Brillia（ブリリア）越谷レイクタウン

[匿名さん]

駅1分、イオン1分。ようこそ、レイクタウンの中心へ。


＜全体物件概要＞
所在地：埼玉県越谷市越谷レイクタウン特定土地区画整理事業452街区1画地（仮換地）、埼玉県越谷市大成町五丁目140番1他（従前地）
交通：JR武蔵野線・越谷レイクタウン駅から徒歩1分
総戸数：228戸（店舗4区画含む。ほかに管理室、オーナーズスイート、キッズルーム、パーティールーム）
間取り：3LDK～4LDK
専有面積：68.32～97.26平米
完成・入居：2010年12月上旬予定

[147: 周辺住民さん]

販売価格は当初の予定価格より300〜500万円くらいは引き下げたんじゃないですか？
確か2800万円台〜5000万円台くらいの予定価格だったような…。
都心へのアクセスにやや難があるけど、駅徒歩1分のファミリーマンションということを考えればD'グラフォートよりも割安だし検討しやすい物件と思いますが。

今後の発展の可能性と資産価値については過去レスを読み返せばいいかと。

[148: 匿名さん]

OOと感じるじゃなくて、具体的にどこと比べて坪単価がどうのとか客観的データがほしいですね。
見てる側も参考になります。

[149: 物件比較中さん]

１４８さんにもお願いします。比較情報などお持ちでしたらご提供願いないでしょうか？
こちらも参考になります。

[150: 物件比較中さん]

そもそもブリリアの用地は当初マンション用地として考えられていた場所ではなかったようです。
UR都市機構の開発計画図を見ると公益的施設地域とされていて、
用途区域とすると商業、業務等施設となっています。

この商業、業務施設のしばりからブリリアは1階一部の部分に商業店舗などを入れ、
基本計画にかろうじて反しない形にしているのでは？
でも何でも無いものは無いというくらいのイオンがすぐ横にあるのにどんな業種の店舗が入店するのでしょうか？
理、美容店とかコンビニとかクリーニング店でしょうか。

計画初期の段階ですでにこのようにレイクタウンの開発は変更になりました。
その意味ではD’グラフォートは何かだまされた格好になりましたね。
最初からマンション用地であればこの用地にもD'を建設したでしょう。

多かれ少なかれこれからも計画は変更が繰り返される事になるでしょう。（計画はあくまで当初計画ですから）
そして駅南口側の計画もあってないようなものになるでしょう。
開発が進むのは現在建設中のマンションが老朽化し、建て直しを検討する頃になるかもしれません。
それでも武蔵野線はなくならないでしょうから、なくならない限り駅近である事も変らない。
そして開発が進まないということは今のままの環境が保たれる。

でもイオンはどうなんでしょうか？
イオンの親会社のジャスコは業績がかんばしくない。
景気低迷でショッピングセンターそのものの存続って大丈夫なのでしょうか？
ちょっと心配し過ぎでしょうか？

[151: 匿名さん]

150さん、ちょっと突っ込みどころ満載なので・・・・

>UR都市機構の開発計画図を見ると公益的施設地域とされていて、
公的が何を意味してるかわかりませんけど、公共の土地ではなくて私有地です。
当然、所有者の意図しだい営利目的と考えるのが普通です。

>この商業、業務施設のしばりからブリリアは1階一部の部分に商業店舗などを入れ、
>基本計画にかろうじて反しない形にしているのでは？
確かに１階には住居は不可でいろいろ縛りがあります。１階は事務所や店、２階以上は住居オッケーです。
かろうじて反するとか、裏技的問題じゃないです。他でもそのような使い方は地権者によっておこなわれると思います。

>計画初期の段階ですでにこのようにレイクタウンの開発は変更になりました。
別に何も変わってません。

>そして駅南口側の計画もあってないようなものになるでしょう。
まったく順調に推移しています。あまりにも広大なため一斉には完成しません。来年末～再来年にかけて順次にという感じです。

>イオンの親会社のジャスコ
ジャスコの親がイオンです。

>ちょっと心配し過ぎでしょうか？
そう思います。

[152: マンコミュファンさん]

