戸数は40〜60戸ぐらいが丁度良い

[匿名さん]

戸数が少なすぎると管理費コスパ悪いし、かと言って大規模だと目が届かず
問題発生も少なくない。理事会運営観点からも40〜60戸ぐらいが丁度良い気がしますね。

[21: 匿名]

戸数が多かろうが、少なかろうが夫々長所短所はあるでしょう。
それも各々の考え方や感性に依ります。
スレタイに基づき自分の意見を述べるのは構わないが、異なる意見に反論するのは如何かと思います。

因みに私の所は２０戸で管理員は日勤（８時～１１時）で日常清掃もお願いしています。
月に一回専門業者による共用部清掃を実施しています。
多くの一般的な物件に比較して戸当りの管理費（修繕積立金も）は高額ですが、皆納得で入居しています。

「隣の芝生よりウチの芝生が青い」類いの話をしても仕方がないと思います。
まあ、購入を検討している方には参考になるかも知れませんが。

[22: 匿名さん]

おっしゃる通りですね。
ところでスレタイの組合運営のしやすさの点からはどうでしょうか？

[23: 匿名]

＞２２さん
私（＞２１）への質問でしょうか？

運営も夫々でしょう。偶然共有した者同士が携わるのですから。
敢えていえば、培われた風土に依るのでしょうか。

私の所は役員８名です。時々数名入れ替わりますが、過半は永く運営に携わっています。
勿論、任期切れ前に募集はしています。専横の誹りは受けたくもないですから。
しかし「やる気のない人、事情がある人に無理にお願いしても」という事で現状が続いています。
理事長は暗黙の交代制です。皆さん役目はシッカリ果たされています。

皆さん自分達のマンションに愛着を持っているという事でしょう。

[24: 匿名さん]

>21さん
管理員が常駐しているとすごく安心感もあり便利ですよ。
それに、清掃員を管理員が兼ねるということは、殆どは
清掃とゴミ置き場の整理に追われますね。
理事にしても輪番制で2年の半数交替なんですが、やる気のある方は
理事長や副理事長とかをやられ、あまり関心のない方は、月1回の理事会に
参加するだけですみますよ。
20名の理事がいれば、人材もそれなりにいますからね。

[25: 匿名さん]

予想通り、ループしまくりですな。

[26: 匿名]

100～200がいいよ

[27: 匿名]

うちは42戸。
管理人は11〜16時で土日祝は休み。超がつく働きもので皆に信頼されてる。
理事会は年13回で、管理会社同席は12回。
管理会社が呼んでも来なかったとか、そういうのナシ。
提案力はちょっと弱いけど理事会の指示はすぐに動く。
築6年で、滞納はおろか延滞も一度もない。
総会出席率は80%くらいで、議決権行使書入れたら95%くらい。
住民クレームは、敷地内に高校生が棄てる吸い殻と近所の公園でする花火くらい。
修繕計画は既に見直して、築60年まで作った。
200オーバーの物件にも住んでたけど雲泥の差だよ。
小規模が断然良い。

[28: 匿名さん]

おお〜。
スゲーな。
総会出席率80％！

確かにデカい物件は物件価格の差がありすぎて
運営や修繕計画のベクトルが揃いにくいのもあるからな。

[29: 匿名さん]

>27
小規模だからとか大規模だからという理由で滞納や延納がある訳じゃないよ。
住民クレームも大小は関係ない。
長期修繕計画が６０年でたてられているとのことだけど、全て網羅されてるのかな？
６０年ということは、給排水管やＥＶ、インターホーンは勿論交換しなければならない。
給排水管の交換はまず入っていないと思いますよ。
ところで修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて１戸当たり月の額を設定しているんでしょうね。
うちは、大規模マンションだけど、理事会・総会には事前に打ち合わせに必ず管理会社のフロント
がやってくるけどね。
当然理事会・総会ではフロント・管理員が受付・コピー・資料の配布等の雑務はやっているよ。
管理会社が発言するのは、管理会社報告という時に２～３分程度話しをするだけ。
後は、書記をしているだけ。
そして、管理員は当然いるけど、毎日１回フロントは必ずくるようになってるよ。
理事会やマンション管理に何の問題がなければ、小規模マンションより大規模マンションの方が
スケールメリットもあり経費的にも人材的にも優れているのは当然でしょう。

[30: 匿名さん]

総会の出席率は管理会社によると思うが

[31: 200戸の理事]

総会出席率は地域差では？
理事会運営は、歴代の理事長が良かったからでは？
だから、長期修繕計画がうまくたてられている

[32: 匿名]

