マンションに太陽光発電を導入しては？

[働くママさん]

再生エネルギーの太陽光で発電して共用部の電力をまかなえないでしょうか？

[740: 匿名さん]

そうなると、売主が保証するに当たって保証期間内にトップコートを実施するか否かを決めればいいことになる。
管理組合の問題ではなく、売り主の問題で、費用は売主負担になる。

[741: 住まいに詳しい人]

築6年目は鉄部塗装で屋上防水は12年目だよ。
http://www.sumitate.co.jp/kanri/syuzen.html

[742: 匿名さん]

管理会社は10年保証する売主に提案出来ないから、騙しやすい管理組合に提案するのでは？

[743: 匿名]

>740

保障が無くなるかどうかの話をしている。トップコートを塗っても保障は変わらないってこと。723は、自信満々でうそ書いてましたってことでいいかな。


雨漏り保障については、特に契約で保守することとかなっていなければ基本はノーメンテだ。だが、大事なことは保障じゃなくて保全することでコストパフォーマンスを上げること。

例えば１０年毎に防水工事は１０００万円かかるとする。でも、６年目で１００万円でトップコートを塗ったら１２年目まで保ちました。以後１２年毎に１１００万円になりました。さあどちらが得ですかって話だ。

[744: 匿名]

マンション販売契約だと、保障は自社施工に限るとある

常識だな、手加えられたものの保障はできん。

[745: 匿名]

>744

マンションの保障は、施工者じゃない。ディベロッパーが、購入者に対してするもの。

744のマンションは、何かあったら施工者に直接交渉するのか？
違うだろ。売主が倒産でもしない限り、管理会社を通して売主にクレームを入れているはずだ。

売主が、販売時に修繕計画に組み込んだ工事を実施したら保証が無くなるわけがない。

[746: 匿名]

744は、防水層の上塗りって何をするのか理解していないんじゃない。防水層をいじるわけじゃないから保証とかには影響ないよ。

744の内容だと元施工業者に施工させれば防水層をいじっても保証されるってことになるんじゃない。だから、屋根貸しの条件にすれば保証切れまで待たなくても貸せるってことだよね。

[747: ご近所さん]

売主が売主の責任でやるのなら管理組合は関係ないだろう。
管理組合が勝手にやれば売主は保証しなくなると思う。
だから管理会社のトップコート提案は、管理組合ではなく売主に対して行うのが筋だと思う。
管理会社にとっては、工事がもらえれば売主発注だろうと管理組合発注だろうと、どちらでもいいはず。

[748: 不動産購入勉強中さん]

>>746
もともとの施工が保護塗装なしで10年保障だ。
なんで保護塗装する必要があるの？

[749: ＯＬさん]

12年目の大規模修繕の時の屋上防水は、元の防水層はがさないでその上にするだけです。
そうやって12,24,36年とやっていくと屋根重量がどんどん大きくなります。
要するに「厚化粧」で地肌隠すだけですよ。

[750: 住まいに詳しい人]

売主と施工者業者の関係は、普通は管理会社が取り持つ。
だから管理組合は、直接売主と交渉することはまずない。
施工業者が瑕疵の補修工事をしてるから、売主の影が薄くなってると思う。
施工業者が保証するのは売主に対してである。
その売主が分譲して買った人が管理組合員だ。

[751: 匿名さん]

神奈川のマンションだったかな？
雨漏りの瑕疵担保で管理組合と売り主が揉めてたとこに、東北大震災で施工不良が見つかり
売り主が建て直すことになったマンションあったよね？

[752: 匿名]

>748

すまん、トップコートが塗ってない仕様のマンションがあるなんて知らなかったよ。確かに調べたらオプション扱いのメーカもあった。うちは、最初から塗ってあるから補修項目に入ってるだけだよ。

防水層ムキ出しより防水の耐久性はよくなるから、実施するかどうかは改修周期がどの程度延ばせるかで考えるべきで、何でも管理会社が暴利をむさぼるためと考えるのは愚か者だ。