突っ込み入れると東京建物さんはすぐに火消しに登場します。

用地はＤさんが先に買ったのか東建さんが先に買ったのか。
東建さんが後から買ったのならＤさんは貧乏くじひかされたのかな？
東建さんがもしも先に買ってたならマンション工事始めるの早すぎ・・・フライングでスタートのやり直し。

レイクタウンは00年計画？開発が進む頃にはイオンもマンションも立て直しでしょうか。

[153: 周辺住民さん]

近所に住む者ですが。。。。
開発されていない今の状態でも、十分住みやすくていい街です。

あまりにぎやかになり過ぎないくらいのほうが
住みやすい気がします。

夜は静かで、朝は空気がおいしいです。
ここに住んだらもう他の場所にはうつれないです！

[154: 匿名さん]

誰も書いてないけど、抽選会とか盛り上がったのかな。
売れ行き具合はどうなんでしょう。

[155: 匿名さん]

こんな郊外のマンションで抽選会が盛り上がるとは思えません。
せいぜいサクラを動員して閑散としないように努力するくらいでしょう。

当初の設定価格から300万円以上も引き下げた訳だから当然売れていない、はず。
もしくは不況でイマイチ売れないのを計算に入れて、一気に売り捌けるように下げただけかもしれない。

[156: 匿名さん]

「売れ行き」という点で、最初の売り出し価格は重要ですね。
「ちょっとお買い得かも…」と順調に売れ始めれば、売れてるイメージがついて
その勢いで好調に推移していきますが、
「割高かも」となると、出足が鈍り、結果売れてないイメージがついて、その後も
売りづらい（買いにくい）物件となります。

浦和のあるマンションは竣工後1年で約半分しか入居しておらず、結果その後価格改定＋特価MRで
竣工2年が近くなった今やっと完売のめどが立ったようです。
設備などは十分な物件でしたが、初期の値付けで今一つ見誤ったのでしょう。
まあ、中には全く見通しが立たない物件もあるし、分譲をあきらめ全戸賃貸にしてしまった物件も
ありますから、完売出来そうなだけマシともいえますが。

ここは都心通勤という点ではアクセスに多少の難があるので値付けは難しいところですね。
ニュータウンで、周辺の開発なども期待はできるでしょうが、このご時世「計画変更・延期」も
視野に入れる必要があります。
計画が1～2年先に延びるだけならまだ良いですが、計画変更とか中止の可能性がありますから…

[157: 購入検討中さん]

URさん。ちゃんと計画推進してね。

[158: マンコミュファンさん]

UR都市機構の開発計画図見ましたか？

計画図では・・・
ブリリアさんはレイクタウン駅北口近。って言うより駅の構内といっていいほどの場所に立地していますが、
駅南口（もっとも南口はまだ何も無い？ので利用者もいない？というか利用できない？）
に隣接してブリリアさんが建ったエリアと同じ商業、業務等施設エリアがあり、
その東西両側が計画住宅エリアになっています。
そしてこれらのエリアと駅を取り囲むようにある池に通じる河川を
はさんで更に南側に共同住宅区が配置されています・・・。

ー本来ならこのエリアがマンションなどの建設用地だと考えられるのですが、実際は・・・違っていてー

北口側は上記の計画住宅エリアにすでにDさんが戸建てとマンションを建て、
商業、業務施設エリアにブリリアさんがマンションを建設中です。
このように商業、業務施設エリアと呼ばれるエリアにマンションが建つなら、
南口隣接地の商業、業務施設エリアも今後マンション用地になるのでしょうか？

とすればこの計画図って一体何なのでしょう。
ただの机上のプラン・・・どうもあまり現実性、具体性がないようです。
ただの計画だから・・・まっこんなものか。

このまま（開発されない方が）が静かでいいとおっしゃる住民の方の書き込みもありましたが、
いくら静かでいいと言っても20年、30年、40年と今のままでは、
どうも計画もあってないようなもののようですので、永住の方はいいとしても売却組にはちと苦しいかも。

[159: 匿名]

商業地にマンションが建つのは普通のことですよ。

[160: マンコミュファンさん]

