委託管理業務費目の謎の項目

[匿名さん]

うちのマンションの委託管理業務費目には、事務管理費、一般管理費、業務共通費、管理報酬、本社経費という他のマンションだと一つにまとまりそうな不思議な費用項目がありそれぞれ年額100万円以上チャージされてます これってやられてますかね？

[1: 200戸の理事]

戸数はいくつですか？
管理会社リプレースを交渉した時の感覚ですが
委託管理業務費と会計業務を
全部足して、12カ月で割って、戸数で割る。
100戸を目安に
月あたり1戸1800円でしょうか？
独立系なら、さらに安いでしょう

[2: 匿名さん]

財閥系管理会社なのですが、年額で事務管理費８０万、会計業務費６５万、業務共通費４５万、管理報酬１２万、本社経費１２万で合計２１４万円です

戸数は７０戸ですので月額換算すると、　２１４万/７０戸/１２か月　＝　２５００円です

[3: 匿名さん]

明らかに高いから管理会社変更はさておき
金額の妥当性ということで他社複数の見積りを取って下げさせると良いと思う
その戸数でその金額は高すぎ

独立系、中小、デベ系、財閥系 色んな会社の見積りを取るのが良いと思う

[4: 匿名]

高っ！

[5: 匿名さん]

事務管理と会計業務を分けるとこまでは、ありと思うのですが、本社経費とか、管理報酬とかってよく考えると他の項目とかぶってて二重計上ともとれるのですが、行政指導の対象にはならんのですか？
管理人が日常清掃兼務してるケースで、管理員業務費と日常清掃費を両建てしてるケースもですが？

[6: 匿名さん]

相手も総額でしか考えてないでしょ どうせ
行政指導させるより民間の競争で安くさせる方が目的に適うよ

[7: 匿名さん]

形だけ項目合わせて、実額かわらなくていいのか

[8: 匿名さん]

かなり安くないか？
費用項目は委託契約書に記載してあると思うからそれ見ればいい

[9: 匿名さん]

結局、本当に働いてるのは、フロントマン、管理員、日常清掃員で、フロントマンは10棟程度かけもちだから月5万で十分。管理員と清掃員は時給から考えると委託費ベースで時給換算で1200円程度でええんちゃう

[10: 匿名さん]

人を雇うのに時給以外に経費がかからないと思っている人がいるんですね。

[11: 匿名さん]

400戸のマンションです。全部委託です。毎月委託費は￥２７５３１２５円。年間￥３３０３７５００円支払っております。高いか安いかの意見を求めます。

[12: 匿名さん]

１１の投書に対して返事が遅い。なぜか？。私も知りたい。一人当たり1か月負担額￥１０７５５円になるね。どうでしょうか？。

[13: 匿名]

高っ！

[14: 匿名さん]

そうじゃないよ　￥６８８３円だろ。妥当な金額か安い方。

[15: 匿名]

安っ！

[16: 匿名さん]

１４だが間違っていないか誰かチェックしてください。￥２７５３１２５÷４００戸＝￥６８８３円

[17: 匿名]

内訳言わないとわかりません。でも高いと思います。

[18: 匿名]

>>9
それじゃ、本社経費や間接部署の経費、システム利用の経費や事務所経費がまったくでないことになりますが…

>>11
それだけの情報じゃ高いか安いかは判断できません。
無責任に言うかたはいるでしょうが…

管理員の勤務体系・コンシェルジュの有無・常駐警備の有無・EVの台数・機械式駐車場の台数や点検回数…
金額に大きな影響を与えるものがたくさんありますよ。

[19: 匿名]

>>11は高い。スケールメリットがない。
但し委託業務費＝管理費ではないから他の科目と総合的に見ないと判断出来ない。
或いは管理費に占める委託業務費のﾊﾟｰｾﾝﾃｰｼﾞとかね。

[20: 匿名さん]

１８さん　単身住込み管理　警備なし　機械式駐車場なし　ＥＶ４基です

[21: 18]

>>20
それに、消防設備点検＋給水設備点検＋自動ドア点検＋受水槽清掃＋設備機械監視＋雑排水管洗浄＋日常清掃＋定期清掃＋事務管理業務費＋管理手数料がかかるくらいですね。

