パークシティさいたま北 Part Ⅷ

[アーク入居済み住民さん]

ここに投稿される情報のすべてが正しいとは限りません。
匿名の掲示板であることをよくご理解の上、必要な事項については、ご自身でしかるべき会社・機関にご確認されるよう、お勧めします。

なお、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

★パークシティさいたま北
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27179/
★パークシティさいたま北 PartⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27010/
★パークシティさいたま北 PartⅢ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27009/
★パークシティさいたま北 PartⅣ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26985/
★パークシティさいたま北 Part Ⅴ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26941/
★パークシティさいたま北 Part Ⅵ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26901/
★パークシティさいたま北 Part VII
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26769/


★住民版①【2008年3月～2009年4月】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47182/
★住民版②【2009年4月～】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47026/

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目901-1他
交通：高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）
　　　川越線 「日進」駅 徒歩8分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩6分（コートレジデンス）
価格：2900万円台-6300万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：65.53平米-110.08平米
売主：三井不動産レジデンシャル
管理：三井不動産住宅サービス
施工：長谷工コーポレーション・大成建設
販売：長谷工アーベスト

アークレジデンス　：418戸
ガーデンレジデンス：343戸
ブライトレジデンス：100戸
コートレジデンス　：184戸

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション・大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[121: 匿名さん]

　サクラのレスに、駐車場にはＢＭＷが１台、レクサスが１台くらいとあったが、こちらの駐車場にはどのくらいあるのでしょうか。

[122: 匿名さん]

>>120
おいしい？

一般的な変動金利での話で
金利の見直しは半年毎とかに行われている。でも支払額の見直しは５年毎。
しかも変更時の支払額は1.25倍を越えない。
これの事ですか？

金利が上がっても毎月の支払額は５年間変わらない。上がったとしても1.25倍は超えないけど、
金利の見直しは都度されていますよ。
どういう事かというと、変わらなかったり制限があるのは月々の支払額なだけであって、
増えた利息分をおまけしてくれる訳じゃない。

具体的に言えば、支払額は変わらないが、返済額中の元金返済分の割合が変わっているという事。
結果、金利の上がり具合によっては払っていても元金は殆ど減らない状態にもなったりする。

後はココでも見て。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20080930A/

[123: 匿名さん]

>>122さん

レスありがとうございます。
１２０です。
そうですよね・・・。
実は私も最初はそれを考えていたんですけど（金利が上がるといつまでも元金減らないんじゃないの？って）、
でも、案外私の周りは変動派の人が多いんで、
どうなのかなって思ってました。
勉強になりました。

[124: 匿名さん]

変動も５年間は固定。だけど５年後に覚えてろよって話です。

[125: 匿名さん]

変動の低い金利で毎月の返済額を低く見せて、とにかく契約させちゃえっていう業者多いですよね。

[126: 匿名さん]

ついでにこちらも
http://allabout.co.jp/house/housemoney/closeup/CU20060330A/index.htm

[127: 匿名さん]

122です。
変動派の人多いでしょうね。

ただ、そういう事をきちんと検討した上で選択した人もいれば
まあ何とかなるんじゃないかと自分の良いように考えちゃったり、
そもそもリスク自体知らないままで
金額に釣られ選択しちゃった人などいろいろでしょうから、
数だけで比べても何の意味もないですよ。

[128: 匿名さん]

変動を選んでいるのは「業者のすすめで」っていう人が多いんじゃないかな～
自ら「固定より変動がいい」と思って選んだ人はかなり少ないと思います。

[129: 物件比較中さん]

全期間で1.6％の優遇なら変動も捨てがたい気がしますけど･･･

[130: 匿名さん]

んんん。
10年固定が1パーセント台で組めたらすごく良いと思っているのですが、
全期間1.6パーセント優遇ならそちらのほうがお得なケースが多いのでしょうか？

[131: 匿名さん]

10年固定でも１％台ならあると思いますよ。
変動金利は金利の低さが魅力ですが当初5年の間に繰越返済頑張れる人向きな気がします。

[132: サラリーマンさん]

同じ金利でも半年後上がるのと５年後では、全然違う。今は景気どん底だから変動で構えて固定との差を返済に当てるのが良いと思うのが私の意見。まだ上がる見込みないのに高い金利は払いたくないからね。

金利の上下と同じ傾向にある株に投資するとかリスク回避の方法は１つじゃないでしょ。

ま、リスクの取り方は人それぞれ。あくまでもご参考に。

[133: 匿名さん]

未販売を含めて残り４００ってとこかな？

[134: 物件比較中さん]

