シティテラス大宮宮原ってどうですか？ Part 3

[マンコミュファンさん]

宇都宮線・土呂駅から徒歩13分。
ステラタウン7分×スーパー直結マンション。
全戸南向き221邸大規模レジデンス「シティテラス大宮宮原」ってどうですか？
なにかと話題の当物件について、引き続き情報交換をお願いします。


売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

所在地：埼玉県さいたま市北区　宮原一丁目１８５番１他
交通：宇都宮線「土呂」駅から徒歩13分
　　　ニューシャトル「加茂宮」駅から徒歩11分
総戸数：221戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上19階建

[922: 匿名さん]

核家族が増えてきてますから、間取りが広すぎても売れないんでしょうね。
みなさんお子さんがいても二人という感じですもんね。

大体６０～７０㎡くらいが一番すみやすいかなって思いますね。

[923: 匿名さん]

四人家族で60平米台は狭すぎます。子供の個室すら確保できません。
60平米で我慢できるのは老夫婦かDINKSぐらいです。
でもここはDINKSが満足できる立地ではありません。

[924: 匿名さん]

923

肯定的な書き込みをすると必ず否定的な書き込みをする奴がいる。
誰だ？お前？

[925: 匿名さん]

だけど事実4人家族には狭いでしょ。
ここは3人家族までだよ。

[926: 入居済み住民さん]

4人で住んでます。
狭いかもしれませんが人それぞれでしょ。

[927: 匿名さん]

いや、やっぱりマンションで66㎡は狭いよ。

子供が大きくなると友達の家に行き気する。そん時いろいろと言われるよ。

3人がギリギリだなぁ。

[928: 匿名さん]

住んでるのはほとんどファミリーです。

これから幼稚園や小学生がほとんど。

子育ての立地の良さは最高です。

[929: 匿名さん]

>924

人に名前を聞くときは自分から名乗りましょうね。
そうならいませんでしたか？失礼な関係者さん。

子育てに向いた立地であることは誰も否定してません。
ただ、狭小、収納不足、駐車場不足、駅遠、駅力なし
が問題だと繰り返し指摘されています。

[930: 匿名さん]

>917

いいかげんなことばかり書かないでね。
100㎡超のマンションに家族３人で住んでますが、
少し狭いぐらいに思っています。

仕事の都合で転居することになったので、先週売り
に出しましたが、内覧希望者続出で、すでに満額の
申し込みを頂いてます。

希少価値のある物件の方が再販は簡単です。

[931: 匿名さん]

早くも
ローン破綻

[932: 匿名さん]

やっぱり広いほうがいいよ。

[933: 匿名さん]

ステラタウン付近のシティテラスの宣伝看板持ちは、もう恒例となっています。

本当は何部屋、売れ残っているんでしょうか？

[934: 匿名さん]

分譲マンションとしては狭すぎる。収納性も赤点、落第点。賃貸なら、我慢できるで
しょうけど。

[935: 匿名さん]

チラシには大きく「最終期」とあるが、よくみたら「一次」と書いてあった。

この「一次」とは何でしょうか？

[936: 匿名さん]

そりゃあ、二次、三次、四次と隠しておいた未販売住居が
今後も供給され続けることを示しています。

しかも、予告段階では「最終期」として案内していました。
スミフはよくある嘘なのですが、これって虚偽記載に当たると思います。

[937: 匿名]

なぜ小出しにするのでしょう？
早いとこ売り切って、営業さんは次の物件に移った方がよいのにね。

[938: 匿名さん]

まとめて出したら、いつまでも売れないからです。

[939: 匿名さん]

936さん

虚偽記載どころかあなたの書き込みは誹謗中傷にあたりますのでご注意を。

○期○次とあっても基本的には先着順です。
初期段階は価格見直しに活用されることがありますが。

[940: 匿名さん]

誹謗中傷ってどこがですか？

「最終期」といってここを予告していたことも
過去にスミフが同じような買いあおりをやっていたことも
事実ですけど。検討者にここのデベの行為について注意喚起してる
だけで、誹謗中傷ですか？

ちなみに、似た事例は以下で読めます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279

先着順なら残り戸数を明記して正々堂々と売ればいいんじゃないですか？

検討者のみなさんは、こんなデベを信用できるかよく考えてみましょう。

[941: 匿名さん]

