パークシティさいたま北 Part Ⅷ

[アーク入居済み住民さん]

ここに投稿される情報のすべてが正しいとは限りません。
匿名の掲示板であることをよくご理解の上、必要な事項については、ご自身でしかるべき会社・機関にご確認されるよう、お勧めします。

なお、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

★パークシティさいたま北
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27179/
★パークシティさいたま北 PartⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27010/
★パークシティさいたま北 PartⅢ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27009/
★パークシティさいたま北 PartⅣ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26985/
★パークシティさいたま北 Part Ⅴ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26941/
★パークシティさいたま北 Part Ⅵ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26901/
★パークシティさいたま北 Part VII
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26769/


★住民版①【2008年3月～2009年4月】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47182/
★住民版②【2009年4月～】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47026/

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目901-1他
交通：高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）
　　　川越線 「日進」駅 徒歩8分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩6分（コートレジデンス）
価格：2900万円台-6300万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：65.53平米-110.08平米
売主：三井不動産レジデンシャル
管理：三井不動産住宅サービス
施工：長谷工コーポレーション・大成建設
販売：長谷工アーベスト

アークレジデンス　：418戸
ガーデンレジデンス：343戸
ブライトレジデンス：100戸
コートレジデンス　：184戸

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション・大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[No.151 by 138 2009-08-27 11:41:26]

145さん
月額の支払いが38000円の差額が出るというのは頭金1200万円を入れているか、いないかの違いによって発生する違いであって毎月38000円損してしまうわけではありません。4000万でのローンの場合1200万の現金が手元に残るわけですから。
今は1%を切る金利でお金が借りられるわけですから、定期預金などでの運用とローン控除1%を最大限受け取れるのであれば、諸費用の上乗せ分を加味してもメリットはあるのではないでしょうか。
ただあくまでもこれはローン控除が最大限受け取れる収入があること、金利が1%程度の水準であることが大前提になりますから、ローン控除が終わる10年後、あるいは金利が上昇し始めた時点で繰り上げ返済することになります。
よって全ての方にあてはまるやり方ではないのは皆様のご指摘通りかと思います

[No.152 by 145です 2009-08-27 12:24:55]

147さんの場合はちょっと何とも言えませんが、10年後に1000万円になっているか、増減なしか、
またはマイナスになっているかもしれません。

余裕資金を趣味を兼ねて運用しているのならそのままでも構わないと思いますが、リスクもありますし。

単純に今の残債務が2400万円の場合と、株を売却して800万繰上げ返済した場合（1600万円）で比較しますと
（借入期間25年・金利1,75％・ボーナス払いなしとします）

1600万円の場合：月々65,886円　総返済額19,765,878円　25年間で払う金利＝約376万円
2400万円の場合：月々98,829円　総返済額29,648,816円　25年間で払う金利＝約564万円

とすると564万円－376万円で、今800万円を返済した方が約190万円はお得です。

株の運用であと200万円の利益を目標にリスクを負うのであれば、売却した株（800万円）を繰上げ
返済に充てても殆ど変わりません。

ただし10年後、売却した株を確実に返済に充てるのであれば上記の比較計算は正確では有りませんし、
25年かけて返済しようとは思われてないと思いますけど…

株はギャンブルと同じです。「あの頃売っておけばよかった」と後悔しない自信があれば余裕資金を
自己責任において運用するのも面白いのではないでしょうか。

答えになってなくてすいません。。。

[No.153 by 145です 2009-08-27 13:14:27]

151さん

手元に1,200万円があろうと、4,000万円の債務があることに変わりはありませんし、
10年後に1,320万円にして繰り上げ返済をしようと、10年間で払った差額が返ってくるわけでは有りません。
繰上げ返済して出た差額230万円を10年後さらに繰り上げ返済に充てたほうがお得だと思います。

