シティテラス大宮宮原ってどうですか？ Part 3

[マンコミュファンさん]

宇都宮線・土呂駅から徒歩13分。
ステラタウン7分×スーパー直結マンション。
全戸南向き221邸大規模レジデンス「シティテラス大宮宮原」ってどうですか？
なにかと話題の当物件について、引き続き情報交換をお願いします。


売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

所在地：埼玉県さいたま市北区　宮原一丁目１８５番１他
交通：宇都宮線「土呂」駅から徒歩13分
　　　ニューシャトル「加茂宮」駅から徒歩11分
総戸数：221戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上19階建

[961: 匿名さん]

このマンションの固定資産税は推定額でどれくらい？

また施設内駐車場を利用していなくても、その分は加算されるの？

[962: 匿名さん]

>956

>940です。
私は最新10件に自分の書き込みを残したいので、無駄な書き込みはしませんよ。
スミフの売り方に批判的な人間はいっぱいいるということです。

「最終期一次」を故意に「最終期」と予告したりせずに、
>先着順なら残り戸数を明記して正々堂々と売ればいいんじゃないですか？
についてはコメントはもらえないのでしょうか？

公式HPに小細工するは、大事な契約者をないがしろにして足りない駐車場を
自分たちのために確保するは、本当にご立派な売主です。旧財閥としての矜持はないの？

ちなみに、過去にも似たようなことをやらかしてるので小細工は確信犯です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279

修繕積立金の月額が異常に安く抑えられているのも、売れ残り住戸の負担を下げる
ため、ランニングコストを安く見せかけて検討者を騙すためです。
まぁ、同じ売主の北与野のタワーはもっと酷いですけど。

この物件を検討している人は、この売主が信頼に足りるのかもよく調べましょう。

[963: 匿名]

いま売り出している分は、
管理費　11,224円～11,424円、修繕積立金　4,380円～4,500円 とあります。
すでに売れた住戸も面積はほぼ一緒でしょうから、同程度の額ですよね。

確かに修繕積立金は安すぎますね。いずれ値上げするでしょうね。

近隣マンションＡの修繕積立金の額は、ここの約２倍です。
これまでの１０年間、一度も値上げをしていません。

[964: 匿名さん]

960さん

＞新築デベは完売してしまえば万事ＯＫですから、その維持費では実際にマンションを良い状態に維持できなくても、全く知った事ではありません。

この疑問です。


新築デベとは、シティテラスだとすみふのことですか？

完売後は、すみふはマンションの維持管理に携わらないの？
もし維持管理で問題が起きた場合は、どうしたらいいの？

[965: 匿名さん]

960さん
シティテラスの場合はスミフになりますね。
購入してしまえばマンションは区分所有者、及びその集合体である管理組合のモノ…と言う事は肝に銘じた方が良いですよ。
初期設定の管理会社はスミフ系列の管理会社ですが、長期的な修繕計画が甘くて一時金が発生しようが、管理会社がする事は『修繕積立金が足りないから一時金を払うか、修繕をしないでそのままか決めて下さいね〜』と言う提案位です。管理会社はあくまで管理組合から依頼されて、管理を委託されているだけの立場です。
売主であるスミフは主な瑕疵である施工不良のみは、売主のアフターサポートとして関わりますが、管理状態には無関係です。
売主から見れば既に他人のものであるマンションの管理は、あくまで所有者である区分所有者の集合体、管理組合の責任下だからです。

[966: 匿名さん]

蛇足かもしれませんが、マンション管理は不景気知らずのストック産業です。このマンションなら管理費約11000円×約220戸で毎月242万の売上です。エレベーター数が少ないこのマンションなら、かなりの稼ぎ頭になれるでしょう。(エレベーターの定期点検は管理費で賄います)
各デベロッパーがグループ内に管理会社を作り、自社分譲マンションを管理させるのは、デベロッパーグループから見れば分譲で儲けて、管理で儲けて…と美味しいコンボだからです。

[967: 匿名さん]

966さん　勉強になります。

マンションはおいしい商売なんですね。

ところで管理会社は、住民の要求にきちんと対応してくれますか？

例えば、隣との騒音トラブルや、だらしない住民の追い出し、救急車やパトカーの通報とか・・・・

[968: 匿名さん]

967さん
これ以上はスレ違いになりますので、最後にしたいと思います。
隣との騒音トラブル…
管理会社は基本的に廊下、エレベーターに注意喚起の貼紙位です。管理会社から見れば、騒音の加害者も被害者も雇い主です。相当あからさまなレベルでなければ、貼紙だけでノータッチなので、マンション内の自治会に相当する管理組合が最終的な相談先です。
だらしない住民の追い出し…
完全に管理会社の業務範囲外です。極端な維持費の滞納、近隣住民への被害の発生と継続等の複合的な要素で、初めて管理組合が検討するのか…と言うレベルです。
救急車やパトカーの通報…
これはケースバイケースです。あからさまに管理下で起きた事故等に関しては通報、対処の義務があります。事態の軽重の判断によるでしょう。

