プラウド浦和仲町マークスどうでしょう？

[匿名さん]

野村がまたやりました。どうでしょう？


所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町3丁目70番1（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 徒歩12分
　　　東北本線 「浦和」駅 徒歩12分
　　　高崎線 「浦和」駅 徒歩12分

管理会社：野村リビングサポート
売主：野村不動産
施工：野村建設工業

[42: 匿名さん]

なんで野村の外壁は吹き付けなの？
廊下も階段もなんでスケスケ格子なの？見せたい人用なの？

[43: 物件比較中さん]

No.40さん　

この物件、確かに駅距離が気になりますね。
全戸南向きという希少性が特徴なのでしょうが、
駅距離と予定価格のバランスは確かに気になります。

[44: 匿名さん]

吹き付けとタイル貼りって、そんなにコストが違うものなのでしょうか。
タイル貼りの方が高級な感じはしますが、吹き付けの方がメンテナンスは楽そう。

[45: 匿名さん]

No.４４さん、お勉強が足りませんよ。
コストが違わないなら、タイル貼の方が高級感があるから、
どのマンションもタイル貼にするでしょ！！
なぜ、そうしないのか？
採算が合わないから！！
だから、吹き付けは、コストダウンしてるの！！
メンテナンスも、大規模修繕のとき、
タイルは水洗い程度で済むので、コストも時間も少なくて済みますが、
吹き付けは、塗りなおすから、手間と時間とお金がかかるのです。
自分のマンションは、吹き付けで、となりのマンションはタイル貼で、
大規模修繕の時間の差は、１ヶ月以上、隣のマンションが早く終わったよ。
今度買うなら、絶対、タイル貼と決めてるんです！！
見た目も、メンテの面でも、タイル貼が絶対いいですよ。

[46: 匿名さん]

当マンションのホームページを見たところ
外壁はタイルを使用してますって書いてありましたが
吹き付けなのでしょうか？

[47: 購入検討中さん]

マークスはタイル貼りですよ。ＨＰでも分かりますが、ＭＲに行けば色合いとかも分かります。
ところで、申込予定の方でプロに設計図書や物件のチェックを依頼される方はいっらっしゃいますか？

念のため、新都心や大宮も含めた他のマンションとも比較しましたが、立地、間取り、設備、管理などを総合的に判断してこの物件が一番魅力的に思え、購入を前向きに検討しています。

ただ、スラブ圧や壁厚、耐震構造など素人には判断がつかない点も残っており、購入前にさくら事務所などの専門機関にチェックをお願いすべきか迷っています。アウトレットマンションや破たんしたデベの物件なら必須でしょうが、野村不動産のブランド物件なのでそこまでする必要はないような気もします。

[48: 匿名さん]

＞マークスはタイル貼りですよ。ＨＰでも分かりますが、ＭＲに行けば色合いとかも分かります。

そうです。ＨＰでも分かるし、ＭＲを外から見ても分かりますが。
バルコニーの外側がタイル貼じゃないマンションなんて、今どきないです。
もちろん、マークスもそこは、タイル貼でしょ！！
そうじゃないマンションがあるなら、見てみたいです。
そうじゃなくて、吹き付けなのは、躯体です。
ＬＤのサッシが付いている壁と梁のところですよ。
ＨＰのモデルルームのタブのバルコニーの写真を見てください。
ＭＲを外から見てみてください。
それから、隣に出来てきてる、パークハウスの同じ箇所を見てください。
ついでに、三井もＭＲ見れるようになったので、見てみてください。
その違い、分かりますから。
ＭＲに入って、バルコニーに出てみることをお勧めします。

[49: 匿名さん]

ここの駐車場ものすごく使いにくいよね。時間もかかりそうだし。
販売員にそのことを指摘したら必死にごまかしてたけどwww

[50: 匿名さん]

ここ反対運動はまだ活発ですか？

[51: 購入検討中さん]

№50さん

私も気になって周辺を歩いてみました。
正直、ドン引きです。住むのはかなり怖いと思いました。
子供がいる私にとっては「子供にもしものことがあっても不思議はないな」
というのが率直な感想です。