いわゆる商業地じゃないですよ。計画図での表記は商業・業務等施設（エリア）です。

商業・業務等施設って何を表すのでしょうか？
知識の無い私には聞きなれない表現のように思われますが、
どなたかご存知でしたら解説していただけないでしょうか。

でもそんな事はまぁどうでもいいのですけれど・・・今のままの方が静かでいい環境なわけですから。
要はこの『越谷レイクタウン特定土地区画整理事業』なるものは所詮ただの机上の計画で、
新たな住民や集客を生みたいがための開発側（施工者）のオーバーアピールの色彩が強く、
いわば虚飾のアドバルーンに思えるのですが、・・・ちょっと言いすぎでしょか？

ですから計画はどんどん変更され、延期され、最悪の場合中止される可能性もあるのではないのでしょうか。

[161: いつか買いたいさん]

詳しくは知りませんけど、URは商業・業務等施設を想定して区画を造ったのでは？
実際１階部分はそのようにしなければいけないみたいですし。
市の都市計画ではごく普通の商業地なので建蔽率を活かした高層住宅になってしまいましたが。

[162: 明日見に行きます。]

明日ぷらっとMRに行こうと思ってますが、ここの契約状況はどうなんでしょうか？

[163: 物件比較中さん]

162さん。ＭＲ見学はされましたか？

私もこのマンション関心を持ってはいるのですが・・・今ひとつ決心がつきません。
駅に近すぎるため電車騒音の問題や、場所的な相場の面から価格がもうちょっと安ければなどと迷っています。

ＭＲいかれて契約状況などお分かりでしたら書き込みしてください。

[164: 匿名]

〉163

162が無反応だから代わりね。
1月末に行った時は営業がお隣も苦戦してるけどうちも思ったほどじゃない的な事言ってた。
MRも休日でも案内に困らない的な事もね。
今はどうだか知らないけど。

[165: 物件比較中さん]

164さん163です。代理書き込みありがとうございます。

どうやらまだ比較検討時間ありそうですね。

[166: 匿名さん]

ブリリアさんもいまいち人気がないようですね。
私も『売れ残り期待で』もう少し先になったら検討しようかな。

[167: 匿名]

ここの武蔵野線ホームとお見合いになってる階って買う人いるんですかね？
個人的には完全に設計ミスだと思うのですが…。

そもそも全体が厳しいのにさらに厳しい気がします。

物件的には気になるので、今度様子見て来ようかな。

[168: 匿名さん]

南向きの武蔵野線のホームとお見合いの階って何階あたりになるのでしょうか？
様子が分かったら書き込みしてください。

高層階ならお見合いって事はないですが、列車騒音ってどうなんでしょう。
日当たり優先で南向きの部屋を最も多くとったという事なのでしょうが、
南向きの部屋、ちょっと駅に近過ぎませんか。

線路に面しない部屋となると、北東、東、西、北西向きですよね。
日照の方があまりよろしくないですかね。う～ん・・・もうちょっと違う計画なかったのかな？残念！

[169: 匿名はん]

ふたを開けたら、びっくり！
①「本システムの契約期間は、本マンションの引渡開始日より５年間となっていること。なお、期間満了３ケ月前までにつなぐネットまたは管理組合からその相手方に対し書面による解約を申し入れない限り、契約期間は自動的に１年間延長され、それ以降についても同様となること。また、管理組合の都合により契約期間中に解約する場合は契約の残期間分に相当する料金をつなぐネットに対し支払わなければならないこと。」
②「スカパー！光契約の有効期限は、本マンションの引渡開始日より５年間となっていること。なお、期間満了の１ヶ月前までにオプティキャストまたは管理組合からその相手方に対し書面による解約を申し入れない限り、契約期間は自動的に１年間延長され、それ以降についても同様となること。また、管理組合の都合により契約期間中に解約する場合は契約の残期間分に相当する料金をオプティキャストに対し支払わなければならないこと。」
③「本協定の契約期間は、本マンション引渡開始日より５年間とすること。なお、期間満了の３ヶ月前までに、管理組合とアスクの間で延長の合意がなされなかったときは、終了すること。また、管理組合の都合により契約期間中に解約する場合は、２ヶ月前までに文書にてアスクに申し出るものとし、管理組合は、解約に伴いアスクと車両リース会社との間で発生する車両リースの解約金等を負担すること。」

↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑


こんな契約は大丈夫？！

[170: 土地勘無しさん]

