マンションに太陽光発電を導入しては？

[働くママさん]

再生エネルギーの太陽光で発電して共用部の電力をまかなえないでしょうか？

[244: 働くママさん]

系統図はこんな感じです。
所内負荷は微々たるものですから、ほぼ発電の全量を余剰売電します。

[245: 匿名]

マンション管理組合が太陽光発電導入を検討するのであれば、共用部の買電削減目的に限定するのが本来の姿ではなかろうか？
屋上いっぱいにパネルを設置して売電するのはは管理組合の趣旨に反する。

[246: ビギナーさん]

>>243
自分の土地ですか？
家建てないで太陽光発電所にするのですか？
もったいないですね。
借地にしたらどうですか？

[247: 働くママさん]

私の住んでる地域は田舎なので、都心に比べて地価が安いのです。
年間収入を計算すると、売電収入＞借地料なのです。
借地にして家建てられると、土地を返してもらうときにもめます。
この土地は投資用に買った土地なので、20年後には売却します。
それまでの間の使用収益に、今突風が吹いている再生エネルギーの波に乗るつもりです。
12年で投資を回収し、8年間売電で利益を上げ、20年後に設備廃棄と土地売却で現金化します。
住宅ではないので設置補助金が出ませんから、回収が10年を超えるのです。

[248: 匿名さん]

>>247

メガソーラーのミニ版ですね。

マンションに設置とは基本的に異なりますが、
これからは、土地活用としても有望になると
思います。
ただ、規模が小さいと設備投資の回収効率が
良くないのかな。
興味はありますね。

[249: 匿名]

>>247
貴方はｽﾚ主さんですか？
最初の問題提起と異なる方向にずいぶん力が入っているようですね。
主張したかったのはｽﾚﾀｲではなく>>247だったわけ？

[250: 匿名さん]

シッタカ君がまたなりすましですよ。
243の図はシッタカ君が昨日も貼り付けてたね。
どうしても、売りたいのかね。

[253: 匿名さん]

157です
>>241 コ"ルコ"１３さん

つい最近の事です。思いだしましたので、書きます。
１１階建の賃貸マンション（３階まで事務所ビル、４階から賃貸マンション）
の屋上機器が雷によって、被害を受け、管理会社からその対策の相談をうけました。
今回で３度目の雷被害となり、その度に、修理費が数十万円かかり、オーナーさんも
見かねての雷対策の要望と思われます。
ガスヒートポンプの故障はマンション内の全給湯水が使用できなくなるようで、苦情が
出ても当然です。
私の回答は雷対策は基本的に難しく、無理であることを伝えました。
今回の様な事例はメーカーでも把握しているはずなので、汎用仕様ではなく、避雷器等
を設置した特別仕様での検討を要望してはいかがかと提案しました。
オーナーさんに検討した結果の対策方法の報告書を作成するようなので、それの確認を
依頼されました。
そんなのオレより雷様に聞いて貰いたい心境です。
スレ違いのくだらない事なので読み流して下さい。

[254: 匿名]

>245

その考えだとイニシャルコストの回収はが、10年じゃ終わらない。20年でも無理。そう言う設備投資こそ管理組合には不向き。

この手の設備投資はイニシャルコストの回収ができるかどうかだから、できない場合は全量買取だろうが余剰売電だろうがやるへきでは無い。

管理組合はこうあるべき。そんなものは、単なる個人の思い込みにすぎない。

[255: 匿名]

>>254
誰がやるって言った？
『検討するなら』の段階の話だ。
ドヤ顔で能書き垂れる前にレスをよく読みましょう、先輩。

[256: 匿名]

255はスルーでよろしく。
何の知識も無いただの口だけカマッテちゃんですから。

[257: 匿名さん]