また逆に自分が周辺の住民だったとしたら・・
あの環境で目の前にいきなり高層マンション建てられたら、そりゃ怒るっ！！と思いますし。
いきなり、日当たりがなくなる生活はちょっと考えられないです。
周辺住民の方々に迷惑をかけてまで、自分たちがいい思いするっていうのも私の気持ちの面
からも許容範囲外なので、ここはムリですね。

一方、野村の営業さんは、仕事とはいえ、あれだけ周辺の住民の方々とモメているマンションを
売らなきゃいけないのですから、大変です。

[52: 購入検討中さん]

私はこちらの物件、周辺の環境が気に入りました。
下手に道路に面しているマンションよりは子供にとっての安全面も高いですね。
賑わいから離れたところに建つのも生活しやすくて好みです。
まぁ、この辺は意見様々だと思うので、一概にはなんとも言えないですね。
ただ、たしかに駅からの距離を考えると、ちょっとお高い目ではあるかなぁ・・笑

ちなみにMRに伺ったところ、かなり好調なようでした。
子連れの方の登録が多くなりそうで、既に購入要望も出てるそうです。
こちらの掲示板では不評なので余裕かと思ってましたが・・そうでもないのでしょうか。

[53: 匿名さん]

現地を見てからMR見学に、と思って今日、現地に行ってきました。
すごい反対運動ですね…。かなり気持ちが萎えました。
現地をご覧になってない方は、念のため、見てみたほうがいいと思います。

[54: 物件比較中さん]

No.52 さん

我が家も先日現地まで歩いてみました。一本奥に入った静かな場所ですね。小さいお子さんのいるご家族でも安心して暮らせそうないい場所だと思いました。モデルルームにも行ってみましたが、満席でずいぶん活気がありました。受付で席待ちをしている人もいました。パークハウス、ハークホームズ、エクセレント、など他のモデルルームにも行きましたが、一番人気があるようでした。

[55: 匿名さん]

こちらが浦和で一番人気なのはこれといった欠点がないから。
そのかわり、これといった長所も見当たらない。
平穏無事に住まうのが一番と言うことか。

[56: 物件比較中さん]

>54さん

ただ、ＭＲには「来場者」を装ったサクラがいるらしいです。

私も今までいくつかのＭＲに行き、
やはり閑散としていると「人気ないのか・・・」と感じ、
来場者で賑わっていると「他の人から見ても魅力的なんだ！」と
思っていたのですが、他社物件ですが営業マン自身が
「他の自社物件では、盛況さをアピールするために
サクラの来場者が混じってるんです」とぶっちゃけ話をしていました。


こちらの物件がサクラかどうかはわかりませんが
それ以来、盛況なＭＲを見ても「サクラかな？？」と
疑うクセがついちゃいました・・・

こういうことを書くと、近隣物件の営業に間違えられそうですが
普通にマンション探しをしている者です。

決して、こちらの物件にケチをつける意図はありませんので。

[57: 匿名さん]

周りのことなんてお構いなし。
儲けることしか考えてないんだよね結局。

[59: 匿名さん]

今日が抽選会とのことで気になってＭＲ覗いてみたら、第一期は即日完売の様子・・・ちょっと予想外。

[60: 購入検討中さん]

私も抽選日にＭＲに行って見ましたが、ものすごい盛況のようで第一期は即日完売どころか、倍率３倍の部屋も何件かありました。
浦和にしては閑静な場所なので良いかもなぁと思っていましたが、伴ってお値段はお高め。かなり人気のようですね・・。これで近所に公園があればパーフェクトなんだけどなぁー。

[61: 匿名さん]

それなら他デベで常盤公園脇に計画があるから、そちらがよろしいのかと。
プラウドなら別所沼公園ののんびり感のある物件もご用意できます。
しかし、このレベルでパーフェクトとは…。

[62: 購入検討中さん]

>61さま。

常盤公園ですか。
公園としてはいまひとつですが、調べてみることにします。
ありがとうございます～。

61さんには、こちらの物件は不満足なのですね。
意見とか着眼点は人それぞれですが「もっと良いモノを！」と望めば、もっと上は限りなくたくさんあると思います（笑）
我家は、最低限望んだ環境・歩道・間取りがこちらとは合ってると思うのです。ここ３年ほど見てますが、なかなか合うものがなくて・・。更に贅沢を言えば公園が欲しい・・笑
懲りだすとキリがないですけど・・笑

[63: 匿名さん]