住民版を拝見したら、子供に躾に気を使わなくては！という印象を持ちました。

二重床、二重天井ではありませんが、上の階からの足音などどのくらい響くのか心配です。
我が家は小さい子供がいます。
№133さんの情報から、入居率も７割くらい？今のところ苦情はないのでしょうか？

[135: 物件比較中さん]

変動で金利が1%を切っているなら、繰り上げせず、その分定期預金で運用してもいいんじゃないかな。繰り上げちゃうとローン控除額も減っちゃうしね。

[136: 匿名さん]

>>134

ここに限らず、マンションならどこでも同じでは？
戸建てだって、ご近所さんへの気遣いは必要でしょうし。

二重床の利点はメンテナンスのしやすさで、音の点では二重床でも問題になりますね。友人宅が直床のマンションでしたが、上階の音はほとんど気にならないといっていました。こればかりは上階の住民がどんな住まい方をするかによるでしょう。
ここの住民版も随分目を通しましたが、上階からの足音などについて書かれた書き込みは見かけませんでした。見落していただけかもしれないですが…。


ローンのことについてはいろいろな考え方があるでしょうが、現状では低金利の変動を選んでどんどん元本を減らすことが出来れば、先々金利が上がった時にその対象となる元本が少ないので、結果として利息も少ないのではないかと考えています。
素人考えなので、間違っていたらすみません。

[137: 匿名さん]

>>135さん

まずは繰り上げ返済、なのかと思っていましたが、
控除のことを優先して考えたほうがお得なのでしょうか。

繰り上げ返済を頑張っても、
ローン期間が10年以上ある場合は、
まずはせっせと繰り上げ返済したほうが良いのかと思っていました。

我が家は30年ローンで最初の10年は10年固定です。
10年固定の金利は2％を切る低金利でした。
10年後に再度ローンを組みなおすときには恐らく金利はもっと高いものと思われます。
なので、
この10年間で何とか返せるだけ返してしまいたいと思っています。
でも、この考えだと損なのかな？？素人なので混乱しています・・。

そういえば、住宅ローンって別に5年刻みでなくても組めるらしいですね。
28年とか32年とか。
少しでもお得な返済方法、借りる方法を知りたいです。

[138: 135]

137さん
あくまでも1%を切るような超低金利の場合だけかと思いますが、うちは頭金をあまりいれず4000万程度ローンを組むつもりです。本来頭金として入れる予定だった1200万を定期預金で1%前後で運用します。こうすればローン控除対象額が4000万となり、1200万の定期預金の利回り1%も受け取れます。
低金利の状態が続く間は繰り上げ返済を一切せず、余剰資金はすべて貯金にまわしていきます。
金利が上昇しはじめたら預金額を一気に繰り上げ返済にまわす予定です。

[139: 匿名さん]

１３７さん

あなたの計画で正解だと思いますよ。
住宅ローン控除を気にして繰り上げ返済をしない、ましてやそれを定期預金で運用なんて…。
ちょっと普通の考えではありませんね。

できる限り初期に繰り上げ返済をして元本を減らしましょう。後々の返済に大きく影響しますから。

[140: 匿名さん]

たくさん所得があり、たくさんの所得税を納めている方なら、138(135)さんのような考え方もありだと思います。
ローン残高に応じて税金が還付されますからね。残高が減れば還付金額も減ります。ただ、それだけの所得税を納めていなければ戻ってくる税金も無いわけで…。
また、税金還付の恩恵を受けながら、繰り上げ返済と同様の効果を持たせたのが、東京スター銀行の預金連動型住宅ローンですね。

[141: 匿名さん]

今は空前の低金利です。
長い目で見たら３％ぐらいで計算して、それでもローンが払えて、しかも毎月きちんと
貯金ができるか？
を考えて検討するべきでしょうね。もちろんボーナス払いは考えないことでしょう。
教育費を削ると子供がかわいそうだから、その分もしっかり残さないと・・・

計画的に住宅を購入しましょう！

[142: 匿名さん]

137です。

いろいろなお話が聞くことが出来てとても勉強になります。
ありがとうございました。
繰上げ頑張ります。

[143: 匿名さん]

繰上げしなきゃって頑張って購入するぐらいなら、余裕を持って買えるマンション買った方がいいのでは？

[144: 匿名さん]

収入に対していっぱいいっぱいの返済額ではなく、ある程度ゆとりを持って設定し、
余裕分を万が一急な支出があった時に充てるとか、繰り上げ返済に充てるっていうのは
ごくごく普通のように思いますが…。

