プラウドシーズンふじみ野上福岡

[匿名さん]

上福岡駅まで徒歩10分のプラウドシーズンふじみ野上福岡ってどうでしょうか。
総合整備事業など周辺もどんどん変わっていくみたいですね。

モデルハウスもそろそろオープンするようですが、どうでしょうか。


公式HP：http://www.proud-web.jp/house/kamifukuoka/

名　称：プラウドシーズンふじみ野上福岡
所在地：埼玉県ふじみ野市上野台2丁目3-1他（地番）
交　通：東武東上線 「上福岡」駅 　徒歩10分 　
総区画数：188戸　　
販売区画数：未定
間取り：4LDK ～ 4LDK
構造規模：木造(2×4) 地上2階
売　主：野村不動産
設計・施工：西武建設（株）、東急建設（株）、（株）細田工務店

[423: 匿名さん]

上福岡の駅からの道も以前と比較すると随分と綺麗になりました。駅周辺の開発が良い方向に進んでいると思います。いかがわしい店も減ってきています。これから一年以内に、一気に全てが変わる、等というのは難しいでしょうが、少しずつでも住みやすさはどんどんと良くなると思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[424: 周辺住民さん]

話題変えましょう！
オハナ側の空いていた区画の工事が始まっていますね。

[425: 匿名さん]

場所によってはオハナから丸見えなんですかね？

[427: 匿名]

オハナのプラウド側は、平面駐車場ですので、直接見られることはないのかな？と思います。
これから販売される区画(工事中の区画)は、オハナの影響を多少なりうけるのかな？あと、建設中の老人施設の影響を受ける区画もありそうですね。

ほぼ入居済みの、G区画は、オハナや老人施設の影響は受けないんでしょうね。
早くに決められた方は、いいですね…

[428: 匿名さん]

丸見えはいやだなぁ

[429: 匿名さん]

最近のプラウドの現地案内は、近藤建設の彩時季のまちを見せてから、プラウドの街並みに入るようにしてますね。
街並みを比較させて、プラウドの個性を売り込もうとしているのかな。どっちが飽きが来ないか微妙？？？

[430: 匿名さん]

今日は、アイスクリームやワッフルが貰えるから、冷やかしの子供の数が多くなるかな。

[431: 購入検討中さん]

環境、仕様、価格面等うちが望む条件としてはだいぶ満たされているので、
真剣に購入検討しているものです。
ただし、少なからずマイナス要素となっているのが、営業マンの人柄（態度）。

バッティング避けるため、要望書出てない物件を薦めるのは当然かと思いますが、
薦め方が大袈裟というか、わざとらしいというか、
「私だったら絶対この物件にしますよ！」的なことを平気で言ってきます。
明らかに、他の客にも別の物件で同じようなこと言ってるんだろうな感がありあり！
大袈裟であっても、本気さが伝わってきさえすればまだ良いのですが･･･（笑）

営業マンが気にくわないから、気に入ってる物件も諦めるなんてつまらないことは
したくないのですが、家という生涯で最大となるであろう買い物だし、
嫌な営業マンからは買いたくないですよね！？
本当に“縁”のある物件かどうか、もう少し検討してみたく。

[432: 物件比較中さん]

No.431＞分かります！もしかして同じ営業さんかも・・・
そもそも一戸建てに対する知識が低すぎます。
口を開けば最高の環境しか言わないような。。
建物そのものの構造などについての説明はあっさり。
まぁ構造や内装や間取りは自信ないんでしょうけどね。。
とはいえ、本当に誠意のかけらも感じない営業態度です。

ですが、私も検討中の項目にはまだ入っています。
既にお住まいの方、今日のような強風の日はどんな感じですか？
特に中央公園の桜並木の通りが芝生ではなくただの土だから
近所では砂が舞うような砂嵐状態になりますか？
洗濯モノなど普通に干せますか？

[433: 匿名]

公園側からの砂ぼこりはURや建設中の特養があるから大丈夫だと思います。中学校側は少なからず砂ぼこりの影響はありますが、そちらの区画は既に完売しているので、これから購入する区画は大丈夫だと思います。外壁は汚れ易いので5～10年で高圧洗浄や塗り直しになるかもしれないですね。

[434: 匿名]

強風の日、何度かありましたが特に砂嵐などはなかったです。
家の中にいれば強風も気付かぬ程静かです。

住み始めてからこれまで、何の問題もなく快適に暮らしています。
静かで落ち着く環境です。

[435: 購入検討中さん]

No.431です。
No.432さん、共感いただきありがとうございます（笑）！
そうなんですよ。
上から目線ってほどではないのですが、誠意が感じられないのですよ・・・