別所沼公園なら離れているが、徒歩圏内。
常盤公園はのんびり感がないよ。

[64: 物件比較中さん]

今、浦和で出ている物件はどれも一長一短に思えます。
マークス：　駅から遠い。坂下通りからの坂がきつい。
パークハウス、パークホームズ：南側の建物が気になる。計画道路の影響。
エクセレント：　南側のマンションが近い。計画道路。売り主の財務力（？）
ライオンズ：　駅から遠い。計画道路。売り主の財務力（？）

これから出てくる物件はどうでしょうか。
うちで把握しているのは、
（１）No.61さんご指摘の常盤公園西側の土地。（広さ、形は随分よさそう。）
（２）マークスへ行く途中の、東武ホテルの跡地。（広くて大きい物件になりそう。）
の２つです。両方とも駅から１０分前後でしょうか。

他にご存知の方、いませんか？

[65: 匿名さん]

浦和駅周辺は高層ビルが多く、駅から離れないと住環境が厳しいです。
岸町もドミノマンションと大型道路の町になりましたし。
常盤公園周辺は景観が保たれているので、とりあえず期待していいのでは？

[66: 匿名さん]

マンションって駅や店から近い便利さが
最大の魅力でしょ。
駅から離れた静かなところ
を選ぶなら戸建でしょ

[67: 物件比較中さん]

No.65さん　
確かに常盤公園西側エリアの雰囲気はいいですね。道路も石畳のようで趣があります。
岸町を横断する計画道路ですが、そもそも何のために作るのでしょうか。
大きい道路を結ぶ様子でもなく、西口と東口を開通させるのが主目的のように見えます。
そうだったら、交通量もたいしたことなさそうに思います。

[68: 購入検討中さん]

私も東武ホテルの跡地は気になります。マンションになる予定なのですね。
ただ、商店街真横なので、駅からほどほど離れてるとは言っても飲み屋の真横はどうかなぁ・・というのが不安要素です。

私も、浦和で住環境を求めるなら、ほどほど・・・10分程度は駅から離れる必要があると思います。もしくは東口でしょうか・・。東口にも野村さんだったか、どこかの不動産が持ってる土地があるはずですが、こちらも徒歩10分ぐらいだったでしょうか・・？

個人的にはこちらの物件にしようと思っています。坂道は何度ものぼってますが（マンションの下見で）きつくなかったですが・・これは個人差があるでしょうね。

[69: 物件比較中さん]

No.68さん
東口徒歩１０分は、クィーンズ伊勢丹跡地のことですか。
もう一つの野村物件は東口のもっと駅近だと聞いています。

[70: 匿名さん]

東口、東急スポーツオアシス前に建設中です。

[71: と匿名]

深夜に洗濯しても隣の人には聞こえないよね

壁の厚さがある程度(コンクリート150mm以上)あれば、時間気にせず、洗濯程度の音なら隣人に聞こえず迷惑かからないないよな

[72: 物件比較中さん]

何軒か物件を見ましたが、ここの良さは

①南向き
②周辺環境（徒歩12分だから？）
③浦和西口ブランド
④プラウドブランド
⑤価格が気になるが、そのレベルの生活水準の方が集まる？
など。

浦和でもっといいとこないでしょうかね？

[73: 近所をよく知る人]

この物件、南向きを売りにし、周辺環境もよいと言って、
「資産価値は高いですよ」と営業マンが言っていたが…。

資産価値決定の基礎となる、路線価を比較してみると、

マークス：＠260千円
パークハウス、パークホームズ：＠440千円

と土地代は他社の6割以下。
で、物件価格はほぼ同等か、少々高いくらい。

ということは…、
野村の利益がたっぷりと乗っているということ。

その辺をつっこむと、必死に南向き、周辺環境と言ってごまかしていた。
その周辺環境も、周辺住民の反対運動で、悪化する心配がありますよね。
営業マンは、「浦和では、反対運動は、恒例行事みたいなものですから。」
と他人事のように言っていたが…。

MR3回も行ったんですけど、デべの姿勢（周辺住民を無視した計画，押せ押せの営業姿勢）
に嫌気がさしてしまいました。

[74: 匿名さん]

路線価で比較とはなかなか冷静ですね。とても参考になります。
路線価とマンション取引実勢価格の相関関係はどの程度あるのか知りたいところです。
戸建ほどの影響は無いのかもしれませんが、重要な視点ですね。

