プラウドシーズンふじみ野上福岡

[匿名さん]

上福岡駅まで徒歩10分のプラウドシーズンふじみ野上福岡ってどうでしょうか。
総合整備事業など周辺もどんどん変わっていくみたいですね。

モデルハウスもそろそろオープンするようですが、どうでしょうか。


公式HP：http://www.proud-web.jp/house/kamifukuoka/

名　称：プラウドシーズンふじみ野上福岡
所在地：埼玉県ふじみ野市上野台2丁目3-1他（地番）
交　通：東武東上線 「上福岡」駅 　徒歩10分 　
総区画数：188戸　　
販売区画数：未定
間取り：4LDK ～ 4LDK
構造規模：木造(2×4) 地上2階
売　主：野村不動産
設計・施工：西武建設（株）、東急建設（株）、（株）細田工務店

[501: 匿名さん]

ここで販売している物件は、工事完成から、実際に販売に回されるまでに半年以上の期間を開けているような感じですが、これってエイジング（熟成）みたいなもんですか？　この間に不具合が発生しないか、寝かせて見ているのでしょうか？
野村不動産にしてみれば、固定資産税や保険などの経費が掛かるので、何らかのポリシーがあると思うもですが。ご存知の方いらっしゃいますか？

[507: 匿名]

>501
野村は昨年、戸建とマンションの売上高で業界トップになったそうですから、塩漬けにするほど馬鹿では無いと思います。
おっしゃる通り、最近はエージングが流行りですから、熟成させながら売り時を図っているのでしょうね。
需要が無いときに大量供給しては、供給過多で物件の人気が更に下がるでしょうし、逆に人気があっても供給を絞ることで更に人気を煽ることも可能ですし（たまごっちや初期のDSがあえて供給を絞ったのは有名な話）
但し、こちらの物件は当初野村が押さえてた土地を一部売却したと聞きましたから、人気のコントロールに失敗したのかも知れませんねぇ

[508: 匿名さん]

マーケティングの観点だけでなく、技術的な不具合の確認もしているとしたら、野村不動産の評価大です。

[511: 匿名]

空き地になっている、BC・H街区、今日入札でしたよね？
どこが落札したのでしょう？
ご存知の方いらっしゃいますか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[512: 匿名さん]

http://www.city.fujimino.saitama.jp/life/environmen/land/pdf/tosikeika...
ごみ焼却場が建設されるみたいですね。（１２頁）

[513: 匿名さん]

野村の決算によると、
住宅事業の売り上げに対する利益は販売価格の１０％、販売費も１０％とのことで、
６０００万の戸建の利益は約６００万、販売費も約６００万。
原価は土地・上物で４８００万てとこですかね。
また、野村は土地取得費が相場より２割前後高いですから実際は４２００～４３００万の物件てことかな？
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/ir_library/images/materials/121107_ke...

[514: 匿名さん]

販売価格の８掛けが原価というのは妥当なとこですね。プラウドのブランド力と商品力で、高利益率確保なのでしょう。
取得価格のその２割が、道路などのインフラ整備に回っているとしたら、更地価格に当然プレミアムが付くので、まあチャラってところでは。仮想的に各土地の前の道路を正面の家と折半するとするとして、合計の土地面積は２～３割増しですね。特に１０m道路のところは仮想的プラス効果は大。
できれば、インフラ整備のとき、電線の地中化はやって欲しかったが。。。

[515: 匿名]

BCH街区には入札の際に宅地かそれに準ずるものという使用条件があります。
ゴミ処理場や商業施設ができることはありません。

[517: 匿名さん]

>取得価格のその２割が、道路などのインフラ整備に回っているとしたら、更地価格に当然プレミアムが付くので、まあチャラってところでは。
単に競り合いになっただけで、整備には回ってないですね。

>仮想的に各土地の前の道路を正面の家と折半するとするとして、合計の土地面積は２～３割増しですね。特に１０m道路のところは仮想的プラス効果は大。 
ここの プラウドの前の道は公道でなかったでしたっけ？

[518: 匿名さん]

>513
野村全体の決算数値だけでは戸建プラウドの正確な値は見えてこないかもですね。
ここ数年、プラウド、ファインコート見てますが、
土地相場+上物+3～4割が定価に見えます。
実際、リンク先も販売管理費以外の支出も書かれてますし。
6000万なら、3800前後が原価でしょうね。
こちらの土地相場は分かりませんが、上物の仕様はhpを見る限り坪40～50万程度の建売レベルですから、
上物+外構で1500として、土地は2300くらいかな？

