プラウドシーズンふじみ野上福岡

[匿名さん]

上福岡駅まで徒歩10分のプラウドシーズンふじみ野上福岡ってどうでしょうか。
総合整備事業など周辺もどんどん変わっていくみたいですね。

モデルハウスもそろそろオープンするようですが、どうでしょうか。


公式HP：http://www.proud-web.jp/house/kamifukuoka/

名　称：プラウドシーズンふじみ野上福岡
所在地：埼玉県ふじみ野市上野台2丁目3-1他（地番）
交　通：東武東上線 「上福岡」駅 　徒歩10分 　
総区画数：188戸　　
販売区画数：未定
間取り：4LDK ～ 4LDK
構造規模：木造(2×4) 地上2階
売　主：野村不動産
設計・施工：西武建設（株）、東急建設（株）、（株）細田工務店

[441: 物件比較中さん]

せっかく地価が安い地域なのに、何故こんなに狭い区画にしてしまったのだろう？あと1000万高くていいから整形地で45〜50坪欲しかった。大変残念！

[442: 購入検討中さん]

プラウドも、初期の分譲地のほうは、45坪クラスもあったみたいですよ。
３期分譲のなかでは、北西角の物件のみが、当に45坪。位置は別として、やはりこれくらいあると
だいぶ庭に余裕があり良いですよね。
私も、ＢＣ＆Ｈ街区は、敷地40坪以上中心で区画割りされるのを期待します！

[443: 入居済み住民さん]

お風呂のカビもなく、結露もなくとっても快適です！北向きの部屋も明るい作りになっていて、とっても過ごしやすいです。
昼間から電気が付けっぱなしかと勘違いしたくらいです。やっぱり野村不動産の物件は住む人のことを考えてますね。プラウドのマンションを買ったお友達も、また買うならプラウドって言ってました。私もそう思います。

[447: 匿名はん]

ここは、プラウドシーズンとしては、バランスの良い物件だと思います。大手町・丸の内方面への通勤はやや時間がかかりますが、池袋から地下鉄も多いので、意外と都心へのアクセスはいいでしょうね。
会社の後輩で上福岡に実家のある人がいますが、就職して通勤が遠すぎるといって一人暮らしを始めた人がいます。山手線・東側ですので、１時間半くらいかかってしまいからと。
遠さ、面積、価格などの面では東の物件としては船橋高根台の物件と似ているでしょうか。５０００万円弱でプラウドシーズンが買えるなら、いろいろな条件面で妥協しても欲しがる人は結構いるでしょうね。
あなたたちが余計な心配しなくてもちゃんと完売するでしょうから大丈夫ですよ。

[448: 入居済み住民さん]

場末？？この場所でなければ、この環境はなかったと思います。便利で凝った外観の都内の物件もいいですけど、敷地が狭すぎて・・・。うちは都内も買えましたけど、あえてこちらに決めました。

[449: 物件比較中さん]

４４１さんの言う通り、ここも狭過ぎだよ。
郊外なんだから、もっと広い区画割りを期待したのに…。バランスいいというか、郊外プラウドなのに狭くして値段落とし過ぎ。

[450: 匿名]

もっと広い敷地の家を探してください。
ここで不満を言っても、広くなるわけではありません。
この場所、敷地でいいと思えば検討すればいいし、嫌なら他をあたればいいだけです。
場末プラウドだ、オハナ並みだと思えば、あなたにとって、そうではない場所へ行けばいいだけです。

そのような書き込みをするための掲示板ではありません。

[464: 周辺住民さん]

町並みを見ると別世界ですね。周囲の物件との価格差は民度と併せても妥当かもしれません。
私には手が届きませんが、上福岡全体の雰囲気がよくなりそうなので、完売してほしいです。
都心からの距離と時間だけで利便性を判断すれば、神奈川県よりも埼玉は割安です。

[465: 購入検討中さん]

＞４６４
それは言えてます。

[468: 購入検討中さん]

現地に行けてないのでご存知の方教えてください。
チラシに36〜45坪となっているんですが、南道路の整形地（できれば角地。旗竿地は×）で45坪くらいの区画ってあるんでしょうか？予算は6000万＋αくらいまで大丈夫です。

[469: 匿名さん]

湊かなえの夜行観覧車の様に。

[470: 物件比較中さん]

なんか価格が下がってきていると思うのは私だけでしょうか？
南道路が５０９０万って２期じゃ絶対なかった価格帯ですよね？
設備もどんどんグレードアップしているようですし
やはり苦戦しているのでしょうかね？
狙っていた人は買いやすくなっているかもしれません？
BC・H区画を待つか悩みどころです・・

[471: 物件比較中さん]

過去にはおっしゃる通りの区画ありましたよ。
南道路４５坪がちょうど６０００万でした。
今期も南道路区画はありますし。

[472: 匿名]

どんな感じでグレードアップしているんですか？
価格が下がっているのは、オハナや老人施設の影響を受けるからじゃないからでしょうか？

[473: 匿名さん]