[753: 匿名]

>750　Ｍｒ嘘ばかり書くなあ。

>売主と施工者業者の関係は、普通は管理会社が取り持つ。
>だから管理組合は、直接売主と交渉することはまずない。

嘘書いちゃだめだぞ。

管理会社は、売主と施工業者の間を取り持ったりしないぞ。
まともな理事会なら売主と直接交渉するぞ。管理会社が、売主との直接交渉を調整するんだよ。

[754: 匿名さん]

>>752
改修は管理組合ではなく売主では？
保証期間終了までは売主責任だと思う。
そういったものが織り込み済みで分譲価格きめてるのでしょ？
管理会社の提案先が間違ってると思う。売主に提案したらいい。

[755: 匿名]

>747

提案した東急に聞いてみりゃすぐ解決するだろ。
その結果をここに書いてくれると心配している人の助けになるだろう。

[756: デベにお勤めさん]

　分譲マンション大手の大京（東京）が１９９６年から販売した川崎市川崎区のライオンズマンション京町（７階建て、７２戸）で、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明し、大京と施工会社が費用を全額負担して異例の建て替えをすることが２７日、川崎市などへの取材で分かった。

　同マンションは川崎区京町２丁目に９７年３月完成。施工は東亜建設工業（東京）だったが、実際は都内の別の建設業者に工事を一括外注。

　大京と東亜建設工業が建て替え費用約１６億６千万円と引っ越し代などを払うことで今年３月に合意。
今後解体し、来年夏に着工、１３年完了の予定

[757: 匿名]

>754

最初の仕様がノンコートで１０年保つなら、売主は保障期間のことだけを考えれば何もしなくていいわけで売主に提案する意味はない。それと、防水に穴が空いても雨漏りしなければ保障はしなくてよいから極力無駄なことはしない。

防水の耐久性を増して更新周期を伸ばして経費削減を行うと言う考えもあるわけだよ。何回も書くが、実施するかどうかはコストパフォーマンスを管理組合が検討して実施するべきこと。

割高なら実施しなければよいだけ。

[758: キャリアウーマンさん]

管理会社が仕事欲しいだけだろ？だから過剰な工事を提案する。
管理会社は管理組合の財布の中身知ってるから。

[759: サラリーマンさん]

太陽光発電付マンションは最初から戸別配線で、設備投資は分譲価格に含み入りだから投資回収の必要がない。
あとは、各戸が節電して余剰電力の買取量を増やすだけだ。
ところが、既設マンションに太陽光発電をつける場合、よほどじゃないと戸別配電は無理だ。
各戸の専有部の電気料削減を管理組合費を投じてやる意義があるのか？になる。
これは高圧一括受電の導入の時と同じ議論になる。専有部の電気代を安くするか？それとも共用部の電気代を安くするか？
ただ太陽光発電の場合は、高圧一括受電は「買電」だけど太陽光発電は「売電」という収益化が出来るところが大きく異なる。即ち、太陽光発電は収益事業になる。

管理組合として、この収益事業の配分をどのように考えるか？がポイントになる。

[760: 匿名]

⇧知ったかぶって嘘書いた末話題を替えたいんだと。

[761: 匿名さん]

占有部に分けるとか売電とか欲張るから訳が分からなくなる。
共用部の電灯代相当の太陽光発電の導入が身の丈に合っている。
もともとそういう話じゃないの？

[762: 周辺住民さん]

マンションじゃないけど陸屋根設置の例。
わずかに傾斜させて設置している。
PVモジュールの出力は不明だが、18枚設置。
2年前から設置してるから、当時のPVモジュールから判断して多分4kw未満と思われる。

[763: 購入経験者さん]

これはタカラレーベンの「戸別蓄電池付き太陽光発電システム」を取り入れた「レーベンリヴァーレ横濱鶴ヶ峰ヒルズ」(横浜市旭区、総戸数105戸)の例。
各住戸に太陽光発電システム（パネル6枚で1.2kwくらい）と4キロワット時の蓄電池を標準装備したマンション。