>>243

>区分所有者個人の収益のために管理組合が共用部分の使用を許可するのは間違ってると思います。
>共用部分は個々の利益ではなく共同の利益を図ることに使用すべきです。

一つの考え方だとは思います。
同じような共用部分の集会室について、営利利用は全てＮＧもあれば、個別に英会話教室等の利用を可としているところもある。屋上利用もマンション内で賛同が得られるのであれば良いと考えます。

[258: コ"ルコ"１３]

>>243

>区分所有者個人の収益のために管理組合が共用部分の使用を許可するのは間違ってると思います。
>共用部分は個々の利益ではなく共同の利益を図ることに使用すべきです。

一つの考え方だとは思います。
同じような共用部分の集会室について、営利利用は全てＮＧもあれば、個別に英会話教室等の利用を可としているところもある。屋上利用もマンション内で賛同が得られるのであれば良いと考えます。

[259: 匿名]

↑253を書いた段階で名前を戻し忘れたらしい。

[260: 匿名]

>247

設置費は、ｋＷいくらで容量何ｋＷで考えているの？

[261: コ"ルコ"１３]

>>253
避雷３回というのは凄いですね。
実際に落ちた人から話を聞いたことがないので。

[262: 匿名さん]

太陽光発電の投資用の土地を買うなんて半端じゃねえな。

[263: 匿名]

組合の会計もわかんない人がよくやるよ。

[264: 匿名さん]

拡散した放射能の被害を受けた人のことを考えれば、太陽光発電の支援をしたくなろう。

[265: 匿名]

>>258
共有部分を一部区分所有者のみが占有利用するのはマズイでしょ。
その時点で共有ではなくなるから。
集会室の営利目的使用も然り。
多分第三者の区分所有者から差し止め請求されたら勝てないと思う。
もっとも総会で全会一致で賛成ならその限りではないが。

[266: 匿名さん]

別にいいじゃねえか。使用細則で認めているなら。

[267: コ"ルコ"１３]

会計、会計という言葉が飛びかっていますが、税務の方が検討順序としては先だと個人的には思います。理由は、税金の方を先に詰めておかないと収支計画の妥当性を判断できないからです。（上記の個人事業ではなく、組合の事業として行う場合です。）私が税理士に相談したい点を列記すると以下の感じでしょうか。

①メーカーが提案する収支計画の税金の見積の妥当性。（法人税率が変わる他、復興追加税など複雑に変動することが決まっているため適切に対応しているか）

②太陽光発電設備の償却期間は17年で良いか。（租税特別措置法の優遇措置を受けられ、通常の17年償却より得策があるかどうか）

③太陽光発電設備の固定資産税＝償却資産税の見積り。（私の試算だと設備代50百万円と仮定すると、17年間の償却資産税累計額は4-5百万円にも達する）

④開業費用としてかかる諸費用を損金として経費算入するためにはどのような方法を取れば良いか。（例えば、建築士に構造計算等に係る意見書の費用）つまり、売電契約前の諸費用もなんとかして経費扱いしたい。そのための方策は？

⑤例えば50百万円設備投資し、売電売上4百万円が見込める場合を想定する。売電事業は、初年度に多額の設備投資が発生し、２年目以降は支払費用が少額に留まるという事業特性がある。従って、消費税について、消費税免税事業者ではなく、敢えて、初年度に課税事業者選択届出書を提出して、支払消費税の還付を受け、３年後に課税事業者選択不適用届出書を提出し免税事業者に戻る。これができるのか。（平成22年度の税制改正でこういう技はやりにくくはなったが、本件は出来そう）できれば2百万円程度得する。

⑥保険はマンション保険と別口で入れば経費算入できるか。

⑦組合の収益事業の区分経理に伴い、管理会社が手間が増えると言って委託料増額要請を受けた場合、別紙の明細に「収益事業経理費用×××円」と記載すれば、この部分の委託料を経費算入できるか。

以上、組合の収益事業となると課題は多いですよ。税務についての基礎知識がないと？？？だと思います。ただ、税務上適切に立ち回らないと収支に物凄く影響があるというイメージだけ湧き、ご参考になれば幸いです。