[519: 匿名さん]

514です。
道路は公道なので仮想的にと申し上げました。公道敷設用の土地は、ふじみ野市に無償で譲渡、従って、この部分も原価に組み込まれていると考えていました。
だけど、公道があるかないかで、宅地の評価も変わるでしょうし。
専門の不動産鑑定士なら幾らと評価するのでしょうね。

[520: 匿名さん]

原価4000万円と仮定？仮想？して、
2,000万円のブランド代は適当なのかな？
適当じゃないから販売が進まないのかな？

[521: 匿名]

販売は進んでいますよ。

[522: 匿名さん]

仕入れコスト=評価価値ではないですからね。素材も調理人の腕前で大きく差が出ます。一方、いただく側も味がわかるか否かで変わりますし。
やはりバロメーターは、需要と供給がどちらに振れているかでしょう。客観的には、ほぼほぼ供給側のプランどおりなのでは。

[523: 匿名さん]

当初計画ではオハナ販売前にプラウドは売り切る計画ではなかったでしたっけ？

[524: 匿名さん]

そんな情報はどこに？
建物も建てていない場所もあるのに。

[525: 匿名さん]

一期の販促資料
全景でプラウドは建ちきってるけど、オハナは全く書かれてなかったのにね。

[526: 匿名さん]

まあ売れ残ってる分、
これから買う人は、建築住みの耐久性や
オハナ含めた街並みを確認できるから、
メリットありますね！
更に売れ行きが鈍化しそうだけども。

[527: 匿名さん]

販売の上手い野村が何で売れ残る値付けにしたのかね？単に失敗？
当初の価格で買ってる人が居る以上、大幅な価格改定は無理でしょうし、やっても更に人気が下がるリスクもあるでしょう。
更地も含めて売れてない分の固定資産税も馬鹿にならない様な…事業化の土地って売れるまでは税金請求されないのかな？

[528: 匿名]

BCH街区の入札もおわりましたが、上野台にこれ以上住宅って需要あるのですかね。

[529: 匿名さん]

売れ残っている様には見えないけど・・・
それにしてもURのBC街区の落札事業者の発表がないですね。不調に終わったか？

[530: 匿名さん]

行き場に困ってる何とか総連さんがまるごと引っ越して来れそうな広さですのにね。
今の場所は、百何十億らしいですから、いっそのこと引っ越して来れば良いのにね。

[534: 匿名さん]

何のことかと思ったらそういうことでしたか…。

駅から徒歩10分とのことですが、こちらの全体から一番近いところからということですよね。
歩くと今販売の区画だと11分から14分とのことなので
実質15分～20分弱というところなのでしょうか。
皆さんは歩いて駅まで行かれますか？
自転車の方が楽そうだなぁって思いますね。

[536: 匿名さん]

80m/分で10分

[538: 匿名]

数回現地に行ったことがあるだけですが、交番向かいの五差路の信号が長いですよね。
あそこを通らないどっか裏道がありそうな気もしますが。

[551: 入居済み住民さん]

どうも、どうも、おはつです。
HNごんちゃんです。
一昨日3か月点検が無事終わりました。
対応は後日するとのことです。

どうもどうも。
ガーデニングコンテストもありますが、
我が家は力を入れていないので不参加です。

前住んでいたところよりいいので満足です。

[552: 入居済み住民さん]

HNごんちゃんです。
駅までの距離は以前住んでいた場所より遠くなりましたが、
問題ないです。
何故なら車通勤だからです。

[553: 匿名さん]

昨日から第三期分の30戸(内未着工10戸)の受付が開始されたようですが、状況はどうでしょうか？
近藤さんの方の掲示板には、BC街区はミサワホームJV落札の書き込みもありますし、販売競争激化で購入希望者には恩恵ありでしょうか。

[554: 購入検討中さん]

Ｅー１０ぐらい庭が広いといいのですが、ほかはどうも…

[555: 匿名さん]

ほかはどこも庭とは呼べないでしょう。日当たりもあまり望めないし。

[556: 購入検討中さん]

これだけ乱立すると、残念ですが希少性は全くなくなりますね。

[558: 匿名さん]

あと３０分ぐらい電車に乗れば広い庭付きの家を買えますよ。

[559: 匿名]