[764: 匿名]

>761

自分のマンションがどの位の電気量を年間使っているのか調べてから書いた方がいいぞ。

共用部分の電気代相当を稼ぎ出す為の容量設置なんてまず無理。

[765: 買い換え検討中]

うちのマンションの共用部の電気代は年間約1,000万円。
この電気代支出を太陽光発電の売電収入で相殺してゼロにするは、
10,000,000円÷42円/kwh÷1,000h＝238kwの発電出力になる。
238kwの出力を得るためには、2,380㎡以上の屋上面積が必要。
マンション棟の屋根の総面積は3,600㎡ある。
従って、250kw（約3,000㎡必要）の太陽光発電を設置すれば、売電収入で共用部年間電気代が経理的にまかなえる計算になる。
共用部電気代は今まで通り高圧業務用電力契約で買電し、250kwの太陽光発電で売電収入を得て、買電代を相殺してチャラにする。
ただし、250kwの太陽光発電を設置するには、1億近い投資が必要。この回収をどうするか？が問題になる。
修繕積立金から1億捻出しても長期修繕計画には影響はないが、組合員の合意を得るのが困難。

[766: 匿名]

そろそろ、どこの太陽光発電なのか、どこの管理会社が、どこのマンションに設置を薦めているのか具体的にならないのかな？

[767: 匿名さん]

オール電化マンションは最先端で、エコだ防災だと言ってた人
今はどうしてるのだろう？
転職できたのかな？

[768: 買い換え検討中]

１億の投資をしても、年間電気代１千万円の支出がなくなるから、１千万円の収益が得られると考える。
そうなると、この１千万円で１億の投資は１０年で回収できる。
１１年目以降は、この１千万円がまるまる収益になる。

投資を回収するまでの１０年は我慢するしかない。

[769: 匿名]

768さん、どこの太陽光発電を設置した場合のことですか？

こちらでは、中古マンション物に設置して管理組合が収益上げる情報はない

行政が、電力発電会社に太陽光発電に小中学校の屋上を貸し、賃料をとると言うのはニュースで聞いたが、
設置も撤去も電力発電会社持ちだ

[770: 匿名3]

>>768

>１億の投資をしても、年間電気代１千万円の支出がなくなるから、１千万円の収益が得られると考える。
>そうなると、この１千万円で１億の投資は１０年で回収できる。

電力を自分のところで使いきるように宗旨換えをしたのかな。

[771: 買い換え検討中]

>>769
自分のマンションの検討結果ですが。

>>770
自分の所では使いきらない。あくまでも発電した電力は売電します。
これは太陽光で10kw以上は全量配線しか電力は認めないからです。
だから自分のところで使いきるのではなく、売電と買電の収支バランスで考えるのです。

[772: 匿名]

>771

みらい平の駅前マンションで太陽光発電を導入する場合の資金調達はどうするの？

[773: 匿名]

>765

>250kwの太陽光発電を設置するには、1億近い投資が必要。

一億近いと言う事は、１億円未満と言うことだから1ｋＷ/４０万円以下て何を根拠に計算しているんですか？

[774: 匿名]

どこの太陽光発電を設置するとそんな計算できるのか不明

せめて提案している管理会社名だけでも出せば、確認取れるのだが
絵にかいた餅と言うことだね

[775: マンション住民さん]

>>772
修繕積立金の取り崩しかあるいは金融機関の事業融資。
長期リースも考えられる。

>>774
管理会社の提案なんて期待しないしさせない。
管理組合自身で検討するのが筋。

[776: 匿名]

でも、管理会社が斡旋した太陽光発電設置だろ。

どこの設置は、どこの太陽光発電ならば、絶対儲かると保証があったんだい？

[777: マンション住民さん]

残念ながら、管理会社に再生可能エネルギー発電に関する知識はない。
理事の中に電気のプロ（国家資格保有者）がいるからなせるワザ。
高圧一括受電も管理組合案をまとめたくらいだ。ただし業者に対する信用リスクがあるため不採用にした。

