パークシティさいたま北 Part Ⅷ

[アーク入居済み住民さん]

ここに投稿される情報のすべてが正しいとは限りません。
匿名の掲示板であることをよくご理解の上、必要な事項については、ご自身でしかるべき会社・機関にご確認されるよう、お勧めします。

なお、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

★パークシティさいたま北
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27179/
★パークシティさいたま北 PartⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27010/
★パークシティさいたま北 PartⅢ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27009/
★パークシティさいたま北 PartⅣ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26985/
★パークシティさいたま北 Part Ⅴ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26941/
★パークシティさいたま北 Part Ⅵ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26901/
★パークシティさいたま北 Part VII
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26769/


★住民版①【2008年3月～2009年4月】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47182/
★住民版②【2009年4月～】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47026/

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目901-1他
交通：高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）
　　　川越線 「日進」駅 徒歩8分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩6分（コートレジデンス）
価格：2900万円台-6300万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：65.53平米-110.08平米
売主：三井不動産レジデンシャル
管理：三井不動産住宅サービス
施工：長谷工コーポレーション・大成建設
販売：長谷工アーベスト

アークレジデンス　：418戸
ガーデンレジデンス：343戸
ブライトレジデンス：100戸
コートレジデンス　：184戸

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション・大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[101: ご近所さん]

ここからだと、第二まこと幼稚園なら歩いて通えると思います。
そのほかにも自転車でもよければ、いくつも幼稚園があります。
通園バスだとかなりの数がこのマンションで停まっているのを見かけます。
（上尾の園バスも見かけました。在園児がここに越した等で、便宜を図っているのかもしれませんが…）

保育園もマンション内の保育施設のほか、日進駅の南側にいくつか保育施設があります。
充分歩いて行ける範囲内だと思います。

ご参考まで
http://www.saitama-kosodate.jp/map/index_kita.php

[104: 物件比較中さん]

デペはなぜスペックがこんなに低いマンションをつくったんですか？
あれもあったらなぁ、これもあったらなぁ、と考えてしまいます。

[106: 匿名さん]

買うなら南西側が良いと思います。
ベランダの奥行きが２メートルもあるし、西日はさほど厳しくないはず。
友人がベランダの奥行きが４メートルもあるマンション（南西側）を買ったので、
見に行きましたが、
ずっと明るくてとても良かったですよ（西日がキツイということはありませんでした）。

[107: 購入検討中さん]

割引は片手くらい？
実際に営業に聞けば、最初の提示で分かるのでそこからの交渉でしょうね。

それよりここからの郵送物って全部宅急便扱い。なんだかこんな世の中なのにコスト意識がなく、それが売価に転化されてると思うと悲しくなります。
もう少し努力して安くなって欲しいな。

[108: 匿名さん]

片手って百万単位？パーセント？
すげー気になる。

[109: 匿名さん]

>>107

「片手」の意味が分かりません。

[110: 匿名はん]

>>１０４さん
売り主は三井と言えども中身は長谷工、長谷工ありきのマンションだからです。
三井のネームバリューがなく、長谷工の直売りだったらもっと悲惨な状況だったでしょう。
（値段が今の３０％OFF設定で、しかもそれでも販売は苦戦していたでしょう）
もうさんざん言われてきた内容ですけど？もしかして釣りなのか。。

[111: 匿名さん]

もう末期状態だと噂だが・・・・

[112: 匿名さん]

30％オフならいくらなんでも売れるでしょ～

私は買わないですけどね…

[113: 匿名さん]

まあまあ皆さん、真面目に検討されてるかたもいらっしゃるようですし、それくらいで

[114: 匿名さん]

３０％なんて　ありえんでしょ

[115: 匿名さん]

そろそろ大きな手を打ってくるかな？

[116: 匿名さん]

これからコートの販売ですよね？三井はそんなに焦ってますかね？

[117: 匿名さん]

全然、売り急いでるって感じはしなかったけどね…。

[118: 匿名さん]

住宅ローンの金利って今どのくらいなの？

[119: 物件比較中さん]

>>118
いくつか銀行紹介されたけど、一番優遇が大きかったのが、中央三井信託の1.6%優遇。
変動だと今で0.875%だね

[120: 匿名さん]

