シティタワー蕨

[匿名さん]

蕨駅西口徒歩2分、再開発で誕生する30階建てのタワーレジデンスについて情報交換をどうぞ。

＜概要（HPより）＞
所在地＝埼玉県蕨市中央1丁目200番（地番）
交通＝京浜東北線 「蕨」駅 徒歩2分　
販売開始予定＝'08年11月
入居予定＝'10年9月中旬
間取り＝1LDK〜3LDK　　
専有面積＝37.44〜83.4平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
設計：アイテック計画
施工：戸田建設

[551: 匿名さん]

>545さん

中央東小学校の方が近いですよ．
ちなｍに雰囲気は知りません．

>550さん

クリニックモールになるようです

[552: 匿名さん]

クリニックモールですか。ありがとうございます。

[553: 匿名さん]

>>550
店舗は医療関係ですよ。
飲食店や娯楽施設ではないようですからご安心ください。
私は医療関係だという説明を信用しました。

それから先ほどから荒れてますが否定的な意見を書くときも｢常識のある書き方｣があると思います。
肯定派も否定派もお互いに充分配慮して情報交換してください。

[554: 534]

綺麗に纏められてしまいましたが、そういった人達も購入予定者という事ですね。
まぁ、これも一つの参考にはなるでしょう。
学区の事が気にはなるので、個人的に分かればその内情報流します。

[555: 匿名さん]

結局、坪いくら位になったのですか？

[556: ビギナーさん]

方角や階数によりますが、坪190〜230くらいですかね。

[557: 匿名さん]

なんだかこの流れを見ていると、肯定派の方が業者っぽく見えますね（笑）

[558: 匿名さん]

私にはそうは見えませんけど。
疑問や質問や相談を持ちかけてる人は検討者っぽいけど、完全に否定しておきながら検討者ぶってる人って
一体何がしたいのかと・・・
自分にとって、もっと魅力的な物件を探す方に力を注げばいいのにね。変なの～。

[559: 匿名さん]

同感です

[560: 匿名さん]

蕨駅西口にエレベーターないな。
ベビーカーはどうすればいいとかいな？
ダセー駅だよな。

[561: 匿名さん]

>>560
本当にエレベーターがなくて不便な駅ですよね
でもこれから良くなります
西口は21年度、東口は22年度に設置予定です
ちなみに私は業者ではありません

[562: 匿名さん]

広報にも載っていました。エレベーター設置のこと。

[563: 匿名さん]

南浦和駅なんかも無いらしいね…。蕨のエレベーター早く設置されると良いですね。

[564: 匿名さん]

534さん
最初に質問した535です。お返事ありがとうございました。
また、一部辛辣な書き込みのために不愉快な思いをさせてしまったと思います。申し訳ありませんでした。

設備や間取りに致命的な問題があるということではなさそうですね。私は土地柄は気にしないので、引き続き前向きに検討したいと思います。

＃この掲示板で人格批判となるような書き込みはしなくてよいと思うんですけどね。。。
　今後このような書き込みが減ることを期待しております。

[565: マンコミュファンさん]

蕨はいい駅です。
私はここに１２年住んでいます。
そう思いますよ。
むかしにくらべてどんどん良くなっていってます。
将来が明るい駅です。

[566: 物件比較中さん]

蕨で1年半になります。ここに住んだことがない外の人にとってはあまり目立たない（知らない？）場所だと思うのですが、住むのにも安くてけっこう便利な場所です。

[567: 匿名さん]

1年半ほど前にこちらに引っ越してきました。
地味な街だし、駅前が栄えているわけじゃないので不便だと感じる方もいるかもしれません。
でもちょっと出ればショッピングモールもあるし、電車のアクセスはいいし、のんびりと暮らしたい人のはオススメの街です。
「なんでもそろっているところがいい！」という人には…川口あたりがいいかもしれませんね。

[568: 匿名さん]

でも、川口駅近のタワーマンションは、お値段が高くて買えませんよ。

[569: 匿名さん]

ダイレクトメールが来ていました。
28階の85Aタイプが6380万円？
バ力みたいに高いですね。
誰が買うのか疑問です。
6300万もあれば都内に80平米Classが買えます。