[268: 匿名]

>>265
>共有部分を一部区分所有者のみが占有利用するのはマズイでしょ。
>その時点で共有ではなくなるから。
>集会室の営利目的使用も然り。


区分所有法にそんなことかかれてない

[269: 匿名]

スレが段々前向きになってきたね。


>265

駐車場と考え方は同じだよ。戸数より少ない駐車場の物件を想像してみ。
ゲストルームでもいいぞ。

屋上を賃貸しするのと駐車場を賃貸しするのと何が違うのか。同様に規約で定めればいいだけだよ。

[270: 匿名さん]

税金払うコストに匹敵するくらいのメリットがあるならやりますが
減価償却は管理組合だと認められないと聞いたことがあるよ

[271: 匿名さん]

管理組合だけ差別される云われはない。

[272: 匿名さん]

集会所の有償貸与は、とりあえず管理組合の収益事業とみなされます。
習字教室、英会話、そろばん教室等にお金取ると課税対象ですよ。
貸室業なんだとさ。

[273: 匿名]

>>265
屋上を携帯基地局に貸して賃料もらった共有じゃなくなるの。へんなの。

[274: 匿名さん]

説明してあげたいけど、めんどくさそう、理解力の問題。

[275: コ"ルコ"１３]

>減価償却は管理組合だと認められないと聞いたことがあるよ

理由がわかりません。既存マンションで組合が資産購入したのなら償却できない理由を思いつきません。

ひょっとしたら、新築時から設置・分譲した場合、合理的な組合取得額を見積もりにくいだけに問題になるかも。

いずれにせよ税理士に確認する事項に入れておく必要がありそうです。

[277: コ"ルコ"１３]

>>272
そりゃあそうだ。反復継続利用なら逃れられないですね。

[278: 匿名]

会議室の部屋貸しは、住民に対し利用の対価の額が実費の範囲を超えない範囲で貸す分には課税対象にならないんじゃないの？

[279: 銀行関係者さん]

住民に貸す分には共済事業だから課税されない。
ところが周辺住民に解放して貸すとなると収益事業として課税される。
これは駐車場貸しでよくある例。
空き区画があるからと周辺住民に賃貸すると国税は収益事業として課税する。

[280: コ"ルコ"１３]

>>278
そこまで細かく詰めていくと税理士に確認しないと難しいのではないでしょうか。

管理組合の税に関するスレを上げました。売電以外の組合の課税については、そちらでしましょう。
私が話を振ってしまったところもあります。しかしながら、専用スレで議論した方が、後日、再確認したくなった時に探し易いのでご協力下さい。

[281: 匿名さん]

一部区分所有者に貸すと共有ではなくなるところガセさんも納得したな。

[282: 匿名さん]

いや、規約改正して専用使用権を設定すればいい。
それに対して対価を求めるか否かは管理組合の判断。

[283: 匿名さん]

かんかん照りで、屋上のアスファルト防水を劣化させるよりは、
太陽光パネルで吸収して電気に変換した方がお国のためだろう。

[285: 匿名]

屋根の賃貸しなんて大した問題じゃないよ。各個人の住戸までどうやって配線するかの方が問題。

[287: 匿名さん]

はじめっから設置したマンションもあるよ

[289: 匿名さん]

10kw以上は全量配線だから余剰電力売りではない。全量売電になる。
だから使う電気は電力会社から買い、太陽光発電は全部電力会社に売る。
従って、完全な収益事業になるから、会計を分けなければならない。

[290: 匿名さん]

事実、新築マンションはある

[292: マンション住民さん]

風力でもいいと思う。

[293: いつか買いたいさん]

バイオマスもいいよ。

[294: 匿名さん]

風力もいいねえ

[295: 匿名さん]

バイオマスって匂いでるの

[297: 働く女子さん]

結局のところ妄想ばっかで実際太陽光発電やってる人はいないみたい。

[298: サラリーマンさん]