[778: 匿名]

>775

>修繕積立金の取り崩しかあるいは金融機関の事業融資。
長期リースも考えられる。

修繕積立金の取り崩し
みらい平の修繕積立金だと億単位を支出したら大規模修繕時に不足金が生じるだろから無理だろ。
修繕計画の大規模修繕が終わった段階で億単位の余裕があるの？

事業融資もリースも総会を通せるとは思えない。

見通しを持って言っているのか？

こう言うのを絵に描いた餅と言うんだよ。


管理会社を敵視しているって時点でアウトだ。

[779: 銀行関係者さん]

＞＞７７８
その本人が長期修繕計画書を立案してたらどうする？
会計も押さえての話だと思う。

[780: 匿名3]

>>771

>年間電気代１千万円の支出がなくなるから、

再度聞く。支出がなくなるというからには、電力の共有部使用以外にあるまい。違うのか。

[781: 不動産業者さん]

だから「何のためにマンションで太陽光発電するのか？」
大義名分がないとだめだろう。

[782: 住まいに詳しい人]

10kw以上は全量買取、だから系統は全量配線で買電配線と別に売電専用配線を敷設する。
従って、従来の買電配線による電気代は管理組合一般会計の支出で、新たな売電配線による売電収入は特別一般会計の収入になる。特別とは税務上分ける必要があるから仮に特別とした。
この支出と収入の会計バランスで相殺できれば、会計上は管理組合の電気代はゼロになる。

[783: デベにお勤めさん]

余剰買取と全量買取、それに伴う電力会社と系統連係するときの余剰配線と全量配線、これを理解してないとだめだろう。
一度、地元管轄の電力会社支社に行って相談してきたらいい。

[784: 匿名さん]

>この支出と収入の会計バランスで相殺できれば、会計上は管理組合の電気代はゼロになる。

区分経理だから、相殺できません。

[785: 匿名]

匿名、買い替え中、住まいに詳しい、とわざわざハンドルを変えて書きこむ必要なし

匿名でいいよ

[786: 匿名さん]

不動産業者さん、サラリーマンさん、銀行関係者さんは違うのか。

[787: いつか買いたいさん]

総収支決算で相殺という意味だろう。
■一般会計の電気代支出　1,000万円
■特別一般会計の売電収入　1,000万円

[788: 銀行関係者さん]

リースとのことだけど、リース期間８年が最高では？

[789: 働くママさん]

それなら割賦にしたらいい。
リースは管理組合の資産にならない。

[790: 周辺住民さん]

12階建62戸のグランドメゾン千駄木の太陽光発電導入の件
http://cipblog.blog90.fc2.com/blog-entry-285.html

[791: マンション住民さん]

5.26kwとはマンションにしては小さい。戸建なみの容量だ。
これだと余剰買取になる。

[792: 匿名さん]

↑このマンションの共用部はもともと低圧受電なのか？

[793: 匿名さん]

組合相手に億円単位のリースを出すところあるんかいな。

[794: コ"ルコ"１３]

>>787
買えば、それだけで終わりの買電と、売電収入から保守費用、税金、etcを差し引かなければならないものを同列に語ることはできないですね。

[795: 匿名]

773をスルーする時点で絵に描いた餅。

おいしい話しかしないから信用されない。

[796: 匿名さん]

スルーしてるのではないと思う。
住宅用のkw当たりの工事費は国が基準を出している。
大容量はコストメリットが出るから40万円/kwは可能になるだろう。

[797: 匿名さん]

べつにマンションで太陽光発電をやる必要はないだろう。

こんな方法もあるみたい。

No.883 by マンション住民さん　2012-09-30 18:37:04
とりせん、ワンダーランド、カスミの屋根借りる方法もある。
屋根貸し太陽光発電事業だ。
住民有志が出資して太陽光発電組合を作り、屋根を借りて発電事業をする。

[798: 匿名]