大規模は人材が多い？バカなことを。
なんで大規模買ったの？スケールメリットがあって経費的に優れてる、スケールメリットがあって割安に感じたからでしょ。つまり、貧乏な人が集まってるわけだ。人材？いるといいね、って集団。

[33: 200戸の理事]

人材は、
一人のスターが出現すればよい。
これは、確率の問題だから大規模ほど高い。
住宅民の質は、
高級かそうでないかで決まってしまう
日本では、高学歴ほど収入が高い現実がある。
小規模の高級マンションと大規模の大衆マンションを
比較的しても意見が食い違うのは当たり前
あくまでも、確率の問題

[34: 27]

>29 さん

27です。

>小規模だからとか大規模だからという理由で滞納や延納がある訳じゃないよ。
>住民クレームも大小は関係ない。

結果的にそういう傾向があるでしょ？と言ってるのであって、原因だとは言ってませんよ。
40戸のほうが200戸より意見がまとまりやすい、滞納も出ない可能性が高いということは、一般的に確率として高いと思いませんか？
現にあなたも大規模の方が「人材的にも優れているのは当然」と言いきってるじゃありませんか。
これは戸数が多いから高レベルの人材がいる確率が高いということでしょう？
私もそうだと思いますよ。
ただ、40戸でも人材が4～5人いれば充分ですけどね。それくらいはいますし、うちでは6人で理事長、副理事長、監事を交代で回してます。


>６０年ということは、給排水管やＥＶ、インターホーンは勿論交換しなければならない。
>給排水管の交換はまず入っていないと思いますよ。

給排水管やＥＶは30年交換、インターホンは15年交換で計画されてるのが一般的だと思いますよ？
何を根拠に上記を例示されたかが不明ですけど。

>ところで修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて１戸当たり月の額を設定しているんでしょうね。

それは当然ですが、この質問の意図は何でしょう？
戸数が少ないから当然にレベルが低いと想定された？
よくわかりません。

後段の記述は、特にコメントの必要はなさそうですね。
良い感じで組合運営されてる様子が伺えます。

[35: 匿名さん]

>34さん　　29です。
人数が多いほど、人材的には恵まれるというのは一般論です。
しかし、滞納率が小規模の方が低いというのは一般論ではありません。
40戸のマンションで滞納者が2人いれば、滞納率は５％です。
200戸の場合は、10人滞納者がいて滞納率は５％です。

４０戸でも人材は４~５名いれば十分とのことですが、同じ者がずっと
理事をやるんですか？
マンションの管理は、全員でやるのが基本です。それに、同じ者が長く
理事長とかをやれば、必ず澱みが出てきますよ。

元々専有部分である給排水管の交換を管理組合がやるマンションは
現在は殆どないと思っていましたので。
うちのマンションでは、給水設備（高架水槽）の交換は予算化されてますが、
専有部分である給水支管部分は大規模修繕計画には入っていません。
当然、ＥＶやインターホーンの交換は計画してあります。

[36: 匿名さん]

大規模マンションはよっぽどの好立地のブランドマンションとかで
無ければ、戸数が多い分希少性が乏しく中古価格は下がりがち。

しかも短期間で大量に新築分譲する目的があるため、1LDKや小さめで
手頃な価格のプランも多いので比較的所得が高くない人もいたり。

さらに図体が大きい分売却時もマンション内競合するから値下げ圧力が掛かりがち。

大規模物件の方が滞納が多くなりやすい土壌はできやすい可能性も否定出来ない。

[37: 200戸の理事]

大規模でも、40～60が数棟集まってる形態もある。
理事会も棟別にあり
また、全体の理事会もある。
通常は、合同開催の形で運営する。
私のマンションもこの形態で、
運営が悪い棟は、管理費が高く、よい棟は、安くなっている。

[38: 匿名]

勉強になりました。
大規模でもコミュニティの単位は40から60の
かたまりだったりするんですね。

[39: 匿名]

>35 さん

29、34です。
滞納の件、私はゼロであることの価値を実体験で例示してます。
ゼロ以外は2件も10件も費用対効果で同レベルでしょう。
因みに、私の父親が所有している2物件も60世帯以下ですが、滞納はほぼゼロ(延滞はある)です。

これが200世帯以上の物件では皆無に近いだろうということです。
230世帯の理事もしたことがありましたが、築6年で5件もありました。
統計とったわけじゃないので断言はしませんが、傾向としてはあるだろうと思っています。

[40: 匿名]

同じメンバーで理事を回すのか？それは必ず澱みを生むとのことですが、それは傾向としてはあるかも知れません。
けれど、理事長と監事、管理会社で3権分立(？)のシステムにすれば確率はゼロに近づけることもできます。
前述のとおり、うちは6人中必ず2人は理事か監事をやってその他の理事4人を輪番でやってます。
仲良しグループでもなく、管理に関しては意見を闘わせる仲ですから、不正とかにはなりようもないですね。