>>244
PVセンサーって「エコめがね」を導入するのですか？
http://eco-megane.jp/

[299: 匿名]

一番進んでるのは明らかに地熱発電。
天気にも昼夜の日照時間にも左右されないから安定供給もできる。

太陽光に無駄金使って、国民から銭せしめて愛国だの言ってるのがいるが、単なる盗人の自慰。

[300: 匿名]

297
経験者が続々でてきた方が驚きだよ

[301: 匿名さん]

昼夜のギャップは弱み

[302: 匿名]

>289

>10kw以上は全量配線だから余剰電力売りではない。全量売電になる。

嘘書いちゃ駄目だぞ。全量買取と余剰電力売りを設置者は選択できる。余剰を選択する設置者がいるとは思えないが、全量オンリーではない。


何だかまた荒らしが混ざってきたな。地熱やバイオマスはお呼びじゃないからよそでやれ。

[303: マンション住民さん]

>>302
そんな知識では太陽光は無理だ。勉強したまえ。

[304: 匿名]

太陽光発電が技術的にもコスト的にもお呼びじゃないと言ってるんだよ。
アラシじゃないぞ。

[305: 匿名さん]

住宅用で10kw未満は自家消費を除いた余剰買取ですが、万一10kw以上設置したら全く買い取ってもらえないと言うことですね。
非住宅用と発電用はkwに関わらず全量買取してくれるのですね。
既設マンション共用部に後付けで太陽光発電を設置したら、自ずと非住宅用になりますから、
全量買取してもらえることになりますね。
そうなると買電と売電は別系統になりますね。これが電力会社の言う全量配線になるのですね。

[306: 入居済み住民さん]

>>304
国が決めた買取期間が投資回収の目安になってる。
10kw未満の住宅用は、今では10年で改修が出来るまでになった。

[307: 入居済み住民さん]

改修→回収

[308: 不動産業者さん]

J-PECの補助金交付基準が設備投資金額の上限になる。
この基準をオーバーすると設置補助金は出ない。

1kW当たりの補助対象経費(税別) 1kW当たりの補助金単価

３．５万円を超えて ４７．５万円以下 → ３．５万円
４７．５万円を超えて ５５．０万円以下 → ３．０万円

従って、47.5万円以下/kwが価格上限と見ていい。
そうなると、一般住宅の平均的4kwで190万円以下ということだ。

これだと10年で投資が回収できる。

それが10kw未満の固定価格買取期間10年の理由である。

[309: 匿名さん]

J-PECの補助金基準見ると、マンションの共用部に太陽光発電おいたら、補助金の対象外ですね。

[310: 匿名]

新築マンションで太陽光発電装置が設置してある所って管理組合所有なのか？

[311: 匿名さん]

マンション屋上に設置したら全て売電なのか

[312: 匿名さん]

>>310
新築で太陽光発電して、戸別に割り当ててるところは、多分専用使用権の設定だと思う。
既設マンションで後付けで共用部に太陽光発電設置したら、少なくとも10kw以上になる。
そうなると全量買取の全量配線で売電収益事業になる。法人税の対象。
管理組合で貸し店舗持ってるところは、収益事業として法人税を納付してる。

[313: 匿名さん]

＞そうなると、一般住宅の平均的4kwで190万円以下ということだ。

新車１台の値段で太陽光発電ですね。

[314: 匿名さん]

車の替わりに太陽光発電。なんてエコ。

[315: コ"ルコ"１３]

そう言えば、太陽光発電＋蓄電池という仕組みのマンションも見かけたような。。。

[317: 匿名]

それだけで損得勘定をしたら馬鹿だということは分かる。

[318: 匿名さん]

＞そうなると、一般住宅の平均的4kwで190万円以下ということだ。
＞これだと10年で投資が回収できる。

J-PECの補助金や、地方自治体の補助金を入れて実質的な負担を170万円以下にするなら、
ぎりぎり10年で投資が回収出来ますね。

マンションは、太陽光発電付新築マンションは売電－発電が戸別配線になってますから戸建てと同じ考えです。
既設マンションは共用部一括太陽光発電になるので、管理組合の売電事業の位置づけです。

[321: 匿名さん]

電気代削減して剰余金を増やす手段になる。
管理費・積立金の値上げだけが能ではない。

[325: 匿名]

>303

書ぶりからMrみらい平か。

リンク先の4ページを読んでみるといい。資源エネルギー庁様の資料だ。
http://www.enecho.meti.go.jp/greensite/green/greendocs/120619greenhenk...

