の立場で見てみたら？

どうでもいいことだけど。

[18: 匿名さん]

>10

金融緩和はカンフル剤にはなっても、効果が長続きしない。
今年春の一時的な円安、株高がそのいい例。
あの時「潮目が変わった。」と言って喜んでいた固定君がいたけど、
その後とんと姿を見せなくなった（あるいは姿を隠していた）よね。


。。。もしかしてあなたがその「潮目」くん？

[19: 匿名さん]

>>18

日銀の金融政策を破棄することが前提だね。
日銀主導では緩和が不十分。短期資金の供給も効果が薄い。

[20: 匿名さん]

>19

一緒だって。しょせんは小手先の政策。
長期資金を供給しても、それを必要とする経済活動自体が不在。
今は世界的に金余りの傾向。人口が減りつつある日本ではなおさら、

と思うんだけど。違うのかな。

[21: 匿名さん]

>>20

自民党は「国土強靱化基本法」を制定して、１０年間に２００兆円規模のインフラ整備への集中投資を目指している
くらいなので、大規模な供給先はあるんじゃないかな？
あと、人口増減とデフレとは相関性がないって、えらい人が言ってた。海外の先進諸国の統計を見れば分かるかも。