つまり1,200万円は手元に残せるけど年間約20万円は損をするということです。

運用との並行を考えるなら、＜1年もの１％＞程度の定期預金ではなくもっと利益の出る商品を検討するべきです。

また、「超低金利だから繰上げ返済をしない」というのは全くの逆で、超低金利の時だからこそ繰上げ返済を
するべきだと思いますよ？ましてや変動金利を選ぶというのですから。

[No.154 by 匿名さん 2009-08-27 14:09:26]

>>145さん（152さん）

>>147です。

レスありがとうございます。
とても迷っていましたが、
そろそろ利益を確定しても良いのかも知れないと揺れ始めています。

繰り上げ返済の方法ですが、
支払い金額の減額ではなくて、期間短縮を選ぶつもりでいます。
毎月の返済額を減らすほうが魅力的な気がするのですが、
期間を短縮したほうが返済総額が少なくなると聞きましたので・・・。

個人的にはこの10年の間に日経平均株価は14000円くらいには回復するのではないか？と思っています。
もしそれが現実となれば、
その時に利益確定をすれば、一気に借り入れ金額を返済できるかもれないだけに、
悩んでいます。
日経平均が7000円くらいのときに買った投信なので・・・。

でも、確実にそこまで上がるかわからないものを抱えたままローンの利息を払っていくのもどうなのか・・・。
悩みます。

[No.155 by 匿名さん 2009-08-27 14:11:42]

>また、「超低金利だから繰上げ返済をしない」というのは全くの逆で、超
低金利の時だからこそ繰上げ返済を
するべきだと思いますよ？ましてや変動金利を選ぶというのですから。

同感です。
低金利のうちにこそどんどん返済して、金利が上昇したときには残債が少ない状態が理想的だと思います。

[No.156 by 149 2009-08-27 17:40:11]

当事者でない私が言うのもなんですが、月額38000円の差というのは、それが丸ごと控除額と比較するべきものではないと思いますが…。
そのうちの利息分がいくらなのか、その合計額が100万以内であれば148さんの考え方で良いと思いますがいかがでしょう？
元本分は、ローン控除終了後に手元に残しておいた資金で返済すれば、頭金で払っても後々繰り上げで払ってもほぼ同じことです。問題はその間のその部分（1200万）に対する利息ですからね。

ざっとまとめると、次の条件が成り立つのであれば1200万を余裕資金として運用しておいても損はない、ということでしょうか。

【1200万余計に借り入れることで増加するローン諸経費+10年間の1200万に対するローンの利息分＜10年間の1200万に対する運用益+ローン控除額】


まあ、マンコミュではローン版が別にあるので、そちらの方がより詳しい方や興味のある方が多くて、論議するにはいいんじゃないかと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/loan


あと145さんは文章終了後に複数の改行を入力されているようですが、携帯からアクセスする方などにとっては、かなり迷惑ではないかと思います。私はＰＣからですが、それでも「余計なこと」と思うほどですから、お控え頂けますようお願いします。

[No.157 by 138 2009-08-28 10:18:22]

149さん
フォローありがとうございます。
私の説明が下手くそで話をややこしくさせてしまい申し訳ありません。
149さんのご説明が全てかと思います。

話題がスレ違いになっているので、この件はここまでにしておきます。

[No.158 by 匿名さん 2009-08-28 14:19:42]

30日のお祭りは住民以外も参加可能なのでしょうか？
雨天決行でしょうか？

[No.159 by 匿名さん 2009-08-29 01:32:27]

昨日、ここの前を通ってみました。
前に住民板でどなたかが書いていた「のぼり」がありました。
マンション名とモデルルーム…って書いてあったような。
同じものがたくさん立っていので何だろう…と目をひきましたが、どこから入ってよいのかが
わからず、中へは行きませんでした。

棟内モデルルームって入っていきづらいですね。

[No.160 by 匿名さん 2009-08-29 14:40:23]

ガーデンレジデンスの木のドアを開くと
入り口にお姉さんがいますよ。
気軽に見てきちゃいました。
ずうずうしいですかね？

[No.161 by 匿名さん 2009-08-30 00:26:52]