私も、引き続き購入検討中ですが、ある意味営業マンのおかげで、
４期以降販売も含めての“慎重”検討の予定です。
確かに、オハナの影響受けにくい物件ということになると、
今後はだいぶ限られてきそうですけどね～

[436: 物件比較中さん]

みなさま、砂ぼこりの情報ありがとうございました。

私も435さん同様営業のおかげで少しプラウド熱が冷めて
冷静に他物件や注文と比較し始めています。
完売しちゃったらあ～～となるかもしれませんが
色んな角度から冷静に見極めたいと思います。

あと今空き地の上野台ＢＣ・Ｈ地区の譲渡先が今月中には
決まるはずなのでそのメーカー次第で流れも変わるかもしれません。
（敷地が広いので資金力のある大手になることは間違いなさそう）

野村にしてみればそれが公になる前に売り切りたいでしょうから
余計に急かされそうで怖いです。
でもそしたら値下げするんですかね・・・？

[437: 購入検討中さん]

＞上野台ＢＣ・Ｈ地区
販売事務所の北側と、中学校の北側あたりですか？

そのあたりが大手HMの分譲地にならないかと思ってたんですよね。
野村が買った頃は高かった土地の値段も落ちてますから
建物が高くてもトントンの値段になるんじゃないかと期待します。
となると、少しまた待とうかな。

[438: 匿名さん]

BC街区とH街区の開札は、５月14日となっていますね。両街区の一括入札なので、いくらで入れるのか、ディベロッパーさんも難しいのでは。いずれにせよ、大手しか手が出せないと思われます。
確かに、結果を見極めてからの行動は、ありですね。ただ、実際に物件が売り出されるのはかなり先でしょうけど。

[439: 匿名さん]

437さん
野村不動産は、高値で仕入れたんですか。売り出された頃は、むしろ底値で、これからの方が安倍のミックス影響を受けるとは考えられないでしょうか？

[440: 匿名さん]

439です。
アベノミクスの間違いです。
馬鹿丸出しでした。
本質的でないところで突っ込まないで下さいね。

[441: 物件比較中さん]

せっかく地価が安い地域なのに、何故こんなに狭い区画にしてしまったのだろう？あと1000万高くていいから整形地で45〜50坪欲しかった。大変残念！

[442: 購入検討中さん]

プラウドも、初期の分譲地のほうは、45坪クラスもあったみたいですよ。
３期分譲のなかでは、北西角の物件のみが、当に45坪。位置は別として、やはりこれくらいあると
だいぶ庭に余裕があり良いですよね。
私も、ＢＣ＆Ｈ街区は、敷地40坪以上中心で区画割りされるのを期待します！

[443: 入居済み住民さん]

お風呂のカビもなく、結露もなくとっても快適です！北向きの部屋も明るい作りになっていて、とっても過ごしやすいです。
昼間から電気が付けっぱなしかと勘違いしたくらいです。やっぱり野村不動産の物件は住む人のことを考えてますね。プラウドのマンションを買ったお友達も、また買うならプラウドって言ってました。私もそう思います。

[447: 匿名はん]

ここは、プラウドシーズンとしては、バランスの良い物件だと思います。大手町・丸の内方面への通勤はやや時間がかかりますが、池袋から地下鉄も多いので、意外と都心へのアクセスはいいでしょうね。
会社の後輩で上福岡に実家のある人がいますが、就職して通勤が遠すぎるといって一人暮らしを始めた人がいます。山手線・東側ですので、１時間半くらいかかってしまいからと。
遠さ、面積、価格などの面では東の物件としては船橋高根台の物件と似ているでしょうか。５０００万円弱でプラウドシーズンが買えるなら、いろいろな条件面で妥協しても欲しがる人は結構いるでしょうね。
あなたたちが余計な心配しなくてもちゃんと完売するでしょうから大丈夫ですよ。

[448: 入居済み住民さん]

場末？？この場所でなければ、この環境はなかったと思います。便利で凝った外観の都内の物件もいいですけど、敷地が狭すぎて・・・。うちは都内も買えましたけど、あえてこちらに決めました。

[449: 物件比較中さん]

４４１さんの言う通り、ここも狭過ぎだよ。
郊外なんだから、もっと広い区画割りを期待したのに…。バランスいいというか、郊外プラウドなのに狭くして値段落とし過ぎ。

[450: 匿名]

もっと広い敷地の家を探してください。
ここで不満を言っても、広くなるわけではありません。
この場所、敷地でいいと思えば検討すればいいし、嫌なら他をあたればいいだけです。
場末プラウドだ、オハナ並みだと思えば、あなたにとって、そうではない場所へ行けばいいだけです。