お隣のＤのマンションだと３階が線路よりやや下で若干見下ろす感じで、４階だとやや見上げる感じですよ。

でも、どちらの階もリビング丸見えな感じです。

ブリリアはホームの壁？と被るのでお隣の丸見えとはちょっと状況が違いますね。と、言いつつも結局は丸見えですが。

[171: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドの新築マンションランキングで
埼玉県4位です

点数が高いのは、
「駅からの距離」「生活のしやすさ」「居住環境」「耐久性・耐震性」などなど
75.5/100点

逆に点数が低い項目は
「騒音・異臭」「価格の割安感」「駐車場」「セキュリティ」
でした。

ご参考まで

[172: 匿名さん]

武蔵野線で四位は凄いですね。

[173: 匿名さん]

１７１です

ただし埼玉県は５件しか掲載されていません。
掲載されていることで、客観視できるのですが選定根拠の掲載がなく「営業か！」と言う人もいます。

また、この物件を管理している会社は同じ週刊ダイヤモンドの特集のなかで、解約率が他に比べても高い方にランクされています。ご参考まで。

[174: サラリーマンさん]

昔、周辺は火葬場だったって聞きました。
南無

[175: 匿名]

火葬場は確かかぜのマルエツ辺りにあって、火葬場の老朽化と移転があったからレイクタウンが造成されたって営業に聞いたよ。

そういう環境が嫌ならこの物件を検討から外すべきたしMR行った人ならみんな知ってるでしょ。


…と釣られてみる(笑

[176: 契約済みさん]

＞174さん
火葬場だったことってそんなに気になりますか？
しかもマンションの敷地じゃないし。
昔のことを気にしているんなら、
「昔戦場だった」日本国内では家は買えませんね。

[177: 土地勘無しさん]

レイクタウンは昔戦場だった？
火葬場だった？

[178: 匿名さん]

年が変わりしばらく現場に行っていないので、今現在の工事の進捗状況わかりません。
もう基礎工事は終わり建て始まったのでしょうか？
線路沿いの部屋（南向き住戸）が最も多いブリリア。
D’の南向きの部屋は線路から少し離れて配置されているけど、
ブリリアはそれこそ線路と隣合わせって感じですよね。
駅近っていうより、もう駅そのものって感じ。ちょっと近すぎでないでしょうか？

[179: ご近所さん]

工事は着々と進んでいますよ。
建て始まって、大分景色も変わりました。

南側のお部屋は本当に線路と近いです。
D'と比べてもかなり近いことがわかります。
でも、線路に近いところは階数が限られていますし、
線路より高いところにあるお部屋の方々は、あまり気にならないかもしれません。
線路の南側はまだ開発途中なので、今後、どうなるかは未知数ですが。

電車の音は、D'と同じか、ブリリアは駅舎で隠れている部分なのでうるさくないかも！？

[180: 匿名]

こちらとＤ'の間にある道路に亀裂が入っていたり、亀裂によって段差がある場所があります(市営駐輪場の前あたり)
地盤沈下しているのでしょうか？

[181: 匿名さん]

現況を見ないと何とも分かりませんが、
確かに道路に亀裂が見られるってことは地盤沈下が原因の効能性もありますよね。

道路の亀裂自体はそれ程珍しいことではないでしょうが、重要な問題は地盤沈下の原因とその程度だと思います。
そして時間経過によりその沈下の程度が更にすむ状況が見られるかどうかだと思います。

周辺一体がもともと比較的軟弱地盤だったと聞いていますので住民や購入検討者は
慎重な経過観察が必要かと思います。

[183: この近辺の元住人]

ご存知の方も多いと思いますが、ここは一面田んぼでした。
ですから地盤沈下等も充分ありかと思いますよ。
前面ぬかるみでしたから地盤は決して良いはずはないと思います。
近くには縄文土器が出土したり、その古墳公園の隣は火葬場でしたから・・・。

[184: 匿名さん]

全面ぬかるみでしたから・・・・ってどういう状況なのかいまいちよくわかりません。

田んぼ（水田）は人工的に耕して土を柔らかにし、水を引き苗を植えるわけですから
『ぬかるみ』っていうのとはちょっと違うような気がするのですが・・・。
それとも湿地帯とでもいうようなものだったという事でしょうか？

いまいち従前（以前）の状況が理解できません。

[185: 契約済みさん]