今でも変動だとそんなに金利が低いんですね！！！

質問です。
変動って、確か、世の中の金利がバーーーンと上がったとしても、
当初の何年間（何年だっけ？）はイキナリ大幅に金利を上げられない？決まりがありますよね？
とすると、
変動、おいしいですね。
何か落とし穴はあるのでしょうか。

[121: 匿名さん]

　サクラのレスに、駐車場にはＢＭＷが１台、レクサスが１台くらいとあったが、こちらの駐車場にはどのくらいあるのでしょうか。

[122: 匿名さん]

>>120
おいしい？

一般的な変動金利での話で
金利の見直しは半年毎とかに行われている。でも支払額の見直しは５年毎。
しかも変更時の支払額は1.25倍を越えない。
これの事ですか？

金利が上がっても毎月の支払額は５年間変わらない。上がったとしても1.25倍は超えないけど、
金利の見直しは都度されていますよ。
どういう事かというと、変わらなかったり制限があるのは月々の支払額なだけであって、
増えた利息分をおまけしてくれる訳じゃない。

具体的に言えば、支払額は変わらないが、返済額中の元金返済分の割合が変わっているという事。
結果、金利の上がり具合によっては払っていても元金は殆ど減らない状態にもなったりする。

後はココでも見て。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20080930A/

[123: 匿名さん]

>>122さん

レスありがとうございます。
１２０です。
そうですよね・・・。
実は私も最初はそれを考えていたんですけど（金利が上がるといつまでも元金減らないんじゃないの？って）、
でも、案外私の周りは変動派の人が多いんで、
どうなのかなって思ってました。
勉強になりました。

[124: 匿名さん]

変動も５年間は固定。だけど５年後に覚えてろよって話です。

[125: 匿名さん]

変動の低い金利で毎月の返済額を低く見せて、とにかく契約させちゃえっていう業者多いですよね。

[126: 匿名さん]

ついでにこちらも
http://allabout.co.jp/house/housemoney/closeup/CU20060330A/index.htm

[127: 匿名さん]

122です。
変動派の人多いでしょうね。

ただ、そういう事をきちんと検討した上で選択した人もいれば
まあ何とかなるんじゃないかと自分の良いように考えちゃったり、
そもそもリスク自体知らないままで
金額に釣られ選択しちゃった人などいろいろでしょうから、
数だけで比べても何の意味もないですよ。

[128: 匿名さん]

変動を選んでいるのは「業者のすすめで」っていう人が多いんじゃないかな～
自ら「固定より変動がいい」と思って選んだ人はかなり少ないと思います。

[129: 物件比較中さん]

全期間で1.6％の優遇なら変動も捨てがたい気がしますけど･･･

[130: 匿名さん]

んんん。
10年固定が1パーセント台で組めたらすごく良いと思っているのですが、
全期間1.6パーセント優遇ならそちらのほうがお得なケースが多いのでしょうか？

[131: 匿名さん]

10年固定でも１％台ならあると思いますよ。
変動金利は金利の低さが魅力ですが当初5年の間に繰越返済頑張れる人向きな気がします。

[132: サラリーマンさん]

同じ金利でも半年後上がるのと５年後では、全然違う。今は景気どん底だから変動で構えて固定との差を返済に当てるのが良いと思うのが私の意見。まだ上がる見込みないのに高い金利は払いたくないからね。

金利の上下と同じ傾向にある株に投資するとかリスク回避の方法は１つじゃないでしょ。

ま、リスクの取り方は人それぞれ。あくまでもご参考に。

[133: 匿名さん]

未販売を含めて残り４００ってとこかな？

[134: 物件比較中さん]

住民版を拝見したら、子供に躾に気を使わなくては！という印象を持ちました。

二重床、二重天井ではありませんが、上の階からの足音などどのくらい響くのか心配です。
我が家は小さい子供がいます。
№133さんの情報から、入居率も７割くらい？今のところ苦情はないのでしょうか？

[135: 物件比較中さん]

変動で金利が1%を切っているなら、繰り上げせず、その分定期預金で運用してもいいんじゃないかな。繰り上げちゃうとローン控除額も減っちゃうしね。

[136: 匿名さん]