売れ行きでしょ

[474: 匿名さん]

オハナが2000万円台でしか売れないと判断したのは、プラウドが売れなさすぎたから？
逆にオハナが2000万台なのに、これからプラウド6000万で売れるの？

[475: 匿名さん]

今度の販売分には、食洗機と小屋裏収納がつくらしい。その上、安くなるなら、最高だよ。

買いだ買い！！

[476: 匿名さん]

３期は小屋裏収納、食洗機、勾配天井がプラスされています。
プラウドは見た目を重視するあまり吹き抜けのプランがほとんど
出来ない作りなので勾配天井の需要が高かったのでしょう。
それか小屋裏収納のついでかも？
室内物干しは２期から付いてるっぽいです。
あとグリーンカーテン用のフックもかもしれません？
知っている限りではこの辺りが標準でついてるようです。

これから分譲分は日照条件が下がるので多分6000万は行かないでしょう。
街並み重視の方はお買い求めやすい。

[479: 匿名さん]

電動シャッターも出てくるかもね。買いだね。

[482: 匿名さん]

HPで公開されてる間取りを見ると、小屋裏収納が付いてるのは一部のような感じがしますね。逆にそこは床暖房の表示がないですが、ミスでしょうか？
まだ4期、5期と続くことが予想されますが、3期で食洗機などを標準仕様にしたら今後はどこまで豪華になるんですかね。設備は落ち着いて、更なる値下げという可能性もあるでしょうが。

[483: 匿名さん]

476
インフォメーションセンターの場所は最高価格で、絶対6000万円は下らない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[486: 匿名さん]

女子供が歩けない道？

[487: 物件比較中さん]

勘違いされてる方もいそうなので補足を。

３期分物件も、上物が完成している物件（２０戸くらい）には、食洗機、小屋裏収納、勾配天井いずれも付いてませんよ。

これらとは別に、全く未竣工の物件も５戸、３期分譲の対象としています。
この５戸にのみ、実際に完成物件を見ることができないリスクがある替わりに、前述のお得な設備を追加してみました！
ってやつですよ。

でもね、既に上物はできているが、あえて３期ではなく、４期以降に分譲する物件もあるわけですよ。
まさに早期完売のための「手法」なんでしょうけど、
本当に顧客こと考えてくれてるなら、未施工物件もさっさと売ってしまおうじゃなく、
竣工済み物件からどんどん先に分譲してくれりゃ良いのにね～

[488: 匿名さん]

487さん
分かり易いご説明ありがとうございます。未竣工のものも売り出していたのですね。これって、消費税アップ前に契約したいと言うニーズに対応したものかも。

[490: 匿名さん]

482です。
>487さん
補足説明ありがとうございます。
今後の未竣工の物件もそのオプションは標準装備になるんでしょうね。オハナの日当たりリスクを考えると、早く買った方が良さそうですが。
上物ができてからもう半年以上以上経ちますよね。買う側からしても中古とは言いませんがなんか古い物件を買うようで感覚的に嫌ですね。まぁ営業戦略なんでしょうけど。
HPに載っている街区計画の絵も、全部家が建った絵に更新されるんですかね。

[501: 匿名さん]

ここで販売している物件は、工事完成から、実際に販売に回されるまでに半年以上の期間を開けているような感じですが、これってエイジング（熟成）みたいなもんですか？　この間に不具合が発生しないか、寝かせて見ているのでしょうか？
野村不動産にしてみれば、固定資産税や保険などの経費が掛かるので、何らかのポリシーがあると思うもですが。ご存知の方いらっしゃいますか？

[507: 匿名]

>501
野村は昨年、戸建とマンションの売上高で業界トップになったそうですから、塩漬けにするほど馬鹿では無いと思います。
おっしゃる通り、最近はエージングが流行りですから、熟成させながら売り時を図っているのでしょうね。
需要が無いときに大量供給しては、供給過多で物件の人気が更に下がるでしょうし、逆に人気があっても供給を絞ることで更に人気を煽ることも可能ですし（たまごっちや初期のDSがあえて供給を絞ったのは有名な話）
但し、こちらの物件は当初野村が押さえてた土地を一部売却したと聞きましたから、人気のコントロールに失敗したのかも知れませんねぇ

[508: 匿名さん]

マーケティングの観点だけでなく、技術的な不具合の確認もしているとしたら、野村不動産の評価大です。

[511: 匿名]

空き地になっている、BC・H街区、今日入札でしたよね？
どこが落札したのでしょう？
ご存知の方いらっしゃいますか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[512: 匿名さん]

http://www.city.fujimino.saitama.jp/life/environmen/land/pdf/tosikeika...
ごみ焼却場が建設されるみたいですね。（１２頁）

[513: 匿名さん]

野村の決算によると、
住宅事業の売り上げに対する利益は販売価格の１０％、販売費も１０％とのことで、
６０００万の戸建の利益は約６００万、販売費も約６００万。
原価は土地・上物で４８００万てとこですかね。
また、野村は土地取得費が相場より２割前後高いですから実際は４２００～４３００万の物件てことかな？
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/ir_library/images/materials/121107_ke...