金利の話、大変参考になりました。このような議題は大変有意義です。正直、業者さんの嫌がらせのような書き込みが殆どだと思っており、あまり良いイメージがこのサイトになかったのですが、常にこのような話し合いがスムーズに出来たらと思います。

[No.162 by 匿名さん 2009-08-30 14:31:20]

こちらのマンション住民はだいたい年収いくらくらいのかたが多いのでしょうか。

シティテラス（さいたま新都心の）のスレには
シティテラスには大体800万円～1500万円くらいの年収の方がお住まいだと書いてありました。
我が家はそこまで年収がありません。
勝手な思い込みですが、
こちらのマンションも結構年収の高い方々がお住まいなのではないかと思っているのですが、
そうなると、私のような年収のものは近所付き合いが大変（特に子供が可哀想な思いをするのでは？）ではないかと憂慮しております。
ですが、
子育て世代には大変魅力的な物件で、なかなか悩ましいです。

[No.163 by 匿名さん 2009-08-30 15:45:25]

シティテラスは5000万スタート＆駐車場代などもそれなりの額
パークシティは3000万スタート＆駐車場代なども低価格～

これだけ考えても、ずいぶんな差があると思うが…。

パークシティは3000万～6000万超が価格設定だけど、
メインの価格帯は3500万～4500万くらいかな？（3LDK/4LDK）
さすがに100㎡クラスの部屋は5000万前後からだけど。

高いイメージが先行してるけど、そんな部屋ばかりじゃないし。

シティテラスの雰囲気とはずいぶん違うと思うけど？
シティテラスの雰囲気が好きな人はこっちは気に入らないと思うよ。
庶民的で。
自分的にはこっちの方が気が楽な印象かな。

[No.164 by 匿名さん 2009-08-30 15:47:35]

近所付き合いの事を考えるのも大事ですが、返済に無理がないかどうかを心配した方がいいと思います。
ここの相場って3500～4500くらいが比較的多い価格帯でしょうか？
頭金は別にしても年収が700とすれば年収の5～6倍のローンを組むことになりますし、管理費・修繕積立金・駐車場などを合わせるとプラスで2～3万円かかると思いますから。
ここは年収の多い人から、そうでもない方まで色々いらっしゃると思うので悩むことなんかないですよ。

[No.165 by 匿名さん 2009-08-30 18:40:44]

みなさん真面目に答えているけど釣りじゃないのかな？

[No.166 by 匿名さん 2009-08-31 08:23:29]

コートのMRはもうオープンしているの？

[No.167 by 匿名さん 2009-08-31 09:50:16]

釣られちゃいました。
購入前に近所付き合いで悩む人なんてあまりいませんもんね…

[No.168 by 匿名さん 2009-08-31 10:20:40]

>>162
年収をこんなところでペラペラしゃべるヤツはいないよ。

[No.169 by 匿名さん 2009-08-31 16:09:59]

じゃあシティテラスのも釣りなんだね　見に行って損した

[No.170 by 匿名さん 2009-09-02 14:51:19]

中古はまだ出ませんか？
出たらいくらくらいなんだろう。

[No.171 by 購入検討中さん 2009-09-02 20:25:55]

先週末ですが「コートレジデンス事前　価格＆間取り発表会」と題したはがきが届き
ました。どなたか行かれた方いますか？
コートはつばさ小ですか？以前からこの掲示板を見ていますが、つばさ小ではないとか
中学校がガーデンなど３棟と違うとか話がでてましたよね・・・その後何か情報
ありませんか？
４月にMRに問い合わせたときは「小学校はどこになるかまだわからない」との回答でした。
また気になったのが「コートは別物なので」と言われました。どういう意味なんでしょうか？

[No.172 by 匿名さん 2009-09-02 22:47:28]

中古はまだかな。そろそろ出そうだけどね
今売り出すと新築との並行になるから値段も相当厳しくはなるでしょうけど。

とりあえず釣られてみました。

[No.173 by 匿名さん 2009-09-03 15:31:24]