>>134

ここに限らず、マンションならどこでも同じでは？
戸建てだって、ご近所さんへの気遣いは必要でしょうし。

二重床の利点はメンテナンスのしやすさで、音の点では二重床でも問題になりますね。友人宅が直床のマンションでしたが、上階の音はほとんど気にならないといっていました。こればかりは上階の住民がどんな住まい方をするかによるでしょう。
ここの住民版も随分目を通しましたが、上階からの足音などについて書かれた書き込みは見かけませんでした。見落していただけかもしれないですが…。


ローンのことについてはいろいろな考え方があるでしょうが、現状では低金利の変動を選んでどんどん元本を減らすことが出来れば、先々金利が上がった時にその対象となる元本が少ないので、結果として利息も少ないのではないかと考えています。
素人考えなので、間違っていたらすみません。

[137: 匿名さん]

>>135さん

まずは繰り上げ返済、なのかと思っていましたが、
控除のことを優先して考えたほうがお得なのでしょうか。

繰り上げ返済を頑張っても、
ローン期間が10年以上ある場合は、
まずはせっせと繰り上げ返済したほうが良いのかと思っていました。

我が家は30年ローンで最初の10年は10年固定です。
10年固定の金利は2％を切る低金利でした。
10年後に再度ローンを組みなおすときには恐らく金利はもっと高いものと思われます。
なので、
この10年間で何とか返せるだけ返してしまいたいと思っています。
でも、この考えだと損なのかな？？素人なので混乱しています・・。

そういえば、住宅ローンって別に5年刻みでなくても組めるらしいですね。
28年とか32年とか。
少しでもお得な返済方法、借りる方法を知りたいです。

[138: 135]

137さん
あくまでも1%を切るような超低金利の場合だけかと思いますが、うちは頭金をあまりいれず4000万程度ローンを組むつもりです。本来頭金として入れる予定だった1200万を定期預金で1%前後で運用します。こうすればローン控除対象額が4000万となり、1200万の定期預金の利回り1%も受け取れます。
低金利の状態が続く間は繰り上げ返済を一切せず、余剰資金はすべて貯金にまわしていきます。
金利が上昇しはじめたら預金額を一気に繰り上げ返済にまわす予定です。

[139: 匿名さん]

１３７さん

あなたの計画で正解だと思いますよ。
住宅ローン控除を気にして繰り上げ返済をしない、ましてやそれを定期預金で運用なんて…。
ちょっと普通の考えではありませんね。

できる限り初期に繰り上げ返済をして元本を減らしましょう。後々の返済に大きく影響しますから。

[140: 匿名さん]

たくさん所得があり、たくさんの所得税を納めている方なら、138(135)さんのような考え方もありだと思います。
ローン残高に応じて税金が還付されますからね。残高が減れば還付金額も減ります。ただ、それだけの所得税を納めていなければ戻ってくる税金も無いわけで…。
また、税金還付の恩恵を受けながら、繰り上げ返済と同様の効果を持たせたのが、東京スター銀行の預金連動型住宅ローンですね。

[141: 匿名さん]

今は空前の低金利です。
長い目で見たら３％ぐらいで計算して、それでもローンが払えて、しかも毎月きちんと
貯金ができるか？
を考えて検討するべきでしょうね。もちろんボーナス払いは考えないことでしょう。
教育費を削ると子供がかわいそうだから、その分もしっかり残さないと・・・

計画的に住宅を購入しましょう！

[142: 匿名さん]

137です。

いろいろなお話が聞くことが出来てとても勉強になります。
ありがとうございました。
繰上げ頑張ります。

[143: 匿名さん]

繰上げしなきゃって頑張って購入するぐらいなら、余裕を持って買えるマンション買った方がいいのでは？

[144: 匿名さん]

収入に対していっぱいいっぱいの返済額ではなく、ある程度ゆとりを持って設定し、
余裕分を万が一急な支出があった時に充てるとか、繰り上げ返済に充てるっていうのは
ごくごく普通のように思いますが…。

ウチは返済期間を20年にするか25年にするかで迷いましたが、一応25年にしておいて
ある程度の余裕資金がまとまった時に繰り上げをし、返済期間を短縮していこうと
考えています。
手元に残る資金がいっぱいいっぱいなのは心配ですからね。