そのような書き込みをするための掲示板ではありません。

[464: 周辺住民さん]

町並みを見ると別世界ですね。周囲の物件との価格差は民度と併せても妥当かもしれません。
私には手が届きませんが、上福岡全体の雰囲気がよくなりそうなので、完売してほしいです。
都心からの距離と時間だけで利便性を判断すれば、神奈川県よりも埼玉は割安です。

[465: 購入検討中さん]

＞４６４
それは言えてます。

[468: 購入検討中さん]

現地に行けてないのでご存知の方教えてください。
チラシに36〜45坪となっているんですが、南道路の整形地（できれば角地。旗竿地は×）で45坪くらいの区画ってあるんでしょうか？予算は6000万＋αくらいまで大丈夫です。

[469: 匿名さん]

湊かなえの夜行観覧車の様に。

[470: 物件比較中さん]

なんか価格が下がってきていると思うのは私だけでしょうか？
南道路が５０９０万って２期じゃ絶対なかった価格帯ですよね？
設備もどんどんグレードアップしているようですし
やはり苦戦しているのでしょうかね？
狙っていた人は買いやすくなっているかもしれません？
BC・H区画を待つか悩みどころです・・

[471: 物件比較中さん]

過去にはおっしゃる通りの区画ありましたよ。
南道路４５坪がちょうど６０００万でした。
今期も南道路区画はありますし。

[472: 匿名]

どんな感じでグレードアップしているんですか？
価格が下がっているのは、オハナや老人施設の影響を受けるからじゃないからでしょうか？

[473: 匿名さん]

売れ行きでしょ

[474: 匿名さん]

オハナが2000万円台でしか売れないと判断したのは、プラウドが売れなさすぎたから？
逆にオハナが2000万台なのに、これからプラウド6000万で売れるの？

[475: 匿名さん]

今度の販売分には、食洗機と小屋裏収納がつくらしい。その上、安くなるなら、最高だよ。

買いだ買い！！

[476: 匿名さん]

３期は小屋裏収納、食洗機、勾配天井がプラスされています。
プラウドは見た目を重視するあまり吹き抜けのプランがほとんど
出来ない作りなので勾配天井の需要が高かったのでしょう。
それか小屋裏収納のついでかも？
室内物干しは２期から付いてるっぽいです。
あとグリーンカーテン用のフックもかもしれません？
知っている限りではこの辺りが標準でついてるようです。

これから分譲分は日照条件が下がるので多分6000万は行かないでしょう。
街並み重視の方はお買い求めやすい。

[479: 匿名さん]

電動シャッターも出てくるかもね。買いだね。

[482: 匿名さん]

HPで公開されてる間取りを見ると、小屋裏収納が付いてるのは一部のような感じがしますね。逆にそこは床暖房の表示がないですが、ミスでしょうか？
まだ4期、5期と続くことが予想されますが、3期で食洗機などを標準仕様にしたら今後はどこまで豪華になるんですかね。設備は落ち着いて、更なる値下げという可能性もあるでしょうが。

[483: 匿名さん]

476
インフォメーションセンターの場所は最高価格で、絶対6000万円は下らない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[486: 匿名さん]

女子供が歩けない道？

[487: 物件比較中さん]

勘違いされてる方もいそうなので補足を。

３期分物件も、上物が完成している物件（２０戸くらい）には、食洗機、小屋裏収納、勾配天井いずれも付いてませんよ。

これらとは別に、全く未竣工の物件も５戸、３期分譲の対象としています。
この５戸にのみ、実際に完成物件を見ることができないリスクがある替わりに、前述のお得な設備を追加してみました！
ってやつですよ。

でもね、既に上物はできているが、あえて３期ではなく、４期以降に分譲する物件もあるわけですよ。
まさに早期完売のための「手法」なんでしょうけど、
本当に顧客こと考えてくれてるなら、未施工物件もさっさと売ってしまおうじゃなく、
竣工済み物件からどんどん先に分譲してくれりゃ良いのにね～

[488: 匿名さん]

487さん
分かり易いご説明ありがとうございます。未竣工のものも売り出していたのですね。これって、消費税アップ前に契約したいと言うニーズに対応したものかも。

[490: 匿名さん]

482です。
>487さん
補足説明ありがとうございます。
今後の未竣工の物件もそのオプションは標準装備になるんでしょうね。オハナの日当たりリスクを考えると、早く買った方が良さそうですが。
上物ができてからもう半年以上以上経ちますよね。買う側からしても中古とは言いませんがなんか古い物件を買うようで感覚的に嫌ですね。まぁ営業戦略なんでしょうけど。
HPに載っている街区計画の絵も、全部家が建った絵に更新されるんですかね。