>796

見通しが甘い。

取り付け金物で済む住宅と基礎と架台、防水の問題等があるマンションが同じわけがない。

その程度は、容易に想像できる事で、それを考慮できない時点で検討する能力は無いと言える。

[799: 匿名]

リースって定価ベースじゃないの。それで２０年で元本回収して利益が出せるのか？

[800: 匿名]

>>785
>>786
笑える
一人何役してるのか？
みんなが匿名にしたら解決

[801: 匿名さん]

PV関連の値崩れ、7/1以降ものすごいよ。
理由は国が工事単価基準きめたから、そして買取価格が年々下がることが確実になったから。

[802: 匿名さん]

>>799
利益出そうなんてみみつちいこと言ってたら失敗するよ。
再生エネルギーは個人の趣味の浪費でやらないと。

[803: 匿名さん]

朝8時過ぎの向かいの家による日影。
これなら大丈夫だと思うが、冬場がどうなるかだ。
朝の時間帯だから余り影響はないと思うが。
パネルは敷地境界から2m奥に引っ込める予定。
ただ保安上「フェンスを立てろ」と電力から言われているので、その高さが問題。

[804: 匿名さん]

①42円/kwの固定買取価格は今年度で終わり、来年度から下がる。
②42円/kwの固定買取価格は向こう3年寒は続く。それ以降は下がる。

今の42円/kwの固定買取価格はプレミアム価格。
巷では①とも②とも言われてる。どっちになるのか？

[805: 匿名さん]

実際、48円→42円になってる。

[806: 匿名さん]

①②どちらでもない。その手の予想は当たったためしなし。

[807: 匿名]

実際、この台風の影響はどうだろか？

[808: コ"ルコ"１３]

>>789

>リースは管理組合の資産にならない。

会計上のことなら、その考え方は古いですね。所有権なくても一定の条件下では資産計上する。
｢リース資産会計｣,｢オペレーティングリース｣,｢ファイナンスリース｣辺りで検索してみてください。

[809: 匿名]

>801

>国が工事単価基準きめたから

これってどこに公開されているのですか？

[810: 匿名]

想定外の豪雨
想定外の暴風

最近の台風は、日本縦断ルートがマイブームなんだね

[811: 匿名さん]

>>809
J-PECの補助金支給規定
http://www.j-pec.or.jp/subsidy_system/gaiyou.html#anchor02

1kW当たりの補助対象経費(税別) 1kW当たりの補助金単価
■３．５万円を超えて ４７．５万円以下 　３．５万円
■４７．５万円を超えて ５５．０万円以下 　３．０万円

実際、３．５万円の補助金を得るためには４７．５万円／ＫＷ以下で工事しないともらえない。
これが国の基準になった。すなわち４７．５万円／ＫＷ以下。

[812: 匿名さん]

>>808
資産とは所有権のことを言ってるのだろう。
会計上の資産にしても、管理組合会計に減価償却の考えはないのでは？

[813: 匿名]

>811

47.5万円/KWがどう言う根拠で40万円/KWを切るわけ？

250KWで1億円近くだから40以下だよね。

[814: コ"ルコ"１３]

>>812

管理組合は、一般的に減価償却をしない（そもそも固定資産を計上しないので減価償却しようがない）会計慣行があるとは思います。

ただ、その会計慣行は、①営利団体でないから、厳密な期間損益計算が必要でない、かつ②課税団体ではないので税務上、減価償却費を経費とする必要がないことを前提としたものでしょう。

既に何度もコメントしていますが、売電で儲けることを主軸に考えるのであれば、税金をきちんと考えることが肝要です。

[815: 匿名さん]

>>813
発注価格決定のための指値だろう。
業者の言いなりに金払う馬鹿はいない。

[816: 匿名さん]

>>811
国は買取価格を下げるときは、kwあたりの補助金支給工事費も下げることになる。
だからますます低価格化がすすむ。

[817: 匿名]

>816

住宅用と同程度でマンションの屋上に設置できると考えているわけ？

[818: 匿名さん]

>>813
国の47.5万円/KW以下は戸建屋根の10kw未満の査定。
250kwなら相当のスケールメリットが出るはず。
250wのPVモジュールなら1000枚だ。