従前地が田んぼであった場合に地盤で問題になるのは、３階建て程度までの戸建て
住宅に限った話だと思いますよ。

マンションなどの大規模な建物の重量は、到底、田んぼを耕す程度の深さの地盤で
は支えきれないほど深い範囲まで達しますから、田んぼであったと言う事や沼地で
あったと言う事は道路の亀裂や等には影響が大きいと思いますが、マンション自体
にはより深い部分がどうかと言う事が重要です。

埼玉県の平野部では軟弱な地盤も多く、液状化や沈下の可能性については、住宅を
建設する事に適した地域では珍しくない話です。

つまり

　①しっかりとした地盤調査
　②地盤調査に基づく基礎形状及び補強方法の選定
　③しっかりとした施工管理

が重要です。

また、縄文土器の出土や火葬場であったと言う事自体は、それほど地盤に影響を与
えません。

[186: 匿名]

ちなみにＤの方は支持層まで５０ｍの杭を２００本打ったと書いてたよ。
http://www3.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/29000/lakestyle/sp/kozo.htm...

[187: by185]

杭を５０ｍの下の支持層まで、２００本打つ。
本数は選択する杭工事の工法により差は出ますが、概ね建物の平面形状と
規模（高さ）に比例して増えます。

深さについては、もちろん支持層まで杭を打つ事が理想的ですが、支持層
が深すぎたり、適当な施工機械の使用できなかったりした場合、摩擦杭を
採用（支持層まで打たずに浮かせる感じ）する場合もあります。

支持層が５０ｍと言う事も、マンションの重量を支えるのに必要な地盤が
その深さまで出なかったと言うだけで、戸建て住宅や中・小規模の店舗を
建築する上ではそこまで深く杭を打たなくても問題ないケースがほとんど
です。

現在は、地盤の調査・基礎（杭の選定含む）の選定根拠などを示す必要が
あるので、しっかりとした施工をしていれば、杭基礎が必要な地盤である
事は、まったく問題にはなりません。

そういった点では、信頼できるディベロッパーであるか？信頼できる施工
会社が選定されているか？性能表示制度等の第三者機関のチェックが入る
体制を取っているかが重要だと思います。

[188: この近辺の元住人]

杭の深さとか本数とか色々ありますが、専門書を読んだりすると「N50」という強度？の地層に届いているか否かが重要だそうですよ。
デベロッパーに図面の提出を依頼すれば見せてくれるはずです。
それで確認するのが一番です。
杭の図面を見せてくれなければちょっと？？？かも。

[189: 匿名さん]

要するに地盤が緩い地域ですよ　

[191: 物件比較中さん]

↑　要するに地盤が緩い地域ですよ・・・

でもこのマンション購入している人・・・いますよね？

[192: 匿名]

隣や戸建て含めて結構いるんじゃない？

でも元が田んぼなだけでそんなに地盤の事きになる？杭は支持層まで打ってるみたいだし、そんな事気にしすぎるとどこも買えなくない？

関東地方はデカい地震くるとどこも…リスクあるよね？

どこなら万全なのか教えて。

[193: 匿名]

レイクタウン名のごとき経ち始めからみていたけどわずか3ヶ月位で着工
更地は湖だったから地元は買わなかった

[194: 購入検討中]

新築マンションを探している中、先週末にふらりとこちらのMRに行き、一目惚れした者です。
一番気になるところは…駅の向こう側南地区の商業事務等施設エリアの計画です。
ここに高層ビルが建つなら、検討を見直したい考えです。
何か具体的な計画などはあるのでしょうか？

[195: 購入検討中さん]

　駅近で魅力的ですね。西棟を検討していましたが、いつ寄っても日陰なので、躊躇してしまいました。
　南棟は５階と６階の間に金額設定の大きな差があることから、南棟の６階以上を購入される方は、駅向こうの南側地区の心配は無用なのかなと思いますがどうでしょうか。

[196: 匿名]

当マンションの土地と同様、駅南側も産業地区となっていますが、東京建物のようなマンション分譲業者が南側の土地を購入すれば、１Ｆだけ商業店舗テナントにして２Ｆ以上マンションという同じような物件が立つ可能性はありますよね。土地計画は以下リンクをご参照。
http://www2.city.koshigaya.saitama.jp/sisei/siyakusyomado/tosiseibi/to...