学校区は教育委員会が決めているから、営業さんより自分で確かめた方がよさそう。
中学校は宮前中って聞きました。
つばさ小が定員オーバーになったら、コートなら途中から違う小学校区になったりとかあるんじゃない？
さいたま市は、最近マンションが乱立しているから一クラスもいっぱいいっぱいにしているらしい。

コートの戸数抜かして、あとどれくらい残ってるんだろう？
新中古になって価格下げて、つばさ小の児童数が急に増えたりしたら対応できるんだろうか？

たしかコートは住民専用公園には入れないよね。
いまのマンションも在庫抱えているのに、コートも完売には遠いだろう。
コートが二重床二重天井、スロップシンク、床暖付いていたら考えるよ。

[No.174 by 匿名さん 2009-09-03 15:41:52]

でも日進駅にすごく近いから、欲しいと思う人はいるはず。

[No.175 by 匿名さん 2009-09-04 00:29:46]

コートは中庭に入れないんですか？

だったらパークシティの仲間はずれみたい。

確か、管理組合（？）は別と聞きましたが。

[No.176 by 匿名さん 2009-09-04 01:02:17]

詳しくは知りませんが、友人に聞いたところ、コートは別管理組合なので先行3棟の居住者のようには
中庭などには入れないようです。
ただ、便宜供与という形なのか、パーティルームやゲストルームの利用はできるそうです。
利用料金は、アーク・ブライト・ガーデンの管理組合の人と違って、多少高くなるそうです。
また、地元自治会からは、コートも含めた形で自治会を作って欲しいと言われたらしいです。
（もともとある自治会に加入を打診したらそういう回答だったそうです）

大規模はちょっと…という人にとっては、180戸ほどのコートの方がいいのかもしれませんね。
180もあったら「大規模」かな？

[No.177 by 匿名さん 2009-09-04 08:09:01]

>だったらパークシティの仲間はずれみたい。

ほんとですね。
子供たちの間で「あいつんちはコートだから」みたいな差別のようなことが起きたら困りますね。

[No.178 by 匿名さん 2009-09-04 09:20:33]

>>175

管理組合が別なので、修積や管理費も別建てでしょう。
そうなれば、もちろん共用施設の利用が出来ない（制限される）のも当然ですね。

同じ名前を冠につけていても、別の管理組合（別マンション）というのはよくありますよ。
「○○シティ　イーストコート」とか「△△マンション　●番館」とかね。

>>177

コートレジデンスを見下すような発想ですね。
そういう考え方をする大人に接すると子供もそういうことを口にするようになるでしょうね。
単に「同系列（同じシリーズ）の兄弟マンション」っていうだけじゃないかと思いますが…。

[No.179 by 購入検討中さん 2009-09-04 09:24:29]

１７１です。コートに関する件のレスありがとうございます。
中庭に入れないとは知りませんでした。ブライトの方は中庭に入れる
のですか？なんだか不思議ですね。
中学校はともかく小学校は目の前なのに行けないとなると、これはちょっと
考えものですね。

南向きがいいな～と漠然と思っているのでコートが気になるのですが・・・
過去のレスでは南西向きも午後はずっと明るいとか都市公園に面しているので
緑が多くていいとかメリットもありそうですし、迷います。

[No.180 by 匿名さん 2009-09-04 09:46:17]

176です。

小学校については、教育委員会に聞いてみるのが一番確かだと思います。
現在の3棟の入居が確定する前は、どのくらいの小学生が入居するか手探りだったでしょう。
（デベを通じて、契約者にアンケートが実施されたと友人が言っていました）
つばさ小は、日進北小・宮原小などのマンモス化に対応して新設された経緯があるそうです。
単にさいたま北のためのものではないので、今後どのくらいの生徒が見込まれるかによって
コートの対応も決まってくるのではないでしょうか。