そもそも、エネ庁のHPのどこかに「10kW以上は全量買取に限る」と書いてあるのかな？
10kW未満は、限定しているから書いてあるわけだよ。


現実問題としては、マンションでこれから設置を考えると10kW以上で余剰売電の選択をするなんてあり得ないが、選択はできるということだ。

思い込みで偉そうな態度でカキコはよくないぞ。

[327: 匿名]

昔、ハイブリッド車のプリウスが出た時に高いと言われた。似たようなもの。

[328: 不動産購入勉強中さん]

電力会社の送電線と連携するときに、余剰配線か全量配線か決まる。
それが太陽光の場合、住宅太陽光は10kw未満の余剰配線になる。
余剰配線だと必然的に余剰電力の買取になる。
全量配線にしない限り全量買取は出来ない。
全量配線は10kw未満でも、非住宅用や発電用で、電力会社の低圧系統連携容量に制限がなければOK。
この当たりは所轄の電力会社支社と事前に打ち合わせしてOKをもらっておく必要がある。

[329: 不動産購入勉強中さん]

具体的に図で示す。

[330: 匿名さん]

メガソーラーですら10年じゃ回収できないと言っているのに。

[332: デベにお勤めさん]

とてもいい質問だ。

メガソーラーの1メガワット(1MW)とは1,000kwのこと。
1MWの太陽光発電所は、10,000㎡=1ha=約3,000坪の土地面積が必要。
そして1MWの太陽光発電所は建設費が5億円かかる。
そうなると単純に表面利回りで計算すると、
●投資金額5億円÷年間売電収入＝投資回収期間
となる。

いままではメガソーラーを作って売電しても、いくらで買い取ってくれるかは電力会社との相対契約で決まっていた。
「買い取るけど10円/kwhだ」といわれればそれまでである。発電した電力は電力会社に買い取ってもらうしかないからだ。
だから再生エネルギー発電の買取価格と買取枠（買取電力量）は電力会社次第で決まり、不安定要素があるのでビジネスとしてはリスクが大きかった。

ところが今年7/1から「再生エネルギー固定買取」の新法が施行され、政府の決めた固定価格で20年間の全量買取を電力会社に義務付けた。
この価格が太陽光の場合42円/kwhで20年間固定なのである。これは誠に「美味しい」価格である。
なぜなら、一般家庭に24円/kwhで電力会社は電気を売ってるのに、電力会社は太陽光発電事業者から2倍近い42円/kwhで買い付けるのである。しかも20年間も。
即ち電力会社は、再生エネルギー電力は42円で仕入れて一般家庭に24円で売る、業務用なら16円で売る、正に逆ザヤビジネスである。
これが総括原価方式でこそ成り立つ「再生エネルギー買取マジック」なのである。

さてメガソーラーだが、1MWの太陽光発電は42円/kwhで買い取られるから年間4,400万円の売電収入が見込める。
そうなると、投資金額5億円は単純計算では12年で回収出来ることになる。20年の残り8年は利益が生み出せる計算になる。

この20年固定42円/kwh全量買取がメガソーラーをビジネス化させる原動力になってるのである。

ところで10,000㎡の土地はどうするのか？
買わない、借りるのである。地主に賃料を払うのである。
この賃料は、もともと利益を生み出さない遊休地だから、年間賃料は発電売上の3～5%が相場である。
これは平米当たりの単価になおすと100円～500円/㎡になり、現況地目が山林や原野が殆どだから固定資産税評価額の基準単価くらいである。
例では10,000㎡の賃料は年間100万円～200万円くらいである。面積が大きいから年間賃料は100万円を超えるが、ビジネスとしては大きな負担にならない。