[570: 匿名さん]

都内のどのレベルのマンションだろう。
何駅から何分くらいのところかな、どうせヘボい所のしか無理そうだと思うけど？

[571: 匿名さん]

しかしここよりましか・・・

[572: 匿名さん]

>>569
高いですね。
試しに80平米クラスの都内のマンションをいくつかサンプリングしてみましたが、
そんなに不便でもない場所で同じような価格帯に見えました。

っていうか、よっぽどの都心でもない限りむしろ安い物件のほうが多いような・・・。

まぁ、高いところが好きな人には選択肢が少ないでしょうから、この価格でも
売れるということでしょう。買う人がいるからこの値段で売りに出してるわけで
買わない人が「高い」と言ってもあまり意味がないような気がします。

[573: 匿名さん]

立地が蕨だからでしょうけど、タワーマンションと考えれば安い部類では？

[574: 匿名さん]

タワーマンション＝高い

これはデベロッパーが作り上げた図式。

実はタワマンは施工観点からみると
通常のSRCのマンションよりかなり割安。

みんなご存知ないようですけど・・・。一般的に知られていないから無理もないか。

[575: 匿名さん]

普通に考えて高すぎると思いますよ。

２割は乗ってるような気がします。

だから待てば２割下がるのは間違いないでしょうね。

[576: 匿名さん]

SRCって逆に高いのですね。
高いSRCマンションは、手が出ません。勉強になります。
それでも、蕨のタワーが安くて今の私には、良かったです。

それから、都内の京浜東北線とか山手線の駅２分で最低限、蕨のタワーと同じ仕様・広さ・価格・日当たりの良い新築マンションがあったら教えて下さい。大手デベ限定（東急・野村・三井・三菱・住友・東京建物)※できたらタワーで…

都内も広いので、足立区にあるよ！板橋区の外れなら！とかは無しで情報があれば嬉しいです。
探している条件は、上記大手デベに加え駅徒歩５分以内70平米20階前後部分の角部屋4500万～5000万※山手線・京浜東北沿線限定。

適当な情報は、いりません。
読んでて楽しいですが…。
都内の京浜東北沿線を諦めて、今は、蕨に絞って検討していますので宜しくお願いします。

[577: 購入検討中さん]

埼玉の京浜東北で駅２分、タワーマンションは、今の所どれも中古物件でも良い価格で売れてて
値下がり率は、駅から離れたマンションと比べると良いのも事実ですね。
蕨のタワマンは初なので、事例が無いのですが。。
そういう資産性も加味すると多少高くなるのかも知れません。

川口のタワマンをずっと検討していたので、色々比較すると、
同階層で比べると遥かに景色は良いですね。
川口は高層でも目線にまともに他のタワマンが被るのが普通なので。

川口の某タワマンより良いと思ったのは、ゴミ出しが同じフロアーで出せるのと、内廊下って所でしょうか。
外廊下と内廊下では、全くと言っていいほど違います。

周りの買い物の便利さでは川口には到底かなわないので、
その分反映されてる価格が適正かどうかってところじゃないでしょうか。

28階以上はそれ以下の階と比べてガクンと価格が上がってるので、
あまり比較対象にはならないので、中階層で他と比べた感じでは、
利回りはそう悪くないと思います。

[578: 匿名さん]

>>577
利回りとかよくわかんないけど同感です！
ゴミ捨て、廊下に加えてトイレとお風呂の仕様もこちらが良かった。
あと1F店舗も｢まだわからない｣に対して
｢医療関連｣と決まってる点も良かったです。

[579: 匿名さん]

物件価格の内訳は、土地代＋建設費用＋宣伝費＋販売費用＋利益です
デベロッパーがこの物件だけ利益率を下げているのでなければ、この物件が安い理由は地価が安いからです
地価は市場原理で決まりますから、安いということは、需要が少ない＝人気がない、ということです
京浜東北線では蕨駅と西川口駅が一番の低値です（川口駅とは明らかな差があります）
誤解のないようにして欲しいのですが、人気がないからダメだと言っているわけではありません（その分安く買えるのですから）
ただし、なぜ安いのかをちゃんと理解した上で買うことは絶対に必要です
使いふるされた言葉ですが「不動産に掘り出し物なし」です
ゴミ捨て場や眺望など、うわべのクオリティに騙されずに購入して下さい
こちらも使い古された言葉ですが「マンションは立地と管理を買え」です