[501: 匿名さん]

ここで販売している物件は、工事完成から、実際に販売に回されるまでに半年以上の期間を開けているような感じですが、これってエイジング（熟成）みたいなもんですか？　この間に不具合が発生しないか、寝かせて見ているのでしょうか？
野村不動産にしてみれば、固定資産税や保険などの経費が掛かるので、何らかのポリシーがあると思うもですが。ご存知の方いらっしゃいますか？

[507: 匿名]

>501
野村は昨年、戸建とマンションの売上高で業界トップになったそうですから、塩漬けにするほど馬鹿では無いと思います。
おっしゃる通り、最近はエージングが流行りですから、熟成させながら売り時を図っているのでしょうね。
需要が無いときに大量供給しては、供給過多で物件の人気が更に下がるでしょうし、逆に人気があっても供給を絞ることで更に人気を煽ることも可能ですし（たまごっちや初期のDSがあえて供給を絞ったのは有名な話）
但し、こちらの物件は当初野村が押さえてた土地を一部売却したと聞きましたから、人気のコントロールに失敗したのかも知れませんねぇ

[508: 匿名さん]

マーケティングの観点だけでなく、技術的な不具合の確認もしているとしたら、野村不動産の評価大です。

[511: 匿名]

空き地になっている、BC・H街区、今日入札でしたよね？
どこが落札したのでしょう？
ご存知の方いらっしゃいますか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[512: 匿名さん]

http://www.city.fujimino.saitama.jp/life/environmen/land/pdf/tosikeika...
ごみ焼却場が建設されるみたいですね。（１２頁）

[513: 匿名さん]

野村の決算によると、
住宅事業の売り上げに対する利益は販売価格の１０％、販売費も１０％とのことで、
６０００万の戸建の利益は約６００万、販売費も約６００万。
原価は土地・上物で４８００万てとこですかね。
また、野村は土地取得費が相場より２割前後高いですから実際は４２００～４３００万の物件てことかな？
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/ir_library/images/materials/121107_ke...

[514: 匿名さん]

販売価格の８掛けが原価というのは妥当なとこですね。プラウドのブランド力と商品力で、高利益率確保なのでしょう。
取得価格のその２割が、道路などのインフラ整備に回っているとしたら、更地価格に当然プレミアムが付くので、まあチャラってところでは。仮想的に各土地の前の道路を正面の家と折半するとするとして、合計の土地面積は２～３割増しですね。特に１０m道路のところは仮想的プラス効果は大。
できれば、インフラ整備のとき、電線の地中化はやって欲しかったが。。。

[515: 匿名]

BCH街区には入札の際に宅地かそれに準ずるものという使用条件があります。
ゴミ処理場や商業施設ができることはありません。

[517: 匿名さん]

>取得価格のその２割が、道路などのインフラ整備に回っているとしたら、更地価格に当然プレミアムが付くので、まあチャラってところでは。
単に競り合いになっただけで、整備には回ってないですね。

>仮想的に各土地の前の道路を正面の家と折半するとするとして、合計の土地面積は２～３割増しですね。特に１０m道路のところは仮想的プラス効果は大。 
ここの プラウドの前の道は公道でなかったでしたっけ？

[518: 匿名さん]

>513
野村全体の決算数値だけでは戸建プラウドの正確な値は見えてこないかもですね。
ここ数年、プラウド、ファインコート見てますが、
土地相場+上物+3～4割が定価に見えます。
実際、リンク先も販売管理費以外の支出も書かれてますし。
6000万なら、3800前後が原価でしょうね。
こちらの土地相場は分かりませんが、上物の仕様はhpを見る限り坪40～50万程度の建売レベルですから、
上物+外構で1500として、土地は2300くらいかな？

[519: 匿名さん]

514です。
道路は公道なので仮想的にと申し上げました。公道敷設用の土地は、ふじみ野市に無償で譲渡、従って、この部分も原価に組み込まれていると考えていました。
だけど、公道があるかないかで、宅地の評価も変わるでしょうし。
専門の不動産鑑定士なら幾らと評価するのでしょうね。

[520: 匿名さん]

原価4000万円と仮定？仮想？して、
2,000万円のブランド代は適当なのかな？
適当じゃないから販売が進まないのかな？

[521: 匿名]

販売は進んでいますよ。

[522: 匿名さん]

仕入れコスト=評価価値ではないですからね。素材も調理人の腕前で大きく差が出ます。一方、いただく側も味がわかるか否かで変わりますし。
やはりバロメーターは、需要と供給がどちらに振れているかでしょう。客観的には、ほぼほぼ供給側のプランどおりなのでは。