詳細は不明ですが、ざっくりと計算した場合、仮にうちの会社が請け負うとすれば、月額195万円前後ですね。（一応各単価は少し高めに見てます。一般的な400戸クラスとして計算しました。）

[22: 匿名さん]

２１さん　給水設備点検　自動ドアー点検　設備機械監視　雑排水菅洗浄　は委託契約しませんでした。　

[23: 18]

>>22
だとすると、結構高いですね。
一度相見積もりをとられたらいかがですか？っといいたいところですが…
たとえば見積書を取得する際に気を付けたほうがいい事は、見積もり取得に動いた時点で、現在の委託先には必ずその情報は洩れるという事です。これは、エレベーター点検はメーカー系がほとんどであるため、見積もり依頼先がエレベーター会社に見積もり取得をすることになりますので、エレベーター会社の担当者が気を利かせて、現在の委託先の担当者に話すからです。
それ以外にも、財閥系はお互い情報共有してますので、そこから筒抜けです。
実際に私も財閥系に勤めていますが、支店長クラスが頻繁に食事会等と称して情報交換しているようで、「おたくの管理物件から見積もり依頼があったけどどうすればいい？」との電話連絡があるのを見ていますから。
だいたいは「うちの高利益管理物件だから、うちの金額より高く出してほしい」と言ったりしてます。
完全に公正取引法違反ですね。
あと、財閥系でなくとも大手は中小の管理会社を下請けに使ってますから、そこにも圧力をかけています。
かの有名な独立系会社も財閥系等の下請けに入ってますから信用できません。
マン管理士にお願いしても、スポンサー的管理会社がバックについているケースも多いです。
管理会社の闇は根が深いですよ…

よって、一番いい方法は、それぞれの点検項目について独自で業者から直接見積書を取ることです。もちろん今の外注に出しているところ以外です。
その金額をもとに自分で管理会社と価格交渉をしてください。
結局、値引きを求めるならその根拠を自分で調べないといけません。
漠然と高い！というだけでは、管理会社が他の組合員に根回しをして、「あの方は言いがかりばかりするクレーマーだ」っという空気を作ってしまいますからね。

頑張ってください。
もし、標準単価がわからなければ、すべてお答えしますよ。

管理会社に勤めながら今のやり方に違和感を感じマン管理士として独立しようか悩んでいる現職フロントより。

[24: 匿名]

財閥系の課長代理さんですね。
やっぱりコンプライアンスなんかないのがよく解りました。
なんだかんだ言っても結局今の会社にいる訳でしょ。

[26: 匿名さん]

23さん有難うございます。独立するとどこかで会えるかもしれませんね。頑張りましょう。

[27: 匿名さん]

住むーず　新支払収納システム(東京三菱ＵＦＪ銀行）を管理会社が進めてきました。管理委託費が若干安い名目です。インターネットバンキングで収納口座の印鑑とパスワードは理事長保管です。ご意見を新スレを立てましたのでご意見をおきかせください。よろしくお願いいたします。私は危険であるので今までどうり収納口座の　通帳は管理会社　印鑑は理事長保管が、後々の安全を考えて良いと思っております。

[28: 200戸の理事]

これも、色々な銀行がやっているから
一番安い銀行にすればよい。

[29: 匿名さん]

危険ではないかの質問です。色々な銀行がやっているのですね。三菱だけではないのですね。

[30: 匿名さん]

新築マンション購入を検討しています。
収支予算案では、月ごとの管理費収入より、委託管理費の方が
高い点に疑問を持ちました。
駐車場収入もすべて管理費の方に入っています。
500戸程度のマンションで、機械式駐車場は約300台分あり、
予算案では、85％の稼働率で計算してあります。

[31: 200戸の理事]

そういうの、普通にありますね。
私なら、よっぽど気に入った物件でないなら、購入はスルーします。
私のマンションも似たような事が問題の一つでしたが、
管理委託費の値下げで解決していますので、
物件が気に入っているのなら、
ご自身が理事長になり、改善する方法がありますよ。