[580: 匿名さん]

トイレやお風呂なんてどうせ数年で陳腐化するし
あとからいくらでもリフォームできるのに…

[581: 匿名さん]

土地が安いのは再開発だからじゃないのかな？

[582: 購入検討中さん]

＞579さん

土地が安いということは、固定資産税なども安いということですか？

[583: 匿名さん]

579さん こんばんは 576です。
蕨を検討しているのですが、他の京浜東北沿線の駅前に同じ程度のｸｵﾘﾃｨとかの大手デベマンション（希望条件は長くなるので576を読んで下さい。) ありますか？

蕨だからこそ私にでもｸｵﾘﾃｨの高いマンションが買えるのです。※うわべだけとは、思えません。

579さんが、うわべと評価しつつも、蕨タワーの高いｸｵﾘﾃｨと安さを認めていらっしゃるので、やっぱり蕨なんだと思いました。それに管理面もセキュリティーも特段問題無いみたいだし、蕨駅西口での、あの立地は、まあまあ良いと感じます。仮に川口駅前と比較なんてしたら無い物ねだりで、何も買えません。
そもそも、私にはお高いですし満足できるｸｵﾘﾃｨのマンションがありません。

579さんは蕨のタワー以外なら、 どのマンションがよいですか？どちらを検討中ですか？
参考まで教えてください。

580さん あとから、いくらでもリフォームするほど、お金に余裕があればよいですけどね。
ｸｵﾘﾃｨの高い設備へのリフォーム工事代金もきっと高いですね…。
私には、無理です。

[584: 匿名さん]

576さんはそこまで気に入ってるのなら、もう契約なさったらいかがですか？
それともまだここで相談したい不安要素が何かおありなのですか？

[585: 匿名さん]

同感。契約しちゃえば。576さん。
579は、このタワマンが売れては困る不動産屋。
まともに相手にしたら、駄目です。579がこれ見て、むきになり、不動産屋ではありません。とぬかしつつヘンチクリンな持論を語る事でしょう。
俺なんて、自宅を売らないと買えないから、即検討できる人達が羨ましいです。いま自宅売ると一年間入居時期まで賃貸に仮住まいです。

[586: 購入検討中さん]

576さん　577投稿のものです。


> 都内の京浜東北線とか山手線の駅２分で最低限、
> 蕨のタワーと同じ仕様・広さ・価格・日当たりの良い新築マンションがあったら教えて下さい。
> 大手デベ限定（東急・野村・三井・三菱・住友・東京建物)※できたらタワーで…

広さがどれくらい以上必要で、出せる金額がいくらかが分からないので何とも言えないので
サイトで検索すれば、新築・中古含めて簡単にさがせますよ。
タワマン専用中古価格のサイトなんかもあります。

価格を気にするのは、当然だと思いますが、
単に物件価格よりも、金利、優遇金利率、ローンの組み方、ローン控除でどの程度戻るか等で、
支払い額は全く変わってくるのでそちらをもっと気にした方良いと思いますよ。

このマンション含めて大手デベの新築の優遇金利率 と、
中古、その他マンションでも変わるので、調べてみてください。


リフォームの話がでてますが、
リフォームもどこをリフォームするかによりますが、
１００～２００万もあれば目で見える箇所は十分過ぎるほど変えられます。

それより、変えるのが難しい設備を見た方が良いです。
例えばディスポーザなんかは、マンション全体での処理槽が必要なので後付は不可能です。

あまりする人いないでしょうが、
ミストサウナに変更などもＴＥＳが入っていれば比較的楽に変更できます。
ＴＥＳが入ってないと凄く高くなります。

当然共用施設も変えられないので、ここは低層階に保育園が付いてるので、
小さいお子さんがいたら大きなメリットでしょうね。


回し者では無いので、購入を煽るつもりは無いですが、
上記それぞれを考慮した上で、私は購入予定なので、
もし購入されたら住民板でお話しましょう。

[587: 匿名さん]