事例といっても誰でも書き込める板だよね。
それを事例と言ってる時点で説得力欠ける。
そんなあなたの書き込み自体が信用に値しない。

注意喚起？大きなお世話だね。

[942: 匿名さん]

なかなかするどいカキコですね。

購入検討者としては買う気がない方の容赦ないネガティブな書き込みは信用できないですよね。

自分で見て良ければいいのでは。

[943: 匿名さん]

スミフの販売に問題があると感じている人が多いのは事実でしょう
販売会社の販売方法に問題があると思われてしまうのは、終わっている

[944: 匿名さん]

何言っても売れ残ってるのが事実。文句ある？

[945: 匿名さん]

マンションは高い買い物ですよね。

だから衝動的に買って、あっちのマンションが良かった～(泣)と後で後悔しないためにも、どんな意見も聞きたいです。

ここの板は賛否両論を交わす場でしょう？

[946: 匿名さん]

>941

>936 です。
あなたはどういう立場ですか？

どう見ても販売関係者と見られるあなたのレスより
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279
に書かれている内容の方が
よっぽど信用できます。

そこに書かれた内容が嘘であったならあなたのような人間が即座に否定している
はずですが、そんな書き込みは見当たりませんし、
スミフが物件概要に「最終期」と嘘を書いたと指摘している人は複数いるように見えますよ。

あと、私はあなたのためにレスしているわけではありませんので、
あなたは勝手にスルーして下さい。まして、誹謗中傷とか言われる筋合いはありません。

この売主は公式HPに嘘を書いて買い煽りをやるような会社のようです。
それを指摘されると脅し半分で排除に掛かります。
こんな会社から高価な買い物をしてもよいのか、検討者のみなさまは
じっくり検討しましょう。

[947: 匿名さん]

すみふさん
明らかに販売を邪魔する書き込みは排除すべきでは？売れ残りの遠因になってると思いますよ。

[948: 匿名さん]

売れ残ってるのは、物件に魅力がないから
。ただそれだけ！

[949: 匿名さん]

942さんの言う通り　ネガディブなことはもう止め。


それよりも、シティテラス大宮宮原が、他の周辺マンションと比較して、勝っている点をここにどんどん書きましょう！


ここはマンション競合地区なので、シティテラスが他のマンションよりどんだけ優れているか、楽しみですね（＾◇＾）

[950: 匿名]

949さん

優れている点、、、
一番平べったいとか？

[951: 匿名さん]

>949

狭小、収納不足、駅遠、駅力なし、駐車場不足

に持ってきて、

契約者を差し置いて、足りない駐車場を売れ残り住戸のために
確保する売主。HPにも小細工してるみたいだし、ご立派だこと。

いやぁ、最高のマンションですね。

[952: 匿名さん]

こちらのマンションと、別物件を検討して、別物件を購入し、昨年秋に引っ越した者です。
こちらのモデルルームを初めて見た時、
単純ですが「素敵だな」と思いました。
でも、マンション建物が他の建物に囲まれている印象を受けてしまったんです。
モデルルームを見に行った時は、
まだマンションの建設現場の骨組みというか、工事の初期段階で、
ギャラリーの窓から、建設現場を眺めるかたちだったので、どんな感じになるのか全然想像できなかったんですよね。
でも、今はスゴイって思います。
部屋の狭さは、気になったけど、
家族構成的に親子3人なら充分かな…と。
実際のところ、あと何件くらい売れ残っているんですか？？？？
買うとか買わないとか、判断材料になるための板だから、ポジもネガも書き込んで良いと思うんですよね。

[953: 匿名]

管理組合が発足しているのかどうか知りませんが、売れ残り住戸の議決権は売主が
持っているのでしょうか？
売れ残りが少ないのなら問題ないでしょうが、あまり多いと管理組合総会の運営にも
影響が出るのではないかと気になりますね。

[954: 匿名さん]

未販売住戸の所有者は売主です。
もちろん、議決権も発生します。(行使するかどうかは別ですが)
管理費、駐車場利用料、修繕積立金など負担してもらいましょう。

[955: 匿名さん]

949　優れている点を見つけましたよ


新しい　住友ブランド　バス停が近い


どんどんいいところを見つけて、盛り上げましょう！

[956: 匿名さん]

同じ人が書き込んでますね。
とても検討してるとは思えないです。

[957: 匿名さん]