参考までに、ソフトバンクが群馬県榛東村に建設し7/1から運用開始したメガソーラーは、
2.4MW、年間発電量268万kwh、年間発電売上1億1,256万円、敷地面積36,000㎡（村所有地）。
榛東村には年間賃料350万円払ってる。これは売電売上の3.1%、平米当たり97円の地代だ。

[333: コ"ルコ"１３]

>>332
税を全く考慮しないレベルをそろそろ卒業したら。

[334: 匿名]

>332

誰の質問に答えているんた(笑)>Ｍｒみらい平。ハンドルより書き方変えないと駄目だぞ。

330に対してならメガソーラーの説明をしても意味無いだろ。余剰買取で１０年内にイニシャル回収できる説明をしないと。
でも、既存マンションには関係ない話だから住宅スレでやってくれ。


後、税金関係も書かないとね。おいしい部分だけ書くから胡散臭がられるんだよ。

[335: ＯＬさん]

新築マンションにしても既設マンションにしても、戸別供給方式の太陽光発電は、1戸あたりパネル6枚で1.2kwくらいが多い。
新築は分譲価格の中に入っているが、既設はどうやって資金調達するのか？
修繕ではないから修繕積立金の取り崩しは出来ない。そうなると金融機関からの借り入れだろう。

しかし、これを見ると「高圧一括受電」のマンションじゃないと対応できない。
さらに1帯当たり１１５.５万円を負担することになる。住民が金出すのだ。
結局のところ、管理組合としてやるのではなく、金出せる世帯が屋上使用許可をもらってやるのだろう。
http://www.noe.jx-group.co.jp/newsrelease/20120127_01_01_0990036.pdf

[336: 土地勘無しさん]

>>333
良く読んでみな？
「表面利回り」と書いてある。
変動要素の多い「実質利回り」では書いてない。
今後税金だって値上げになるし、環境税も導入されるし、再エネ賦課金も増額されるからね。

[337: 匿名さん]

>>335
その資料で「導入メリット月4,000円」と書いてあるから年間4,8万円の電気代の削減になると言うことだろう。
そうすると115.5万円÷4,8万円/年＝24年だから投資の回収に24年かかることになる。
既設マンションで導入する奴はいるのか？

[339: 匿名]

いい質問だ(苦笑)

>新築は分譲価格の中に入っているが、既設はどうやって資金調達するのか？

1.住民から一時金を徴収する。
2.借り入れる。
3.修繕積立金を使う(余裕資金の範囲が常識だろう)。

Ｍｒのところはどれも無理そうだな。

>修繕ではないから修繕積立金の取り崩しは出来ない。そうなると金融機関からの借り入れだろう。

修繕積立金は、修繕以外の改修工事に使うことは何も問題ない。そうでなければアップグレード改修もできないことになる。太陽光発電設備の増設は改修工事でた。区分所有法にも当然駄目だとは書いてない。

監視カメラの新設とか自動ドアの増設なんかできないことになる。

思い込みは、よくないよ。

[340: 匿名さん]

4000円の中身を調べないとね。

[343: 匿名さん]

＞修繕積立金は、修繕以外の改修工事に使うことは何も問題ない。
修繕積立金は計画修繕の積立金。
例外的に管理規約で修繕積立金の取り崩しが規定されている。
それは緊急時の保存行為である。

＞監視カメラの新設とか自動ドアの増設なんかできないことになる。
経常的な修繕・増設等は一般会計剰余金で行う。

＞4000円の中身を調べないとね。
説明は省くが月4,000円はあながち嘘ではない。
1.2kw×1,050h×（40%×24円/kwh＋60%×42円/kwh）÷12月＝3,654円/月