客の質問にまともに答えない営業さんのスタンスは問題だと思います。

[75: 近所をよく知る人]

73です。下記を参照になさってください（他HPから引用）。

マンション査定方法の中でも、最もよく使われるものが「取引事例比較法」という手法です。
「中古マンション比較法」とも呼ばれます。
取引事例比較法（中古マンション比較法）は、財団法人不動産流通近代化センターが発行する
「中古マンション価格査定マニュアル」によってルール化されています。

取引事例比較法（中古マンション比較法）とは、査定するマンションと、
その査定マンションとの条件が同じような近隣マンションの取引事例とを比較して、
価格を割り出す方法です。

マンションを判定する条件は、交通条件、環境条件、街路条件、行政的な条件、
その他の条件などがあります。

交通条件は、最寄り駅までの距離や学校・公共施設までの距離のことです。
環境条件は、住宅地や商業施設の多さ、マンション周辺の土地の利用度が焦点になります。
街路条件は、マンション前の道路の幅や町の道路を見ます。
行政的な条件は、市街化区域などの都市計画が立てられているかどうかです。

そのほか、近くに新しい駅やバス停ができるかどうかの将来性、
マンションの専有部分の状況なども条件の1つになります。


上記から、取引事例比較法においても前面道路の価値（すなわち路線価）
が影響することがわかります。

また、路線価が競合する他マンションより低いということは、
物件価格中の土地分の価格が低いということです。

建物は減価償却がありますので、年々価値は下がっていきます。
土地は、もちろん減価償却などなく、時価の変動はあるとしても
年々一定の割合で、価値が下がっていくということはありません。

終の棲家のつもりで買うとしても、将来何らかの理由で
売却するということが起こるかもしれません。

その時に、価値の下落幅が大きいということです。

例えば、物件価格5000万のうち、土地分が500万であれば、
残りの4500万部分は、年々価値が減っていっているということになります。
かなり、ざっくりとした例ですが、核心は外していないと思います。

私は、浦和、川口の物件を8件比較しましたが、
ここは、物件価格に対する、土地価格分が他に比べ異常に低く、
上記の理由から見送りを決定しました。

ご参考にしていただけたら幸いです。
長文、失礼いたしました。

[76: 匿名さん]

おぉぉ!!不動産購入の真髄を見たぁぁぁ!!
やはり人生最高の買い物だから、このぐらい経済合理性を追求するべきですよね。
埼玉でこのぐらいハイレベルなレスがあるとは…

[77: 匿名さん]

なんか長ったらしいが要は価格が高いから買わないってことでしょ
あんまり考えすぎるとババ引きますよ　不動産は

[78: 匿名さん]

理屈を理屈として理解されたらいかがでしょうか？

[79: 匿名さん]

すごい！
こんな視点も必要なんですね。勉強になりました。


「価格が高いから買わない」なんて書いてないじゃない。
この人が言いたいのは、

物件価格のうち、土地と建物のバランスが悪いってことでしょ。
よく読みましょうよ。

[80: 物件比較中さん]

>73さん
冷静な分析ありがとうございます。参考になります。うちもマークスは見送ることにしました。静かな環境や南向きは魅力的ですが、駅距離を優先しようと思っています。パークハウスかパークホームズなど、徒歩10分未満の物件になりそうです。

73さんのお宅は結局どうすることになさいましたか？　深くお考えのようなので、ご決断をうかがえると参考になります。

[81: 購入経験者さん]

中浦和住んでた頃、終電逃して京浜東北で帰宅時に深夜この辺を歩いたなあ。
県庁付近の雰囲気はすばらしいと思うけどなあ。
物騒じゃないし、治安とか歴史とかなんか浦和っぽいよこの辺。
味わいがあるとうか、安心感がある。
歴史の風格としっとり感があるんだよ。
埼玉会館とかね。

購入希望者は夜歩くといいよ。
悪くないはず。

そんな直感を採算度外視で味わい人お勧め。

[82: 契約済みさん]