修繕積立金が初めは安いのがスミフの特徴

全戸売れたところで、管理会社からお金が足りないとの通達がくる

修繕積立金が初め安かった分、後は高すぎて、中古市場で買い手が付かない

[958: 匿名さん]

957

言っている意味がわからない

[959: 匿名さん]

事実かどうかはさておき、言ってる内容は非常に簡単で理解出来るけど

[960: 匿名さん]

957さんは少し言葉足りずですけど、958さんも察せる位にはなった方が、良い物件が見つかりますよ。
管理費、修繕積立金は購入者からすれば、ローンと同じく毎月の出費、いわゆる「維持費」です。
例え物件価格が安くても維持費が高ければ、維持費の安い高額物件をローンで購入したのと変わりません。
そこで新築デベは当初の維持費を安く提示して、「ほら、あなたでも買えますよ」と誘います。
新築デベは完売してしまえば万事ＯＫですから、その維持費では実際にマンションを良い状態に維持できなくても、全く知った事ではありません。
これは、いかに修繕積立金を安く設定しているか、長期修繕計画に「修繕一時金の予定」が有るか無いかで判断できます。
修繕積立金は「マンションの建物自体が劣化していくのに備えて、修繕する為の費用」であり、いわゆる貯蓄です。
当然ですが修繕積立金が安ければ貯蓄も貯まらず、いざ修繕をする際に工事代金が不足します。

良くない売り方のマンションは、見た目を安くするために「修繕積立金」を安くして、長期修繕計画ではその矛盾を隠すために「○年毎に修繕一時金の徴収予定有り」、「○年毎に修繕積立金を前年の○倍に値上げ予定有り」とあります。

「○年毎に修繕積立金を前年の○倍に値上げ…」は通常でも多々あります。これはその○年後の修繕積立金を前提として、支払不安が無いかを確認しましょう。
ただ、「○年毎に修繕一時金の徴収…」があるマンションは要注意です。矛盾の補正の為に、数十万～100万位の出費が発生します。
そのような一時金が発生するマンションは、支払時期前にギリギリ支払の人が逃げようと多数売りに出ますし、中古で買う人にも説明しなければいけないので、価値はその分落ちます。
マンションは管理を買うとも言われます。しっかり確認したいところですね。

[961: 匿名さん]

このマンションの固定資産税は推定額でどれくらい？

また施設内駐車場を利用していなくても、その分は加算されるの？

[962: 匿名さん]

>956

>940です。
私は最新10件に自分の書き込みを残したいので、無駄な書き込みはしませんよ。
スミフの売り方に批判的な人間はいっぱいいるということです。

「最終期一次」を故意に「最終期」と予告したりせずに、
>先着順なら残り戸数を明記して正々堂々と売ればいいんじゃないですか？
についてはコメントはもらえないのでしょうか？

公式HPに小細工するは、大事な契約者をないがしろにして足りない駐車場を
自分たちのために確保するは、本当にご立派な売主です。旧財閥としての矜持はないの？

ちなみに、過去にも似たようなことをやらかしてるので小細工は確信犯です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279

修繕積立金の月額が異常に安く抑えられているのも、売れ残り住戸の負担を下げる
ため、ランニングコストを安く見せかけて検討者を騙すためです。
まぁ、同じ売主の北与野のタワーはもっと酷いですけど。

この物件を検討している人は、この売主が信頼に足りるのかもよく調べましょう。

[963: 匿名]

いま売り出している分は、
管理費　11,224円～11,424円、修繕積立金　4,380円～4,500円 とあります。
すでに売れた住戸も面積はほぼ一緒でしょうから、同程度の額ですよね。

確かに修繕積立金は安すぎますね。いずれ値上げするでしょうね。

近隣マンションＡの修繕積立金の額は、ここの約２倍です。
これまでの１０年間、一度も値上げをしていません。

[964: 匿名さん]

960さん

＞新築デベは完売してしまえば万事ＯＫですから、その維持費では実際にマンションを良い状態に維持できなくても、全く知った事ではありません。

この疑問です。


新築デベとは、シティテラスだとすみふのことですか？

完売後は、すみふはマンションの維持管理に携わらないの？
もし維持管理で問題が起きた場合は、どうしたらいいの？

[965: 匿名さん]