最後ですが、管理会社にホテルライクな至れり尽くせりの対応を期待するのは間違いです。
普通だったら所有者が行うべき自分の建物の掃除や機器メンテナンスや修繕計画を、お金を払ってプロに業務委託して代行してもらっているものです。
管理費を払ってお客様気分は大間違いのモトです。
所有者又は管理組合の一員として自覚を持って、自分の買ったマンションの価値を維持する為に、管理会社と上手に付き合いましょう。
スレ違い、失礼しました。

[969: 匿名さん]

＞９６５、９６６、９６８さん
おつかれさまです。まさにお書きいただいたとおりですね。


９６７さんは分譲マンションを所有するということについて、根本的な理解が足りないと思います。
買った以上は、原則として全ての責任は所有者にあります。

だからこそ管理組合の運営が大切なんです。
そして管理組合の役員は順番に回ってきます。
大変ですけど、それぞれの任期１年間をしっかり務めなければマンション全体の問題が解決しません。
「誰かがやってくれる」じゃダメなんです。

「隣との騒音トラブルや、だらしない住民の追い出し」
と書かれていますが、こういうことを他人任せにしたいのなら賃貸マンションをお勧めします。
「救急車やパトカーの通報」
これを管理人にやってもらいたいなら、２４時間管理の高級賃貸マンションでしか実現しませんよ。



でも実際暮らしてみると、こういう無責任な人が多いんですよね。
で、結局一部の責任感が強い人に負担がしわ寄せされる、と。
マンションって、お金があるだけでは所有しちゃいけない。
管理組合の活動に参加する責任感と時間がない人は買っちゃダメ。

　

[970: 匿名さん]

967です　ありがとうございます。

維持費を滞納する者がいるとは驚きました。もし管理会社がだめなら、警察や役所が取り締まるべきと思います。日本のお役所は本当に怠慢ですね。

[971: 匿名さん]

税金じゃないから、役所や警察は関係ないでしょ。
一つのマンションの管理費や修繕積立金は、一軒家に例えれば、そのうちの家計。それに対して役所や警察は介入しないでしょ。
なんか、変な思い込みしてませんか？

[972: 匿名さん]

967さん・・・あなたこそ本当に怠慢ですね。

[973: 匿名さん]

ところで、管理費・維持費を払わないまま、逃げてしまう住民って結構いるの？

[974: 匿名さん]

恐るべしクレーマーですね。職業差別してるみたい。

[975: 匿名さん]

意味不明です。どこが職業差別ですか？

[976: 匿名さん]

ここの問題点は当初から言われているように、

狭小、収納不足、駅遠、駅力なし、駐車場不足

です。しかし、これだけではなく、売主に以下のように問題が多い。

大事な契約者を差し置いて、足りない駐車場を売れ残り住戸の販売用に確保する。
「最終期一次」を故意に「最終期」と予告するという小細工を公式HPで行う。
「最終期一次」の件を指摘されると「実質」先着順だと開き直る。
先着順なら残戸を明記して正々堂々と売ればと提案しても無視。

高額の住宅を買う相手としてこの売主が信頼できるかどうか、
よく検討された方がいいです。

なお、修繕積立金の月額は近い将来にどんどん値上げせざるを得ないほど
低額からのスタートですので、長期修繕計画をチェックして将来の値上げや
一時金徴収を調べてから資金計画を立てた方がいいです。

[977: 住人]

>976

ここの住人です。
あなたは本当に検討していますか？
検討してネガティブの発言なら結構です。

しかし、あなたは住友に対して恨みがあるような書き込み。
それなら別の掲示板でやってください。
あなたがしている事はマンションの資産価値を下げているだけです。

修繕積立金が安いのはわかっています。
管理費を下げて修繕積立金を上げるのは住人皆で考える事です。

[978: 入居済み住民さん]

ほんと住友に何か恨みでもあるような書き込みしてる人がいますね。

あくまでもこの物件の検討掲示板ですから住友に対しての不満は他でやったらどうですか。

[979: 匿名さん]

〉狭小
家族構成による。人それぞれ。

〉収納不足
あくまで他の物件と比較して。
家族構成による。人それぞれ。

〉駅遠
遠いと感じるかどうかは人それぞれ。

〉駐車場不足
100%確保じゃないのははじめから分かっていること。
全世帯必要かと言えばそうでもない。


〉駅力なし
そもそも駅力なんて言葉は造語。
大宮と比べれば小さいが・・笑

ホントに問題点ですかね？
100%理想的な物件なんてそうそうないと思いますが。

[980: 匿名さん]

それを言ったら、全部人それぞれ…になってしまいますよ。
マンションと言う共同住宅を建てるメリットは、良い立地のメリットを多数の人達で共有する事にあります。
立地が弱い上に広さが無く、それにも関わらず分譲価格が高過ぎるのが、販売長期化の理由だとは思います。
後は、スミフさんがそれでも買う人が見つかるのをジッと待つか、検討者が価格が下がるのをジッと待つかの根比べでしょう。