住所表示も先行3棟は「北区宮原町3丁目～」ですがおそらくコートは「北区日進町2丁目～」に
なるでしょうね。（確実なものとして確認したわけではありませんが…）
その関係もあって学区の切れ目になるのかもしれないですね。

うちもコートも視野に入れて検討しているので、いろいろと悩ましいです。
コートの詳細が発表になる前にアークの検討中の間取りがなくなってしまうと…。
あまりこだわりがないならいいんですが、やっぱり買うなら内装色・間取り・階などの
希望があるので。

友人がさいたま北に住んでいるので遊びに行ったりして、その時にいろいろと情報を
教えてもらっています（アフター・夏祭り・アンケート・自治会のことなど）
管理組合も最初からしっかり機能しているようで、そのあたりは安心なような気がします。
インターネットの住民専用サイトには理事会の議事録がマメにアップされていて
（そのほかに掲示もされていて）、開かれた感じがすると言っていました。

[No.181 by 匿名さん 2009-09-04 09:52:51]

176です。続けてですみません。

＞デベを通じて、契約者にアンケートが実施された

というのは、一斉入居前のことだそうです。
入居予定者にどのくらい小学生がいるのか、未就学児がどのくらいいるのか、という
アンケートだったそうです。

[No.182 by 匿名さん 2009-09-04 10:43:48]

実際にマンションを購入された方の「生の情報です」
購入された方だけの、ブログ記事なのでとても参考になります。
20年固定2.40％？値引き？などなど・・・
規模が大きいマンションの問題・・・。

http://jpan.jp/?daikibo

[No.183 by 匿名さん 2009-09-04 18:13:38]

176＝180＝181さんから営業のにおいが…

友達から聞いた話にしては、ずいぶん細かくご存じのようで。

でもいろいろ参考になるのでまたよろしくお願いします。

[No.184 by 匿名さん 2009-09-04 19:11:02]

せっかく良かれと思って書き込みしても、「営業」とか言われるのですね。
実際、子供が同世代（同年齢）なのであれこれとよく話をします。
自分が本当に検討していることを知るまでは、友人もあたりさわりのない話をしていましたが、
本気で検討していることが分かってからは、夏祭りの時にも誘ってくれましたし、
配布されている組合のアンケートなども見せてくれます。

幼稚園や学校など悩むことは同じなのでいろいろと相談させてもらっています。
「ずいぶん細かく」ということですが、そんなに細かくはないと思いますけど…？
検討するならこのくらいは調べるし、営業さんにも聞くし、住民に友人がいれば
相談するのが普通かな？と思いますが…

[No.185 by 匿名さん 2009-09-04 19:54:22]

営業と思った理由

・近隣小学校数校の名前がスラスラ出てきたり、住居表示の地番まで詳しい。
・アフター・夏祭り・アンケート・自治会・議事録…など押えるべきポイントが的確。
・「住民」「住人」ではなく、｢居住者」という表現を正しく使えている。

営業じゃないのなら疑ってごめんね。

でも、友人さんは管理組合発行のアンケートを外部の人に平気で見せるの？
理事会議事録や総会議案書とかも言えば見せてくれるの？
管理組合員以外に情報を漏らしてはまずいこともあるのだが。

[No.186 by 匿名さん 2009-09-05 00:49:36]

営業でなく、居住者の友人でもなく、居住者そのものが友人を装って営業活動しているのかな～という気もしますが。
まぁいいじゃないですか。

[No.187 by 匿名さん 2009-09-05 01:07:55]

営業ではない証明の仕様がないので、何を言っても仕方ないのかも知れませんが…

>・近隣小学校数校の名前がスラスラ出てきたり、住居表示の地番まで詳しい。

今後小学生になる子どもがいるので、学校区は重要事項なので近隣小学校・中学校は調べています。
住居表示は、カーナビを設定するときに、友人に産業振興会館の住所を入れるように言われ、
（宮原3丁目と入れると高崎線の反対側に案内されてしまうとのこと）振興会館の住所と商業施設の仮囲いの
「日進2丁目商業施設」という表現を見て判断しました。
あと、再開発前の地図の住所の区分けの点線も参考にしましたけど。