>586 さんへ

　はじめまして、いつも質問がありまして伺いたいですが

先日第一期の二次販売のチラシをもらって気になった物件がありました

それで月曜日に尋ねたところ先着予約があって申し込めない状態になっているですが、

この場合はキャンセル待ちしかないでしょうか？

　あと申し込み金に関して尋ねたところ物件の10％の頭金を支払う必要ですが、

一応相談可能ですけど、1/3まで下げることが難しいということで、僕の考えでは

来年部屋入るまで前期費用を用意すれば、あと頭金は１０~２０万ぐらい考えてますが

やはりこの物件を申し込んだ方は頭金として10％支払っていますか？申し込んだ方是非教えてください。

よろしくお願いします。

[588: 匿名さん]

>京浜東北線では蕨駅と西川口駅が一番の低値です（川口駅とは明らかな差があります）

マンションＤＢの「駅力」という駅による京浜東北沿線駅の坪単価情報によると
西川口は坪単価154万円　→　ダントツの底値＝ビリ。
　　蕨は坪単価163万円　→　ビリ２。与野164万円のビリ３とほぼ同価格。
　川口は坪単価167万円　→　蕨と４万違いのビリ４、ですよね。どんぐりの背比べ？

地価ではなく、マンションの坪単価においては、西川口は確かに断トツの底値ですが、
西川口と蕨の差と比べると、川口と蕨の差はそこまでないようですね。

[589: 匿名さん]

申込金の10%って普通じゃないでしょうか？
どこのデベでも同じだと思います。
10%用意できないと後々大変ではないでしょうか

[590: 匿名さん]

地価には実勢価格（実際に取引された価格）、国土交通省が公表している公示価格などいろいろありますが
国税庁が公表している路線価が今の場合はわかりやすい指標でしょう
これはすべての道路一本いっぽんに値段が決まっているもので
相続税を計算するときに使うのですが
その目的により、できる限り公平になるように決められています

最新の平成２１年分によると

浦和駅西口（伊勢丹前）　１３８０千円／平米
蕨駅東口（ロータリー）　５１０千円／平米
蕨駅西口（ロータリー）　４９０千円／平米
シティタワー蕨の前の道　２２５千円／平米
西川口駅東口（ロータリー）　６１０千円／平米
オーベル川口並木の前の道　３００千円／平米
川口駅東口（キャスティ前）　１５７０千円／平米
イーストゲートタワー川口の前の道　７２０千円／平米

こう書くとまるで三井の営業みたいですが
これは不動産を売買する時にみんな使っている指標で、公平なものです
そして、安いことは別に悪いことではないので、これも踏まえた上で買いたいというのなら、それはいいと思います

路線価表は国税庁のホームページで公開されていますし、税務署に行けば教えてくれます
http://www.rosenka.nta.go.jp/

[591: 匿名さん]

担当営業さんに事情を説明し相談しましたら、手付金が最低５%以上でよいそうです。５%以下は無理みたいです。
私の場合4000万位の部屋です。別途かかる諸費用分も含め350万しか預貯金が無かったので、５%200万を手付金として引渡時に諸費用に相殺充当してもらいローン3850万と預貯金残150万で支払う予定です。引越代金と家具や家電品の購入資金や雑費は、あと一年の貯蓄でまかないます。今、10%無くても相談すれば、５%でなんとかなるかもです。10万や20万の手付金は、完成して売れ残りマンション会社なら可能性ありかも。むりかなぁ…。最低100万位は必要かも知れませんね。
親から引渡まで一時的に手付金分を借りたりする事も考えました。587さんの参考になれば幸いです。私は586さんではありません。

[592: 587手付金10%]

591 様

　大変参考になりました、ありがとうございました。手付け金５％ならなんとかなりそうです

早速担当と連絡して再度相談したいと思います、ありがとうございました。

[593: 購入検討中さん]

586です。

すでに解決しているようなので、蛇足かと思いますが。

手附金は、契約の締結力の強化という意味合いです。
要は、手附金を放棄して契約を解除するのを防ぐ為のものなので、
特に何％とかの規定はないので、各デベでの決まりのはずです。
なので、相談次第で手附金額が下がる事は十分有り得ます。
（おそらくデベ内で稟議等を通す必要はあるはずですが。）