希少性？なんでしょう。
周りに戸建てはあるし…
何が希少？

上福岡から、30分も乗ったら、都心への通勤は、ちょっと厳しくないでしょうか？

[561: 匿名さん]

確かに。都心への通勤はちょい厳しい。

[562: 物件比較中さん]

ふじみ野は普通に都心通勤圏でしょ！？

確かに、東京駅周辺となる少し遠い感あるけど・・・
仮に、都心＝山手線内側及び沿線として、和光や池袋で乗り換えたとしても
だいたい１時間内で行けますよ。

[566: 匿名さん]

ここを選択するのは埼玉県民ですから千葉は考えないでしょう。それに都内勤務だったら別の選択肢をさがしますよ。

[567: 匿名さん]

また第３期物件の仕様を上げてきましたね。
（今度はウッドデッキまたはテラスが無料で付くそうです。）
こんな短期間で追加でバージョンアップせざる得ないとは
相当な苦戦を強いられているのでしょうね。。
買いたい人はきっと値切れるのでは？

空き地のミサワホームの販売が開始したら商品力もさることながら
営業力が雲泥の差ですから、野村の営業陣が勝てるわけもなく・・。
野村の撃沈が目に浮かんでしまいます・・・。

上野台のミサワ情報が気になっている方は、鶴瀬の分譲地に
行くときっと色々教えてもらえますよ。
そっちの話聞いてもなお、プラウド欲しい人は買えばいいし。

[568: 匿名さん]

あと消費税と金利も考えてと。
ミサワさん、分譲数削っても、広い区画出せるか、お手並み拝見です。
景気の移り変わりは速いぞ。

[569: 匿名さん]

広い区画出せないこと知らないのか？？

[572: 入居済み住民さん]

ここを買うなら千葉を買うっていう意見があったけど、千葉の地盤を考えたら買う気にならないけど・・・。埼玉でも浦和あたりは地盤が緩いので怖くて買えない。

[577: 銀行関係者さん]

まー株価も1000円急落したりするから、資産価格なんてそんなものと思えば良いのではないですか？高値掴みしても売らなきゃ損にならないですから。

[580: 匿名さん]

昨日は、夜７時からの抽選。当選してうれしい反面、疲れました。

[581: 匿名さん]

同じプラウドでも価値は異なります。特に価格帯が近ければより顕著です。
ここを購入された方は価値があると判断したから良いと思いますよ。

[582: 匿名さん]

第3期は完売したのでしょうか？先週初め頃インフォメーションセンターに行った際、まだ花が付いてない区画があるのを見かけましたが。

[583: 匿名]

抽選になった区画があるんですね。
何だかんだで人気ありなんですね。

と書き込むと、場末だなんだと、否定的なご意見を書き込む方が出てくるかな？

ちなみに、どのあたりまでのはんばいだったんでしょう？

[584: 匿名さん]

旗竿地は難しいかなと思いましたが、見事当選しました。

[585: 匿名さん]

抽選会に小さい子供が来ていて、大騒ぎでした。あの時間は辛かったな。

[586: ご近所さん]

たまたま通りの窓越しに見、プラウドの必死さが伝わって来ました。
子供も居るのに遅い時間で凄く大変そう。数時間早める配慮があっても良かったかも。

[587: 将来の住民]

抽選日には参加できなかったので、昨日重要事項説明を受けてきました。入居までが待ち遠しいです。ちなみに完売したそうです。皆さんよろしくお願いします。

[588: 匿名さん]

野村の抽選て当たり番号が奇数に偏るとか評判聞くけど、今回はどうだったのかな？

[589: 匿名さん]

そう言われてみると。でも、当選してよかったですね。落選した人、悔しそうにしてましたね。次の期で勝負ですね。

[590: 匿名さん]

みんな同じ外見に見えるのは気のせい？

[598: 物件比較中さん]

上福岡の徒歩10分あたりだと、公示で坪50万、実勢でもせいぜい坪60〜70万ですよね。
南道路36坪で5600万の物件は、坪70万として土地が2500万だと建物3100万⁈
区画整理された土地であることを考慮して、坪80万で見ても建物2700万以上⁈
外構を含めてもちょっと高くね？

[599: 匿名]

じゃ、やめれば。

[600: 匿名さん]

＞５９８
たしかに。決めた方の相場感は知りたいよね。もう少し地価を高めに見積もったのかしら？