>・アフター・夏祭り・アンケート・自治会・議事録…など押えるべきポイントが的確。

これは友人の話に出てきたものの中から、自分がマンション選びの時に重要と思ったことを挙げたので
「ポイントが的確」というのは嬉しい限りですが、普通こういうことが気になるものだと思っていました。
すでに入居者が多数いるわけですから…

>・「住民」「住人」ではなく、｢居住者」という表現を正しく使えている。

なにが正しい表現なのかはよくわからないので、コメントは差し控えます。


あと、見せてもらったアンケートは学校関係のことのものです。
私が学校のことをとても気にしていたので、見せてくれたのだと思います。
理事会議事録については、それ自体を見せてもらったことはありません。
あと「総会議案書」というのは話題にすらなったことはないと思います。
見せてもらったアンケートは自分には「外部に漏らしてはいけない情報」とは思えませんでしたが、
友人に迷惑がかかるといけないので、今後このスレへの書き込みは控えることにします。

[No.188 by とおりすがり 2009-09-05 09:20:08]

産業振興会館：北区日進町2丁目1915番地4
うねうね公園：北区日進町2-1916-3他

さらに、商業施設が「日進町2丁目～」となっていたら、コートも「日進2丁目」でしょうなぁ。


参考までに
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1144022928372/index.html

[No.189 by 購入検討中さん 2009-09-07 18:08:52]

昨日見学及び商談に行ってきました。
5000-6000万台の部屋がかなり残っていたのと、若干の4000万前半の価格帯が
残っているような感じでした。

完成してすでに入居開始から半年経っていることからも、売り側としては早く売ってしまいたいのが
本音だという印象を受けたのですが、上手くいけば5000万台の部屋を4000万で買えたりしないかなあ
なんて甘い考えが出てきたりしてしまったのですが、やはりそれはちょっと都合良すぎますかね？

[No.190 by 匿名さん 2009-09-07 21:46:06]

決して都合良いと思いませんが、立地やエリアや設備からして、それでも割高感否めないです。

[No.191 by 入居予定さん 2009-09-07 22:17:55]

>189さん

全く売れなければ4000万まで値段が下がるでしょう。
でも、実際189さんが思っているように他の人ももう少し安ければと思っているはずです。
色々と書き込みもありますが、それは今の価格レベルに対してであり、値段が下がってくると..．

時間と共に値引きサービスが拡大するのは事実でしょうが、需要が多い物件でしょうし
そこまで残っている可能性はゼロでしょう。

後は価格との兼ね合いですね。
気になっているなら希望の間取りがあるうちのほうが後悔が少ないかと思います。
一生で一番高い買い物、少々の値引きに惑わされるより自分が気入った物件を買うほうが入居後も気持ちよく住めると思います。

ちなみに私は三井の回し者ではありませんよ（笑）。

[No.192 by 匿名さん 2009-09-08 12:15:56]

5000万から6000万の部屋が残ってるんですかー。
あまり広いと毎年払う固定資産税も心配ですね。

ここの仕様は戸田レジデンスより落ちるし。
新築マンションの設備ないから、中古マンション買ってリフォームという手も考えてます。

値引きはいつから？高い買い物だから慎重に行かないと！

[No.193 by 匿名さん 2009-09-08 15:51:13]

100平米が4000万円になるのでしょうか？
だったら買い換えたいくらいです。

[No.198 by 匿名さん 2009-09-09 18:55:30]

近くのイニシアやブランｽﾞは、最後かなり値引きしていたよ。
そして見事完売＝勝ち組。

ここも大幅値引きしないと、第二のサクラディアに。
そのネタはどうかな？

[No.199 by 物件比較中さん 2009-09-09 21:34:31]

実勢価格は常に変化するから面白い。
だからこういう掲示板の価値があるってのにね。

197さんは何を期待して毎回見に来てるのかしら。