[514: 匿名さん]

販売価格の８掛けが原価というのは妥当なとこですね。プラウドのブランド力と商品力で、高利益率確保なのでしょう。
取得価格のその２割が、道路などのインフラ整備に回っているとしたら、更地価格に当然プレミアムが付くので、まあチャラってところでは。仮想的に各土地の前の道路を正面の家と折半するとするとして、合計の土地面積は２～３割増しですね。特に１０m道路のところは仮想的プラス効果は大。
できれば、インフラ整備のとき、電線の地中化はやって欲しかったが。。。

[515: 匿名]

BCH街区には入札の際に宅地かそれに準ずるものという使用条件があります。
ゴミ処理場や商業施設ができることはありません。

[517: 匿名さん]

>取得価格のその２割が、道路などのインフラ整備に回っているとしたら、更地価格に当然プレミアムが付くので、まあチャラってところでは。
単に競り合いになっただけで、整備には回ってないですね。

>仮想的に各土地の前の道路を正面の家と折半するとするとして、合計の土地面積は２～３割増しですね。特に１０m道路のところは仮想的プラス効果は大。 
ここの プラウドの前の道は公道でなかったでしたっけ？

[518: 匿名さん]

>513
野村全体の決算数値だけでは戸建プラウドの正確な値は見えてこないかもですね。
ここ数年、プラウド、ファインコート見てますが、
土地相場+上物+3～4割が定価に見えます。
実際、リンク先も販売管理費以外の支出も書かれてますし。
6000万なら、3800前後が原価でしょうね。
こちらの土地相場は分かりませんが、上物の仕様はhpを見る限り坪40～50万程度の建売レベルですから、
上物+外構で1500として、土地は2300くらいかな？

[519: 匿名さん]

514です。
道路は公道なので仮想的にと申し上げました。公道敷設用の土地は、ふじみ野市に無償で譲渡、従って、この部分も原価に組み込まれていると考えていました。
だけど、公道があるかないかで、宅地の評価も変わるでしょうし。
専門の不動産鑑定士なら幾らと評価するのでしょうね。

[520: 匿名さん]

原価4000万円と仮定？仮想？して、
2,000万円のブランド代は適当なのかな？
適当じゃないから販売が進まないのかな？

[521: 匿名]

販売は進んでいますよ。

[522: 匿名さん]

仕入れコスト=評価価値ではないですからね。素材も調理人の腕前で大きく差が出ます。一方、いただく側も味がわかるか否かで変わりますし。
やはりバロメーターは、需要と供給がどちらに振れているかでしょう。客観的には、ほぼほぼ供給側のプランどおりなのでは。

[523: 匿名さん]

当初計画ではオハナ販売前にプラウドは売り切る計画ではなかったでしたっけ？

[524: 匿名さん]

そんな情報はどこに？
建物も建てていない場所もあるのに。

[525: 匿名さん]

一期の販促資料
全景でプラウドは建ちきってるけど、オハナは全く書かれてなかったのにね。

[526: 匿名さん]

まあ売れ残ってる分、
これから買う人は、建築住みの耐久性や
オハナ含めた街並みを確認できるから、
メリットありますね！
更に売れ行きが鈍化しそうだけども。

[527: 匿名さん]

販売の上手い野村が何で売れ残る値付けにしたのかね？単に失敗？
当初の価格で買ってる人が居る以上、大幅な価格改定は無理でしょうし、やっても更に人気が下がるリスクもあるでしょう。
更地も含めて売れてない分の固定資産税も馬鹿にならない様な…事業化の土地って売れるまでは税金請求されないのかな？

[528: 匿名]

BCH街区の入札もおわりましたが、上野台にこれ以上住宅って需要あるのですかね。

[529: 匿名さん]

売れ残っている様には見えないけど・・・
それにしてもURのBC街区の落札事業者の発表がないですね。不調に終わったか？

[530: 匿名さん]

行き場に困ってる何とか総連さんがまるごと引っ越して来れそうな広さですのにね。
今の場所は、百何十億らしいですから、いっそのこと引っ越して来れば良いのにね。

[534: 匿名さん]

何のことかと思ったらそういうことでしたか…。

駅から徒歩10分とのことですが、こちらの全体から一番近いところからということですよね。
歩くと今販売の区画だと11分から14分とのことなので
実質15分～20分弱というところなのでしょうか。
皆さんは歩いて駅まで行かれますか？
自転車の方が楽そうだなぁって思いますね。

[536: 匿名さん]

80m/分で10分

[538: 匿名]

数回現地に行ったことがあるだけですが、交番向かいの五差路の信号が長いですよね。
あそこを通らないどっか裏道がありそうな気もしますが。