[819: コ"ルコ"１３]

今更だが、>>790のリンク先を見た。新聞記事の収支表が切れているのが残念だ。

[820: 匿名さん]

太陽光発電は台風にも耐えられるんだよね。

[821: 住まいに詳しい人]

強度を重視するならグリッドのPVモジュールがいい。

[822: 匿名さん]

強度の他の性能はいいの

[823: 匿名さん]

グリッドってこれですね。
http://www.gridsolar.jp/

[824: 匿名]

>818

いくら旨そうに装っても所詮絵に描いた餅。

[825: サラリーマンさん]

あんたの計画してる太陽光発電を詳しく教えてくれ。

[826: 匿名]

>825

817にも答えられない貴様が聞いても無駄だ。

[827: 匿名さん]

脳内太陽光発電って何kwなの？電力会社と系統連携に関して事前打ち合わせした？
10kw越えててマンション共用部が高圧受電してると、太陽光発電は高圧連携させられるよ。
そうなると高圧昇圧設備が必要だから、余分にお金かかるよ。

[828: 匿名]

>827

絵に描いた餅は出力250KWだろ。それを、家庭の屋根用と同程度のKW／40万円未満でできると絵を書いている。できたら素晴らしいが、想像でしかないから。

10KWを超えても自前の受変電に接続すれば昇圧用のトラスは不要。その代わり余剰売電になるけどな。みらい平のお絵描き屋さんは、できんと言い張るだろうができる。

それと低圧がそばを通っていて引き込めるかどうかも関係するから、低圧の全量は電力会社の判断次第と聞いてる。

[829: 匿名さん]

>>817の回答は簡単だよ。

9.99kwの戸建て太陽光発電の設置工事費×10戸＞100kwの太陽光発電1基の設置工事費

猿でも分かる脳内太陽光発電付き電卓たたいて計算したよ。

[830: 匿名さん]

＞10KWを超えても自前の受変電に接続すれば昇圧用のトラスは不要。その代わり余剰売電になるけどな。

だから言ってるじゃん。事前に電力会社と打ち合わせしないと駄目だと。
法律で10kw以上は全量買取で全量配線と決まってるよ。

250kwの積算は終了している。建築強度の問題もあるから、施工したゼネコンにも相談済み。
積算したのは大手電工会社。

[831: 匿名]

大手電工会社なんて、検索しても出てこない。

起業したばかりのペーパー会社？
それとも実在しない架空会社？

[832: 不動産業者さん]

詳細設計と施工監理を管理組合でやれば電気工事会社はどこでもいいと思う。

[833: 匿名]

>830

>法律で10kw以上は全量買取で全量配線と決まってるよ。

また言ってるよ。

>250kwの積算は終了している。

これって829のことか？
829は817の答えになってないんだが希望的観測で書いてるのがわかったからいいよ。

プライドだけは無駄に高いってことはよく分かった。

[834: 匿名]

>831

830は、ただの強がりだから気にするな。

[835: 住まいに詳しい人]

理事に設計能力のある人がいないと、管理会社の言いなりだろう。
管理組合なんてそんなもんだよ。だからカモにされるのだよ。

[836: 匿名さん]

理事に太陽光発電の設計できる人がいないとだめなんだ。

そういうことなら、全国のほとんどのマンションは設置を諦めなきゃだ。

[837: 匿名]

835よ

資金調達すらできないくせに。強がりも程々にしておけよ。

[838: 匿名さん]

資金調達できたのか。

[839: 匿名さん]

資金調達以前に「いくらかかるのか？」を明確にすることだと思う。
そうすれば「どのような方法で資金調達するのか？」の検討が出来る。

今回は、住民の多くが「マンションとしてなぜ太陽光発電を考えないのか？」の要望に応えるための詳細検討である。

結果は初めから想定している。「却下」である。
そのために、住民の要望を潰すための詳細検討なのである。
住民に有無を言わさず潰すための詳細検討。