[41: 匿名]

読み直すと変ですね。
その他の平理事4名を、6人以外の組合員で輪番にしてます。
10年に1回回ってくる感じです。
6人のメンバーは立候補で、2〜3年に1回、理事長か副理事長、監事の何れかを務めます。

[42: 匿名]

要するに、それだけ管理組合運営意識が高くなるということだね

[43: 匿名さん]

大規模でも小規模でもダメな管理組合はダメですよ
意識の問題と思う
大規模で意識が無いと最悪です

[44: 匿名]

小規模の住民なので知らないんですが1000戸のMSって役員何人いるんですか？
50人とか？だとすると、小規模の総会を毎月やってる感じですね。
50人だと優秀な人もいるかも知れないけどキョーレツに変な人もいそう。
見たわけじゃないイメージだけですけど。

[45: 匿名さん]

人材論など規模でどうなるものではない

[46: 匿名]

他のトピでも誰かが書いてたが、、施工も修繕も効率がいいのは中〜大規模(タワーは除く)。
でも機械式駐車場が付いたとたんに、そのメリットは吹っ飛ぶ。
保守と修繕で1万円近くかかるんで、多少のスケールメリットも台無し。

小規模で機械式駐車場？
もう、論外。
少なくともカネがかかるという意味では。

[47: 匿名さん]

機械式駐車場は修繕の金叩きまくってメンテ回数減らせばそこまででもない
自走式駐車場は錆びてきたとしても車でえぐられるから防水のしようもない
車の置き場もないから建て替えも不可能
平面も地盤が悪けりゃ軽く陥没する

どのみち駐車場で費用は発生する
マンションを選ぶのに駐車場を選ぶのはバカバカしい

ただ、近隣にタワー駐車場や機械式駐車場の商売してるところがあればまだしも
周りは全部平置きなのにマンションだけ機械式駐車場なんてのは
無駄に敷地内に造ろうとすることの愚かさだと思うね

[48: 匿名]

自走式でメンテナンス費用安いよ。
機械式は圧倒的にダメ。

これはマンション選びの常識。

[49: 匿名さん]

都心では機械式駐車場のないマンションなんかないよ。
地方限定の話だな。

[50: 匿名]

日本のほとんどは都心以外なんだが。
都心限定の話がしたいならそう書けよ。

[51: 匿名]

エレベーターと機械式駐車場はメンテに手ぇ抜けないでしよ。
そこを叩きまくってるマンションには住みたくないでしょう、普通。

[52: 匿名さん]

安いマンションも高いマンションも、管理費は同じくかかる

[53: 匿名さん]

そうでもないのでは。
グレードの高いマンションは、管理面が充実していますよ。
例えば、管理員だけをみても、時間・日数・人数が違いますからね。
清掃にしても、掛ける経費が多い。
施設でいっても、集会室・駐車場・管理員室・宅配ボックス等が充実しているために、
その経費がかかります。
カラーコピー機やプロジェクタ等も当然あるでしょうしね。
又、防犯カメラの設置台数も当然多いでしょう。
グレードの高いマンションは、経費もそれなりにかかるんですよ。

[54: 匿名さん]

郊外でよく見る共用施設満載の大規模マンションって戸数あるのに
経費が掛かるのか管理費はあんまり安くない。

タワーは構造上異様に管理費が掛かる。

余計な共用施設がない40〜60戸なら管理もしやすいし、管理費も高くない。

[55: 匿名さん]

５４に同意

５３のマンションはいずれは廃墟になりそう
不景気な時代に、見栄張り墓穴を掘っているように思える

シンプルイズベスト
質実剛健

生活上、選択利用で必然性の低いものに金をかけたのは、バブル時代
今は、資源枯渇、人口減少、高齢化、不景気、国が財政破綻するかどうかと言う時だ

マンション購入者が財産破綻した場合、管理費修繕費へのダメージを軽減できなければ
マンションは廃墟になる

[56: 匿名さん]

４０～５０戸はちょっと小さい気がしますね。
その規模で管理員をつけ、管理会社に管理を委託するとなると
どうしても割高になります。
それに、理事を輪番制とするにしても、人材的にも無理が生じますしね。
やはり、１００戸は最低必要でしょう。
小さい規模のマンションは、管理会社も収益が少ないので、力も入らないと
おもいますので。

[57: 匿名さん]