繰り上げ返済すれば、総支払額も減りますしね。
そうしたら、他で使えるお金も増えます。

143さんみたいな考えもありでしょうけど、たとえ
「繰上げしなきゃって頑張って購入するぐらいなら、余裕を持って買えるマンション買った」場合でも
やっぱり「出来れば少しでも支払いを減らすために繰り上げ返済しよう」って考えるのが、普通の人だと
思いますよ。

[145: 匿名さん]

138さんの場合、1200万円を繰り上げ返済（頭金）に充てたほうがお得じゃないですか？
1200万円を定期預金で1％（税引後）としても年間12万円の利息。

仮に4000万を30年間、金利１％（ボーナス払いなし）だと月々の返済額は約128,000円、
1200万円を返済に充てて2800万にすれば月々の返済額は約90,000円となり、毎月38,000円
もの差がでます。

定期預金することで得られるのは月1万円。その代償として多く払う額は月38,000円。

だとしたら、毎月の差額を貯金or返済にまわしたほうが…。

定期預金は急な解約の際、違約金を取られたり利息が付かない場合もありますし。（ご承知とは思いますが）

どうしても1200万円を手元に残さないといけない理由があればそれも仕方ないかもしれませんが、
（いざとなれば返済に充てるようですので）決してお得な策ではないと思われます。

[146: 145です]

住宅ローン控除が分からない方はご参考までに↓↓
http://buy.catchup-j.com/jloan/calc/loan/kojo.html

[147: 匿名さん]

恐れ入ります、私にも住宅ローンについて教えていただけませんか？

この春から2500万円の25年ローンを組んでいます。
最初の10年は10年固定で1.75パーセントの金利です。
尚、6月に100万円の繰上げ返済をしました。

現在、当初頭金の一部にする予定の600万円を投資信託で運用しており（日本株）、
220万円超の利益が出ています（リーマンショックの時に安く買ったので）。
運用するに当たり、
10年ほどのスパンで運用する予定でいましたが、
思ったよりも早くに大きな利益が出たので、ここで利益を確定して繰上げ返済に注ぎ込もうか悩んでいます。
それとも予定通り10年ほど放っておいて、
600万円が1000万円くらいに増えるのを待つか（日経が14000円くらいになればそのくらいになるはず）
どちらが良いのでしょう？
そのうち税制が変わってしまいそうなので、（１０→２０％）その辺も考えるとあまり欲をかかないほうが良いのかとも思ってしまうのですが・・・。
皆さんならどうしますか？

[148: 138]

１４５さん
定期預金の１％の金利だけを考えると確かにあまりメリットはないかもしれません。
ですが、それにプラス住宅ローン控除額が146で計算しても2800万ローンの場合の控除額2,459,400円と4000万ローンの控除額3,513,500円と10年で100万円以上の差額が出ます。
どの程度控除が受けられるかは、収入によるかと思いますが、私の場合はこのあたりを考慮して頭金は最小限にしようと考えています。

[149: 匿名さん]

元本分と利息分がどのくらいなのか、という観点からも良く比較されるとよいと思いますよ。
ローン控除の対象期間が終わってから、まとめて繰り上げ返済という手もありますしね。
ただ、前出ですが、借入額が多くなるとそれに伴って手数料や保証料・団信保険料など高くなるので
そういったことをトータルに考える必要があり、また、各個人でその他の控除などの条件も
違ってきますから、ケースバイケースではないでしょうか。

借入（借金）が多いのが、性格的に嫌だという人もいるでしょうし。

最終的には、各人が良く理解して、自分の納得する方法を選ぶのが大事だと思います。

[150: 145です]

148さんへ

>>住宅ローン控除額が146で計算しても2800万ローンの場合の控除額2,459,400円と
>>4000万ローンの控除額3,513,500円と10年で100万円以上の差額が出ます。

と言われてますが、あくまでも100万円以上の差額は「10年で」なので、1年では「約10万円の差」ですよね？

145でも書きましたが、毎月の差額－38,000円×12＝年間－456,000円（出費）になり、そこから定期預金の
利息12万円（利益）を引くと年間の差額は－336,000円となります。

10年では－3,360,000円です。

ですから10年で100万円以上の控除額の差があったとしても結局は10年で約230万円は損することになります。

ここでの計算はあくまでも固定金利での計算ですし、変動金利で5年・10年後のことを考えるとやはり「頭金」にしておく方が良いのでは？と思ってしまいます。（返済を後回しにしても結局は全額返すのですから）