ウチは返済期間を20年にするか25年にするかで迷いましたが、一応25年にしておいて
ある程度の余裕資金がまとまった時に繰り上げをし、返済期間を短縮していこうと
考えています。
手元に残る資金がいっぱいいっぱいなのは心配ですからね。

繰り上げ返済すれば、総支払額も減りますしね。
そうしたら、他で使えるお金も増えます。

143さんみたいな考えもありでしょうけど、たとえ
「繰上げしなきゃって頑張って購入するぐらいなら、余裕を持って買えるマンション買った」場合でも
やっぱり「出来れば少しでも支払いを減らすために繰り上げ返済しよう」って考えるのが、普通の人だと
思いますよ。

[145: 匿名さん]

138さんの場合、1200万円を繰り上げ返済（頭金）に充てたほうがお得じゃないですか？
1200万円を定期預金で1％（税引後）としても年間12万円の利息。

仮に4000万を30年間、金利１％（ボーナス払いなし）だと月々の返済額は約128,000円、
1200万円を返済に充てて2800万にすれば月々の返済額は約90,000円となり、毎月38,000円
もの差がでます。

定期預金することで得られるのは月1万円。その代償として多く払う額は月38,000円。

だとしたら、毎月の差額を貯金or返済にまわしたほうが…。

定期預金は急な解約の際、違約金を取られたり利息が付かない場合もありますし。（ご承知とは思いますが）

どうしても1200万円を手元に残さないといけない理由があればそれも仕方ないかもしれませんが、
（いざとなれば返済に充てるようですので）決してお得な策ではないと思われます。

[146: 145です]

住宅ローン控除が分からない方はご参考までに↓↓
http://buy.catchup-j.com/jloan/calc/loan/kojo.html

[147: 匿名さん]

恐れ入ります、私にも住宅ローンについて教えていただけませんか？

この春から2500万円の25年ローンを組んでいます。
最初の10年は10年固定で1.75パーセントの金利です。
尚、6月に100万円の繰上げ返済をしました。

現在、当初頭金の一部にする予定の600万円を投資信託で運用しており（日本株）、
220万円超の利益が出ています（リーマンショックの時に安く買ったので）。
運用するに当たり、
10年ほどのスパンで運用する予定でいましたが、
思ったよりも早くに大きな利益が出たので、ここで利益を確定して繰上げ返済に注ぎ込もうか悩んでいます。
それとも予定通り10年ほど放っておいて、
600万円が1000万円くらいに増えるのを待つか（日経が14000円くらいになればそのくらいになるはず）
どちらが良いのでしょう？
そのうち税制が変わってしまいそうなので、（１０→２０％）その辺も考えるとあまり欲をかかないほうが良いのかとも思ってしまうのですが・・・。
皆さんならどうしますか？

[148: 138]

１４５さん
定期預金の１％の金利だけを考えると確かにあまりメリットはないかもしれません。
ですが、それにプラス住宅ローン控除額が146で計算しても2800万ローンの場合の控除額2,459,400円と4000万ローンの控除額3,513,500円と10年で100万円以上の差額が出ます。
どの程度控除が受けられるかは、収入によるかと思いますが、私の場合はこのあたりを考慮して頭金は最小限にしようと考えています。

[149: 匿名さん]

元本分と利息分がどのくらいなのか、という観点からも良く比較されるとよいと思いますよ。
ローン控除の対象期間が終わってから、まとめて繰り上げ返済という手もありますしね。
ただ、前出ですが、借入額が多くなるとそれに伴って手数料や保証料・団信保険料など高くなるので
そういったことをトータルに考える必要があり、また、各個人でその他の控除などの条件も
違ってきますから、ケースバイケースではないでしょうか。

借入（借金）が多いのが、性格的に嫌だという人もいるでしょうし。

最終的には、各人が良く理解して、自分の納得する方法を選ぶのが大事だと思います。

[150: 145です]

148さんへ

>>住宅ローン控除額が146で計算しても2800万ローンの場合の控除額2,459,400円と
>>4000万ローンの控除額3,513,500円と10年で100万円以上の差額が出ます。

と言われてますが、あくまでも100万円以上の差額は「10年で」なので、1年では「約10万円の差」ですよね？

145でも書きましたが、毎月の差額－38,000円×12＝年間－456,000円（出費）になり、そこから定期預金の
利息12万円（利益）を引くと年間の差額は－336,000円となります。