マークス
契約済みの者です。
浦和でほかの物件も見ましたが、
個人的に最も、まともな物件だと思ったので購入しました。
確かに１～２割は他の物件よりは高いかと思いましたが、
正直、ほかの物件よりも、日当たりや、周囲の環境がよいと考えました。
この板を見てると、買わないほうがよかった？なんて考えてしまいますが、
同業者同士で、足の引っ張り合いをしているのだと思うようにします。
来年７月入居が楽しみです。

[83: 匿名さん]

ここのメリットは隣が県庁だから穏やかな環境が保たれること。
逆にデメリットは徒歩１２分、スーパーマーケットなどの商業施設が遠いなどの利便性が劣ること。

価格とのバランスでどう見るか意見の別れるところでしょうが、売ったり貸したりすることを考えると不安です。

[84: 匿名さん]

隣にある県の駐車場ですが将来高い建物が建つ可能性もありますよ
先のことは明確ではないですが

[85: 申込予定さん]

うちは他を申し込む予定ですが、マークスもいい物件だと思いました。現在、浦和西口に出ている物件は、駅距離や向きなど個々のセールスポイントに違いはあるものの、岸町、高砂、仲町などの人気エリアなのでどれもいい物件だと思います。ファミリーであればマークスのような南向きを好むかも知れないし、シングル・DINKSであれば利便性の高いパークホームズ・パークハウスを選ぶかもしれないし、どれを選んでも財務状況のよい売主の物件であれば良い選択なのではないでしょうか。あとはそれぞれの好みということで。浦和西口に大手不動産会社が競って事業展開する今は、選択肢が広く、恵まれている時期だと思います。浦和西口にまったく物件が出てこない時期もあるわけで、資金の準備があるのであれば、今真剣に検討した方がよいように感じています。

[86: 匿名さん]

85さんはどちらに決められたのですか？　差し支えなければ、好みも含めて教えてください。
我が家は地所とこちらで迷い中です。

[87: 物件比較中さん]

常盤公園西側の土地ですが、事業主が川口土建から住友商事に変更したという噂を聞きました。
詳しくご存知の方、いらっしゃいますか？

[88: 契約済みさん]

他の物件も検討しましたが、私は、このマンションが一番良いと思い購入しました。
購入の決め手になったのは、南向きの住戸と県庁付近の静かな環境です。
また、マンションまでの商店街には飲食店が充実しており、物件を見に行くたびに、この環境が好きになりました。
　大手マンションの設計を手がけている友人に、この物件について相談しましたが、全戸南向きのマンションは貴重とのこと・・・。言われてみれば、意外と南向きのマンションって少ないということに気がつきました。

　駅から10分以上のデメリットを指摘されますが、私は、駅近のドミノマンションに住むより、
数分歩いてでも、静かな環境を選びました。
どちらが良いかは、ライフスタイルによっても違ってくるので、
もし、購入を迷っている方がいたら、ぜひ、周辺を歩いてみてください。


　今から、入居が楽しみです。
　

　

[89: 契約済みさん]

私も契約完了しました。
私の決め手も、駅から徒歩圏内のわりに県庁周辺は住環境が静かで良いこと。道が本道に沿ってないので、車の往来が気にならないことです（子供がいるので、出てすぐ道路は避けたかったのです）。

本当は岸町のマンションと比較検討していたのですが、理由があり見送りました。
あちらは、今まで高級住宅地だった大きなお屋敷が売られて、そのお屋敷跡地にマンションが続々と建つために、今後価値が下がる可能性が高いこと。さらに、新しい道路を建設しているために、まん前に駅直結の通行量が多そうな道路が通ってしまうこと。ドミノマンション式に次々建った住環境が好みではなかったこと。
上記と比べて、マークスに決めました。

もともと浦和付近にずっと住んでましたが、浦和は大きな空き地ができる可能性は少ないので、方角・住環境・価値等すべてを求めるなら東口になるのではないかな～・・と思います。
私は仕事を続けるので、帰りに寄り道が楽しそうな西口を選択しましたけど。

あと、84番さんが心配されている健康センターの駐車場に何か建つか？ですが、こちらは既に計画が決まっていて、2階建て程度の防災センターが建ちます。既に野村さんから説明受けてますよ。

[90: 匿名さん]

申し込み予定さんや契約済みさんは、
なぜ改行せずにだらだら書く人はっかりなの？
同じ人？

[91: 匿名さん]

88と89は営業だね。
さりげなく他社批判してるし。