特に物件の引渡しまで１年以上あるので、色々目移りして契約の解除の可能性があるので、
５％の手附が限界だという事なんでしょうね。

物件完成後にすぐに引き渡せる状態でしたら、手附額はさらに下げてＯＫの可能性はありますね。

[594: 周辺住民さん]

土地の評価についてですが蕨駅前は、再開発がこの物件から始まり３工区まで計画されているようです。すべてが完成すると土地の評価はかなり変わると思いますよ。
ちなみに、私は、関係業者ではないです。

[595: 匿名さん]

587さん手付金ですが、私は10%で契約しましたが、資金相談したとき、5%以上かつ200万円以上と説明をうけました。なので5%用意しても200万円以下だと×駄目だと思います。4000万円台のタイプでギリ○ですね。

590さんの路線価のご説明は勉強になりました。三井さんだろうが誰だろうが、ありがとうございます。
イーストゲートの北側の交通量の多い道路の評価とシティタワーの北側の細い道路の評価は、差があって当然ですね。イーストゲートの北側道路幅、交通量のボリュームとシティタワー北側の細く交通量が少ない道路を路線価上で優劣を見極めるのは、如何なもの？イーストゲートの立地が優位なのは、皆さんが認めてますから安心してください。
おそらく、イーストゲートの立地にシティタワーのｸｵﾘﾃｨと価格があればイーストゲートを契約するかなぁ…。立地はイーストゲート。建物と価格はシティタワー。って感じですよ。迷いましたがシティタワーを契約しました。シティタワーだと＋眺望のおまけ付きです。

[596: 匿名さん]

590です
私は路線価で優劣を決めるつもりはありません
安いことにも高いことにもメリット・デメリットがあります
蕨駅と川口駅の地価の差が話題になっていたので、地価はこのように簡単に調べられますよ、というだけのことです
路線価は土地の売買をする際の目安にできるので、不動産屋さんはみんな知っています
595さんの言うように一本奥に入っただけで大きく変わりますから
一本の指標だけで比べずに、自分で色々な道を確認してみてくださいね
まあ川口駅近辺の方が地価が高いのは明らかですが、高いからどう安いからどう、ではなく
皆さんが価格に納得した上でマンションが買えれば良いと思います

595さんはご契約おめでとうございます
素敵な新生活が送れると良いですね！

[597: 購入検討中さん]

５９３です。

路線価の話が出てるので、物件価格等の鑑定をしていた事がありますので
おせっかいまでに記載しますと、
土地購入の際には、確かに大きく影響するのですが、
購入後の物件の価値にはそこまで影響しません。
（買う時では無くて、購入後に売る時の価格に影響という意味）

収益還元法と言って、[賃貸に出した時の家賃]Ｘ[物件の耐用年数]が、
今は、一番物件の価値に影響します。
（取引事例比較法、原価法と言った方法とを勘案して価格を出しますが、
　今は収益還元法が一番影響するという意味です）

要は、路線価が物件の価値に正比例する訳では無いという事です。

１００年コンクリートを使ってるかどうかは、遠い将来で考えると良い可能性があります。

[598: 匿名さん]

590です
説明不足だったかもしれませんが、物件の価値は土地の価値に正比例するわけではありません
593さんのおっしゃる通りです
そもそも物件価格のうち土地代が占める割合は普通２割程度で、５割程度が建築費用です（残りがデベロッパーの利益になります）

[599: 匿名さん]

シティタワーを契約したものです。私も５％ぐらいで契約できればと思い営業さんに相談したのですが手付金10％以上を強く言われましたよ。複数の親戚に掛け合ってなんとか集めましたが、5％という方もいらっしゃるんですね。

営業マンとして手付金をできるだけ多くとろうとする立場は理解しつつも、なんかだまされた気分です。
些細なことですが、このマンションに対する気持ちが少し冷めました。

[600: 587手付金10%]

>593 さん　＞595　さん

　大変参考になりました、ありがとうございました。