10年では－3,360,000円です。

ですから10年で100万円以上の控除額の差があったとしても結局は10年で約230万円は損することになります。

ここでの計算はあくまでも固定金利での計算ですし、変動金利で5年・10年後のことを考えるとやはり「頭金」にしておく方が良いのでは？と思ってしまいます。（返済を後回しにしても結局は全額返すのですから）

[151: 138]

145さん
月額の支払いが38000円の差額が出るというのは頭金1200万円を入れているか、いないかの違いによって発生する違いであって毎月38000円損してしまうわけではありません。4000万でのローンの場合1200万の現金が手元に残るわけですから。
今は1%を切る金利でお金が借りられるわけですから、定期預金などでの運用とローン控除1%を最大限受け取れるのであれば、諸費用の上乗せ分を加味してもメリットはあるのではないでしょうか。
ただあくまでもこれはローン控除が最大限受け取れる収入があること、金利が1%程度の水準であることが大前提になりますから、ローン控除が終わる10年後、あるいは金利が上昇し始めた時点で繰り上げ返済することになります。
よって全ての方にあてはまるやり方ではないのは皆様のご指摘通りかと思います

[152: 145です]

147さんの場合はちょっと何とも言えませんが、10年後に1000万円になっているか、増減なしか、
またはマイナスになっているかもしれません。

余裕資金を趣味を兼ねて運用しているのならそのままでも構わないと思いますが、リスクもありますし。

単純に今の残債務が2400万円の場合と、株を売却して800万繰上げ返済した場合（1600万円）で比較しますと
（借入期間25年・金利1,75％・ボーナス払いなしとします）

1600万円の場合：月々65,886円　総返済額19,765,878円　25年間で払う金利＝約376万円
2400万円の場合：月々98,829円　総返済額29,648,816円　25年間で払う金利＝約564万円

とすると564万円－376万円で、今800万円を返済した方が約190万円はお得です。

株の運用であと200万円の利益を目標にリスクを負うのであれば、売却した株（800万円）を繰上げ
返済に充てても殆ど変わりません。

ただし10年後、売却した株を確実に返済に充てるのであれば上記の比較計算は正確では有りませんし、
25年かけて返済しようとは思われてないと思いますけど…

株はギャンブルと同じです。「あの頃売っておけばよかった」と後悔しない自信があれば余裕資金を
自己責任において運用するのも面白いのではないでしょうか。

答えになってなくてすいません。。。

[153: 145です]

151さん

手元に1,200万円があろうと、4,000万円の債務があることに変わりはありませんし、
10年後に1,320万円にして繰り上げ返済をしようと、10年間で払った差額が返ってくるわけでは有りません。
繰上げ返済して出た差額230万円を10年後さらに繰り上げ返済に充てたほうがお得だと思います。

つまり1,200万円は手元に残せるけど年間約20万円は損をするということです。

運用との並行を考えるなら、＜1年もの１％＞程度の定期預金ではなくもっと利益の出る商品を検討するべきです。

また、「超低金利だから繰上げ返済をしない」というのは全くの逆で、超低金利の時だからこそ繰上げ返済を
するべきだと思いますよ？ましてや変動金利を選ぶというのですから。

[154: 匿名さん]

>>145さん（152さん）

>>147です。

レスありがとうございます。
とても迷っていましたが、
そろそろ利益を確定しても良いのかも知れないと揺れ始めています。

繰り上げ返済の方法ですが、
支払い金額の減額ではなくて、期間短縮を選ぶつもりでいます。
毎月の返済額を減らすほうが魅力的な気がするのですが、
期間を短縮したほうが返済総額が少なくなると聞きましたので・・・。

個人的にはこの10年の間に日経平均株価は14000円くらいには回復するのではないか？と思っています。
もしそれが現実となれば、
その時に利益確定をすれば、一気に借り入れ金額を返済できるかもれないだけに、
悩んでいます。
日経平均が7000円くらいのときに買った投信なので・・・。

でも、確実にそこまで上がるかわからないものを抱えたままローンの利息を払っていくのもどうなのか・・・。
悩みます。

[155: 匿名さん]

>また、「超低金利だから繰上げ返済をしない」というのは全くの逆で、超
低金利の時だからこそ繰上げ返済を
するべきだと思いますよ？ましてや変動金利を選ぶというのですから。

同感です。
低金利のうちにこそどんどん返済して、金利が上昇したときには残債が少ない状態が理想的だと思います。

[156: 149]

当事者でない私が言うのもなんですが、月額38000円の差というのは、それが丸ごと控除額と比較するべきものではないと思いますが…。
そのうちの利息分がいくらなのか、その合計額が100万以内であれば148さんの考え方で良いと思いますがいかがでしょう？
元本分は、ローン控除終了後に手元に残しておいた資金で返済すれば、頭金で払っても後々繰り上げで払ってもほぼ同じことです。問題はその間のその部分（1200万）に対する利息ですからね。