960さん
シティテラスの場合はスミフになりますね。
購入してしまえばマンションは区分所有者、及びその集合体である管理組合のモノ…と言う事は肝に銘じた方が良いですよ。
初期設定の管理会社はスミフ系列の管理会社ですが、長期的な修繕計画が甘くて一時金が発生しようが、管理会社がする事は『修繕積立金が足りないから一時金を払うか、修繕をしないでそのままか決めて下さいね〜』と言う提案位です。管理会社はあくまで管理組合から依頼されて、管理を委託されているだけの立場です。
売主であるスミフは主な瑕疵である施工不良のみは、売主のアフターサポートとして関わりますが、管理状態には無関係です。
売主から見れば既に他人のものであるマンションの管理は、あくまで所有者である区分所有者の集合体、管理組合の責任下だからです。

[966: 匿名さん]

蛇足かもしれませんが、マンション管理は不景気知らずのストック産業です。このマンションなら管理費約11000円×約220戸で毎月242万の売上です。エレベーター数が少ないこのマンションなら、かなりの稼ぎ頭になれるでしょう。(エレベーターの定期点検は管理費で賄います)
各デベロッパーがグループ内に管理会社を作り、自社分譲マンションを管理させるのは、デベロッパーグループから見れば分譲で儲けて、管理で儲けて…と美味しいコンボだからです。

[967: 匿名さん]

966さん　勉強になります。

マンションはおいしい商売なんですね。

ところで管理会社は、住民の要求にきちんと対応してくれますか？

例えば、隣との騒音トラブルや、だらしない住民の追い出し、救急車やパトカーの通報とか・・・・

[968: 匿名さん]

967さん
これ以上はスレ違いになりますので、最後にしたいと思います。
隣との騒音トラブル…
管理会社は基本的に廊下、エレベーターに注意喚起の貼紙位です。管理会社から見れば、騒音の加害者も被害者も雇い主です。相当あからさまなレベルでなければ、貼紙だけでノータッチなので、マンション内の自治会に相当する管理組合が最終的な相談先です。
だらしない住民の追い出し…
完全に管理会社の業務範囲外です。極端な維持費の滞納、近隣住民への被害の発生と継続等の複合的な要素で、初めて管理組合が検討するのか…と言うレベルです。
救急車やパトカーの通報…
これはケースバイケースです。あからさまに管理下で起きた事故等に関しては通報、対処の義務があります。事態の軽重の判断によるでしょう。

最後ですが、管理会社にホテルライクな至れり尽くせりの対応を期待するのは間違いです。
普通だったら所有者が行うべき自分の建物の掃除や機器メンテナンスや修繕計画を、お金を払ってプロに業務委託して代行してもらっているものです。
管理費を払ってお客様気分は大間違いのモトです。
所有者又は管理組合の一員として自覚を持って、自分の買ったマンションの価値を維持する為に、管理会社と上手に付き合いましょう。
スレ違い、失礼しました。

[969: 匿名さん]

＞９６５、９６６、９６８さん
おつかれさまです。まさにお書きいただいたとおりですね。


９６７さんは分譲マンションを所有するということについて、根本的な理解が足りないと思います。
買った以上は、原則として全ての責任は所有者にあります。

だからこそ管理組合の運営が大切なんです。
そして管理組合の役員は順番に回ってきます。
大変ですけど、それぞれの任期１年間をしっかり務めなければマンション全体の問題が解決しません。
「誰かがやってくれる」じゃダメなんです。

「隣との騒音トラブルや、だらしない住民の追い出し」
と書かれていますが、こういうことを他人任せにしたいのなら賃貸マンションをお勧めします。
「救急車やパトカーの通報」
これを管理人にやってもらいたいなら、２４時間管理の高級賃貸マンションでしか実現しませんよ。



でも実際暮らしてみると、こういう無責任な人が多いんですよね。
で、結局一部の責任感が強い人に負担がしわ寄せされる、と。
マンションって、お金があるだけでは所有しちゃいけない。
管理組合の活動に参加する責任感と時間がない人は買っちゃダメ。

　

[970: 匿名さん]

967です　ありがとうございます。

維持費を滞納する者がいるとは驚きました。もし管理会社がだめなら、警察や役所が取り締まるべきと思います。日本のお役所は本当に怠慢ですね。

[971: 匿名さん]

税金じゃないから、役所や警察は関係ないでしょ。
一つのマンションの管理費や修繕積立金は、一軒家に例えれば、そのうちの家計。それに対して役所や警察は介入しないでしょ。
なんか、変な思い込みしてませんか？