>55さん
私はグレードの高いマンションとの比較論をいってみただけです。
監視カメラがあれば安心感もあります。
管理員がいつもいれば、安心で便利です。
カラーコピー機とかパソコンは絶対必要でしょうし、清掃も毎日
やってくれれば、きれいで快適なマンションライフが送れます。
グレードの高いマンションを選ばれた方は、それを期待されるでしょう。
マンション購入者が財政破たんするのは、どちらも一緒のこと。
ただそれだけのことです。
どちらのマンションを選ばれるかは、経済力もあり人それぞれです。

[58: 匿名さん]

価格や管理費の安さだけを徹底的に追求したスレじゃないんで価格で
100戸、100戸言ってる人は少しスレ違いかも。

要はバランスの問題なので、余計な共用施設が無い40〜60戸は管理があんまり
高くないのに管理はしやすい。立地が良ければ周辺施設が共用施設代わりになる。

そもそも40〜60戸で日勤管理員がいるぐらいでの管理費がキツイのなら
何も施設がない大規模物件に住むしかないと思うぞ。

実はこの点も重要で、大規模の場合だと価格差も凄いので所得格差や価値観の
相違も凄い。例えばエントランス周りのライトは当初のまま植栽が映えるように
しっかり維持して欲しいという層から、電気を間引いて節約したいとか、剪定は
高いから抜いてしまおうとか玉石混交。しかも大規模だから意見調整も大変。

ある程度同じベクトル持った人間が、適当な人数でお互い顔を合わせて決めれるのが
40〜60戸のメリット。

[59: 匿名さん]

>58さん
それはあなたの考えですよね。
管理費や積立金の節約をしなければならないと思っている住民がどれほど
いますかね。
現状維持であれば、今まで通りの管理をしてもらいたいと思っている住民の
方が多いと思いますよ。
植栽にしても、電気にしても清掃にしても節約節約では嫌になる住民もいますよ。
マンションの管理は現状維持が大切です。
あなたは40から50戸がいいといっているし、私は100戸以上の方がスケールメリット
がありいいといっている、人それぞれ価値観が違うんですよ。

[60: 匿名さん]

そそ。どの規模が丁度いいかなんて価値観の差でしかない。
スレ主はセンスがない。

[61: 匿名]

スレ主がスレ主の主観書いたら何がわるいと？
それに対する主観的な反論も出て、良トピだよ。
そもそも意見ってのは絶対的間違いもあるけど大半が主観と主観の交換じゃねえの？
だからどこのトピでも結論出てないんだよ。
いっちばんアタマ悪い奴が言う言葉が「人それぞれ」。

[62: 匿名]

確かに。

○○管理会社はどうですか？
自主管理はどうですか？
マンション管理士はどうですか？
管理人室にパソコンは必要ですか？
AEDは必要ですか？
管理費削減は必要ですか？

価値観次第。終了っ！

[63: 匿名]

結局商売人が商売しようとするからややこしくなっている。
もっとも本当にマンション住民だけだったら各スレのレスが全然伸びないかもね。

[64: 匿名さん]

スレ主ですがありがとうございます。
望んでいた通り様々な意見が出てきてありがたい限りです。

少し一方的で物議を醸すスレタイの方が
真の意見が出てくることも多いので面白いと思ってます。

私は戸数はやっぱり40〜60戸が丁度良いと思ってますが、
視点を変えたら違う戸数の方が丁度良くなるかもしれません。

ただ一般的なファミリーマンションの場合はスレタイ物件は
色んな意味でバランスに優れてる物件が多いと個人的には感じています。

[65: 匿名]

管理のしやすさの観点から、大中小どの物件の理事長になりたいですか？なんてアンケートを理事長経験者に取れると面白いんだがねぇ。因みに私は250の副理事長で前期の理事長なんだけど、40〜60戸に一票。

[66: 匿名]

管理会社が中小規模の管理に消極的ってのは幻想だね。
要するに理事会の質次第。
管理に前向きな理事会なら、管理会社もきちんと対応するよ。
彼らは商売だけど、良い管理物件で行き届いた管理をするのは仕事人の誇りだからね。
ちゃんと仕事してる人なら誰でも解ること。
利益が出る出ないだけで判断する会社があったら、それこそ三流。

[67: 匿名さん]

>>65
感覚的な感じだけど、大規模物件は大型バス運転してる感じで、
悪くはないけど小回りはきかないしスピードもあんまし。

40〜60戸だとホットハッチ運転してる感じで、車種だとゴルフGTIみたいな。
豪華さはないけどダイレクト感あって、駆け抜ける喜びもあるみたいな。
でも意外と誰でも運転しやすいイージーさも兼ね備えてるのも魅了って感じ。

[68: 匿名さん]

各自勝手なイメージをぶつけ合うだけのスレになってますな。

[69: 匿名]

↑要らない子、去って。