ざっとまとめると、次の条件が成り立つのであれば1200万を余裕資金として運用しておいても損はない、ということでしょうか。

【1200万余計に借り入れることで増加するローン諸経費+10年間の1200万に対するローンの利息分＜10年間の1200万に対する運用益+ローン控除額】


まあ、マンコミュではローン版が別にあるので、そちらの方がより詳しい方や興味のある方が多くて、論議するにはいいんじゃないかと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/loan


あと145さんは文章終了後に複数の改行を入力されているようですが、携帯からアクセスする方などにとっては、かなり迷惑ではないかと思います。私はＰＣからですが、それでも「余計なこと」と思うほどですから、お控え頂けますようお願いします。

[157: 138]

149さん
フォローありがとうございます。
私の説明が下手くそで話をややこしくさせてしまい申し訳ありません。
149さんのご説明が全てかと思います。

話題がスレ違いになっているので、この件はここまでにしておきます。

[158: 匿名さん]

30日のお祭りは住民以外も参加可能なのでしょうか？
雨天決行でしょうか？

[159: 匿名さん]

昨日、ここの前を通ってみました。
前に住民板でどなたかが書いていた「のぼり」がありました。
マンション名とモデルルーム…って書いてあったような。
同じものがたくさん立っていので何だろう…と目をひきましたが、どこから入ってよいのかが
わからず、中へは行きませんでした。

棟内モデルルームって入っていきづらいですね。

[160: 匿名さん]

ガーデンレジデンスの木のドアを開くと
入り口にお姉さんがいますよ。
気軽に見てきちゃいました。
ずうずうしいですかね？

[161: 匿名さん]

金利の話、大変参考になりました。このような議題は大変有意義です。正直、業者さんの嫌がらせのような書き込みが殆どだと思っており、あまり良いイメージがこのサイトになかったのですが、常にこのような話し合いがスムーズに出来たらと思います。

[162: 匿名さん]

こちらのマンション住民はだいたい年収いくらくらいのかたが多いのでしょうか。

シティテラス（さいたま新都心の）のスレには
シティテラスには大体800万円～1500万円くらいの年収の方がお住まいだと書いてありました。
我が家はそこまで年収がありません。
勝手な思い込みですが、
こちらのマンションも結構年収の高い方々がお住まいなのではないかと思っているのですが、
そうなると、私のような年収のものは近所付き合いが大変（特に子供が可哀想な思いをするのでは？）ではないかと憂慮しております。
ですが、
子育て世代には大変魅力的な物件で、なかなか悩ましいです。

[163: 匿名さん]

シティテラスは5000万スタート＆駐車場代などもそれなりの額
パークシティは3000万スタート＆駐車場代なども低価格～

これだけ考えても、ずいぶんな差があると思うが…。

パークシティは3000万～6000万超が価格設定だけど、
メインの価格帯は3500万～4500万くらいかな？（3LDK/4LDK）
さすがに100㎡クラスの部屋は5000万前後からだけど。

高いイメージが先行してるけど、そんな部屋ばかりじゃないし。

シティテラスの雰囲気とはずいぶん違うと思うけど？
シティテラスの雰囲気が好きな人はこっちは気に入らないと思うよ。
庶民的で。
自分的にはこっちの方が気が楽な印象かな。

[164: 匿名さん]

近所付き合いの事を考えるのも大事ですが、返済に無理がないかどうかを心配した方がいいと思います。
ここの相場って3500～4500くらいが比較的多い価格帯でしょうか？
頭金は別にしても年収が700とすれば年収の5～6倍のローンを組むことになりますし、管理費・修繕積立金・駐車場などを合わせるとプラスで2～3万円かかると思いますから。
ここは年収の多い人から、そうでもない方まで色々いらっしゃると思うので悩むことなんかないですよ。

[165: 匿名さん]

みなさん真面目に答えているけど釣りじゃないのかな？

[166: 匿名さん]

コートのMRはもうオープンしているの？

[167: 匿名さん]

釣られちゃいました。
購入前に近所付き合いで悩む人なんてあまりいませんもんね…

[168: 匿名さん]

>>162
年収をこんなところでペラペラしゃべるヤツはいないよ。

[169: 匿名さん]

じゃあシティテラスのも釣りなんだね　見に行って損した

[170: 匿名さん]

中古はまだ出ませんか？
出たらいくらくらいなんだろう。